Земельные участки доходность инвестиций

Земля – правильные инвестиции

На сегодняшний день все большей популярностью пользуются инвестиции в землю и земельные участки. Фактически подобное инвестирование является составной частью вложения денежных средств в объекты недвижимости.

Особенность российского инвестиционного рынка земли состоит в том, что инвесторы в большинстве случаев привыкли рассматривать земельный участок с позиций нахождения на нем каких-либо зданий или как площадку под их строительство. Данный подход принято считать наиболее прибыльным.

Кроме того, говорить о земельном рынке России последних десятилетий можно с позиции устойчивого роста цен участков. Такие тенденции становятся особенно заметными, когда мы смотрим на стоимость земли в черте крупных городов или в непосредственной близости от них. Правда, ничего удивительного в этом нет. Ведь такая же тенденция характерна для рынка земли во всех странах мира.

Способы осуществления инвестиций

Инвестиции в земельные участки могут совершаться с различными целями. Земля представляет собой многофункциональный объект недвижимости, поэтому инвестор в данном случае может по-разному возвращать вложенные деньги.

В настоящее время принято различать 3 главных способа извлечения прибыли из купленного земельного участка:

• инвестиции в землю в целях последующей спекулятивной перепродажи;
• капиталовложения совершенные в целях строительства здания или сооружения. Возведенный объект недвижимость в дальнейшем может быть выставлен на продажу или сдаваться в аренду;
• инвестирование в землю в целях строительства на ней жилого дома.

Потенциальная прибыль, которую земельный участок будет приносить инвестору, напрямую определяется его конкретным местоположением.

Как заявляют эксперты рынка недвижимости, удачный выбор земельного участка способен приносить собственнику отличный доход. Такая доходность может быть на уровне 15–45% годовых. При этом необходимо учитывать, что если инвестор ошибется и приобретет землю не в том месте, то вместо прибыли он с высокой степенью вероятности получит убытки.

Вложения в земельные участки могут быть совершенно разными по продолжительности. Самыми краткосрочными инвестициями будет покупка земли с целью ее последующей перепродажи по более высокой цене. В данном случае речь может идти о нескольких месяцах, которые нужны на оформление всех документов и поиск покупателя.

Когда инвестор вкладывает денежные средства в землю с целью постройки жилого дома с последующей продажей данных активов, срок инвестирования, как правило, составляет 1,5–2,5 года. Этого времени с лихвой хватает на строительство и отделку жилья. Высокий спрос на качественные объекты жилой недвижимости, расположенные в правильных местах, поможет с последующей их реализацией.

Наиболее продолжительными являются инвестиции в земельные участки, которые совершаются в целях возведения коммерческой недвижимости. В такой ситуации на ее постройку уйдет более долгий срок, да и найти покупателя на построенный объект намного труднее. Таким образом, данные вложения часто совершаются на 8–15 лет.

Плюсы и минусы капиталовложений

Земля является особым инвестиционным активом. Финансовые вложения в нее имеют как ярко выраженные преимущества, так и существенные недостатки. В каждом конкретном случае инвестору приходится принимать непростое решение о целесообразности осуществления инвестиций.

Основные плюсы инвестирования в земельные участки

• Сравнительно небольшие вложения. В случае когда инвестор не пытается сразу же войти на рассматриваемый рынок, начав с покупки участка, расположенного в элитном районе Московской области, то подобная покупка может обойтись ему достаточно дешево. Более того, в России есть немало средних и крупных городов, в которых на сегодняшний день можно купить землю за несколько сотен тысяч рублей.
• Капитализация. В профессиональном сообществе бытует мнение, если инвестор строит на купленной земле здание или облагораживает ее любым другим способом, то он в любом случае останется с прибылью. То есть подобные инвестиции считаются крайне надежными.
• Многофункциональность. Существует огромное количество способов, позволяющих зарабатывать на земельном участке. Главное, не ошибиться в выборе одного из них.
• Прибыльность. Ситуация, при которой земля, приобретенная в перспективном месте, постоянно растет в цене крайне выгодна для инвестора. В такой ситуации можно зарабатывать на обычной спекулятивной перепродаже рассматриваемого актива.

