Загородная недвижимость как инвестиция

Курс доллара и евро
сейчас и на завтра

Выгодно ли еще вкладываться в дачи? По мнению эксперта, недвижимость как объект инвестиций на горизонте 1-3 лет является рискованной.

По данным опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, жить в собственном доме мечтают две трети россиян. При этом деньги на переезд в ближайшие три года есть лишь у 1,4 млн семей. Насколько выгодно покупать дачу, чтобы сдавать ее или продать? АиФ.ru узнал у экспертов.

Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН, кандидат экономических наук:

«Рост цен на загородную недвижимость находится в общем тренде роста цен на жилую недвижимость, который стимулировался программой льготной ипотеки, повышением ключевой ставки Банка России и ситуацией глобальной неопределенности, при которой инвесторы стремятся вкладывать свободные средства в недвижимость. Дополнительными факторами стали карантин и переход многих „белых воротничков“ на удаленный режим работы, а также недосягаемость отдыха в купленных и арендованных виллах на зарубежных курортах.

Стоит отметить, что данные факторы себя исчерпали. С учетом повышения учетной ставки Банка России процентная ставка по ипотеке падать больше не будет, напротив, начнет расти, карантинные ограничения в России, в отличие от Европы, закончились, те, кто смог перейти на постоянный режим удаленной работы, сделали это. Возможно, по инерции рост цен будет продолжаться еще несколько месяцев, затем рынок загородной недвижимости заморозится и начнется очередной виток падения цен.

Основным фактором падения цен на недвижимость в среднесрочном периоде 1-3 лет станет углубление глобального экономического кризиса и падение уровня жизни населения.

Опыт предыдущих волн кризиса (2008 и 2014 годы) показал тенденцию падения цен и „заморозку“ на рынке недвижимости с лагом в 6-12 месяцев. Таким образом, недвижимость как объект инвестиций на горизонте 1-3 лет является рискованной.

Из всех видов недвижимости загородные дома и дачи являются наименее привлекательными по сравнению с коммерческой недвижимостью, квартирами. И вот почему:

— низкая ликвидность; — удаленная транспортная доступность; — нехватка социальной инфраструктуры: школ, детских садов, рабочих мест; — более высокие расходы по содержанию; — необходимость постоянной охраны, обслуживания, мелких ремонтов; — возможность сдачи в аренду ограничивается сезонностью, как правило, это летний период, новогодние, майские праздники».

Максим Лазовский, владелец строительной компании:

«Цены на подмосковные дачи в ближайшие пару лет будут только расти. Это связано с двумя факторами. Во-первых, на рынке сейчас дефицит предложения земельных участков, найти хорошие очень тяжело, каждый второй имеет обременения.

Во-вторых, на землях СНТ сейчас можно даже строить дома под прописку и постоянное проживание, если провести необходимые процедуры перерегистрации.

Из этого следует, что на строительство таких домов будут распространяться уже льготные ипотечные программы и субсидии, это усилит спрос, а значит, повысит цену.

Если смотреть на тенденции „дачной амнистии“, то курс на упрощение взаимодействия с регулятором очевиден. Значит, в будущем процедуры изменения ВРИ на землю могут упростить.

Строительные материалы, особенно древесина, продолжают дорожать, и я думаю, что этот рост не остановится, будет минимум 30% по итогу 2021 года.

Мой прогноз — темп роста цен от 15 до 25% в среднем по рынку, причем больше дорожать будут более качественные и ликвидные объекты.

Самыми выгодными для инвестиций станут дачи в локациях будущего диаметра. Это Химкинский и Раменский районы. МЦД планируется через год-два, и после этого стоимость земли там резко возрастет, как и ее ликвидность».

