Высокий уровень капитализации инвестиций что это

Ставка капитализации

Что такое Ставка капитализации?

Ставка капитализации используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения нормы прибыли, которая, как ожидается, будет получена от объекта инвестиционной недвижимости. Этот показатель рассчитывается на основе чистой прибыли, которую, как ожидается, будет приносить недвижимость, и рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на стоимость активов недвижимости и выражается в процентах. Он используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от своих вложений в рынок недвижимости.

Хотя ставка капитализации может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, ее не следует использовать в качестве единственного индикатора силы инвестиций, поскольку она не принимает во внимание кредитное плечо, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшений собственности, среди прочего. Нет четких диапазонов для хорошей или плохой ставки капитализации, и они во многом зависят от контекста собственности и рынка.

Ключевые моменты

• Ставка капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость.
• Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной прибыли инвестора от инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации наиболее полезна для сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость.

Понимание ставки капитализации

Ставка капитализации – самый популярный показатель, с помощью которого инвестиции в недвижимость оцениваются на предмет их прибыльности и потенциала возврата. Ставка капитализации просто представляет собой доходность собственности за период времени в один год, при условии, что собственность приобретена за наличные, а не в ссуду. Ставка капитализации указывает на внутреннюю, естественную доходность и доходность без использования заемных средств.

Формула ставки капитализации

Существует несколько версий для расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле ставка капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) собственности на текущую рыночную стоимость . Математически,

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Текущая рыночная стоимость

Чистый операционный доход – это (ожидаемый) годовой доход от собственности (например, от сдачи в аренду), который рассчитывается путем вычета всех расходов, понесенных на управление недвижимостью. Эти расходы включают в себя расходы на регулярное содержание объекта, а также налоги на имущество.

Текущая рыночная стоимость актива – это текущая стоимость собственности согласно преобладающим рыночным ставкам.

В другой версии этот показатель рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения недвижимости.

Ставка капитализации = чистая операционная прибыль / цена покупки

Однако вторая версия не пользуется большой популярностью по двум причинам. Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старой собственности, которая была приобретена несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, а во-вторых, ее нельзя применить к унаследованной собственности, поскольку ее покупная цена равна нулю, что делает невозможным раздел.

Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия с использованием текущей рыночной цены является более точным представлением по сравнению со второй версией, в которой используется фиксированная первоначальная цена покупки.

Примеры ставки капитализации

Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования: во -первых , он может инвестировать в казначейские облигации , выпущенные государством, которые предлагают номинальную годовую процентную ставку 3% и считаются самыми безопасными инвестициями, а во-вторых, он может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, которые должны регулярно платить за аренду.

Во втором случае предположим, что общая арендная плата, получаемая за год, составляет 90 000 долларов США, а инвестор должен заплатить в общей сложности 20 000 долларов США на различные расходы на содержание и налоги на имущество. Таким образом, чистый доход от инвестиций в недвижимость составляет 70 000 долларов. Предположим, что в течение первого года стоимость недвижимости остается стабильной на уровне первоначальной покупной цены в 1 миллион долларов.

Ставка капитализации будет рассчитана как (Чистая операционная прибыль / стоимость собственности) = 70 000 долларов США / 1 миллион долларов США = 7%.

Эта доходность в 7 процентов, полученная от инвестиций в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в 3 процента, доступная по безрисковым казначейским облигациям. Дополнительные 4 процента представляют собой доход от риска, принятого инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с инвестированием в самые безопасные казначейские облигации, которые сопряжены с нулевым риском.

Инвестиции в недвижимость сопряжены с риском, и может быть несколько сценариев, при которых доходность, представленная показателем ставки капитализации, может сильно варьироваться.

Например, некоторые из арендаторов могут съехать, а доход от аренды недвижимости может снизиться до 40 000 долларов. Уменьшая 20 000 долларов США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и предполагая, что стоимость собственности останется на уровне 1 миллиона долларов, ставка капитализации составит (20 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 2%. Это значение меньше, чем доходность безрисковых облигаций .

В другом сценарии предположим, что доход от аренды останется на уровне первоначальных 90 000 долларов, но значительно возрастут расходы на содержание и / или налог на недвижимость, например 50 000 долларов. Тогда ставка капитализации будет (40 000 долларов США / 1 миллион долларов США) = 4%.

В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой собственности уменьшится, скажем, 800 000 долларов США, при сохранении дохода от аренды и различных затрат, ставка капитализации увеличится до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8,75%.

По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходов, связанных с недвижимостью, и текущая рыночная оценка собственности могут значительно изменить ставку капитализации.

Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в недвижимость помимо вложений в казначейские облигации, может быть отнесен на счет связанных рисков, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. Факторы риска включают:

• Возраст, местоположение и статус собственности
• Тип недвижимости – многоквартирный, офисный, производственный, торговый или развлекательный.
• Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы
• Срок и структура договора аренды (-ов) арендатора
• Общая рыночная стоимость недвижимости и факторы, влияющие на ее оценку
• Макроэкономические основы региона, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов

Интерпретация ставки капитализации

Поскольку ставки капитализации основаны на прогнозируемых оценках будущего дохода, они могут сильно отличаться. Затем становится важным понять, что составляет хорошую ставку капитализации для инвестиционной собственности.

Ставка также указывает продолжительность времени, которое потребуется для возврата вложенной суммы в недвижимость. Например, для возмещения инвестиций в недвижимость с капитальной ставкой 10% потребуется около 10 лет.

Разные ставки капитализации для разных свойств или разные ставки капитализации на разных временных горизонтах для одного и того же свойства представляют разные уровни риска. Взгляд на формулу показывает, что значение капитальной ставки будет выше для свойств, которые генерируют более высокую чистую операционную прибыль и имеют более низкую оценку, и наоборот.

Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, за исключением географического разделения. Один находится в фешенебельном районе в центре города, а другой – на окраине города. При прочих равных, аренда первой собственности будет выше, чем вторая, но это будет частично компенсировано более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами. Недвижимость в центре города будет иметь относительно более низкую ставку капитализации по сравнению со второй из-за ее довольно высокой рыночной стоимости.

Это указывает на то, что более низкое значение ставки капитализации соответствует лучшей оценке и лучшим перспективам прибыли с более низким уровнем риска. С другой стороны, более высокое значение ставки капитализации подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.

Хотя приведенный выше гипотетический пример позволяет инвестору легко выбрать недвижимость в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми. Инвестор, оценивающий недвижимость на основе ставки капитализации, сталкивается со сложной задачей по определению подходящей ставки капитализации для данного уровня риска.

Представление модели Гордона для капитальной ставки

Еще одно представление о максимальной ставке исходит из модели роста Гордона, которую также называют моделью дисконтирования дивидендов (DDM) . Это метод расчета внутренней стоимости цены акций компании независимо от текущих рыночных условий, а стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов по акциям. Математически,

Стоимость акций = ожидаемый годовой поток денежных средств по дивидендам / (Требуемая норма прибыли инвестора – ожидаемая скорость роста дивидендов)

Преобразуя уравнение и обобщая формулу за пределами делимого,

(Требуемая норма прибыли – Ожидаемые темпы роста) = Ожидаемый денежный поток / Стоимость активов

Приведенное выше представление соответствует основной формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемый денежный поток представляет собой чистую операционную прибыль, а стоимость актива соответствует текущей рыночной цене недвижимости. Это приводит к тому, что ставка капитализации эквивалентна разнице между требуемой нормой прибыли и ожидаемыми темпами роста. То есть ставка капитализации – это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.

Это может быть использовано для оценки стоимости недвижимости для заданной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, предположим, что чистая операционная прибыль от собственности составляет 50 000 долларов, и ожидается, что она будет расти на 2 процента ежегодно. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая ставка капитализации составит (10% – 2%) = 8%. Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долларов США / 8%) = 625 000 долларов США.

Источник

Капитализация — медленный, скучный, долгий, но надёжный путь к богатству

Существует простой способ сформировать более-менее значимый капитал. Это классическая капитализация.

Что такое капитализация

Капитализация — это способ циклического инвестирования. Прибыль от предыдущего цикла присоединяется к основному капиталу, и в следующий цикл инвестирования вкладывается уже увеличенный капитал. Так повторяется много раз. Со временем размер капитала значительно разрастается. Так же увеличивается размер регулярной прибыли от инвестиций.

Синонимом капитализации служит термин «реинвестирование».

Пример капитализации

Предположим, что Вы купили некоторое количество акций любой компании. Через год Вы получили дивиденды на свои акции. Это означает, что закончился первый цикл инвестирования. На полученные дивиденды Вы покупаете дополнительное количество акций, а старые не продаёте -держите дальше. Т.е. присоединили прибыль к основному капиталу. В следующем году вы получите дивиденды от возросшего количества акций.

С облигациями капитализация выглядит точно так же. Необходимо регулярный доход от облигаций вкладывать в покупку дополнительного количества облигаций.

