Управляющая компания продолжит свою работу

Как УО работать в 2021 году: новые законы, судпрактика и онлайн-ОСС

Во второй день ежегодной итоговой онлайн-конференции мы обсудили, какие изменения произошли в ЖКХ в 2020 году и какие запланированы на следующий год, проанализировали громкие судебные дела и поразмышляли, как будет складываться практика по разрешению споров о проведении онлайн-ОСС.

Что повлияет на работу управляющих организаций в 2021 году

Лекторами второго дня итоговой конференции стали Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», Сергей Сергеев, юрист МКА «Арбат», и Юрий Нетреба, руководитель практики судебной защиты МКА «Арбат».

Рассказ о принятых законах и законопроектах на обсуждении, сложившейся судебной практике и разрешении споров об ОСС поможет вам подготовиться к работе в следующем году.

Запреты для жителей МКД в 2021 году и ответственность УО

В первой части своего выступления Елена Шерешовец рассказала о влиянии на сферу ЖКХ нормативных правовых актов, принятых в текущем году, и прокомментировала законопроекты, ожидающие подписания. Из полной видеозаписи второго дня конференции вы узнаете, что эксперт рекомендует участникам рынка учесть в своей работе уже сейчас.

Мы же остановимся на разборе постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», которое вступит в силу 1 января 2021 года. С этого времени для жителей многоквартирных домов начинают действовать запреты на

• хранение личных вещей в подвалах и на цокольный этажах;
• использование газовых приборов в случае их неисправности и без прохождения технического обслуживания;
• оставление без присмотра на балконах и лоджиях не потушенных свечей и сигарет.

Также появится требование, чтобы решётки на окнах и подвалах, аварийных и эвакуационных выходах открывались без ключа. И если этот пункт можно выполнить при помощи установки кодового замка, то как УО и ТСЖ исполнить остальные требования и проследить, чтобы жители домов их не нарушали?

Главная проблема возникнет с кладовыми в подвалах домов. Елена Шерешовец пояснила, что речь в постановлении идёт не о кладовых или подсобных помещениях, которые предусмотрены для хранения вещей, речь именно о запрете хранения в подвалах, как в общедомовом имуществе. Если подвальные кладовые не отражены в технической документации, с 1 января держать в них вещи нельзя.

Таким образом, хранить личные вещи можно будет только в тех помещениях, которые не относятся к общему имуществу. У общедомового имущества два признака:

• не принадлежит какому-то конкретному собственнику;
• может быть использовано всеми владельцами помещений в доме.

В подвалах многих МКД едва ли не с момента сдачи дома в эксплуатацию оборудованы кладовые, которые закреплены за конкретными собственниками. Если попросить их убрать оттуда все личные вещи, а затем демонтировать двери и полки, будет много недовольных. Если сомневаетесь, запрещать такое хранение у себя в доме или нет, посмотрите полную видеозапись второго дня конференции и ознакомьтесь с советами Елены Шерешовец.

Из видеозаписи вы также узнаете о законопроектах, которые готовятся к принятию в ближайшее время, а также о том, как долго ещё ждать и ждать ли вообще обновлённых Правил управления МКД.

Приостановка и ограничение коммунальных услуг

Сергей Сергеев подготовил обзор судебной практики за 2020 год. Рассмотренные дела касались вопросов:

• внесения изменений в реестр лицензий и управления домом,
• использования и содержания приборов учёта,
• ограничения и приостановки оказания коммунальных услуг,
• договорных отношений с РСО,
• качества поставляемых в дом коммунальных ресурсов и других тем.

Посмотрев полную видеозапись онлайн-конференции, вы узнаете подробности по каждому делу и комментарии эксперта о них. В статье мы опишем выводы по одному спору, которые пригодятся вам уже в начале следующего года.

До 1 января 2021 года действует мораторий на приостановку и ограничение коммунальных услуг. Но прежде чем вы начнёте вводить такие санкции, рекомендуем вспомнить ряд важных моментов, на которые указал Сергей Сергеев в рамках своего выступления.

Приостановке оказания подлежит только та коммунальная услуга, по оплате которой у потребителя появился долг. Прежде чем приостанавливать КУ, необходимо сперва ограничить её предоставление.

Сразу приостановить оказание коммунальной услуги можно только в том случае, если нет технической возможности для введения ограничения её предоставления. Такие выводы содержатся в постановлении ВС РФ от 05.03.2019 № 47-АД19-2.

Также в данном деле суд указал, что действия исполнителя коммунальной услуги по приостановлению или ограничению предоставления КУ должны быть соразмерны допущенному нарушению. Нельзя выходить за пределы действий, необходимых для пресечения такого нарушения, нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью окружающих.

В постановлении по делу № 10-3/2020, которое вынес Осташковский межрайонный суд Тверской области содержатся подобные выводы. Речь шла о законности установки заглушки на канализационной трубе при отсутствии у потребителя долга за услугу водоотведения.

