Земельные участки для инвестиций

Инвестиции в землю

«Покупайте землю — ее больше не производят» (Марк Твен). Насколько перспективны финансовые вложения в земельные участки? Рассматривая инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, мы особо подчеркивали, что эти активы являются ликвидными, надежными, и приносят вам гарантированный стабильный доход двух типов: активный (доход от продажи) и пассивный (сдача в аренду). Как обстоит дело на рынке земли? Является ли она самоценным инвестиционным активом? Увы, в этом специфическом сегменте все выглядит не столь радужным.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

• крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
• на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
• землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
• на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

На чем можно заработать

Какие выводы можно сделать из анализа рынка?

Правило 1. Возможности получения активного дохода от перепродажи земли в краткосрочной или среднесрочной перспективе — минимальны. Не инвестируйте в землю, надеясь на активный доход.

Правило 2. Земля перестала быть самостоятельным инвестиционным активом. Инвестируйте в землю только в том случае, если точно знаете, как будете ее использовать.

Теоретические способы получения инвестиционного дохода разнообразны:

1. Стратегия 1. Купить землю сельхозназначения для организации фермерского хозяйства — тема отдельной беседы, поскольку речь идет скорее об открытии нового бизнеса, а не получении инвестиционного дохода.
2. Стратегия 2. Купить землю любого назначения для перепродажи. Способ подходит только единичным высокопрофессиональным инвесторам, владеющим инсайдерской информацией (недооцененные активы).
3. Стратегия 3. Купить землю для строительства и последующей перепродажи объектов или сдачи в аренду.

Последний способ, по сути, единственный, который подойдет большинству.

Правило 3. Инвестирование в землю перспективно только в связке с последующими вложениями в строительство объектов недвижимости и получением от них активного и пассивного дохода.

Какие объекты строить? Наиболее популярны:

• объекты гостиничного типа: базы отдыха, санатории, мини-отели;
• индивидуальные жилые объекты: коттеджные поселки, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома.

Подробнее об объектах недвижимости можно прочитать в этой статье.

Вместе с тем, такая стратегия заработка также имеет серьезные недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

• Высокий порог входа смогут преодолеть только состоятельные инвесторы (одно дело — купить однокомнатную квартиру, и совсем другое — купить землю и построить коттедж).
• Длительный период окупаемости: 3–5 лет в случае продажи; от 10 лет — в случае сдачи в аренду.
• Высокие риски инвестора: макроэкономические, валютные, маркетинговые, строительные, юридические, финансовые.
• Высокая конкуренция, обусловленная централизацией рынка и хорошей доходностью.
• Сложная специфика рынка, требующая от инвестора глубоких знаний и компетенций.

Какую землю купить

Инвестируя в землю, обязательно смотрите, что вы покупаете по бумагам.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации любой земельный участок имеет документально подтвержденный статус. В частности, выделяют земельные участки под следующие цели.

КФК — крестьянско-фермерские хозяйства. Назначение: производство с/х продукции в коммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Землевладелец имеет статус фермера, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества. Назначение: производство с/х продукции в некоммерческих целях. Располагаются только на землях с/х назначения. Особенности: административные барьеры при возведении жилых объектов, подведении коммуникаций, регистрации.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства. Аналогично СНТ.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства. Располагаются на землях с/х назначения или поселений. Особенности: возведение жилых объектов зависит от решений местной администрации, перевод в класс ИЖС возможен при нахождении участка в пределах населенного пункта.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на землях поселений. Плюсы: свободное возведение жилых объектов и их регистрация, строительство инфраструктуры и подведение коммуникаций. Минусы: цена.

Таким образом, только последний тип земельных участков избавит вас от проблем.

Способ 1. Самый простой и правильный способ входа — вложить деньги в участок под ИЖС, например, в строящемся коттеджном поселке.

В погоне за прибылью можно пойти дальше и воспользоваться принципом нецелевого использования.

