Закрывать ипотеку или инвестировать

Досрочное погашение ипотеки или инвестиции в новый объект?

Предупреждаю, что текст не для слабонервных. Будет много цифр. Для людей, которые не дружат с математикой, я жирным шрифтом подвела итоги. Кому сложно, ищите выводы, а кто любит цифры, не забываем ставить лайки и подписываться.

Последнее время, стало, почему то, модно пропагандировать не досрочное закрытие ипотеки, а иные способы вложения накопленных средств:

1. Взять новую ипотеку, вложив накопленный платеж, как первоначальный взнос и сдавать квартиры в аренду. Этим самым гасить две своих ипотеки. Таким образом, на выходе получаем две квартиры.

2. Продолжаем накапливать денежные средства на счете.

3. Вкладываем накопленные денежные средства в бизнес.

Подобные решения оправдывают тем, что сегодня деньги стоят дороже, чем завтра.

Все бы ничего, но математика вещь упрямая, на калькуляторе не сводится дебет с кредитом, да и ситуации бывают разные.

Давайте сегодня разберем следующую задачу.

Мы имеем ипотеку. Стоимость жилья 3 500 000 рублей. Квартира куплена по ДДУ, в Новой Москве. Площадь 30 кв.м, студия. Срок сдачи дома 2025 год. Остаток долга 1 500 000 рублей. Срок кредита 10 лет. Процентная ставка 9,9%. Ежемесячный платеж 19 739 рублей.

Человек получил в наследство, через два месяца после взятия ипотеки, 1 500 000 рублей, но он не знает, как ими распорядиться. Закрыть ипотеку или использовать накопления, как первоначальный взнос, на новую квартиру?

При решении задачи, рассмотрим два варианта:

1. Вкладываем средства в новую квартиру

2.Досрочно погашаем ипотеку

1. Новая квартира

Считаем сколько мы заплатим банку, по прошествии 10 лет.

19 739*12*10= 2 368 680 рублей.

Полученная сумма включает тело кредита и проценты. В итоге, мы переплачиваем банку 868 680 рублей . Мы не забываем, что первые годы, мы оплачиваем проценты и только на финише оплачиваем тело кредита. Это риск. Поскольку, тело кредита не уменьшается и если вы потеряете доходы, из которых оплачиваете ипотеку, вы повышаете шанс к банкротству. На торгах квартиры продаются по ликвидационной стоимости. Рискуете не получить, даже, первоначальный взнос за объект.

Есть вероятность, что квартиру не сдадут в срок. В стратегию берем самый рискованный вариант. Предположим, что задержка строительства составит 2 года, а если еще застройщик объявит себя банкротом, понадобятся издержки на юриста.

Даже если квартиру сдадут в срок, 6 месяцев потребуется на ремонт квартиры и еще 6 месяцев на поиск арендаторов. На ремонт и обстановку студии потребуется минимум 500 000 рублей.

По факту, срок погашения кредита и срок сдачи квартиры, при самом худшем сценарии, по ДДУ совпадает.

Просчитываем худший сценарий и лучший, при условии, что мы будем гасить ипотеку, положенные 10 лет.

Итого, нам необходимо 1 500 000 (тело кредита) + 868 680(оплата процентов) +500 000 рублей (ремонт) + 20 000 (издержки, в случае банкротства застройщика).

2 888 680 рублей – это сумма, которую мы потратим на квартиру, которую взяли в ипотеку и вовремя не получили ключи. Платежи за ремонт, ипотеку и юриста мы вычитаем из зарплаты.

Лучший сценарий заключается в том, что мы получаем ключи в срок и сдаем квартиру в аренду, погашая платежи по ипотеке. 19 739 рублей из зарплаты мы будем складывать на накопительный счет.

Везде я исхожу из того, что ремонт мы делаем за счет собственных средств, не заемных. Если делать на заемные, то плюсуем еще проценты по второму кредиту.

При лучшем сценарии, мы шесть лет (срок сдачи дома, плюс сроки на ремонт и сдачу в аренду) платим ипотеку за свой счет и 4 года за счет аренды.

В среднем, сегодня банки за депозитные вклады дают 4 %. За 4 года, с учетом сложных процентов, мы накопим 1 046 085 рублей.

В худшем случае, мы ничего не накапливаем, но тратим из семейного бюджета 2 888 680 рублей за 10 лет.

В лучшем случае, мы накапливаем 1 046 085 рублей и тратим те же 2 888 680 рублей.

