Сроки окупаемости проекта порядка десяти лет – не самые бесперспективные
Фото: архив «Эксперта С-З»
На фоне снижения рентабельности кредитных операций в корпоративном сегменте универсальные банки могут наращивать розничные объемы. Другое дело – кредитные организации, ориентированные исключительно на юрлиц: им необходимо искать возможности для роста доходности только в своем сегменте, что весьма непросто, учитывая жесткую конкуренцию по ставкам. О том, каким образом небольшой региональный банк может делить клиентов с госбанками и чем плохи крупные сделки в портфеле, «Эксперту С-З» рассказал председатель правления Банка БФА Денис Гумеров.
Ставка на «середнячков»
– Ушедший год не оправдал надежд банкиров на рост корпоративного кредитования, а вы работаете именно в этом сегменте. Какова динамика кредитного портфеля банка?
– Нам удалось удвоить объем выдаваемых ссуд, в итоге портфель составил 7 млрд рублей. Безусловно, это хорошие результаты. В планах Банка БФА – работа не только над размером, но и над структурой портфеля. Дело в том, что основной прирост в 2010-м нам обеспечили несколько крупных сделок с новыми клиентами. С одной стороны, это не может не радовать, а с другой – необходимо работать над привлечением большего числа средних компаний, что позволит обеспечить устойчивость банка в перспективе. Концентрация на крупных проектах чревата рисками в отношении стабильности кредитного портфеля: никто не может дать гарантию, что после окончания контракта такие клиенты и далее будут испытывать потребность в кредитных ресурсах. В этом году задача – увеличить количество клиентов из числа средних компаний.
– Такая ситуация сложилась потому, что вы не уделяли достаточного внимания средним компаниям, или причина в их низкой кредитной активности?
– Малый и средний бизнес, по нашим наблюдениям, сложнее всего справляется с последствиями кризиса. Ряд крупных предприятий в трудные времена могли рассчитывать на господдержку, в других компаниях ситуация зависела от цен на сырье, которые в большинстве отраслей восстановились. Небольшие организации были вынуждены справляться исключительно своими силами. И теперь те, кто выжил после кризиса, все еще очень осторожно рассматривают возможность банковских заимствований. Активность в основном проявляют крупные компании, в частности те, которые работают на проектах с полным или частичным госфинансированием.
– За таких заемщиков высока конкуренция со стороны госбанков. Что могут противопоставить им небольшие коммерческие структуры?
– Мы не ставим перед собой задачу напрямую конкурировать с государственными банками, понимая, что не обладаем возможностью соперничать с ними по стоимости кредитов и длине ссуд. Госбанки и крупные федеральные кредитные организации на сегодняшний день имеют инфраструктуру, типовые продукты и технологии, позволяющие удовлетворить практически все запросы бизнеса в банковских услугах на привлекательных условиях, и в этом аспекте конкурировать с ними почти невозможно.
Однако эффект масштаба – в определенной степени и недостаток. Из-за громоздкой системы внутренних процессов и процедур клиентам зачастую сложно получить в государственных банках необходимый продукт быстро и на индивидуальных условиях. Здесь проявляется сильная сторона коммерческого банка. Мы можем предложить относительно короткое финансирование сроком от года до трех лет на реализацию отдельных этапов крупных проектов, в том числе инвестиционных. Это дает нам возможность, не соперничая по существу с госбанками, обслуживать тех же клиентов.
– Как вы оцениваете финансовые результаты банка по итогам 2010 года? Разочарований нет?
– Напротив, год сложился для нас весьма удачно. Основные показатели, заложенные в финансовый план на 2010 год, перевыполнены. Прибыль составила 495 млн рублей, что более чем в два раза превышает запланированную, капитал увеличился на 24%, достигнув 2,7 млрд рублей, активы выросли на 44% – до 16 млрд рублей, что также значительно больше прогнозируемого уровня.
Необратимое падение
– Банки продолжают сохранять консерватизм в оценке заемщиков. Изменится ли ситуация в этом году?
