Купить квартиру. Что лучше — инвестировать или брать ипотеку?
Для многих людей в России (и не только) вопрос покупки жилья остается столь же насущным, как и сто лет назад, когда, по словам писателя М.А. Булгакова — « москвичей испортил именно квартирный вопрос». Из существующих на сегодняшний день вариантов для тех, кто хочет приобрести свое собственное жилье кроме как заработать денег на желанные квадратные метры своим упорным трудом или взять кабальную ипотеку вроде бы и не существует.
Здесь конечно трудно сравнить условия ипотечного займа, которые есть в западных развитых странах и то, что имеется в России. Хотя ради справедливости надо признать, что даже там покупка жилья в кредит может обернуться большими неприятностями, как это было наглядно доказано в кризис 2008-2009 гг. года, когда миллионы американцев были вынуждены расстаться со своими домами, приобретенными в кредит.
Собственно вопрос о том, брать или не брать жилье в кредит, каждый человек решает самостоятельно, исходя из своих собственных условий и предпочтений. Однако все же не стоит делать однозначный выбор в пользу только такого простого, как кажется на первый взгляд, способа, обзавестись собственной квартирой или домом, стоит только взять в долг и уже прямо сейчас наслаждаться якобы своей «крепостью».
В этой статье будет рассказано о нескольких достаточно простых способах, (доступные практически каждому), которые могут составить альтернативу ипотечному займу, и вместо долгового рабства, стать настоящим собственником недвижимости.
Инвестиции — единственная и достойная замена ипотеки
Отношение большинства населения к тому, что называется инвестированием всегда почему-то остается незаслуженно вне поля зрения (или на периферии сознания), и предпочтение отдается тому, что как можно быстрее обременить себя долгами, с которыми расплачиваться придется долгие годы. Понятно желание любого человека купить жилье здесь и сейчас, но стоит ли рассказывать, во что это может обойтись для семейного бюджета, не говоря уже о том чувстве страха потерять работу, заболеть и т.п.
Для наглядности можно прибегнуть к простым арифметическим подсчетам. Например, при средней ставке ипотеки в 12 %, взятой на 10 лет, человек вынужден как минимум в 2.5 раза переплачивать за крышу над головой.
И это при том, что процентный платеж получается простым суммированием выплат по кредиту. А если пересчитать ту же ставку кредита с учетом сложного процента, то получается, что вместо одной квартиры можно было купить как минимум 3 (!).
А нельзя ли поступить также как поступают банки, выдающие кредит (имеющие такие баснословные доходы), и вместо того чтобы платить такие запредельные проценты, попробовать их заработать самому, сохранив при этом и свои деньги, и финансовую свободу, и что самое главное — здоровье и нервы.
Начать можно с самого простого, банковского депозита. В большинстве случаев ставка по банковским вкладам примерно равна ставке по ипотеке (много конечно зависит от выбранного банка).
Вкладывая свои деньги даже под тот относительно небольшой процент (примерно 10%) с постоянным пополнением от части зарплаты (которая, при ипотеке уходила бы на выплату долга), можно через те же 10 лет получить стоимость квартиры, при условии, конечно, что сама зарплата находится на среднем по региону уровне.
Но при этом, все же банковские вклады имеют и свои недостатки, к которым, прежде всего, относятся риски банкротства (отзыва лицензии) кредитной организации (и сумма страховки явно не достаточна для покрытия больших сумм на депозите). Существуют также и риски, связанные с девальвацией рубля, который, как известно, нередко имеет свойства падать в самый неподходящий момент.
Что касается валютных депозитов, то при средней ставке в 1.0 — 1.5% даже думать о том, чтобы таким образом можно заработать на квартиру не стоит. Другим способом для того чтобы обратить свойства денег расти при умелом с ними обращении, является покупка драгоценных металлов и прежде всего золота и серебра.