Андрей Смирнов, эксперт по недвижимости:

«Вложения в покупку дачи нельзя назвать инвестицией, так как спрос на дачи в 2020 году вырос исключительно из-за пандемии коронавируса, и люди кто как мог бежали за город от самоизоляции в городе. В этом году спрос на дачи пока есть, так как многие границы закрыты, и отдых на даче стал альтернативой. Но как только проблема коронавируса будет решена и вновь оживет международный туризм, дачи станут невостребованными, цены на них резко упадут и продать их будет довольно проблематично.

Даже если абстрагироваться от коронавируса, многие дачи, которые были куплены ранее, не продаются, даже несмотря на снижение цены. Кроме того, дача требует ухода и ремонта, в нее нужно постоянно вкладывать деньги. Добираться до дачи часто очень неудобно из-за пробок, для работающих людей поездка на дачу зачастую превращается в дополнительную нагрузку вместо отдыха.

В отличие от городской дачная недвижимость сдается очень плохо, поэтому, если речь идет об инвестиции в недвижимость, покупку дачи не стоит рассматривать. Будут одни убытки».

Нина Култышева, руководитель регионального центра финансовой грамотности, автор блога о личных финансах:

«Инвестиции в дачи — очень спорная стратегия. Сдавать круглогодично дачу возможно, только если выбрана хорошая локация: в пешей доступности от ж/д-станции. Рассчитывать только на тех, кто живет и работает в области, — это повышать риски простоя, так как этих людей, конечно, меньше, чем тех, кому нужно ехать в Москву на работу каждый день.

Жилье в пешей доступности от ж/д-станций дороже, а пригород рассматривают, чтобы именно сократить расходы на аренду, дорого и в Москве можно снять. Более дорогая недвижимость — больший срок окупаемости.

Знаю инвесторов, которые покупают участки земли в удачном месте с точки зрения логистики и возводят домики с большим количеством крошечных комнат-студий, они имеют хорошую заполняемость за счет очень низкой цены. Спросом такое жилье пользуется у приезжих из стран СНГ, студентов».

Источник

Плюсы инвестирования в загородную недвижимость

Покупка недвижимости всегда была одним из самых надежных видов вложений. Но смысл инвестирования не только в том, чтобы сохранить ваши сбережения, но и в том, чтобы приумножить их. Сегодня мы рассмотрим основные преимущества инвестирования в загородные доходные объекты.

Первым плюсом, несомненно, является достаточно низкий порог входа. Располагая даже небольшой суммой, у вас есть возможность вложиться в ликвидный загородный объект, который вы сможете сдавать посуточно, тогда как на рынке городской недвижимости этой суммы хватило бы лишь на покупку посредственной квартиры, обладающей минимальной степенью ликвидности и площадью.

Вторым плюсом подобных инвестиций является возможность получать стабильный пассивный доход, превышающий доход от банковского депозита в 2-3 раза. В данном случае речь идет о посуточной сдаче дома в аренду для отдыха за городом, что может принести ощутимую прибыль, тогда как проценты, получаемые от банковских вложений, недостаточно высоки, чтобы считать это достойным пассивным доходом.Если же рассматривать прибыль, получаемую от посуточной сдачи квадратных метров в черте города, то стоит понимать: для того, чтобы объект хотя бы частично сдавался в посуточную аренду, потребуются вложения, во много раз превышающие ту сумму, которую вы вложили бы в строительство коттеджа. Проще говоря, это должна быть квартира в центре города, либо находящаяся непосредственно возле станций метро, не особо удаленных от центра.

Но даже если вы потратите внушительный денежный актив на покупку квартиры в удобном для клиентов месте, не факт, что у вас получится сдавать ее так часто, как хотелось бы, учитывая большое количество отелей, гостиниц и хостелов, весьма привлекательных и доступных по цене. Как ни крути, сдавать посуточно загородный коттедж — это наиболее удобный и прибыльный вариант.

Третий, но не менее значимый плюс — это растущая капитализация объекта. Исследование цен на рынке недвижимости говорит нам о том, что с каждым годом загородная недвижимость не только не падает в цене, но и становится только дороже!