Основные минусы инвестирования в земельные участки

• Земля является инвестиционным активом с достаточно низким уровнем ликвидности. Да, хороший земельный участок всегда будет пользоваться спросом. Однако, как показывает практика, чаще всего требуется достаточно продолжительное время для того, чтобы продать земельный участок по цене, приближенной к рыночной. В такой ситуации инвестору не следует вкладывать денежные средства в землю, если он предполагает, что в ближайшее время они могут ему понадобиться.
• Налоговая нагрузка. В России все участки облагаются земельным налогом, который ежегодно должен выплачивать собственник. Ставка данного налога дифференцирована и составляет 0,3–1,5% от стоимости земли.
• Законодательные ограничения. Российская Федерация на законодательном уровне запретила владельцу земельного участка, распоряжаться им лишь по собственному усмотрению. На практике это реализовано с помощью механизма целевого назначения земли. Другими словами, собственник должен пользоваться своим активом в точном соответствии с требованиями закона. Если его участок имеет сельскохозяйственное назначение, то на нем нельзя будет построить торговый центр.

С какими сложностями можно столкнуться

Инвестиции в землю отличаются собственными рисками. Задача инвестора формулируется крайне просто: прежде чем подписывать договор купли-продажи на земельный участок, необходимо собрать о нем как можно больше сведений.

• Обязательно должна быть проверена юридическая «чистота» приобретаемой земли. Здесь мы ведем речь о подлинности правоустанавливающих документов, наличии обременений и сервитутов, других собственников и так далее.
• Необходимо узнать и проверить информацию по целевому назначению участка. В противном случае у инвестора не будет уверенности, сумеем ли он на практике реализовать на этой земле собственный инвестиционный проект.
• Если в будущем запланировано строительство, то нужно собрать сведения о почвах, грунтовых водах и проложенных коммуникациях.
• Обязательно следует уточнять транспортную доступность и близость коммунальных коммуникаций (электричество, вода, газ).

Земля является тем инвестиционным объектом, на который непременно стоит обратить свое внимание. В то же самое время инвестор не должен забывать о специфике, имеющейся на данном рынке.

Источник

Земельные участки под инвестиции — как вложиться в землю и заработать в 2021 году

Особенности вложений

Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Инвестиции в землю – направление, набирающее популярность в 2021 году. Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует инвестору хорошую доходность при правильном подходе. Выбирая участок, важно уделить особое внимание его целевому назначению, расположению и наличию инфраструктуры.

Земля, как инструмент инвестирования

Перспектива инвестиций в земельные участки настораживает вкладчиков, особенно начинающих, в связи со сложностью прогнозирования изменения их стоимости. Планируя сделку, необходимо учитывать слишком много нюансов, которые и заставляют отказаться от подобного рода капиталовложений. В большинстве случаев, это верное решение, поскольку операции с частной и коммерческой недвижимостью имеют меньше рисков и приносят большие прибыли.

Если воспринимать землю как инструмент инвестирования, то следует понимать, что это – вложение денег для дальнейшей перепродажи объекта по более выгодной цене. Если с квартирами ситуация предсказуема – они из года в год дорожают, позволяя инвесторам заработать на разнице в цене, то в случае с земельными участками все немного сложнее. Опрометчиво утверждать, что стоимость земли через несколько лет существенно возрастет в цене. Вероятно, что цена снизится в несколько раз, из-за чего сделка окажется не выгодной для инвестора. С другой стороны, в будущем, район, в котором приобретен участок, может превратиться в элитный ЖК, тогда стоимость на землю подскочит в несколько раз.

Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора

Подбирая земельные участки под инвестиции, важно учитывать их дифференцированность. Согласно ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, земли разделяют по целевому назначению:

• с/х назначения;
• поселений;
• промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности и т. д.;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Покупка и использование участка не по назначению грозит наказанием в соответствии с земельным законодательством.

