За что свой процент получают управляющие компании

Источники дохода УК

Источники доходов и финансы управляющей компании

В общем виде структура финансовых потоков при управлении многоквартирным домом управляющей компанией выглядит следующим образом (см. рисунок)

Все финансовые потоки концентрируются в управляющей компании. Их основу составляют платежи собственников и нанимателей помещений за жилое помещение и коммунальные услуги, которые управляющая компания направляет поставщикам и подрядчикам за выполненные работы и услуги. Законодательством предусмотрена возможность использования бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, а также привлечение заемных средств для осуществления необходимых мероприятий на возвратной основе.

Схема финансовых потоков управляющей компании

В составе платы за жилье собственники помещений должны оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества. Поскольку проведение капитального ремонта отложено во времени, управляющая компания предпринимает меры по сохранению денежных средств, внесенных населением, до проведения ремонта путем создания фондов, на банковских счетах и т.п.

Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления. По договору управления управляющая компания организует работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем, а также решению вопросов эффективного пользования указанным имуществом.

Основными источниками возмещения затрат управляющей компании являются платежи граждан за жилое помещение и коммунальные услуги, а также платежи, получаемые в результате договоров использования имущества (например, арендные платежи).

Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома формируется в расчете на год и предъявляется населению в течение года равными платежами. Размер такой платы устанавливается на общем собрании собственников помещений и закрепляется в договоре управления. Плата за коммунальные услуги в условиях отсутствия поквартирных приборов учета (а таких квартир большинство) также фиксирована в течение года. Отношения меду управляющей компанией и подрядчиками/поставщиками строятся на договоре субподряда. Все платежи граждан аккумулируются на счетах управляющей компании, которая оставляет у себя заранее оговоренную с собственниками помещений сумму управленческих услуг, а также разницу между суммами, собранными с населения, и суммами, направленными на расчеты с поставщиками/подрядчиками (экономия подрядчика, ст. 710 ГК).

Деятельность по обслуживанию жилых домов характеризуется высоким уровнем затратности и управляющие компании материально заинтересованы в сокращении расходов на содержание жилых домов и оплату коммунальных услуг. Очевидно, что доход самой управляющей компании будет зависеть от выбора исполнителей услуг с наименьшим предложением по цене. С другой стороны, наличие у собственников помещений возможности отказа от услуг самой управляющей организации стимулирует УК к подбору наиболее надежных партнеров, повышению контроля качества их услуг, инициации сберегающих мероприятий. Фиксация платы за ЖКУ на определенный период позволяет УК ориентироваться на такие виды деятельности и результаты, как:

• установка приборов учета, контроля, регулирования, ремонт коммуникаций, теплозащитные мероприятия в жилом фонде, которые первоначально увеличивают издержки, однако приводят к сокращению потребления ресурсов и создают долгосрочный эффект сокращения платежей за услуги, в связи с чем управляющая компания может получить определенный доход от ресурсосберегательного эффекта и экономии платежных средств за коммунальные услуги;
• сокращение аварийности, отказов в системе обслуживания, а следовательно снижение количества жалоб, экономия от снижения объема работ может быть направлена на вознаграждение управляющей компании.

В отношении платы за управление общим имуществом многоквартирного дома действует тот же принцип равномерности платежа в течение года. Величина ежемесячного тарифа за управление должна включать затраты на выполнение всех основных функций УК (организация содержания дома и системы расчетов, контроль качества ЖКУ, координация взаимодействия всех субъектов предоставления ЖКУ). Т.е. фиксированная плата за стандартный набор услуг. Такой принцип вытекает из порядка внесения платы за ЖКУ, установленного ЖК РФ. Контроль качества услуг управляющей компании, как и всех ЖКУ, осуществляется путем снижения платежей в размере определенного процента от фиксированной величины.

Для повышения доходности управляющая компания может помимо обязательных услуг предложить собственникам помещений дополнительные услуги, направленные как на всех собственников (плату за них можно включать в единую квитанцию), так и на отдельных жильцов. Это могут быть услуги по повышению комфортности проживания граждан, услуги по организации использования общего имущества, а также услуги, не связанные с основной деятельностью по управлению домом.

Договорная природа взаимоотношений между собственниками помещений и управляющей компанией позволяет использовать вариант включения в договор управления дополнительного соглашения об осуществлении всех вышеуказанных мероприятий на взаимовыгодной основе: жители получают дополнительные либо более качественные услуги, УК — дополнительное вознаграждение. При недостаточности у управляющей компании собственных средств (в т.ч. собираемых с населения в качестве оплаты за жилищные услуги) для осуществления согласованных с собственниками помещений мероприятий, УК может привлекать заемные средства с последующим включением сумм на обслуживание кредита в стоимость услуг.