Способ 2. Купить по сниженной цене перспективный участок земли с/х назначения, присвоить ему статус ИЖС и вложить деньги в строительство:

• Пример 1. Купить паевые земли бывшего колхоза, произвести межевание (по 5 соток), переоформить статус на ИЖС, вложить деньги в строительство коттеджного поселка.
• Пример 2. Можно пойти еще дальше. Самый простой способ получить землю от государства на льготных условиях — организовать КФХ. Впоследствии участок переоформляется в ДНТ, и обязательные обременения на производство снимаются.

Имейте в виду, на пути реализации таких «хитрых» стратегий встречается множество препятствий:

• участки с/х назначения продаются большими площадями, что влечет за собой высокий порог входа и высокие риски неликвидной земли;
• участки с/х назначения часто не соответствуют даже минимальным техническим условиям;
• процесс присвоения статуса ИЖС административно сложен и займет много времени (3–6 месяцев);
• смена статуса участка может обойтись вам дороже самой земли.

Как вложить деньги

Традиционно вам доступны индивидуальные и коллективные способы инвестирования (через строительные кооперативы, ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций). При этом войти в проект вы можете на разных стадиях:

1. Участок под строительство без подряда. Вы приобретаете участок, согласуете проект с архитектором коттеджного поселка и строите объект (через своих подрядчиков). Особенности: максимальная доходность и риски, полный контроль.
2. Участок под строительство с подрядом. Вы приобретаете участок, а объект возводит застройщик по готовому проекту. Поселок вводится в строй целиком со всей инфраструктурой. Особенности: умеренная доходность, зависимость от строительной компании.
3. Участок с объектом. Вы приобретаете готовый объект недвижимости вместе с землей.

Большинству вкладчиков порекомендуем второй способ. Первый способ приемлем только для профессиональных инвесторов, а третий — поставит под вопрос рентабельность проекта.

Как выбрать участок

Критерии выбора земельного участка очевидны:

• географический регион страны;
• расстояние до ближайшего крупного населенного пункта;
• востребованность направления;
• безопасность и престиж района;
• земельный статус (ИЖС) и класс участка (эконом, премиум, элитный);
• экологическая обстановка и природные особенности — немаловажный фактор, играющий большую роль в ценообразовании (хорошие участки редко падают в цене);
• транспортная доступность: наличие и качество дорог и развязок;
• существующая или перспективная инфраструктура (магазины, развлекательные центры, парковки, детские сады, школы и т. п.) — обязательно изучите планы застройщика;
• коммуникации — будьте готовы к дополнительным затратам (электричество, вода, магистральный газ, автономная канализация).

Так, перспективными остаются инвестиции в землю в Подмосковье площадью от 5 до 20 га на расстоянии до 50 км от МКАД.

До 30 км от МКАД

От 31 до 60 км от МКАД

От 61 до 90 км от МКАД

Варшавское, Горьковское, Калужское, Киевское

От 200 до 5 000

От 200 до 3 000

От 200 до 2 000

Алтуфьевское, Дмитровское, Егорьевское, Каширское, Ленинградское, Новосходненское, Носовихинское, Пятницкое, Рогачевское, Симферопольское

От 2 000 до 9 000

От 500 до 4 000

От 200 до 3 000

Волоколамское, Куркинское, Новорязанское, Рязанское, Фряновское

От 3 000 до 11 000

От 500 до 6 000

От 200 до 3 000

Домодедовское, Ильинское, Минское, Можайское, Новорижское, Осташковское, Подушкинское, Рублево-Успенское, Сколковское, Щелковское, Ярославское

От 3 000 до 80 000

От 1 000 до 20 000

От 200 до 3 000

Самое ликвидное направление — запад, неликвидное — восток. Инвестиции в землю в Новой Москве рассматриваются отдельно по причине статуса и перспектив застройки. Кроме того, строительство на этих участках чревато дополнительными административными барьерами и затратами, поскольку все согласования проходят через власти Москвы.

Вместо заключения

В завершение дадим вам ряд советов:

Правильно оцените планы развития региона (муниципальные сайты, планы застройщиков, инсайдерская информация). Это поможет вам:

• составить объективный прогноз развития региона на 3-5 лет;
• понять направление расширения городской черты;
• купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Ищите реально недооцененные активы.

Вкладывайтесь в землю до начала строительства инфраструктуры. Пока не подведены коммуникации, участок можно приобрести на 50–70% дешевле.