Участки под с/х расположены за границами населенных пунктов и используются аграриями. Подкатегории:

• участки под посадку;
• угодья с коммуникациями;
• лесопосадки для защиты сельскохозяйственных угодий от внешнего воздействия;
• водный фонд для орошения с/х участков;
• земли с готовыми сооружениями для производства, хранения и переработки с/х культур.

Приобретаются указанные участки для ведения с/х деятельности, растениеводства, создания защитных лесопосадок, изучения культур и разведения рыб.

Земли поселений созданы для проживания людей, застройки жилыми домами и расширения населенного пункта. Согласно ст. 85 ЗК РФ, участки могут иметь производственное, инфраструктурное, туристическое и оздоровительное назначение.

Земли промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности регламентируются 87 статьей Земельного кодекса. Они также располагаются вне населенных пунктов и используются ведомствами, уполномоченными органами, компаниями и должностными лицами.

Особо охраняемые земли – природоохранные, рекреационные, историко-культурные и участки особой ценности. К таким угодьям применяется особый правовой режим, их продажа запрещена.

Земли лесного фонда подразделяются на два типа: первый полностью покрыт растительность или создан для ее восстановления, второй предназначен для ведения хозяйства.

Земли водного фонда – выделенные зоны, покрытые природными или искусственно созданными водоемами с гидросооружениями.

Земли запаса сконцентрированы на балансе страны и не выделены компаниям или физическим лицам для ведения хозяйственной деятельности.

Рабочие стратегии вложений в землю в 2021 году

Выбор стратегии инвестиций в земельные участки в 2021 году зависит от целей инвестора и его желания получить максимальную прибыль при минимальных издержках. Выделяют три основных законных способа вложить и приумножить средства:

1. Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Вариант с хорошей доходностью, за несколько лет можно приумножить инвестиции на 20–40%. Одно важное условие – удачно выбрать месторасположение земли, в противном случае, его стоимость может значительно снизиться.
2. Приобретение земли, возведение коммерческого объекта и его дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. Способ инвестирования с долгосрочной перспективой. При правильном анализе участка «отбить» средства можно за 10–15 лет (если сдавать в аренду).
3. Инвестирование средств в земельный надел для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. Достаточно привлекательный вариант капиталовложений, в связи с высоким спросом на некоммерческую недвижимость. Если учесть, что на постройку и отделку дома уйдет около 2 лет, то при продаже можно выручить порядка 40–60% от инвестиций.

На фоне ослабленной национальной валюты, население страны пытается сохранить собственный капитал, инвестируя его в землю. Многие полагают, что покупка участка в дальнейшем не только сбережет их средства, но и позволит заработать. Но изначально стоит разобраться во всех тонкостях стратегий инвестирования.

Раздели и заработай

Результат инвестиций зависит от месторасположения объекта. Необходимо учитывать близость к населенному пункту, федеральным трассам, возможность коммуникационного обеспечения и назначение участка.

Особое значение имеет размер площади. Угодья поменьше приобретают чаще и быстрее. При покупке земли в несколько гектаров идеальным вариантом будет ее разделить на несколько независимых участков. Подобная схема отлично подойдет для коттеджных поселков.

Чтобы в 2-3 раза поднять стоимость участка, нужно подвести к нему коммуникации (воду, свет, газ, канализацию).

Особое внимание следует уделить земле сельскохозяйственного назначения. Инвестору, не нацеленному на выращивание капусты и разведение скота, нужно выбирать угодья недалеко от федеральных трасс, чтобы повысить их привлекательность. Если проект реализации сельскохозяйственного участка потерпел крах, его можно переоформить в некоммерческое хозяйство, возвести коттедж или поделить на несколько дачных участков.

Дача на торгах

Участие в дачных аукционах – занятие простое и бюджетное. На торгах присутствует не более 10 инвесторов, а выставленные участки стоят в 2–3 раза дешевле по сравнению со среднерыночным предложением.

Домик в деревне

Сельскохозяйственный туризм получил одобрение во многих европейских странах. В России подобный вид отдыха только набирает обороты, открывая хорошие перспективы и возможности для инвесторов.

