Земельный участок обоснование инвестиций

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

В настоящее время среди инвесторов все большую популярность приобретают вложения финансовых средств в земельные участки. Подобные приобретения являются разновидностью инвестиций в недвижимое имущество, за исключением случаев осуществления на земельных участках выращивания сельскохозяйственных культур и добычи полезных ископаемых.

В большинстве случаев современные вкладчики рассматривают землю как объект инвестиций в основном с позиции наличия на ней либо готовых зданий или сооружений, либо с целью будущего строительства. Действительно, такой подход к вложению средств является достаточно прибыльным, хотя и сопряжен с крупным риском.

В таблице 1 приведены статистические данные Федеральной службы статистики о величине инвестиций в нефинансовые активы, в состав которых в основном входят вложения в земельные участки. Эти данные подтверждают, что ежегодно их объемы увеличиваются.

Таблица 1 – Данные об инвестициях юридических лиц в нефинансовые активы (в том числе земельные участки) [7]

Инвестиции в другие нефинансовые активы*, млрд. руб.

Инвестиции в непроизведенные нефинансовые активы**, млрд. руб.

*За 2000-2012гг. в инвестиции в другие нефинансовые активы включены затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, объектов природопользования.

**Начиная с 2013г. в инвестиции в непроизведенные нефинансовые активы включены затраты на приобретение юридическими лицами в собственность земельных участков, объектов природопользования, контрактов, договоров аренды, лицензий, деловой репутации («гудвилла») и деловых связей (маркетинговых активов).

Рисунок 1 – Динамика цен первичного и вторичного рынка розничных земельных участков в Московской области в 2013-2016 гг., руб./сот. [3]

Рынок земли в России характеризуется устойчивыми темпами роста цен на участки (рис. 1). Такая тенденция особо ярко проявляется вблизи крупных городов, что обусловлено широким выбором функционального использования земельных участков.

В принципе популярностью среди инвесторов пользуются любые участки земли: и в черте города, и за городом, поскольку земляные наделы позволяют решать многие задачи. Так, в городах земельные участки приобретаются преимущественно для постройки жилой и коммерческой недвижимости, а на землях окраин осуществляется строительство поселков, зон отдыха, различных производственных, логистических, складских центров и др.

Инвестиции в земельные участки, как и любые финансовые вложения, обладают преимуществами и недостатками. Рассмотрим их подробнее.

Преимущество инвестиций в земельные участки состоит в том, что собственник земли может не переживать о физической утрате объекта инвестирования. Земельному участку, как объекту вложения средств, не страшны пожары, наводнения, землетрясения и прочие форс-мажорные факторы, он все равно будет существовать. Стихийные бедствия могут понизить участок в цене, но не уничтожить совсем.

Как уже было указано выше, земля в долгосрочной перспективе имеет тенденцию к росту стоимости. Однако при этом существует еще один важный положительный фактор: земельный участок практически не требует никаких затрат на свое содержание (за исключением налогообложения).

Земельный участок может быть капитализирован. Приобретение земли с целью ее облагораживания или строительства на ней объекта недвижимости всегда даст возможность получить высокий доход в дальнейшем.

Недостатками земельного участка, как объекта вложения средств инвестора, является, прежде всего, его относительно низкий уровень ликвидности. Это означает, что вкладчик не сможет при крайней необходимости быстро вывести средства. Поэтому, если инвестор заранее прогнозирует ситуацию, когда финансы могут срочно понадобиться, то лучше изначально осуществлять вложения в другие более высоколиквидные активы.

Изначальное приобретение земельного участка требует от инвестора вложения крупной суммы денежных средств. Безусловно, земля бывает различного размера и месторасположения, что влияет на ее стоимость. Однако, с точки зрения дальнейшей продажи земли, инвестор должен выбирать объект с наиболее привлекательными характеристиками. В будущем это обеспечит сокращение периода времени на поиск покупателя.