Еще одно преимущество инвестирования в дома за чертой города — это современный тренд на эко-туризм. Загородный отдых всегда был популярен, но с годами востребованность этого направления растет в геометрической прогрессии.

На сегодняшний день вопросы экологичности и единения с природой очень актуальны как среди молодежи, так и старшего поколения. Ориентация на здоровый образ жизни, отдых с пользой для организма, восстановление хорошего самочувствия на свежем воздухе после рабочих будней в каменных джунглях — все эти факторы всегда будут привлекать большое количество клиентов в загородные коттеджи.

Скорость строительства и быстрый запуск объектов — это еще одно преимущество, которое дает вложение именно в загородную недвижимость. К примеру, длительность строительства коттеджей нашей компании «Сова» не превышает трех месяцев, после чего управляющая компания посуточно сдает полностью готовый коттедж, а инвестор, являющийся собственником этого коттеджа, ежемесячно получает деньги. Такой скорости и оперативности вы не дождетесь от городских объектов. Таким образом, в кратчайшие сроки вы становитесь владельцем собственного комфортабельного коттеджа, который может приносить вам пассивный доход.

Конечно же, для получения максимальной прибыли, важно правильно выбрать объект. Мы выбираем для своих инвесторов исключительно перспективные в плане ликвидности объекты, которые находятся недалеко от города и будут всегда привлекательными для отдыхающих, так как располагаются возле лесов, водоемов, парков и других отлично подходящих для загородного отдыха мест. Это современные коттеджи с хорошим ремонтом, удобной мебелью и всеми городскими удобствами. Все заботы о бесперебойной сдаче коттеджа в посуточную аренду и расходы на рекламу управляющая компания берет на себя, что очень удобно.

К очевидным плюсам вложения в загородную недвижимость с помощью строительно-управляющей компании можно также отнести возможность инвестировать через ипотеку. Вам вовсе не придётся дожидаться накопления необходимой суммы для того, чтобы уже в скором времени начать получать пассивный доход.

Многих также привлекает возможность вести бизнес удаленно. То есть инвестор может находиться даже в другом уголке земли и получать пассивный доход. Если вы сотрудничаете с управляющей компанией, то все этапы реализации этого бизнеса берет на себя именно она.

Ну и еще один приятный момент — это возможность иметь собственный загородный дом и выезжать туда для отдыха. Даже если у вас пропадет необходимость сдавать объект в аренду, у вас всегда будет уютная, удобная, комфортабельная дача для отдыха всей семьей!

Источник

Коттедж как инвестиция. Что можно делать с собственным домом, если в нем не жить. Можно ли инвестировать в строительство частного дома?

Безумный 2020 год скорее всего будет одним из самых успешных для продавцов загородной недвижимости. Это очевидно уже на момент написания этой статьи (конец октября 2020 года). Это прекрасно видно даже по той простой причине, что совсем недавно мы писали про плюсы и минусы строительства коттеджа в осенне-зимний период, и эта статья пользуется безумной популярностью.

Про причины популярности загородных домов в 2020 году наверное говорить не стоит… Все и так все понимают

Однако, загородная недвижимость сегодня популярна, как никогда, не только по той причине, что все люди хотят в ней жить. Люди хотят с помощью строительства дома еще и сохранить свой капитал. А кто-то и приумножить. И с этой позиции строительство дома в Санкт-Петербурге или Ленинградской области – отличный вариант.

Нужны аргументы? Ну ок

На пальцах объясним почему строительство коттеджа в СПб – это офигенная инвестиция.

Во-первых, спрос на жилье растет в целом. И на коттеджи в особенности

Санкт-Петербург и Ленинградская область – это второй город и регион по численности населения после Москвы и Московской области. И не смотря на то, что сейчас в моде удаленная работа, в культурный центр нашей родины ежегодно приезжает огромное количество людей. Это значит, что в ближайшей перспективе спрос на разнообразное жилье в принципе как минимум не будет снижаться. А скорее всего будет только расти.