У нас есть 1 500 000 рублей. Предположим, что мы возьмем квартиру на вторичном рынке за 6 000 000 рублей (дороже не позволяет первоначальный взнос). Это будет однушка, в шаговой доступности от метро. Сдадим мы ее за 35 000 рублей, максимум. Не забываем, что есть риск смены арендаторов и простои, плюс постоянные ремонты. В месяцы простоев квартиры, ипотеку придется оплачивать из своего кармана. Я этот вариант, в расчетах смотреть не буду. Но вы можете сделать это самостоятельно. Ипотеку мы так же берем на 10 лет. Под те же 9,9%. Ежемесячный платеж составит 59 218 копеек. Тело кредита 4 500 000 рублей

Таким образом, тело кредита + переплата составят = 7 106 160 копеек.

2 606 160 рублей переплата.

Арендная выручка составляет 35 000 рублей в месяц. Получается, что из собственного бюджета нам потребуется 24 218 рублей. Не забываем, что есть еще и первая ипотека , где мы ее оплачиваем из собственных средств.

Плюсуя две ипотеки сразу, мы переплачиваем банку 868 680 рублей+2 606 160 рублей = 3 474 840 рублей за 10 лет.

Правда, мы можем не копить деньги из первого примера, а тратить их на погашение второй ипотеки. Но все равно, мы за счет аренды второй квартиры и 19 739 рублей, не полностью покрываем платеж за вторую ипотеку.

35000 (аренда) +19739 (если не копим их, а засчитываем как платеж за вторую ипотеку)= 54 739 рублей. Получается 4 479 рублей мы все равно доплачиваем, но остаемся без накоплений.

Итак, со второй квартирой мы остаемся без накопительного счета в размере чуть больше миллиона рублей и с переплатой банку за 10 лет
3 474 840 рублей. При этом, мы не можем за 10 лет заболеть, всегда нужно находить средства на покрытие рисков простоя жилья, на ремонт, на коммунальные платежи и налоги.

В случае потери работы, болезни, вы рискуете стать банкротом и ваши квартиры будут проданы на торгах. Вы останетесь без жилья, денег и с последствиями банкротства.

2. Досрочное погашение квартиры

Теперь посмотрим, что будет, если мы 1 500 000, наследственных денег, потратим на погашение ипотеки?

Во-первых, вы не переплатите банку. Пока вы ждете получение ключей и несете 19 739 не за кредит, а на сберегательный счет под 4%, за 5 лет вы накопите 1 334 271 рубль. Если будете копить 10 лет, то накопите примерно 2 769 578 рублей (может и больше, если процент будет выше).

Не забываем, что после получения ключей от квартиры, вы ее можете сдать в аренду за 30 000 рублей. Деньги от аренды, вы можете так же складывать на счет в банке под 4%. За пять лет накоплений вы получаете примерно 1 979 252 рубля.

Складываем два накопления в одно, получаем 4 748 830 рублей. Вот тебе, за те же 10 лет 2 квартиры, но уже без риска остаться без всего.

В итоге, вы не рискуете потерять квартиру. За 10 лет Вы не переплачиваете банку, покупаете те же две квартиры.

Выбор за Вами. Вы можете рисковать и остаться без всего, либо постоянно во всем себя ограничивать. А можете спокойно, за 10 лет выполнить план без напряжения и головной боли.

Автор, Ужегова Дарья, консультант по банкротству граждан и бизнеса

Источник

Гасить ипотеку досрочно или инвестировать? Что выгоднее?

Давно назревал вопрос по поводу инвестиций если у человека кредиты, а в частности ипотека.

В умных книгах поголовно пишут: Сначала погасите все кредиты, а уж потом копите на подушку безопасности и инвестиции . С данным высказыванием я конечно соглашусь, ведь зачастую проценты по ипотеке съедают всю прибыль по инвестициям и в них пропадает смысл.

И казалось бы, тут нет вариантов для людей у которых есть желание инвестировать с 25-летней ипотекой. Ведь нужно же сначала все погасить, а какой тогда смысл инвестировать потом? Я уже буду старый, и ничего не захочу))

Первое что нужно сделать в такой ситуации-это подогнать для себя комфортный ежемесячный платеж. Я это сделал путем ежемесячных пополнений крупных сумм. Год вносил в банк почти всю зарплату, жили только на зп жены. С помощью такого приема-уменьшил платеж почти вдвое.

В целом, стоит задуматься: если вы гарантированно сможете заработать на инвестициях больше чем процент по ипотеке, то конечно инвестировать стоит. Сейчас например средний размер ставки по ипотеке составляет 6-7%, а среднегодовая доходность фондового рынка -12%. Причем такую цифру можно достичь даже в долларах. Так для чего же тогда гасить ипотеку досрочно?

Если брать в долларовом эквиваленте-за последние 3 года рубль обесценился на 34%, а вместе с этим обесценивается ваш кредит и смысла не вижу закрывать его более сильным рублем.