Сейчас как раз наблюдается начало очередного большого цикла роста стоимости этой группы активов, который будет продолжаться несколько лет, как это было не столь давно (с 2008 по 2011 год). Упустить такой момент для того, чтобы существенно нарастить капитал для покупки жилья было бы непростительно. Если внимательно посмотреть на график, например, серебра, то согласно законам финансовых циклов, оно вырастет в цене как минимум до предыдущих уровней (50 долларов за унцию), дав своему инвестору как минимум за несколько лет 200 -300% дохода.
Хотя надо сказать, что этот ценовой уровень будет перекрыт будущим ростом в 2 раза, т.е. до 100 долларов за унцию. В чем преимущество инвестиций в драгоценный металл знает практически каждый, но почему то не торопиться воспользоваться этим простым и надежным способом. Единственное, что следует избегать при покупке золота и других драгоценных металлов — это их хранения в банках (настоящих, а не стеклянных), неважно в банковском сейфе или на «металлических счетах».
Другой альтернативой для того чтобы получить доход, достаточный для покупки квартиры, является инвестирование в государственные облигации ЦБ РФ, которые называются ОФЗ (Облигации федерального займа). При всех сложностях в экономике России, эти ценные бумаги являются даже надежней чем рубль, и позволяют своему инвестору получать средний доход по ним в виде купонных платежей (процентные ежегодные выплаты) на уровне примерно 10%.
Реинвестируя полученные процентные выплаты, можно получить существенный доход — около 20-25% годовых. При этом, инвестиции в ОФЗ предоставляют такое немаловажное преимущество, как освобождение инвестора от уплаты налогов, что дает дополнительную экономию инвестируемых средств (13х10лет=130%. ).
К тому же, эти государственные облигации могут быть использованы для получения кредита под их залог, если у инвестора не хватит терпения ждать несколько лет, пока сложный процент сделает свою важную работу. Облигации так же можно передавать по наследству, что является неплохим вариантом для формирования капитала для покупки квартиры своим подрастающим детям.
Кроме этих совсем простых, можно сказать, дилетантских способах, инвестирования семейного капитала с целью покупки квартиры, еще имеется один также довольно несложный способ вложения средств. Речь идет об акциях российских компаний, которые котируются на российской фондовой бирже.
Конечно, довольно сложно при существующих стереотипах о рынке акции как игре в казино решиться на такой шаг. Но почему то никто не задавался простым вопросом — если фондовый рынок казино, то почему в нем так усердно работают деньги олигархов, высших чиновников (если нужно поиграть, им проще простого съездить в Лас Вегас или в Монте-Карло). Однако их трудно уличить в лудомании. Инвестировать в акции, особенно сейчас, в информационную эпоху не сложнее, чем купить или продать валюту на своем банковском счете через приложение банк — клиент на смартфоне.
Для инвестирования в акции следует придерживаться простого, но безотказного, как автомат Калашникова, способа. Инвестировать в акции компаний, которые являются основой экономики страны. Кроме того, что такие компании будут существовать столь же долго, как и десятки лет до этого, даже в кризисных условиях, правительства всеми своими силами в первую очередь будут спасать деньгами не население, пенсионеров, а банки и промышленные предприятия, которые дают большую часть доходов в бюджет страны. Выбирать для покупки нужно акции компании, которые входят в топ — 20 список активов биржи, являющиеся так называемыми «голубыми фишками».
Что касается доходов от инвестиций в акции, то достаточно посмотреть на графики их цен за последние несколько лет. Можно воочию убедиться, что доходность за 5-7 лет в несколько сот процентов не такая уж и фантазия, а вполне обыденная реальность финансовых рынков, которой давно и с успехом пользуются знающие люди, оставляя для более наивных сограждан только возможность брать кредиты.
Заключение
В целом, подводя итог сказанному, следует также добавить, что инвестировать нужно и можно не только в один вид актива, а сразу в несколько, формируя, таким образом, свой семейный инвестиционный портфель, которому не будут страшны ни финансовые кризисы, ни потеря работы и здоровья. И он уверенно и последовательно обязательно приведет к намеченной цели. Стоит лишь запастись упорством и терпением, а не поддаваться на сладкоречивые призывы — «купи сейчас расплачивайся всю жизнь».