Сам по себе спрос на земельные участки достаточно постоянен, однако он существенно ниже, чем на иные объекты недвижимости: здания, помещения и сооружения различного назначения. Но в любом случае приобретение земли относится к долгосрочным капиталовложениям. Реализация на земельном участке перспективных доходных проектов, которые повысят его привлекательность для покупателей, также требует наличия и финансовых и временных ресурсов. Кроме того, у владельцев земельных участков всегда присутствует риск, что их стоимость не увеличится со временем.

Инвесторам не стоит забывать и о законных ограничениях в использовании земли. У каждого участка имеется перечень разрешенного использования, установленный в законном порядке. В результате собственник земли не может эксплуатировать ее как захочет, а должен следовать утвержденным требованиям.

Земельные участки облагаются отдельным видом налога – земельным налогом. При этом налоговая база по этому налогу определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, которая по своей сути должна быть близка к рыночной стоимости земли. Однако на практике возникает множество ситуаций, когда в рамках кадастровой оценки участков допускаются существенные ошибки. Это приводит к тому, что кадастровая стоимость становится выше, чем рыночная цена земли. Собственникам участков в этом случае приходится в судебном порядке пересматривать кадастровую стоимость, что связано с дополнительными расходами денежных средств и времени.

Вложения средств в земельные участки можно возвращать разными законными способами, что зависит в первую очередь от целей инвестирования. Выделим три основных способа получения прибыли от приобретения земли.

1) Инвестирование денежных средств в земельный участок с целью его дальнейшей перепродажи. По различным подсчетам, земельный участок с хорошим местоположением может принести доход за несколько лет в размере от 20% до 40% без дополнительных вложений. Однако при неудачном выборе инвестора, изменении окружающей инфраструктуры цена на участок может существенно понизиться, что приведет к убыткам вкладчика.

2) Инвестирование средств в земельный участок с целью возведения на нем объекта коммерческой недвижимости и его продажи или сдачи в аренду. Этот вариант вложения денежных средств характеризуется максимальной долгосрочностью. Так, в случае строительства и продажи срок возврата средств определяется сроками возведения объекта недвижимости и поиска покупателя. А при аренде этот срок составляет не менее 10–15 лет. В связи с этим на этапе планирования такого способа инвестирования необходимо руководствоваться грамотным анализом характеристик участка.

3) Инвестиции в земельный участок с целью постройки жилого дома. Привлекательность данного способа вложения средств выше, чем у предыдущих, поскольку жилая недвижимость имеет более высокий спрос, чем коммерческая. Так, период приобретения земли, ее обустройства и постройка жилого дома занимает в среднем от 1,5 года до 2 лет. При этом доходность такого варианта инвестиций может достигать от 40% до 60% от первоначальных вложений.

Между тем, инвестиции в земельные участки для вкладчика сопряжены с определенными рисками. Самым главным риском для инвестора является риск наличия у объекта различных обременений (аресты, отчуждения, долевые собственники, аренда и т.д.), а также риск фальсификации правоустанавливающих документов. Поэтому, прежде всего, перед совершением сделки необходимо получить полную и достоверную информацию о земельном участке.

Инвестору также обязательно следует определить целевое назначение земли, виды ее разрешенного использования, а также убедиться, что объект не относится к природоохранным зонам. При этом существует риск того, что задуманный собственником земли проект не может быть реализован на конкретном участке в силу законодательного запрета некоторых способов его эксплуатации.

Такие факторы как наличие на участке грунтовых вод и опасность возникновения паводков исключают возможность возведения на нем строений. В связи с этим цена такого объекта инвестиций уменьшится в разы и принесет своему владельцу только убытки. Следовательно, инвестору при приобретении земли также необходимо провести инженерно-геологические изыскания на предмет пригодности ее для строительства.

Риском для ценности земельного участка является и будущее развитие соседних земель. Так, например, строительство поблизости от земли инвестора крупной транспортной магистрали или промышленного завода отрицательно скажутся на привлекательности построенного загородного поселка.

Для нашей страны характерен и такой вид риска, как изъятие земельного участка для государственных нужд. При этом собственнику либо компенсируют стоимость изъятого имущества, либо предоставят иной земельный участок. Но не всегда условия, предлагаемые местными властями, бывают выгодными для инвестора и часто связаны с финансовыми потерями.

