Закрыть ипотеку или инвестировать

Блог Александра Кашина об инвестициях

Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость

Погашать ипотеку досрочно или инвестировать

Как известно, деньги — ресурс ограниченный. И нам приходится выбирать, на что его тратить. Зачастую денег после уплаты ипотечного платежа остается немного, и перед нами встает выбор: направить их на инвестиции, чтобы получить доход в будущем, или на досрочное погашение ипотеки, чтобы меньше платить сейчас. Рассмотрим эту дилемму далее.

В интернете можно встретить бесполезный «избитый» совет: «Если доходность инвестиций больше, чем процент по ипотеке, то тогда выгоднее инвестировать, а не погашать ипотеку досрочно». Почему он бесполезный — потому что мы не знаем, какую доходность дадут нам инвестиции.

Вклады и облигации мы не рассматриваем как альтернативу «досрочке», поскольку процент по вкладам и купон по большинству облигаций меньше, чем процент по ипотеке. Некоторые корпоративные облигации, особенно «мусорных» заемщиков могут давать процент больший, чем по ипотеке на 1-2%, но эмитенты подобных облигаций имеют неприятное свойство не возвращать долги, или возвращать их со скидкой 40-60%. Кроме того, долгосрочные облигации еще и падают камнем вниз в цене при повышении процентных ставок.

Рассмотрим акции. Они могут давать доходность потенциально большую, чем процент по ипотечному кредиту. Однако в краткосрочном периоде (1-3 года) ведут себя волатильно: могут падать или расти. А вот в долгосрочном периоде (9-12 лет и более) показывают уже более стабильные положительные результаты. Таким образом, в акции нужно инвестировать долгосрочно.

Что будет, если все деньги направлять на досрочку

В таком случае, погасив ипотеку, например, через 7-10 лет досрочно, вы можете обнаружить, что рынок акций уже взлетел ввысь и акции сильно подорожали. Вы остались с квартирой, но без пассивного дохода. А годы уже прошли, с годами возможность получить хорошую зарплату уменьшается, после 45 лет уже мало кого на хорошие должности берут. И нагнать упущенное время для инвестиций тяжело.

Еще нужно учесть фактор обесценения рубля как вследствие внутренней инфляции (в 2019 вероятно около 4%), так и внешней — вследствие обесценения рубля к доллару.

Получаются как бы ножницы: ипотечный кредит обесценивается, а акции растут. И разница между этими двумя факторами нарастает. Вкладывая деньги в досрочку, вы идете против течения, это сизифов труд.

Таким образом, направлять все деньги на досрочное погашение ипотеки в общем случае вредно и не выгодно, за некоторыми исключениями, о которых я скажу ниже.

Кому и сколько процентов дохода направлять на досрочку

Необходимость досрочного погашения ипотеки зависит от того, какой процент ипотечный платеж занимает в ваших доходах (семейных доходах), и насколько комфортно вы себя чувствуете с оставшимися деньгами.

Если ипотечный платеж занимает более 50% доходов и остатка денег не хватает на комфортный или приемлемый для вас уровень жизни, вы чувствуете тревожность, то в первое время вам нужно все деньги направлять на досрочное погашение, чтобы снизить процент ипотечного платежа в доходах до 30-50%.

Если ипотечный платеж занимает 30-50% доходов, то вопрос досрочки — это вопрос больше ваших нервов, чем уровня жизни. Если чувствуете неуверенно, то погашайте досрочно ипотеку до того, как ипотечный платеж достигнет уровня 30% ваших доходов. Или можно разбить: 50% дополнительного дохода направлять на досрочку, а 50% — инвестировать.

Если ипотечный платеж занимает менее 30% доходов, то рекомендую все свободные деньги направлять на инвестиции.

О факторе процентной ставки по ипотечным кредитам

Если у вас высокая процентная ставка по сравнению с текущими, то постарайтесь рефинансировать ипотеку в другом банке, чтобы снизить процентную ставку. Это поможет снизить ипотечный платеж без дополнительных вложений. При этом наибольший эффект вы ощутите, если ипотечная ставка снизится на 1-2%. Но при большой сумме кредита, можно и ради 0,5% пошевелиться.

Если вы смогли получить процентную ставку по ипотеке 4-5% при гос. поддержке, и ипотечный платеж занимает менее 30-50% вашего дохода, вам вообще погашать кредит досрочно не нужно, это фактически бесплатные деньги («халява»). Инвестируйте все свободные деньги.