Используйте стратегические принципы: «Разделяй и властвуй», «Используй каждый квадратный метр». Стратегия отлично себя зарекомендовала при вложениях в смежные земельные участки. Так, два участка площадью по 10 соток каждый можно превратить в четыре участка по 5 соток (не забудьте про независимые подъездные пути).

Самым тщательным образом изучите рынок, учтите все риски и подготовьте детальный финансовый план проекта от момента вложений в землю до продажи готового объекта.

Итак, можно ли заработать на земле? Можно. Инвестирование в землю надежно и сулит хорошую доходность. К сожалению, сделать это не просто, потому что самостоятельным инвестиционным активом земля уже не является.

Полезное видео

Инвестиции в землю — Продажа земли с двойной выгодой.

Земля бесплатно — Секретный способ от риэлтора.

Источник

Инвестиции в землю — можно ли заработать на вкладах в земельные участки

Вложение средств в земельные участки во все времена было перспективным и прибыльным занятием.

Наделы земли за особые заслуги жаловали феодалам, дворянам, знатным особам, но насколько выгодно инвестировать деньги в эту отрасль сегодня? И хотя, по мнению экспертов, ситуация не выглядит радужной, такой способ вложения средств – возможность получить стабильную прибыль в долгосрочной перспективе.

Анализ рынка

Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно , однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.

Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:

• Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
• Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2014 года наблюдается резкое падение цен , и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
• Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2015 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг ;
• Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
• Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
• Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости .

Вложение средств в землю – пока не самый выгодный способ инвестирования. В ближайшие годы намечаются радужные тенденции , но пока они призрачны, на рынке по-прежнему возникают мертвые активы, а предложение значительно превышает спрос. Но есть и хорошая новость: купив землю сейчас по невысокой цене, можно рассчитывать, что через 5-10 лет ее стоимость существенно вырастет .

Виды инвестиций: какую землю можно приобрести для заработка?

Начинающие инвесторы порой не понимают, куда вложить деньги для получения прибыли. Если с недвижимостью – квартирами и домами – все понятно, земельные участки существенно отличаются своими характеристиками и предназначением. Статус земли должен быть подтвержден документально. В зависимости от целей можно приобрести такие участки:

ИЖС – земля под индивидуальное жилищное строительство, подходит для возведения домов. Это вложение – самое выгодное, но цена приобретаемого участка выше. У собственника не будет проблем с получением разрешений от контролирующих органов и прокладкой коммуникаций;

КФК – крестьянско-фермерские хозяйства – земли сельхозназначения используются для производства продукции в целях перепродажи. Собственник может выращивать овощи, зерно, любые растения, должен иметь статус юридического лица, фермера или ИП;

СНТ – садовые товарищества, а также ДНТ – дачные товарищества. Эта земля может использоваться для возделывания культур в некоммерческих целях. Однако при возведении построек на участке, прокладке коммуникаций возникнут административные трудности с получением разрешений;

ЛПХ – земля для личного подсобного хозяйства. Участок сельскохозяйственного назначения может находиться в пределах населенного пункта, а для возведения построек на его территории придется запрашивать разрешение у местной администрации.

Хотя самым прибыльным и перспективным вложением является покупка земли под ИЖС, инвесторы рассматривают и другие стратегии получения стабильного дохода. Главное – разумный подбор такого участка, который в ближайшие годы существенно вырастет в цене, будет пользоваться спросом у покупателей.

Выбор участка для инвестирования

Поиск подходящей земли, куда будут вложены средства, весьма сложен, ведь недостаточно просто решить, что вы будете инвестировать деньги в недвижимость. Нужно найти такой участок, который в скором времени сможет принести доход. Как же подобрать перспективную землю для вложения?