Конечно же вам нужны аргументы? Давайте посмотрим википедию:

На картинке динамика численности населения нашего любимого города с 2008 года. Как видите, за последние 10 лет численность населения Санкт-Петербурга только растет. И темпы впечатляют.

Во-вторых, свой дом – весьма ликвидный и стабильный актив

Помните 2014 год? Когда доллар начал скачкообразно расти, народ побежал массово вкладывать деньги во все, что только можно было купить, лишь бы скинуть наш деревянный в кассы нерадивых предпринимателей. Скупали квартиры, машины, снегоходы, квадроциклы, разнообразную технику…

Один знакомый в тот период купил себе два Фольцваген Пассат CC. Да, красивая машина, спору нет. Но у него итак в семье было 2 машины. Потом продавал их как уже б/у авто со значительным дисконтом в течение полугода. Крутая инвестиция?

Ладно, вернемся к более адекватным людям (Андрюха, если читаешь абзац выше – прости, но ты итак все знаешь сам…). Валюта, недвижимость и фондовые рынки – вот еще перечень инструментов сохранения капитала. Вроде бы… А по факту с начала года доллар конечно подорожал примерно на 8%, но в период с сентября по ноябрь болтался в достаточно широком ценовом диапазоне. И никто не гарантирует, что его стоимость все-таки не уйдет значительно ниже текущих значений.

На этом моменте зовем нашего маркетолога, который шарит в валютах, фондовых рынках и гео-политике.

Власти США неоднократно говорили, что в текущих реалиях им интересен более дешевый доллар для активизации экспорта. Логика тут есть – чем дешевле национальная валюта, тем больше ее можно получить при реализации товаров за рубеж.

А фондовые рынки… Ну динамику индексов за последние 5 лет сами посмотрите. Все росло до часа Х. А в 2020 году “Драсьте, это Ковид”. Многие компании не восстановились до сих пор. Другие же восстановились более менее только за счет колоссальных вливаний со стороны регулирующих органов различных государств.

На этой драматической ноте убираем маркетолога от клавиатуры

А недвижимость? Недвижимость недвижимости рознь. Например, коммерческая недвижимость сейчас в глубоком шоке. До сих пор. Квартиры? Народ покупает, но как бы это не закончилось пузырем на рынке ипотечного кредитования. А вот загородные дома сейчас в особенном тренде.

Загородный дом – достаточно ликвидный актив. Если конечно правильно выбрана локация, да и сам дом построен хорошо. Это прекрасно видно по динамике цен на загородную недвижимость. А еще по тому факту, что в большинстве коттеджных поселков в радиусе 50 км от Санкт-Петербурга выкуплены почти все дома и участки.

Ну и ментальная сторона вопроса. Горожане с удовольствием вкладывают средства в загородную недвижимость, так как только на природе можно отдохнуть от шума и суеты и подышать свежим воздухом, искупаться в речке или озере, сходить за грибами или ягодами, а потом вернуться в свой домик и пожарить шашлык, хрустя свеженьким огурчиком и ароматной зеленью, только что сорванной с грядки.

Как люди зарабатывают на инвестициях в загородные дома?

Коттедж как инвестиция – вполне реальная идея, но подходить к ней надо с определенным багажом опыта и знаний. Традиционно инвестиции в загородную недвижимость предполагают получение прибыли двумя способами:

• На приобретенном загородном участке строим дом или коттедж, сдаем его в аренду и получаем прибыль.
• Покупаем землю и строим дом с нуля. Продаём построенный объект и получаем доход, определяемый разницей между его стоимостью и затратами, понесенными на приобретение земельного участка и строительства дома.

И в каждом из этих случаев есть определенная и достаточно важная специфика. Что-то играет роль в обоих случаях, а что-то важно для каждого из них. Давайте разбираться.

Земля решает в обоих случаях

Во-первых, смотрим на локацию. Поселок поселку рознь. И даже на одинаковом удалении от районного центра стоимость как коттеджа, так и земли может сильно разниться. Неудачная локация вполне может снизить цену будущего дома. Причем как его сдачи в аренду, так и продажи. Здесь еще смотрим на инфраструктуру и транспортную доступность.