На погашения большого долга по ипотеке могут уйти годы и даже десятилетия, никто в тот момент не задумывается о будущем. А допустим за 10 лет, откладывая всего по 5 тыс рублей ежемесячно, и покупая хорошие акции впоследствии мы увидем цифру почти в 1.5 млн рублей, которые будут генерировать ваш будущий пассивный доход.

Таким образом, чем раньше начать инвестировать, тем сильнее будет кумулятивный эффект от накоплений и инвестиций, включится принцип сложных процентов. И в итоге возможно накопить больше, если начать инвестировать раньше, по сравнению с ситуацией, если сначала отдавать кредит, а потом начинать инвестировать.

Понимаю, что доходность фондового рынка не гарантирована, но при выборе определенных стратегий можно добиться хорошего результата. Можно например половину свободных средств направлять и на досрочное погашение, а вторую половину направлять на инвестиции. При этом необходимо следить за ситуацией на фондовом рынке, в случае начала кризиса, когда все дешевеет- можно изменить стратегию направив большую часть денег на покупку подешевевших активов.

Лучше определиться с целями и сроками инвестирования, соотнести со сроками ипотеки, учесть реальную ставку по кредиту и потенциальную доходность и после всех расчётов принимать осознанное решение, которое оптимальнее приведёт вас к целям.

А как вы считаете? Напишите пожалуйста в комментариях

Так же веду Telegram и YouTube каналы по теме инвестиций, там выкладываю все свои сделки касаемо фондового рынка. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новости.

Источник

Появились свободные деньги. Закрыть ипотеку или вложиться в акции?

Было бы интересно увидеть статью на тему «Что выгоднее, расплатиться с ипотекой или инвестировать эти деньги в акции». У меня как раз такая дилемма.

Появился миллион рублей, и я могу на эти деньги закрыть ипотеку. Но вот думаю, может быть, выгоднее вложить этот миллион в акции? А ежемесячный платеж по ипотеке вносить за счет их постепенной продажи?

Александр, у меня нет данных, под какой процент взят ваш ипотечный кредит, какая у вас кредитная нагрузка и так далее. Но раз появившегося миллиона хватит, чтобы рассчитаться с банком, кажется, что разумно сделать именно это — закрыть ипотеку.

Пытаться заработать на ценных бумагах ради ускоренного погашения ипотеки — это слишком рискованно. Это почти то же самое, что вкладывать заемные деньги. Можно заработать, но если ошибиться, можно много потерять.

Теперь о том, почему так получается и что делать.

Высокая доходность — высокий риск

Инвестировать и гасить кредит доходом от инвестиций имеет смысл только тогда, когда доходность выше ставки кредита. Если вы взяли ипотечный кредит под 10%, а инвестиции стабильно приносят 15% в год, инвестировать выгоднее, чем досрочно гасить кредит.

Можно часть свободных денег инвестировать, а часть использовать для досрочного погашения ипотеки. Но в этом случае тоже важно, чтобы доходность инвестиций была выше ставки кредита. В этом и заключается проблема.

На фондовом рынке относительно стабильную доходность можно получить, вкладываясь в облигации. Но доходность надежных облигаций составляет 7—8% годовых. Столько дают ОФЗ, облигации регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний. Можно найти более доходные варианты, до 12—15% годовых , но риск потерять деньги заметно выше.

Доходность акций в среднем выше доходности облигаций, но она нестабильна: цена акций сильно колеблется. В долгосрочной перспективе рынок акций, скорее всего, вырастет, но что будет в ближайший месяц или год — не знают даже лучшие аналитики. За год рынок может вырасти на 30% — или упасть на 50%, если случится кризис. При этом бумаги отдельных компаний могут упасть на 80 или на все 100%.

Не рассчитывайте на то, что акции будут стабильно дорожать. Если что-то пойдет не так и вы не сможете продать их с прибылью, будет сложно гасить ипотеку досрочно.

Если одновременно с этим пропадет доход, из которого вы раньше гасили ипотеку, то, возможно, начнутся проблемы. Например, можно потерять деньги при продаже акций в неподходящее время или просрочить платеж и испортить кредитную историю, а при множественных просрочках — потерять ипотечную квартиру.

Что делать

Появившегося у вас миллиона хватит, чтобы погасить ипотеку. Чем раньше сделаете это, тем выгоднее для вас: за каждый день пользования деньгами банка надо платить проценты.

Если у вас есть другие кредиты — с более высокой ставкой, чем ипотека — начните с них. Первым делом лучше гасить самые дорогие кредиты.

Еще один вариант — создать финансовую подушку безопасности на несколько месяцев жизни, если ее нет. Оставшиеся деньги можно использовать как частичный досрочный платеж по ипотеке или другим кредитам.

В итоге ваша кредитная нагрузка заметно снизится или полностью исчезнет, и вы сможете каждый месяц инвестировать ту сумму, которую вы привыкли платить банку.