Какие будут результаты

Если капитализировать прибыль регулярно, ежегодно, то постепенно со временем в Вашем инвестиционном портфеле соберётся большое количество ценных бумаг, которые ежегодно будут приносить инвестору большую прибыль.

Нюанс, во время капитализации дохода не обязательно покупать те же самые ценные бумаги, которые в Вашем портфеле уже есть. Если Вы капитализируете доход от облигаций, то можно дополнительно покупать различные акции, или другие облигации. И в будущем капитализировать доход уже от акций и от облигаций.

Здесь нет строгих правил. Главное — не потратить прибыль от инвестирования на бытовые потребности, а инвестировать её дальше вместе с основным капиталом.

Да, это долго. Да, это скучно

Пройдёт много-много лет, прежде, чем Ваш инвестиционный портфель достигнет такого размера, что на прибыль от него можно будет жить. Нужно обладать параноидальным долготерпением, чтобы терпеливо год за годом получать прибыль и не расходовать её на всякие приятности, а снова и снова инвестировать. Мало людей способны на такое.

Зачем Вам необходимо это знание

Только что Вы узнали надёжный способ сформировать для себя пенсионные накопления. Если Вы не доверяете государственной пенсионной системе, то придётся копить на старость самостоятельно.

Всего-то и надо, что регулярно ежемесячно покупать с текущих доходов некоторое количество ценных бумаг — акций, или облигаций. И кроме этого ежегодно капитализировать доход от инвестиций.

С помощью реинвестирвания Вы будете зарабатывать сложный процент. Это значительно ускорит процесс накопления пенсионного капитала.

А когда Вы пойдёте на пенсию, размер накопленного капитала Вас приятно удивит.

Инвестируйте, реинвестируйте, капитализируйте доход. Долго. Очень долго. Результат будет.

Источник

ЧТО ТАКОЕ КАПИТАЛИЗАЦИЯ — ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ

В начале пути инвестор встречается с большим количеством терминов и понятий, которые требуют прояснения. Среди них есть более или менее важные для анализа компаний и принятия инвестиционных решений. Термин «капитализация» часто встречается как в обзорах фондового рынка в целом, так и в материалах, посвященных отдельным компаниям. При этом не всегда авторы обзора имеют в виду, что многим этот термин ещё незнаком, и потому не проясняют, о чем именно идет речь. Давайте разберемся в этом.

Прежде всего, отметим один важный момент – полная форма рассматриваемого нами термина – «рыночная капитализация», но в большинстве случаев первое слово опускается и остается только второе. Поэтому нам следует иметь в виду, что если в контексте разговора об акциях той или иной компании звучит слово «капитализация», имеется в виду именно капитализация рыночная.

Теперь поговорим о том, какие существуют разновидности капитализации.

Первый вид – рыночная капитализация ценной бумаги. Этот термин встречается довольно редко и применяется, главным образом, к акциям. Его синонимом является «котировка», а чаще всего понятие, заключенное в этом термине, выражается простым и понятным словом «цена» в отношении одной акции, то есть если, например, цена одной акции Газпрома в текущем моменте составляет 186.81 рублей, этой же величине будет равна и её рыночная капитализация.
(Если вы задумываетесь о покупке акций Газпрома, советуем почитать наш обзор, посвященный этой компании. Найти его можно здесь ).

Второй вид – рыночная капитализация акционерного общества. Это и есть основной вид капитализации, который будет полезен нам во время принятия инвестиционных решений. Значение этого термина схоже со значением капитализации ценной бумаги, разница состоит в том, что капитализация акционерного общества (т. е. компании, чьи акции торгуются на бирже) относится ко всем ценным бумагам предприятия, а не к одной. Иначе говоря, капитализация акционерного общества – это цена всех акций компании в определенный момент времени. Для чего нам нужен этот показатель? Капитализация компании является важным показателем, так как она отражает уровень заинтересованности инвесторов её ценными бумаги: чем выше капитализация, тем больше, соответственно, инвесторы готовы вложить в неё своих денег. Для нас это позитивный сигнал, однако, следует иметь в виду, что разнонаправленное движение капитализации и финансовых показателей компании (например, чистой прибыли) может говорить о том, что в торговле её акциями имеет место значительный спекулятивный элемент. Такое положение вещей должно нас насторожить. Ярким примером расхождения капитализации и фундаментальных финансовых показателем является компания Tesla (если вы задумываетесь о покупке акций Tesla, советуем прочитать наш обзор этой компании, который можно найти здесь ). Капитализация Tesla растет неумеренными темпами на фоне хронического отсутствия чистой прибыли на протяжении многих лет. Такое положение вещей явно делает компанию малопривлекательной для консервативного инвестора.

Источник