• Совет№1 . В первую очередь рассмотрите районы, расположенные в непосредственной близости от города и имеющие достаточно развитую инфраструктуру рядом. Наличие дороги, водоема, леса, красивого пейзажа – весомые плюсы при выборе;
• Совет№2 . Обратите внимание на те районы, где в ближайшее время планируется застройка – то есть, участок рассматривается в качестве места для возведения нового поселка или строительства завода;
• Совет№3 . Поймите, в каком направлении будет расширяться городская черта. Бывает такое, что на территории города есть пустыри в весьма перспективных районах, оцените, возможно ли строительство домов здесь в следующие 5 лет;
• Совет№4 . В Москве ликвидным направлением является запад, вкладывать деньги можно в участки, расположенный на расстоянии до 50 км от МКАД. Высокую стоимость имеют направления – Минское, Успенское, Соколовское, Домодедовское, Рязанское, Ярославское и некоторые другие. А вот восток столицы становится все менее востребованным;
• Совет№5 . Украина и Беларусь тоже могут рассматриваться в качестве инвестиционно привлекательных направлений. Здесь популярны участки, расположенные в непосредственной близости от столиц и крупных городов, но при выборе земли нужно анализировать экономическую ситуацию и перспективы конкретного региона;
• Совет№6 . Обязательно учитывайте безопасность и престиж района, экологическую обстановку и природные особенности. Сегодня все более охотно покупаются земли в чистых и красивых местах неподалеку от областных центров.

Уже построенная и запланированная инфраструктура – свидетельство того, что район будет развиваться. Например, вы узнаете, что в скором времени на окраине города будет построен крупный торговый, офисный или развлекательный центр. Пока земля здесь стоит недорого, можно совершить сделку, когда же начнутся строительные работы, ценник увеличится, а позже возрастет и спрос на недвижимость, расположенную в непосредственной близости.

Стратегии инвестиций в землю

Вложение средств в земельные участки проводится по самым разным схемам. Но в любом случае, получить доход с нуля у инвестора не получится. Необходимы серьезные финансовые вливания и затраты, что усложняет вход на рынок для новичков. Самая простая стратегия – покупка земли под ИЖС , вы приобретаете один или несколько участков, а далее выбираете наиболее привлекательную схему:

• Самостоятельно подбираете подрядчика или лично занимаетесь возведением дома, получая максимальную прибыль. Вы сможете полностью контролировать проект, однако и затраты здесь будут существенными;
• Вы покупаете участок, а строительство ведет застройщик без согласования деталей. Обычно по такой схеме возводят новые поселки с типовыми коттеджами. Этот метод позволяет получить стабильный доход, который во многом зависит от работы строительной организации;
• Можно приобрести участок с уже построенным домом, однако рассчитывать на существенную прибыль здесь вряд ли получится.

Для большинства инвесторов рекомендован второй способ – достаточно доходный, не требующий профессиональных знаний в отрасли. Однако существует и иная, более сложная, но вместе с тем, доходная стратегия инвестирования в землю – покупка участка и присвоение ему статуса ИЖС. Как это сделать?

• Приобрести земли сельхозназначения, провести их межевание, сменить статус на ИЖС, реализовать проект по строительству поселка;
• Открыть КФК, получить землю от государства на выгодных условиях, организовать ДНТ, перевести землю в новый статус. Впрочем, у такой стратегии есть и подводные камни – переоформление всех бумаг займет не менее полугода , потребует дополнительных вложений средств, которые не всегда окупаются.

Использование подобных стратегий возможно не во всех случаях – нужно, чтобы земля соответствовала техническим требованиям . Кроме того, участки продают большой площадью, что не позволяет войти в отрасль новым игрокам с минимальными вложениями.

Рассматривать в качестве инвестиционного проекта покупку земли для последующей сдачи в аренду, конечно, можно, но в российских реалиях такой способ мало популярен, а окупаемость участка составляет свыше 10 лет.

Заключение

Инвестиции в землю – это стабильный и выгодный способ получения прибыли, позволяющий увеличить свой капитал на 20-30% . Однако он больше подходит не для новичков, а людей, которые располагают достаточным количеством средств, разбираются в отрасли, готовы ждать несколько лет.

Перед покупкой земли следует тщательно изучить перспективы развития района, узнать планы застройщиков. Получить полезную информацию можно и на сайте города . Вкладывать средства нужно в недооцененные активы – те участки, которые пока продаются недорого, не являются востребованными, но в ближайшие годы их стоимость должна существенно возрасти.

Источник