Чтобы лучше разобраться в досрочном погашении кредитов, посмотрите другие наши статьи:

А еще вам может пригодиться наша подборка «Инвестиции для начинающих». Успехов!

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Что выгоднее: скорее начать инвестировать или досрочно погасить кредит?

Часто люди, которые только начинают интересоваться финансовой грамотностью, хотят скорее приступить к инвестированию. Их можно понять, многие слышали фразу, что сложный процент — это восьмое чудо света. Однако важно здраво оценить свою готовность к инвестированию. Одним из препятствий может быть наличие кредитов или кредитных карт. Вполне может оказаться, что выгоднее сначала погасить кредит.
Давайте проверим, так ли это.

Допустим, у Пети есть кредит.

500 000 руб. — размер кредита.
17% — процентная ставка.
8 690 руб. — ежемесячный платёж.
10 лет — срок до погашения.

Переплата за этот срок составит 542 763 руб. Напомню, размер кредита — 500 000 руб. То есть Петя процентами отдаст банку больше, чем изначально взял в долг.

Петя думает, что ему лучше как можно скорее начать инвестировать. Тем более он слышал, что чем дольше срок инвестирования, тем лучше растёт капитал за счёт эффекта сложного процента. Да и инвестиции — это так интересно, гораздо интереснее, чем регулярно вносить платежи по кредиту.

Итак, для решения своих финансовых задач Петя ежемесячно может выделять 20 000 руб. Их них:

8 690 руб. — обязательный платёж по кредиту,
11 310 руб. — свободные деньги, которые можно направить на досрочное погашение кредита или на инвестирование.
Рассмотрим оба варианта.

Вариант 1

Петя инвестирует свободные деньги и продолжает выплачивать кредит

11 310 руб. — на такую сумму Петя ежемесячно пополняет инвестиционный счёт.
10% — среднегодовая доходность инвестиций.
10 лет — срок инвестирования (для сравнения результативности двух вариантов).
За это время Петя накопит 2 336 140 руб. Из них:
1 357 237 руб. — собственные взносы,
978 904 руб. — доход в виде процентов.

Неплохой результат, как считаете?

Вариант 2

Петя погашает кредит досрочно и после этого начинает инвестировать

20 000 руб. — такую сумму ежемесячно Петя направляет на погашение кредита.
32 месяца — за такой срок Петя погасит кредит. Срок сократится почти в четыре раза! А значит, Петя сможет начать инвестировать довольно скоро.
121 615 руб. — переплата в этом случае.

Что же с инвестициями?

Петя сможет начать инвестировать уже на 32-й месяц, то есть менее чем через три года. В этот месяц он пополнит инвестиционный счёт на 18 385 руб. Далее ежемесячно будет вносить по 20 000 руб.

Что ждёт Петю через десять лет?

1 778 385 руб. — отложит Петя из своих денег.
862 951 руб. — получит в виде процентов.
То есть через десять лет у Пети на счёте будет 2 641 336 руб.

Разница между двумя вариантами составит 305 196 руб. в пользу досрочного погашения.

Значит, Пете выгоднее сначала быстро погасить кредит и после этого начать инвестировать. А время до выплаты кредита он сможет посвятить изучению темы инвестирования.

Всегда ли стоит сначала гасить кредит, а потом начинать инвестировать? Нет.

Это зависит от нескольких факторов.

Тип долга . Если у вас кредитная карта, лучше все свободные деньги направлять на её погашение, чтобы максимально сократить переплату. И только после этого начинать инвестировать.

Срок до погашения кредита . Если до выплаты кредита осталось менее трети срока, то большую часть процентов банку вы уже выплатили. Досрочное погашение сократит переплату несущественно, поэтому можно все свободные деньги направлять на инвестирование. Если до погашения кредита ещё долго, могут возникнуть непредвиденные расходы или перебои с доходами (задержка зарплаты, потеря работы и так далее). Поэтому важно иметь ликвидные накопления, чтобы хватало и на жизнь, и на платежи по кредиту. Возможно, что сначала лучше выплачивать кредит по графику, а свободные деньги направлять на формирование финансовой подушки безопасности, пока не накопится сумма в размере 3–6 месяцев расходов. После этого свободные деньги можно будет направить на досрочное погашение кредита и лишь потом начать инвестировать.

Ставка по кредиту и ожидаемая доходность инвестиций . Если ставка по кредиту заметно превышает ожидаемую доходность инвестиций, то выгоднее сначала погасить кредит.
Если меняется последовательность достижения целей, может значительно измениться итоговая сумма накоплений. Поэтому, прежде чем принять какое-то финансовое решение, стоит просчитать, какой вариант наиболее выгоден в вашем случае.

Подписывайтесь на канал – мы регулярно публикуем интересные материалы об инвестициях, трейдинге и мире финансов!

Источник