Подводя итог, отметим, что инвестору необходимо подходить к вопросу инвестирования в земельные участки с осторожностью и разумной долей скептицизма, грамотно изучить все аспекты объекта, а также детально спланировать способ реализации проекта. В результате вкладчик сможет рассчитывать на достаточно высокий уровень доходности, сопоставимый с более рисковыми видами инвестиций.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1: федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

2. Горелова С.С. К вопросу оценки эффективности управления объектами недвижимости // Вестник Оренбургского государственного университета. 2013, № 8 (157). – с. 88-95.

3. Земельные ценовые индексы: Земля и недвижимость [Электронный ресурс]. – Режим доступа:http://www.zemer.ru/info-price/ (Дата обращения 23.02.2017).

4. Лещев М. В. Особенности спроса и предложения на рынке земли Московской области // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007, № 2. – с. 97-104.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая): федер. закон от 05.08.2000 г. N 117-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/ (Дата обращения 23.02.2017).

6. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201049#0 (Дата обращения 23.02.2017).

7. Официальная статистика: Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/ (Дата обращения 23.02.2017).

8. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / Татарова А.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2014. – 70 с.

9. Хлопцов Д.М. Земля как особый фактор производства в условиях рыночной экономики России // Вестник Томского государственного университета. 2007, № 298. – с. 146-150.

Источник

Как оценить инвестиционные качества земельных участков

Каждый инвестор, будучи отдельным человеком со своим видением мира, имеет свои инвестиционные предпочтения и приоритеты того, куда вкладывать деньги выгодно. Кому – то нравится покупка ценных бумаг — акций или облигаций для того, чтобы решить раз и навсегда проблемы своего личного пенсионного обеспечения.

Кто — то считает, что лучшими инвестициями могут быть только золото и бриллианты, и готов на все свои деньги скупать целыми лотами дорогие украшения. Ну а некоторые инвесторы (таких наверное большинство в любой стране) считают, что единственной инвестицией, которой можно доверить свои деньги — это недвижимость (особенно земельные участки), она и в воде не тонет, и в огне не горит и ее воры не украдут.

Но для того чтобы принять правильное инвестиционное решение о том, куда вкладывать деньги, накопленные за годы работы на благо страны, нужно как минимум сделать анализ того, будут ли эти деньги приносить доход, или вложенные капиталы в какой ни — будь «дальневосточный гектар» останутся лишь воспоминаем. Для инвестиционной оценки активов, используемых для сохранения или приумножения капитала, имеется масса методов, применительно к каждому из инвестиционных инструментов.

Для акций, обращающихся на фондовой бирже, инвесторы применяют фундаментальный и технический анализ. Для инвесторов в драгоценности и предметы искусства, как правило, на первом месте стоят методы и формы экспертной оценки инвестиционных качеств.

В этой статье будет рассказано о том, как оценить вложения в недвижимость, например, в земельный участок. О том, какие применяются специфические методы, которые позволяют инвестору на самом раннем этапе сделать вывод — способна ли, например, покупка фермы или земельного участка под строительство туристической базы, принести ему доход в будущем, или же стоит поискать другие сферы приложения денег.

Инвестиционный анализ земельных участков — универсальных методов нет

Ни у кого не вызывает сомнения тот факт, что какая бы недвижимость ни была привлекательной — будет ли это дом в Самаре, вилла на Лазурном берегу или фермерское хозяйство в Алтайских горах, приоритетом в оценке перспективности вложения капитала является земельный участок.

Причем главными фундаментальными факторами, которые влияют на стоимость земли и всех объектов на ней находящихся, являются, например, такие как:

• правовой статус земли — полный формат собственности, ограниченное использование или долгосрочная аренда
• наличие обременений на право использования — земли городской застройки, земля сельхозназначения, земли, имеющие особый природоохранный статус и др.
• наличие свободного рынка недвижимости или его отсутствие
• условия оборота земель, в том числе, и скорость оформления сделок купли\продажи
• налоговая нагрузка на владельца земли
• близость к коммуникациям, транспортная доступность, наличие перспектив развития экономического и социального развития территории

Кроме этих основополагающих моментов, используемых для предварительной оценки стоимости земельного участка, применяются специализированные методы, основанные на определении количественных критериев и параметров, пригодности земли для инвестиционных целей.