Данная стратегия потребует существенных первоначальных вливаний: необходимо приобрести участок, возвести на нем сооружения для постояльцев, коровник или конюшню, засадить огород или сад, виноградник. Для разнообразия можно купить сыроварню или гончарную мастерскую. Для иностранцев можно построить избу с настоящей русской печью или баню с парилкой.

Развить подобный вариант бизнеса можно в различных направлениях, но потребуется запастись терпением, так как сельскохозяйственный туризм – это «длинные деньги» и работа на перспективу.

Получить землю под туристические нужды можно бесплатно от государства, но для этого потребуется разработать подробный бизнес-план. В таком случае подбирать участок нужно в курортных районах страны.

Развитие – всему голова

Самой рискованной, долго окупаемой и сложной стратегией инвестирования признали девелоперскую деятельность. На территории нашей страны есть множество пустых участков земли, которые администрация города готова предоставить для освоения инвесторам и предпринимателям.

Главный нюанс в том, что все свободные наделы находятся на окраинах городов или населенных пунктов, имеют неразвитую инфраструктуру и непривлекательны для покупателей. Рисковая инвестиция без гарантии окупаемости.

Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки

Основные преимущества вложения в земельные участки:

• Дешевизна. Многое зависит от местоположения объекта, два абсолютно идентичных участка в Подмосковье и Ростове-на-Дону по цене отличаются в несколько миллионов. В большинстве крупных городов приобрести землю можно за 300–700 тыс. рублей.
• Капитализация. Приумножить доход можно благодаря облагораживанию территории, возведению жилых и с/х объектов.
• Многофункциональность. Сельскохозяйственные участки можно переоформить в некоммерческие, поэтому, независимо от назначения земли, существует множество способов заработка на ней.
• Надежность капиталовложений. Обеспечить себе пассивный доход, можно, купив землю и впоследствии, с ростом цен, перепродать ее. Рынок земли, как и недвижимости подвержен плавному и стабильному росту цен.

Недостатки инвестирования:

• Низкая ликвидность. В России спрос недостаточно высок, особенно в сравнении с рынком недвижимости. Поэтому покупка участка признается долгосрочным инструментом капиталовложений.
• Налогообложение. У нас в стране необходимо уплатить налог в размере 0,3 до 1,5% от стоимости земли.
• Наличие законных ограничений. Правительство не позволит использовать приобретенную землю не по назначению.

Подводные камни и риски при инвестициях в землю

Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками. Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:

• Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п.
• Уточнить назначение участка. Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект.
• Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность. При их наличии, возведение сооружений невозможно и, как следствие, снижение стоимости при перепродаже.
• Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения.

Подходя к вопросу инвестирования важно учитывать ряд рисков:

1. Правовые. Нередки случаи, когда земельные участки продаются по поддельным документам. В таком случае важно привлечь опытного юриста. Пригласить квалифицированного специалиста, который адекватно оценит стоимость земельного участка.
2. Ценовые. В большинстве случае неопытные инвесторы приобретают землю по завышенной цене, лишая себя в дальнейшем возможного дохода. Еще одной распространенной ошибкой считается неправильная оценка рентабельности вложений. Часто инвесторы недооценивают масштабы затрат на проектирование или застройку объекта.
3. Природные. При покупке следует принять во внимание сезонные колебания цен. К примеру, спрос на жилье в курортных или горнолыжных городах. Также следует учитывать весенние паводки, снежные заносы и сходы лавин, оползней.
4. Социально-политические. Изменения во внутренней политике страны, смена должностных лиц в регионах и прочие нюансы. Также к социально-политическим рискам можно отнести противоправные действия со стороны конкурентов.
5. Финансовые. Непредсказуемый рост цен на стройматериалы, изменения в системе налогообложения – риски, которые невозможно компенсировать.
6. Информационные. Плохо организованная рекламная кампания, утечка информации или противодействие конкурентов могут повлиять на результаты инвестирования.

Выводы

Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долго окупаемыми. При разработке бизнес-проекта важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод. Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Источник