– Действительно, предложение банков и спрос со стороны бизнеса несколько расходятся. Причина – отсутствие у части предприятий устойчивых финансовых показателей. Их менеджмент понимает, что пришло время очередного витка в развитии, но финансовые возможности для этого пока есть не у всех. Банки в данной ситуации скорее склонны выжидать, чем брать на себя риски. Тем не менее некоторые игроки рынка уже идут на заметную либерализацию подходов к оценке рисков.
Хотя определенные изменения в риск-менеджменте, которые произошли после кризиса, думаю, необратимы. По крайней мере это касается Банка БФА. Мы расставили для себя основные приоритеты – прежде всего для нас важно наличие качественных источников погашения заимствований, а не залог, как прежде. Наличие залога – определенный инструмент влияния на заемщика, но задача банка – вернуть свои деньги и заработать, а не заниматься реализацией изъятого имущества. Тем более что кризис показал: даже ликвидное обеспечение не гарантирует банку возврата средств.
– Еще одним трендом 2010 года было снижение доходности кредитных операций, особенно в корпоративном секторе, где ставки достигли минимума. Вас это коснулось?
– Сокращение банковской процентной маржи – неминуемый процесс для российского рынка. Отечественная банковская система отчасти повторяет исторический путь, который прошли мировые финансовые институты. Западные банки работают с достаточно узким спредом: разница между ставками привлечения и размещения у них невелика. Зато довольно существенная составляющая их доходной базы – комиссионные поступления.
Мы к этому только подходим. Ужесточающаяся конкуренция и рост инфраструктурных расходов приводят к снижению прибыли банков, и мы это уже чувствуем на себе. На прежний уровень прибыльность кредитных операций уже, вероятно, не вернется. Процентная политика банков ограничена рынком: во-первых, неразумно увеличивать стоимость кредитных ресурсов при низком спросе, во-вторых, коммерческие банки в определенной степени находятся под давлением госбанков. Не конкурируя с ними напрямую, мы все же вынуждены изыскивать резервы, внешние и внутренние, чтобы приближаться к уровню ставок, который они задают.
– Сегодня, когда пик падения ставок уже пройден, в какую плоскость переместится конкуренция между банками?
– Кредитным организациям придется возвращаться к борьбе за клиента посредством качественного сервиса. Кроме того, можно говорить о том, что за последнее время со стороны клиентов не возникло массового спроса на какие-то специфические продукты, потребность в сложноструктурированных сделках опять же встречается не так часто. Они по-прежнему проявляют интерес в первую очередь к простым кредитным продуктам. Поэтому основным конкурентным преимуществом банка может стать лучшее соотношение стоимости кредита и срока принятия решения.
– В связи с малым числом крупных заемщиков интерес банкиров к малому бизнесу растет. Вы в этот сегмент выходить не собираетесь?
– Чтобы стать заметным игроком на этом рынке, требуются большие единовременные затраты: банку необходимы разветвленная сеть офисов, расширенный штат персонала, специально обученного для работы с данной категорией клиентов, технологии по оценке рисков и принятию решений, зачастую основанные на скоринговых системах. Поэтому массового переключения на кредитование малого бизнеса ожидать не стоит – здесь смогут усилить свои позиции банки, которые работают в этой сфере достаточно давно.
Для нас вопрос кредитования малых предприятий связан напрямую с увеличением количества точек обслуживания: когда территориальный охват будет позволять банку оказывать клиентам качественный сервис рядом с их офисом, можно будет активнее предлагать данные услуги. В настоящий момент мы сосредоточиваемся на клиентах среднего бизнеса, но не исключено, что после реализации накопившегося здесь потенциала появится смысл инвестировать и в сегмент малого бизнеса.