Таким образом, основными источниками дохода управляющей компании являются:

• платежи граждан за услуги по управлению в составе платежей за жилое помещение и коммунальные услуги;
• экономия по результатам деятельности УК по управлению жилым домом (экономия подрядчика);
• платежи граждан за дополнительные мероприятия по улучшению условий проживания;
• комиссионное вознаграждение за организацию эффективного использования общего имущества (в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора комиссии с ними);
• пени, штрафы собственников и нанимателей помещений за несвоевременную оплату, неоплату ЖКУ;
• платежи граждан за выполнение услуг, не включенных в перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Источник

Как учитываются доходы и расходы управляющей компании и обязана ли организация предоставлять смету выполненных работ?

Жители многоквартирных домов часто пользуются услугами управляющих компаний для управления и содержания дома.

Соответственно, в сумму ежемесячного платежа, указанного в квитанции, входит не только содержание и ремонт дома, но и оплата работы предприятия. Поэтому каждая организация обязана вести бухгалтерию и соблюдать нормы законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

О расходах и доходах управляющих компаний ЖКХ

Прибыль для управляющей компании складывается из:

1. Денежной компенсации за посреднические услуги при сотрудничестве с предприятиями, предоставляющими необходимые ресурсы.
2. Взноса платежей жителями дома по квитанции.
3. Сдачи имущества в аренду. Управляющая компании может сдавать помещения, которые находятся в доме и числятся в общедомовом имуществе, в аренду.
4. Средств, выплаченные в счёт компенсации, например материальные расходы в качестве возмещения ущерба. В случае если жителями дома был нанесён такой ущерб УК.

В данном случае расходами будут считаться:

1. Ремонт и устранение неисправностей системы отопления.
2. Ремонтные работы, связанные с кровлей здания.
3. Ремонтные работы, связанные с канализацией.
4. Ремонт по заявкам жильцов и т. д.

Также возникают убытки, связанные с содержанием дома:

1. Затраты управляющей компании, связанные с ежедневной уборкой подъездной клетки, лифта, мусоропровода и т. д. (швабры, тряпки, веники и другой инвентарь).
2. Замена окон, дверей, замков и прочего.
3. Затраты на дезинфекцию мусоропровода, чердака и подвала.
4. Контроль уровня температуры воздуха.
5. Озеленение придомовой территории, посадка цветов и кустарников.

Капитальный ремонт является отдельной статьёй убытков управляющей компании. В основном ремонт проводится за счёт средств собственников, однако иногда средства могут поступить из бюджета.

Также к прямым расходам относятся:

1. Затраты на выплату зарплаты работникам УК.
2. Отчисления в страховой фонд.
3. Платежи в налоговую инспекцию.
4. Затраты на повышение квалификации и обучение персонала.
5. Оплата услуг посредников (аудиторы, банки и т. д.)

О материальных убытках

К материальным расходам управляющей компании относятся:

1. Затраты на транспортные услуги.
2. Оплата коммунальных услуг самого офиса.
3. Оплата аренды под офис.
4. Затраты на покупку инвентаря, строительных и других материалов и прочих нужд.

Здесь перечислены только основные расходы ЖКХ. Перечень может быть более обширным.

Смета управляющей компании

Сметой называется финансовый документ, в котором зафиксирован план о доходах и расходах жилищно управляющей компании за определённый отрезок времени. Смета не может считаться правильной, если в ней отсутствуют следующие пункты:

1. Затраты на капремонт.
2. Прямые затраты на существование организации (зарплата сотрудников, аренда помещения и т. д.).
3. Выплаты организациям, предоставляющим ресурсы.
4. Расходы на ремонт, который предстоит сделать.
5. Расходы на содержание дома и домового имущества.

Порядок предоставления субсидий

Субсидией называются средства, которые назначаются государством для возмещения затрат, связанных с коммунальной инфраструктурой. Субсидия предоставляется единовременно, и потратить её можно исключительно на возмещение убытков.

Денежные средства предоставляются на основании соглашения, которое заключается между жилищно управляющей компании и министерством экономического развития. В соглашении прописывается размер, целевое назначение, время выплаты, срок назначения субсидии и срок предоставления отчётности по использованию средств. Для назначения субсидии управляющая организация должна собрать необходимую документацию и предоставить её в уполномоченный орган.