Естественно, что для того чтобы начать инвестировать свои капиталы для такого серьезного дела как покупка жилья не обойтись без минимальных знаний, которые лучше всего получить прямо из рук профессионалов финансового рыка, например, из Учебного центра БиС –Тв, которые не только расскажут о преимуществах инвестирования, но и покажут как это делается на практике.
Источник
Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? Часть 2
Данный пост является логическим продолжением предыдущего поста: Что выгоднее: купить жилье в ипотеку или копить через инвестиции? Ранее я постарался сравнить 2 варианта покупки своего жилья: через ипотеку и через инвестиции в индекс МосБиржи.
Что произойдет, если вместо покупки своего жилья в ипотеку мы будем жить в съемной квартире, а разницу в цене (ежемесячный платеж по ипотеке – стоимость аренды) будем инвестировать не в российский фондовый рынок, а в американский индекс S&P500?
За основу возьмем ту же самую квартиру за 7.000.000 ₽ и данные по росту недвижимости и индекса S&P500 за последние 10 лет.
В предыдущей статье мы смотрели на график роста цены 1м2 в Москве в рублях. На том же сайте можно посмотреть график роста цены за 1м2 в долларах.
1м2 (в Москве) в 2010 году стоил 4500$ . Сегодня тот же 1м2 стоит 2500$ . Вот вам и инвестиции в бетон: “стабильность”, “надежность” и “безупречный рост”.
Расчеты в Excel показывают, что недвижимость в Москве дешевела в среднем на 5,4% в год (в долларах).
Давайте посмотрим какая доходность у индекса S&P500 за последние 10 лет с учетом реинвестирования дивидендов:
Доходность в 13,05% годовых – довольно неплохо, особенно в долларах.
В предыдущей статье мы условились на том, что ежемесячно будем направлять на инвестиции 24.700 ₽ (разница между ежемесячным платежом по ипотеке и стоимостью аренды подобной квартиры в том же районе).
С помощью возможностей Google Finance я учел тот факт, что доллар в 2010 году стоил 30 рублей и постепенно рос (ссылка на табличку Google).
Инвестируя по 24700 рублей ежемесячно на протяжении 10 лет, мы бы инвестировали разные суммы в $:
- 10 лет назад – 840$
- Сегодня – 320$
Ещё до начала расчетов я даже не сомневался в том, что инвестиции в индекс S&P500 окажутся наиболее выгодным вариантом из всех рассматриваемых.
Экстраполируя данные за последние 10 лет, мы получаем следующие результаты:
Рост курса доллара и индекса S&P500 в совокупности с падением цен на недвижимость (в долларах) дали бы нам возможность накопить на свою квартиру за 7 лет! Да, пришлось бы эти 7 лет жить в арендованной квартире, но сравните 7 лет жизни на съемной квартире и 20 лет ипотеки. Что для вас меньшее зло?
Многие задают вопрос: «Почему ты не учитываешь рост стоимости аренды квартиры за этот срок». На самом деле я много факторов не учитываю, например возможные налоговые вычеты, инфляцию, индексацию зарплат. Даже если постараться учесть все эти факты — это не даст точного прогноза на будущее. Поэтому воспринимайте данные расчеты не как призыв к действию или аксиому, а как повод задуматься и взвесить лично для себя все плюсы и минусы выбранного варианта.
Сколько я встречал людей, у которых главный аргумент в пользу ипотеки: лучше я возьму ипотеку и буду платить банку за свое жилье, чем платить арендодателю за съемное.
Я не убеждаю никого в том, что инвестиции в акции – это волшебная таблетка для всех. Нет, это далеко не так. Здесь есть риски и нужно это понимать. Но теперь когда люди будут говорить мне, что ипотека – это единственный вариант купить своё жилье, я смогу с ними поспорить, показав им свои расчеты, основанные на истории. А с цифрами сложнее спорить, чем просто с абстрактными рассуждениями.