Вопросы психологии
– Рост инвестиционной активности реального сектора связывают с курсом на модернизацию, объявленным государством. Однако вряд ли коммерческие банки смогут выступить здесь активными игроками…
– Напротив, они могут и должны участвовать в этом процессе. Любая модернизация требует масштабного и длительного финансирования. Другое дело, что для большинства российских банков финансирование сложных инвестпроектов не совсем типично. Последние годы банки развивались по более простым направлениям, основная масса инвесткредитов приходилась на строительную отрасль. Техническое перевооружение предприятий – более сложные проекты. Помимо того что для их финансирования нужны достаточно длинные деньги по максимально комфортным ставкам, важную роль играет менталитет как кредитных организаций, так и самих предприятий. Эффект от этих проектов – вопрос довольно отдаленного по устоявшимся меркам будущего. Мы продолжительное время жили в реалиях, когда инвестиции, не окупающиеся в течение трех-пяти лет, никому не были интересны. Сейчас постепенно, как и весь цивилизованный мир, приходим к тому, что сроки окупаемости порядка десяти лет – не самые бесперспективные. Это требует определенной психологической перестройки, причем со стороны и реального сектора, и банковского.
– Какой стратегии вы придерживаетесь в сфере формирования пассивов?
– Банк БФА ориентируется на работу с корпоративными клиентами, поэтому основной источник фондирования – депозиты юридических лиц. Кроме того, в этом году рассматривается возможность увеличения собственного капитала банка за счет проведения дополнительной эмиссии акций и капитализации прибыли, изучается вопрос выхода на рынок заимствований путем размещения дебютного вексельного займа в объеме до 1 млрд рублей.
Купить, чтобы выжить
– Консолидация на банковском рынке продолжается. В этой ситуации небольшим региональным банкам нужно также искать возможности для укрупнения. Вы рассматриваете подобные перспективы?
– Безусловно, нам необходимо расти, в том числе расширяя географию присутствия. В будущем не исключаем возможности сделок M&A с целью укрупнения нашего бизнеса.
– Есть мнение, что в преддверии вступления в силу требования ЦБ по увеличению капитала до 180 млн рублей возрастет число сделок по покупке недокапитализированных банков. Вы обращали внимание на этот сегмент?
– Причины продажи банков могут быть разными, но недокапитализация – далеко не самый позитивный сигнал. На рынке уже появляются предложения по продаже таких банков, но мы не считаем для себя такой вариант оптимальным.
– Какие основные задачи стоят перед Банком БФА в 2011 году?
– Планы довольно амбициозные – увеличить кредитный портфель до 15 млрд рублей. В сегменте средних и крупных корпоративных клиентов банк видит для себя обозначенный потенциал развития, который будет реализовываться как в сфере интересов основного офиса в Петербурге, так и на новой площадке, открытой осенью 2010 года в Москве.
Источник
«Доходность от 13%, окупаемость 8-10 лет». Как заработать на инвестициях в недвижимость?
Когда следует вкладывать деньги в квадратные метры, почему стоит выбирать помещения стрит-ритейла и за сколько окупятся инвестиции в недвижимость — в интервью генерального директора «СКБ-Инвест».
Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одним из наиболее выгодных капиталовложений. Этот инструмент инвестирования защищен от девальвации и позволяет получать стабильный пассивный доход. Генеральный директор компании «СКБ-Инвест» Лейсан Мелихова рассказала, стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость и какую доходность могут принести коммерческие площади.
Как сегодня ведут себя инвесторы в Екатеринбурге? Какие инструменты они выбирают?
Культура инвестирования в Екатеринбурге развивается. Если раньше это был хаотичный и больше интуитивный способ, то сейчас это стратегически выверенный и просчитанный метод зарабатывания денег и создания пассивного дохода.
При минимальных суммах инвестиций банковский вклад или депозит остается одним из самых разумных инструментов инвестирования. Плюсом банковского вклада также является фиксированный доход: человек знает, сколько он получит. К тому же банковский вклад 100% ликвидный, инвестор всегда может расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Но есть и минус — это риск девальвации и невысокая доходность.
В период кризиса также была популярна валютная спекуляция, но это разовая история, которая не является стабильной. У валюты есть минус — это пики и откаты, которые очень сложно прогнозировать.
Традиционным инструментом инвестиций также является недвижимость. В чем его особенность?
Недвижимость в качестве инструмента для инвестирования защищена от девальвации, это самый надежный инструмент, позволяющий получать стабильный пассивный доход от аренды, а при правильно выбранных сегментах — это высокая степень доходности. При этом у инвестирования в недвижимость есть особенности: это высокий порог вхождения, зависимость стоимости объекта от экономической ситуации и расходы на содержание.