Для проведения капитального ремонта дома предусмотрено субсидирование. Компания может получить субсидию на капитальный ремонт, если будут соблюдены следующие условия:

• решение о капремонте приняли жильцы дома на общем собрании;
• управляющая компания не имеет долгов перед государственными органами;
• если в заключении после проведения экспертизы будет информация о необходимости проведения ремонта.

Субсидия может быть назначена только на определённый вид работ:

• удаление деформаций и обрушений отдельных частей многоквартирного дома;
• устранение повреждений после аварийных ситуаций и стихийных бедствий (наводнение, пожар и т. д.);
• устранение разрушений несущих конструкций многоквартирного дома.

Документы должны содержать информацию, свидетельствующую о необходимости проведения капитального ремонта. А далее ждать принятия решения уполномоченным органом.

О вознаграждении организации

Поскольку любая управляющая организация является коммерческим учреждением, она имеет полное право получать денежное вознаграждение за свою деятельность. Информация о размерах и порядке выплат всегда указывается в соглашении по управлению. Управляющая компания имеет полномочия самостоятельно начислять себе вознаграждение. При этом сумма поощрения удерживается из общей суммы платежей, которые ежемесячно поступают от жителей многоквартирного дома.

Величина вознаграждения управляющей компании не может быть более 10% от общего установленного тарифа на содержание и ремонт.

Осуществлять деятельность по ведению бюджета обязана бухгалтерия каждой управляющей компании. Все УК должны в установленные сроки предоставлять необходимую отчётность, а также платить налоги согласно действующему законодательству.

Все документы, свидетельствующие о доходах и расходах управляющих компаний ЖКХ, проверяют органы налоговой инспекции, поэтому следует строго соблюдать все требования и правила по ведению документооборота.

Подводя итоги, можно отметить, что управляющие организации – это компании, занимающиеся коммерческой деятельностью. В связи с этим они обязаны соблюдать требования бухгалтерского учёта и вести всю бухгалтерскую отчётность, а также вовремя оплачивать налоги.

Все статьи расходов и доходов управляющих компаний строго контролируются налоговыми инстанциями, поэтому соблюдение отчётности очень важно. Немаловажное значение имеет вопрос необоснованного завышения тарифов. Жители дома имеют право осуществлять контроль деятельности ЖКХ, а также проверять все расходы. Для этого лучше создать инициативную группу, в которую будут входить бухгалтера, инженеры и юристы.

Эти специалисты смогут дать объективную оценку всем документам, которые предоставляются управляющей компанией. Перед проверкой необходимо тщательно изучить соглашение и все моменты, прописанные в нём, связанные с данным вопросом. Отчётность может предоставляться лично жителям, а может быть вывешена на общие стенды для информации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

RosInvest.Com

Тарифы на ЖКХ растут

Объем финансирования отрасли в стране ежегодно составляет порядка 230 миллиардов рублей. Согласно официальной статистике с 2000 г.тарифы на услуги ЖКХ в среднем по России возросли в 13,6 раза. Уровень оплат коммунальных услуг в среднем составлял по России 75,5%, в некоторых регионах (Москва, Тверская и Воронежская области, Карелия, Приморский и Ставропольский край) – 90%. Сегодня стоит задача довести этот уровень до 100% к 2014 г.

Только в Москве, к примеру, за период 2001-11 г.г. тарифы на газ выросли в 7,2 раза, отопление – 7,9 раза, горячая вода – 65,8 раза, квартплата выросла в 9,8 раза. Рост тарифов существенно бьет по бюджету российских граждан. К примеру, если в начале 2000-х годов москвичи тратили на оплату услуг ЖКХ примерно 15% своего месячного дохода, то в нынешнее время – 25%.

Откуда деньжата в кармане у них

Управляющие компании ЖКХ зарабатывают большие деньги. Чтобы это увидеть достаточно, рассмотреть конкретный пример и провести несложный расчет. Такие расчеты убедительно показывают, что доход с одного многоквартирного дома в месяц может составлять в пределах 1 000 000 рублей.

Сначала определяется общая сумма за потребляемые коммунальные услуги. Самый простой способ: из квитанции коммунальных платежей берется статья – общее домовое потребление по отдельному виду услуг. Этот показатель умножается на тариф каждого вида услуг (электроэнергия, вода – горячая, холодная, водоотведение общего объема холодной и горячей воды). Из собранной суммы примерно 60-70%, по мнению специалистов, управляющая компания обязана перечислить поставщикам услуг, чего она не всегда своевременно выполняет, ратуя на неоплату платежей населением.