О факторе обесценения рубля

На фоне американского «количественного смягчения» некоторые эксперты ожидают рост инфляции доллара США, и в последствии обесценения рубля до 70-80 руб. за доллар в промежутке 1-2 лет. И в принципе, я с ними согласен. Поэтому досрочно гасить ипотеку сейчас не очень выгодно: сумма кредита обесценится, а зарплата работников постепенно, с лагом в несколько лет, но подрастет, и выплачивать ипотеку станет легче. А в это время ваши инвестиции в акции могут существенно прибавить в цене.

О факторе дивидендов

Мой излюбленный прием: инвестировать деньги в акции, а потом полученные дивиденды направлять на досрочку: и волки сыты и овцы целы. Но этот прием работает при соблюдении указанных выше ограничений по проценту ипотечного платежа в доходах.

Данная статья НЕ является инвестиционной рекомендацией.

Источник

Погашать ипотеку досрочно или инвестировать

Как известно, деньги — ресурс ограниченный. И нам приходится выбирать, на что его тратить. Зачастую денег после уплаты ипотечного платежа остается немного, и перед нами встает выбор: направить их на инвестиции, чтобы получить доход в будущем, или на досрочное погашение ипотеки, чтобы меньше платить сейчас. Рассмотрим эту дилемму далее.

В интернете можно встретить бесполезный «избитый» совет: «Если доходность инвестиций больше, чем процент по ипотеке, то тогда выгоднее инвестировать, а не погашать ипотеку досрочно». Почему он бесполезный — потому что мы не знаем, какую доходность дадут нам инвестиции.

Вклады и облигации мы не рассматриваем как альтернативу «досрочке», поскольку процент по вкладам и купон по большинству облигаций меньше, чем процент по ипотеке. Некоторые корпоративные облигации, особенно «мусорных» заемщиков могут давать процент больший, чем по ипотеке на 1-2%, но эмитенты подобных облигаций имеют неприятное свойство не возвращать долги, или возвращать их со скидкой 40-60%. Кроме того, долгосрочные облигации еще и падают камнем вниз в цене при повышении процентных ставок.

Рассмотрим акции. Они могут давать доходность потенциально большую, чем процент по ипотечному кредиту. Однако в краткосрочном периоде (1-3 года) ведут себя волатильно: могут падать или расти. А вот в долгосрочном периоде (9-12 лет и более) показывают уже более стабильные положительные результаты. Таким образом, в акции нужно инвестировать долгосрочно.

Что будет, если все деньги направлять на досрочку

В таком случае, погасив ипотеку, например, через 7-10 лет досрочно, вы можете обнаружить, что рынок акций уже взлетел ввысь и акции сильно подорожали. Вы остались с квартирой, но без пассивного дохода. А годы уже прошли, с годами возможность получить хорошую зарплату уменьшается, после 45 лет уже мало кого на хорошие должности берут. И нагнать упущенное время для инвестиций тяжело.

Еще нужно учесть фактор обесценения рубля как вследствие внутренней инфляции (в 2019 вероятно около 4%), так и внешней — вследствие обесценения рубля к доллару.

Получаются как бы ножницы: ипотечный кредит обесценивается, а акции растут. И разница между этими двумя факторами нарастает. Вкладывая деньги в досрочку, вы идете против течения, это сизифов труд.

Таким образом, направлять все деньги на досрочное погашение ипотеки в общем случае вредно и не выгодно, за некоторыми исключениями, о которых я скажу ниже.

Кому и сколько процентов дохода направлять на досрочку

Необходимость досрочного погашения ипотеки зависит от того, какой процент ипотечный платеж занимает в ваших доходах (семейных доходах), и насколько комфортно вы себя чувствуете с оставшимися деньгами.

Если ипотечный платеж занимает более 50% доходов и остатка денег не хватает на комфортный или приемлемый для вас уровень жизни, вы чувствуете тревожность, то в первое время вам нужно все деньги направлять на досрочное погашение, чтобы снизить процент ипотечного платежа в доходах до 30-50%.

Если ипотечный платеж занимает 30-50% доходов , то вопрос досрочки — это вопрос больше ваших нервов, чем уровня жизни. Если чувствуете неуверенно, то погашайте досрочно ипотеку до того, как ипотечный платеж достигнет уровня 30% ваших доходов. Или можно разбить: 50% дополнительного дохода направлять на досрочку, а 50% — инвестировать.