Как в последнее время изменилось поведение инвесторов на рынке недвижимости?
Если мы возьмем пятилетний период и посмотрим, как изменились инвестиции в недвижимость, то увидим следующую картину: раньше люди вкладывали деньги в новостройки на этапе котлована, потому что разница в цене между началом строительства и сдачей квартиры в эксплуатацию была существенной, и можно было получить прибыль от перепродажи недвижимости. Сегодня стоимость квартиры на «нулевом» этапе близка к цене на этапе сдачи дома, поэтому инвесторы сосредоточились на коммерческой недвижимости.
Раньше в качестве инвестиционного инструмента среди жилой недвижимости было популярно малогабаритное жилье. Сегодня пришло понимание, что это не эффективно.
Жилой фонд на сегодняшний день все-таки не является привлекательным инвестиционным продуктом. Цены на недвижимость упали, и упал спрос. Раньше инвесторы приобретали квартиры в двух целях: для перепродажи или для арендного бизнеса. Сегодня перепродажа однокомнатных квартир и квартир-студий не интересна. Вторичное жилья тоже пока что не нужно трогать.
Но ставить крест на инвестировании в жилую недвижимость не нужно. Через год-полтора обретет второе дыхание с точки зрения инвестирования жилье класса «комфорт плюс» и «бизнес». При этом нужно будет обращать внимание на точечную застройку в развитой инфраструктуре.
В какие сроки окупаются инвестиции, вложенные в жилую недвижимость?
Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость с последующей сдачей в аренду составляют 15-17 лет. Инвестиции в эконом-сегмент начинаются от 1,7 млн. Порог вхождения в жилую недвижимость класса «комфорт» составляет примерно 3-3,5 млн руб., а сроки окупаемости на уровне 14-15 лет. В коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет 8-10 лет. Таким образом, инвестиционные потоки развернулись от жилой недвижимости в сторону коммерческой.
О каких суммах идет речь, когда мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость?
Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от пяти миллионов, при этом отдавать предпочтение стоит стрит-ритейлу. На сегодняшний день это востребованный формат. Коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл окупается в сроки от 8 до 10 лет, при средней доходности от 13% годовых — это существенно выше ставок по депозитам.
Имеет ли значение район, в котором расположено помещение стрит-ритейла?
Нет, в этом случае не стоит ориентироваться на район, все зависит от местоположения и от того, насколько вокруг помещения развита инфраструктура. Есть отдалённые районы, которые интенсивно развиваются, такие как Академический и Солнечный. В них растет население с каждым сданным объектом, конкуренция среди бизнеса еще не высока и спрос на коммерческие помещения постоянно высокий.
Еще пару лет назад шла речь о том, что стрит-ритейл проигрывает торговым центрам, сегодня ситуация изменилась? Кто готов арендовать коммерческие помещения на первых этажах?
Да, стрит-ритейл снова стал востребован, и эта тенденция появилась примерно в 2016г. Сейчас помещения крупного формата очень активно арендуют продуктовые сети, такие как «Верный» или «Пятерочка». Средний формат также пользуется спросом, туда обычно заезжают семейные кафе или такие магазины, как «Магнит-косметик». Мелкий формат пользуется спросом у алкомаркетов и аптек.
Если мы говорим о коммерческих площадях, то помимо стрит-ритейла есть еще и офисные помещения. Выгодно ли в них инвестировать?
У этого рынка есть специфика, нельзя рассматривать весь бизнес–центр и оценивать его инвестиционную привлекательность. Если мы возьмем «Высоцкий», то на низких этажах будет много офисных помещений, которые сдаются в аренду. У высоких этажей есть определенная эксклюзивность, поэтому там полная заполненность. Форматы офисов 150-300 кв.м. на высоких этажах в бизнес-центрах класса А и В+ очень востребованы. Многие компании хотят иметь презентабельный офис. Что касается порога вхождения, то он будет на уровне 5 млн. руб., но сроки окупаемости здесь выше, чем в стрит-ритейле.
Источник