Выплачивать ипотеку 20 лет или снимать жилье и копить, используя инвестиции – личный выбор каждого. В случае с ипотекой – вы можете ее погасить досрочно. С инвестициями та же история – вы можете инвестировать чуть больше и ещё раньше накопить на свою квартиру.
Зачем я вообще провожу такие сравнения и интересуюсь инвестициями? Дело в том, что некоторое время назад я вместе со своей женой принял решение копить на собственную пенсию самостоятельно, откладывая ежемесячно некую часть своей зарплаты. Банковские вклады дают достаточно маленькую доходность, которой не хватает, чтобы покрыть хотя бы инфляцию. Квартира (если её покупать для сдачи) — тоже не самый выгодный актив, и к тому же требующий хлопот.
Покупка акций крупных американских компаний видится мне наиболее оптимальным вариантом сохранения и приумножения своих накоплений по соотношению доходность/риск. Если всё будет ок, то я могу выйти на пенсию (обеспечить своей семье доход от капитала) в возрасте 40-45 лет. О своем опыте достижения этой амбициозной цели я пишу в своем блоге (и иногда дублирую свои посты на Пикабу). Если вам интересна эта тема, можете почитать множество интересных статей у меня в блоге, который я веду в Телеграм (можно найти в поиске, вбив @wkpbro).
Источник
🏠💲Ипотека или инвестиции в 7000₽: Что лучше и безопаснее?
Что лучше: досрочно закрывать ипотеку или начинать инвестировать по 7000 рублей в месяц, погашая кредит, как обычно? Такой вопрос задала Светлана.
И такие вопросы всплывают довольно часто — ведь, как пишет Светлана, у многих россиян и правда куча кредитов.
Попытка отвечать на вопрос с точки зрения математики даст однозначный ответ: инвестировать выгоднее. Потому что:
1) ставки ЦБ снижаются, а следом за ними могут снижаться ставки по ипотеке (ее можно рефинансировать под меньшую ставку)
2) рубль имеет свойство девальвироваться, а значит кредитный миллион рублей сейчас будет стоить меньше лет через 10 — может быть даже в 2-3-4 раза
3) инвестировать можно в валюте, а значит за счет той же девальвации рубля вы получите БОЛЬШЕ рублей даже при умеренном росте инвестиций
Но все эти плюсы перечеркиваются не математическим, но вполне жизненным примером: примером шатдауна экономики из-за коронавируса. Потери доходов, при которой кредит останется и его НУЖНО платить, несмотря ни на что!
Пока у вас есть кредит — у вас есть ОБЯЗАННОСТЬ, это груз, который создает дополнительное психологическое давление. По сути, инвестируя «свободные деньги», пока у вас есть кредит, вы инвестируете не свободные деньги. Вы инвестируете кредитные деньги! Ведь эти 7000 рублей в месяц можно было не инвестировать, а погасить ими часть кредита. Это жонглирование понятиями, но факт остается фактом.
Я считаю, что инвестировать, пока есть кредит, стоит лишь, если вы железобетонно уверены в стабильности своего дохода, в невероятной востребованности вашей специальности и способности всегда найти деньги на погашение ежемесячных платежей + базовых потребностей.
Кого-то это может демотивировать, но такова реальность.
Да, это может быть менее эффективно. Да, вы можете со мной не согласиться. Но я знаю, что человек может РАЗОМ и ВНЕЗАПНО потерять свой источник дохода. И тогда наличие кредита может привести к настоящему кредитному кольцу: потребкредиты ради погашения ипотеки, затем микрозаймы. и еще. и еще.
И я бы не назвал инвестиции «подушкой безопасности», ведь именно в период проблем в экономике обычно идет и просадка на фондовом рынке. Какой смысл продавать активы при просадке на 30-50%?
Я предпочитаю избегать таких рисков.
Как действовать вам — можете решить только вы. Просто допустите в голове самый негативный сценарий и убедитесь, что даже в таком случае вы сможете удержать ситуацию под контролем.
Источник