Перед покупкой земли, на которой вы планируете построить дом, убедитесь в том, что земельный участок выделен под индивидуальное строительство и имеет всю сопутствующую документацию. Это обезопасит вас от лишних проблем, судебных разбирательств и финансовых потерь.

Обязательно стоит лично посетить местность, используемую под застройку. Ведь рекламная картинка может не соответствовать реальности. Низкорослые и малочисленные растения могут говорить о низкой плодородности земли, что может так же стать поводом для дисконта. А красивый прудик на территории поселка может по факту оказаться котлованом сомнительного происхождения.

Существенным плюсом станут проведенные и подключенные коммуникации. Они могут сильно увеличить экономическую привлекательность участка. Заниматься же этим самостоятельно – тот еще геморрой.

А наличие рядом леса, реки или озера всегда будет огромным преимуществом и несомненно увеличит привлекательность коттеджа.

Не нужно строить дом для продажи или сдачи в аренду “под себя”. Ориентируйтесь на рынок!

Если вы заранее планируете сдавать свой будущий дом в аренду, то стоит обратить внимание на то, что модные неординарные и яркие постройки так же быстро входят в моду, как потом и выходят из нее. Не каждый человек захочет жить в жилище викинга или хижине индейца.

А вот старая добрая классика никогда не стареет и всегда остается в цене. Поэтому лучше строить дом в классическом стиле и быть уверенным в том, что такая недвижимость обладает более высокой ликвидностью и при продаже, и при сдаче в аренду.

Однако не забывайте учитывать выгодную планировку и респектабельную отделку. Они напрямую будут влиять на стоимость сдаваемого в аренду или продаваемого загородного дома.

Экономика строительства коттеджа в любом случае должна быть экономной, но не жлобской!

Составляя проект строительства, следует постараться максимально снизить затраты, но не в ущерб качеству. Дешевые материалы, отсутствие благоустроенного участка, асфальтированного подъезда, коммуникаций – все это конечно же снижает себестоимость, но не повышает итоговую стоимость объекта и его привлекательность.

Представьте, что люди приехали покупать или взять в аренду домик мечты, а увидели невнятную постройку, вокруг которой вырос бурьян… И сколь прекрасен не был бы сам дом, но первое впечатление уже будет испорчено.

Сколько можно заработать на сдаче коттеджа в аренду в Санкт-Петербурге или Ленинградской области? Коттедж как инвестиция – вариант 1

Только давайте на чистоту. Вот так вот взять и построить дом, а потом просто раз в месяц получать с него денег вряд ли получится. В этом деле достаточно много нюансов, которые нужно предварительно изучить и постоянно держать в голове. Понимание правильной работы этого бизнеса приходит с опытом.

Но между тем по всей Ленинградской области на момент написания этой статьи почти 1300 предложений о сдаче в аренду коттеджей, таунхаусов и дач.

Традиционно есть посуточные варианты, которые начинаются от 1000 руб/сутки (по крайней мере так написано в объявлении). Правда за эти деньги откровенные дачки в 30 и более километрах от регионального центра.

Если мы обсуждаем долгосрочную аренду, то она начинается от 10 000 рублей в месяц за убитые дачки в 100 километрах от Санкт-Петербурга.

Нормальные же варианты из более менее свежих домов, в которых в целом можно с комфортом, начинаются примерно от 35 000 рублей.