Если ипотечный платеж занимает менее 30% доходов , то рекомендую все свободные деньги направлять на инвестиции.

О факторе процентной ставки по ипотечным кредитам

Если у вас высокая процентная ставка по сравнению с текущими, то постарайтесь рефинансировать ипотеку в другом банке, чтобы снизить процентную ставку. Это поможет снизить ипотечный платеж без дополнительных вложений. При этом наибольший эффект вы ощутите, если ипотечная ставка снизится на 1-2%. Но при большой сумме кредита, можно и ради 0,5% пошевелиться.

Если вы смогли получить процентную ставку по ипотеке 4-5% при гос. поддержке, и ипотечный платеж занимает менее 30-50% вашего дохода, вам вообще погашать кредит досрочно не нужно, это фактически бесплатные деньги («халява»). Инвестируйте все свободные деньги.

О факторе обесценения рубля

На фоне американского «количественного смягчения» некоторые эксперты ожидают рост инфляции доллара США, и в последствии обесценения рубля до 70-80 руб. за доллар в промежутке 1-2 лет. И в принципе, я с ними согласен. Поэтому досрочно гасить ипотеку сейчас не очень выгодно: сумма кредита обесценится, а зарплата работников постепенно, с лагом в несколько лет, но подрастет, и выплачивать ипотеку станет легче. А в это время ваши инвестиции в акции могут существенно прибавить в цене.

О факторе дивидендов

Мой излюбленный прием: инвестировать деньги в акции, а потом полученные дивиденды направлять на досрочку: и волки сыты и овцы целы. Но этот прием работает при соблюдении указанных выше ограничений по проценту ипотечного платежа в доходах.

Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Источник

Как быть: досрочно гасить ипотеку или инвестировать. Аргументы за и против

Наличие ипотеки и свободных средств — довольно таки распространённая ситуация. Оказавшись в ней, многие начинают теряться. Как быть, что делать: направлять деньги в досрочное погашение ипотеки или инвестировать?

Считаю единого ответа на этот вопрос, который бы подходил всем одинаково, не существует. Что подходит для одного, не подходит для другого. Мы все очень разные. У каждого из нас разное отношение к долгам, риску, инвестициям и т. д.

Поэтому я не возьму на себя такую ответственность, как давать советы. Но я нашла выход — подготовила аргументы за и против, нашла разумный компромисс. Все ради того, чтобы вы сами смогли принять для себя верное решение.

Аргументы в пользу погашения ипотеки:

1. Любой долг — это всегда ноша, большая ответственность, которая тяготит морально. Лучше избавиться от ипотеки как можно скорее и спать спокойно, зная, что никому ничего не должен.

2. Если процентная ставка по ипотеке 10 % и более, то лучше сначала погасить кредит и только потом начинать инвестировать. Если делать всё параллельно, есть риск того, что проценты по кредиту «съедят» доходность по инвестициям.

3. Кто знает, что будет через 10-20 лет? Возможно, вам захочется поменять место жительства или продать эту самую квартиру. С ипотекой сделать это будет затруднительно. Досрочно погасить кредит — единственый выход из ситуации.

Аргументы в пользу инвестиций:

1. Деньги обесцениваются с каждым годом. И та сумма, которую вы сейчас платите по кредиту, будет не равнозначна той, которую будете платить через несколько лет. Так что с погашением ипотеки можно не торопиться.

2. Средняя годовая доходность инвестиций — 15 %. Ставка по ипотеке примерно в 2 раза ниже. Гораздо выгоднее инвестировать деньги, чем вкладывать их в погашение ипотеки.

3. В инвестициях важна не столько сумма вложений, сколько срок. Сложный процент работает на длительном периоде. Отложив идею инвестировать на 10-20 лет, есть вероятность того, что потом вы будете жалеть об упущенном времени.

Как вариант, можно сначала снизить размер ежемесячного платежа и только потом инвестировать.

Вносить деньги в погашение ипотеки, уменьшая размер платежа. Когда сумма ежемесячного взноса снизится до комфортных размеров, начинать инвестировать. Инвестировать можно все деньги или часть. А другую — направлять в погашение долга.

Однако прежде чем делать выбор, ознакомьтесь с весьма любопытным расчётом:

Что выгоднее: гасить ипотеку или инвестировать?