Эти методы можно разделить на 3 основные группы:

1. Доходный метод. Методология определения стоимости земельного участка на основании оценки того, какую именно прибыль он может принести инвестору. Если это земля сельскохозяйственного назначения, то оценивается потенциальный доход от урожая, например, картофеля. Для этого используются статистические данные урожайности для данной местности, учет рыночных условий, а также затраты на обработку земли и сбора урожая. Такой метод довольно приблизительно дает оценку земли, так как невозможно учесть все особенности ведения хозяйства каждым конкретным фермером. В городских условиях метод дохода основан на использовании также статистических данных по группам объектов, предназначенных для ведения бизнеса на потребительском рынке или для получения доходов от массовой жилищной застройки.
2. Метод балансовой или восстановительной стоимости. Эта методика основана на оценке того, сколько было вложено средств в данный конкретный участок земли. Сколько, например, было потрачено денег на покупку, проведение коммуникаций, постройки объектов, рекультивации почвы, проведения дренажных работ, постройку дороги и т.п.

Этот метод может дать более объективную оценку, по сравнению с предыдущим, но следует понимать, что учесть точно все затраты владельца трудно, так как инвестиции в развитие земельного участка происходили в разное время и для этого могли использоваться различные источники финансирования и условия расчета с подрядчиками работ.

1. Метод аналогии. Относительно простой метод оценки стоимости и инвестиционной привлекательности земельного участка, позволяющего дать критерий эффективности вложений капитала по сравнению с аналогичными объектами. Однако здесь следует иметь в виду, что даже расположенные рядом земельные участки могут иметь разную стоимость, хотя бы в силу того, что один имеет аренду на 49 лет, а другой — принадлежит собственнику на праве временного безвозмездного пользования.
2. Кадастровая оценка. Как правило, этот способ стоимостной оценки земельного участка служит для определения налоговой составляющей владения или пользования данным конкретным участком. Такую оценку кадастровой стоимости земельного участка проводят налоговые органы той или иной страны, и она может служить лишь приблизительным ориентиром для инвестора.

Кроме этих основных методов инвестиционной оценки привлекательности земельного участка, существуют более объективные показатели, основанные на пространственном положении объекта недвижимости.

Суть одного из таких методов состоит в том, что вся территория города, поселка или района делится на определенные зоны или сектора, где самым привлекательным, например, считается центр города. Все последующие районы имеют более низкий статус, и соответственно, устанавливаются некоторые коэффициенты, позволяющие соотнести стоимость земельного участка с его расстоянием до центра города, транспортной доступности или наличием инфраструктурных коммуникаций и т.п.

Причем учитывается не только географическое расстояние, но и некоторые социально – экономические факторы, присущие каждой зоне города.

• ставка налогообложения
• стоимость доставки коммунальных услуг
• наличие предприятий или офисов
• демографический состав населения
• уровень преступности и т.п.

Примером использования такой пространственной оценки может служить зависимость стоимости земли или объектов недвижимости от расстояния до районов ветхой застройки.

Ветхим признается недвижимое строение, износ которого по заключению государственных служб составляет 75 процентов. Их удаленность на расстояние от 400 метров и далее не будет влиять на стоимость объекта, а при сокращении расстояния стоимость будет снижаться. Санитарное состояние такого объекта отрицательно влияет на окружающую среду, а вследствие этого – на стоимость земли.

Другим примером может служить оценка близости зон инженерной и транспортной инфраструктуры: депо, железнодорожные, речные и автобусные вокзалы, железные дороги, трассы воздушных судов и т. д. Удаленность от них на расстояние 1000 метров не влияет на стоимость объекта, при сокращении расстояния поправочный коэффициент, а значит и ценность земельного участка снижается.

В качестве заключения

Можно привести еще и другие методы, позволяющие оценить, насколько инвестиции в земельный участок могут оправдать ожидания инвестора. Но даже использование приведенных методик вполне достаточно, чтобы грамотно произвести инвестиционный анализ земельного участка независимо от того, где и в какой он стране расположен.

Источник