Чтобы рассчитать статью – содержание и ремонт, достаточно взять тариф этой статьи за 1 м2 и умножить на общее количество площади жилья во всем доме. Из этой статьи часть полученных средств выделяется на зарплату.

Расчет средств на зарплату определяется путем умножения заработной платы одного специалиста на число работающих, и деления этой суммы произведения на общее количество домов, обслуживающихся этой компанией.

Незначительная сумма примерно 5 000 рублей в месяц идет на замену лампочек, краску, инструменты, посадку и уход за кустами, деревьями и т.д. Обслуживание лифтов зависит от типа лифта, этажности дома и стоит по-разному. Обычно, по мнению специалистов самих управляющих компаний, это может стоить в пределах 35-50 тысяч рублей в месяц. По остальным расходам, указанным в квитанции, расчет проводится умножением тарифа на число квартир или по учету квадратных метров жилья в доме.

Далее из набранной суммы дохода вычесть сумму расхода управляющей компании. Итогом будет примерная прибыль, которая составляет более 50% суммы от содержания дома. И если таких домов у компании десять, то легко представить, как живут такие компании, в основном его руководство. Многое зависит от активности собственников жилья при грамотной постановке взаимоотношения можно найти взаимовыгодную позицию. Примерный расчет за месяц (тарифы могут быть другие) показывает, что за свои услуги средняя управляющая компания от дома в 220 квартир получает 584 823,07 рублей. Если дом 330 квартирный, то – 888 881,69 рублей.

Основные доходы управляющих компаний:

— плата собственников за содержание жилья, в среднем в месяц собственник жилья выплачивает 480 рублей (но подъезды не убираются, лампочек нет, дворников не хватает);
— капитальный ремонт, средняя сумма с квартиры составляет 200 рублей (но ремонт фактически не проводится, хотя в отчетах стоят конкретные объемы работ);
— плата за тепловые ресурсы, управляющие компании не заинтересованы в установке приборов учета тепла и берет плату согласно средним нормативам потребления, а выплату поставщикам тепла проводит по магистральному счетчику, что в 2-4 раза обходится меньше для компании, разница оседает на счетах управляющих компаний.

Многие муниципальные власти в стране, имея некоторую свободу в сборах средств за ЖКХ услуги, проявляют чудеса в разработке всевозможных схем своего личного обогащения. Целые цепочки фирм-однодневок участвуют в этом процессе. Способов обмана существует не мало.

К примеру, в Москве самым распространенным считают схему расчета тарифа на воду. Жильцам квартир выставляют расчет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Разница в этих суммах обычно составляет в пределах 3-5 раз.

Следующую возможность заработать левые деньги коммунальной мафии предоставляют услуги за отопление. Расчет здесь прост: квартирная площадь умножается вначале на норматив потом на тариф за тепло. Главная заковырка в значение норматива, который вычисляется по непонятной формуле. И совсем странно, что его величина в разных областных центрах и районах столицы, но находящихся в одинаковом климатическом поясе, отличается. К примеру, в Жуковском норматив равен 0,03, Алабино – 0,009, Щелкове – 0,015. По таким расчетам порой москвичи платят за тепло, как и жители Урала.

Некоторые ЖКХ воруют по счетам за электроэнергию. Коммунальщики снимают данные счетчика и выставляют счет, который житель оплачивает. После нескольких месяцев жильцы получают извещение о перерасчете тарифа и просьбе оплатить по сути уже оплаченную энергию. К примеру, москвичи получают такие извещения в начале года, в итоге они переплачивают ежегодно 50-80% за электроэнергию.

Часты случаи, когда в статью за оплату пользованием придомовой территорией вписывают не существующие расходы как, например, – вывоз мусора, таких «мелочей» набирается целый воз. Достаточно много набегает денег и по таким переплатам по «мелочам». В среднем столичная семья из трех человек, проживающая в обычной квартире из двух комнат ежегодно переплачивает дополнительно за два месяца. То, что все выплаты населения в систему ЖКХ не доходят до своего назначения говорят официальные цифры: износ жилья составляет примерно 20%, инженерные сети – 42,5%. В тоже время эксперты утверждают, что фонды в России изношены от 70 и выше процентов. В некоторых регионах эта цифра составляет 90 и выше процентов. Причина столь ужасного состояния коммуникаций результат воровства и коррупции в этой отрасли.

Источник