• Ипотека — 2 500 000 рублей
• Процентная ставка — 7 %.
• Срок — 20 лет.
• Ежемесячный платёж — 19 382 рубля.
• Свободные деньги — 10 618 рублей.

Представим, что все свободные деньги мы направляем в погашение ипотеки, уменьшая её срок:

Через 10 лет мы полностью погасим ипотеку и накопим 0 рублей.

Через 20 лет — если в течение следующих 10 лет будем инвестировать по 30 000 рублей в месяц под 10 % — сформируем капитал 6 196 560 рублей.

Представим, что все свободные деньги направляем в инвестиции, а ипотеку выплачиваем по графику:

Через 10 лет накопим 2 193 169 рублей. Остаток долга будет равняться 1 668 877 рублям. При желании мы уже сможем погасить ипотеку, и у нас ещё останутся деньги.

Источник

Погасить ипотеку или инвестировать?

Вы эффективно работали и вот уже ваша заработная плата выросла. А ипотеку платить еще 10-15лет. Возникает вполне логичный вопрос: погашать ипотечные платежи или инвестировать свободные средства. Взвесим все за и против.

1.Наступление форс-мажорных обстоятельств

Возьмем на основу 15-летний период. Что может случиться? Вы можете лишиться работы, могут быть проблемы со здоровьем (хотя тут может помочь страховка), могут произойти совсем непредвиденные обстоятельства. В данном случае вам ничем не поможет досрочное погашение ипотеки. Да, возможно, вам ее пересчитают, и нужно будет платить уже не 15, а 12 лет. Но только платить нечем будет. И проблемы решать не на что…

При этом, если вы свободные средства инвестируете, то их можно не только использовать для восстановления своего финансового состояния, но и для оплаты ипотечных платежей в трудный период.

2. Ипотечные нюансы

Итак, возьмем ипотечный кредит. Ни для кого не секрет, что в первую очередь погашаются банковские проценты , а не основной долг. Поэтому, если вы будете вносить сумму больше, чем сам платеж, то это не означает, что деньги засчитаются в счет погашения самого кредита. Другое дело, если вы эту сумму накопите, придете в банк и разом перекроете часть кредита. Тогда можно направить запрос на частичное досрочное погашение и пересчет.

Но, нужно отметить, что не все банки идут на такие уступки. Ведь им это не выгодно и в вашем кредитном договоре может стоять запрет на досрочное погашение ипотеки.

3. Посчитайте выгоду

Если вышеописанного запрета нет, то берите калькулятор и считайте.

Допустим, у вас за год набегает 300 тысяч свободных денег.

Ипотеку осталось платить 15 лет. Из них основной долг, допустим, 3 млн. руб., а проценты по кредиту 4,5 млн. руб. Платеж по кредиту в месяц 41666 рублей.

Даже если вы будете оплачивать основной долг (ну вдруг произойдет волшебство), то через 5 лет вам останется платить 3 млн. рублей вместе с процентами. Платеж составит 25 000 рублей.

Все равное неплохое сокращение, да? Учитываем инфляцию и вот уже 25 000 рублей – это не такая уж и большая сумма в месяц.

Если мы эти деньги инвестируем в течение 5 лет. Предположим, что это акции самых крупных российских компаний.

Чтобы определить доходность, возьмем за основу индекс РТС. За последний год он вырос более чем на 22%. Соответственно такую доходность принесло бы вложение в эти акции за год. А за 5 лет доходность составила 52%. Нужно учесть, что каждый год акции приносят дивиденды и сумма увеличивается. Поэтому приблизительно получим доходность в районе 50% за 5 лет (мы же не сразу можем вложить 1,5 млн. руб., а по 300 тыс. руб.). Это 750 тыс. руб.

Это приблизительные расчеты, поскольку мы не учитываем налоги, не считаем реинвестирование, инфляцию, непредвиденные ситуации и траты и т.д.

В общем, специалисты всегда рекомендуют направить все усилия в первую очередь на выплату долгов и кредитов. Но ипотека – это долгосрочное обязательство и не всегда получается ее выплатить дополнительными взносами. Но иногда банки предлагают такую услугу как рефинансирование, это позволяет перекредитоваться под меньший процент у другого банка. Это уменьшает либо платеж, либо срок выплат.

В ситуации с кредитными картами, потребительскими или другими видами кредитов, мнение однозначное – гасить в первую очередь.

В любом случае, окончательное решение принимать необходимо самостоятельно, взвесив все предложенные варианты.

Источник