Верхний же ценовой диапазон находится в районе 600 000 рублей. Это огромные дома в считанных минутах езды от Санкт-Петербурга в элитных коттеджных поселках. В отдельных случаях с огромным придомовым участком или с дополнительным сервисом типа уборки, растопки бани и т.д. Олл инклюзив по-питерски)

Но не все столь банально! Отдельные ребята идут дальше и дробят дома и участки на более мелкие элементы, чтобы сдавать каждый отдельный участок дороже. Получаются доходные дома. Т.е. один большой дом может сдаваться поэтажно или половинами или какими-либо еще сегментами. Такой способ сдачи в аренду очень популярен в южной части России, но организовать его можно совершенно по-разному. Например, можно сделать два отдельных входа, два изолированных участка как внутри дома, так и на улице. При желании соседи даже не будут пересекаться друг с другом. В таких случаях обычно получается заработать даже больше, ведь фактически сдаются 2 объекта недвижимости при издержках фактически на один.

Сдача коттеджа в аренду – это достаточно удобная инвестиция в том плане, что вы будете систематически получать деньги. Ежемесячно.

Но это вовсе не значит, что ничего не придется делать. Даже если в доме будет жить постоянный арендатор, то его нужно обслуживать и решать определенные проблемы и вопросы. Да и поиск жильцов зачастую превращается в отдельный квест. Будут периоды, когда дом будет простаивать. А платить вам за него все равно придется.

А сколько можно заработать на строительстве дома с целью его дальнейшей перепродажи? Коттедж как инвестиция – вариант 2

А здесь нет четких критериев. Потому что все очень по-разному. В любом случае никто не будет ввязываться в такую авантюру ради того, чтобы получить 50 000-100 000 рублей. Потенциальный профит явно выше, и скорее всего в несколько раз. Вот только для того, чтобы его стабильно получать, нужно знать очень много нюансов.

А если нет опыта? То можно с первой же попытки попасть на хорошие деньги…

Давайте разберем некоторые общие процедурные моменты

Сначала ищется хороший участок в Ленинградской области. Земля должна быть ликвидной. И не стоит ориентироваться на бешеный 2020 год по той причине, что скупалось (и до сих пор скупается) все. Прямо сегодня можно купить потенциально популярный участок, а после снижения волны ажиотажа (а рано или поздно так и будет) окажется, что этот участок просто никому не нужен даже с супер-крутым домом-мечтой на нем. Причина банальна – локация эта никому не нужна. Что делать в таком случае? Наверное заселяться в этот дом самостоятельно))

После выбора участка нужно приступать к строительству. На этом этапе у вас УЖЕ должны быть договоренности со строительными бригадами. Потому что хорошие строительные компании в СПб и Ленинградской области в сезон сильно загружены. А в 2020 году они загружены по нашему опыту круглогодично. И 2021 год вряд ли будет свободнее, поэтому если собираетесь построить дом в СПб или ЛО, то обращайтесь сильно заранее.

Достраиваем дом, производим отделку, облагораживаем территорию и выставляем на продажу. Если все сделано правильно, то дом быстро продается, вы получаете прибыль и повторяете уже проделанные действия и получаете ее еще раз. В отличие от сдачи дома в аренду, коттедж как инвестиция при строительстве с нуля не позволит вам систематически получать прибыль. Это будет единоразовый профит, зато достаточно крупный.

Свой коттедж как инвестиция. Сохраняем деньги в недвижимости и живем за городом с кайфом и комфортом

Коттедж как инвестиция в свой собственный комфорт? А почему бы и нет? Вы инвестируете в повышение своего уровня жизни. Динамика курса рубля совершенно непонятна. Автостат доложил, что цены на машины только за 9 месяцев 2020 года выросли на 16%. Что будет дальше – совершенно непонятно, но понятно лишь то, что имея на руках сумму в рублях для стройки конкретного дома сегодня, в 2021 году за те же деньги вы можете этот дом уже не построить. Так не проще ли не откладывать идею на длительный срок с перспективой ее удорожания? Тем более, что стройку можно разделить на части и не вкладывать все деньги прямо здесь и сейчас.

Вне зависимости от конкретного способа можно сказать, что сегодня коттедж как инвестиция – это шикарная идея. И реализация ее здесь и сейчас – это способ сохранения капитала. Потому что рубль со временем обесценивается (инфляция жеж), а вот дома в цене только растут.

Источник