Суд квалифицировал такую установку по ст. 330 УК РФ как самоуправство и обратил внимание гендиректора УО на то, что основанием для привлечения его к уголовной ответственности стало не само по себе приостановление услуги по водоотведению, а отсутствие у потребителей задолженности именно по услуге водоотведения.

Долг у жителей дома накопился за содержание и текущий ремонт общедомового имущества. Приостановить можно было только ту коммунальную услугу, за которую образовалась задолженность. При этом услугу сначала необходимо было ограничить и только потом приостановить.

С 1 января мораторий на ограничение и приостановку КУ перестаёт действовать, поэтому рекомендуем вам с осторожностью подойти к этому вопросу и принять все необходимые меры для соблюдения прав должников.

Пандемия и проведение общих собраний собственников

В первый день итоговой онлайн-конференции Ирэн Парсамян рассказала об изменениях, произошедших в проведении общих собраний собственников. 24 декабря Юрий Нетреба продолжил эту тему. В том числе он пояснил, как на ОСС повлияла пандемия коронавируса.

В связи с введением в регионах режима повышенной готовности, запрета массовых мероприятий и необходимости соблюдения самоизоляции произошла отмена или перенос назначенных общих собраний собственников. Но появилась возможность проводить ОСС с использованием системы онлайн-голосования, которую собственники выбирают на собрании.

Согласно ст. 45 ЖК РФ, для УО, ТСЖ и ТСН установлена обязанность провести годовое общее собрание собственников в течение второго квартала года. Такие собрания необходимо было организовать до 30 июня 2020 года, но из-за пандемии Федеральным законом от 25.05.2020 № 156-ФЗ данный срок был продлён до 1 января 2021 года.

Так как после новогодних праздников во многих регионах ещё будут действовать ограничения на массовые собрания людей, советуем вам при проведении ОСС использовать онлайн-голосования. Юрий Нетреба перечислил их плюсы:

1. Профилактика заражения COVID-19, поскольку удастся избежать контактов с соседями.
2. Не нужно лично быть на собрании. Как следствие, нет временных затрат на участие в очной части, можно присутствовать на ОСС, находясь где угодно.
3. Информационную систему можно использовать в новостройке даже до оформления права собственности на жильё по договору доверительного управления.

Посмотрите видеозапись второго дня онлайн-конференции и узнайте, как формируется новая судебная практика по онлайн-собраниям.

Рассказ о первом дне конференции вы найдёте по ссылке.

Источник

Работают ли УО с 30 марта по 3 апреля согласно Указу президента

Указ президента РФ о нерабочей неделе с 30 марта по 3 апреля 2020 в связи с распространением коронавируса поставил в тупик руководителей предприятий в сфере ЖКХ. В Указе нет упоминания о том, что такие организации работают наравне с магазинами, аптеками и экстренными службами. Разбираемся, должны ли УО работать на следующей неделе и почему.

Указ о нерабочих днях не коснётся непрерывно действующих организаций и предприятий жизнеобеспечения

25 марта 2020 года Владимир Путин в обращении к нации по вопросу распространения в мире коронавируса объявил о том, что следующая неделя будет нерабочей. В результате уже вечером этого дня вышел Указ Президента РФ от 25.03.2020 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» (далее – Указ).

Согласно документу, для обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения в России с 30 марта по 3 апреля 2020 года установлены нерабочие дни с сохранением зарплаты (п. 1 Указа).

Однако из всеобщего правила есть исключения, которые перечислены в п. 2 Указа президента РФ. Помимо медицинских организаций, аптек, продуктовых магазинов и точек продажи товаров первой необходимости, работать в эти дни будут также организации:

• непрерывно действующие (пп. «а» п. 2 Указа);
• выполняющие неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств, в иных случаях ставящих под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия населения (пп. «г» п. 2 Указа);
• осуществляющие неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы (пп. «д» п. 2 Указа).

УО и РСО отвечают признакам непрерывно действующих предприятий

Чтобы понять, относятся ли к таким исключениям УО и РСО, следует разобраться, что такое «непрерывно действующие организации». Термин нигде в законодательстве не раскрывается, но понятие используется в ст. ст. 95, 113 ТК РФ:

В постановлении Минтруда РФ от 29.12.1992 № 65 непрерывно действующие предприятия поставлены один ряд с учреждениями, связанными с ежедневным обслуживанием населения, круглосуточным дежурством и др. На непрерывность работы предприятия и/или невозможность остановки его деятельности указывают внутренние локальные акты, графики работы сотрудников и графики сменности.

Можно сделать вывод, что к непрерывно работающим организациям относятся те компании, процессы в которых связаны с непрерывным ежедневным, в том числе круглосуточным дежурством.

Таким образом, УО и РСО попадают в эту группу предприятий: помимо работы аварийно-диспетчерских служб, они должны обеспечивать непрерывную подачу в многоквартирные дома коммунальных услуг, а в случае с УО – ещё и жилищных услуг. Например, проводить уборку придомовых территорий, неотложный текущий ремонт внутридомовых систем.

Обязанность непрерывно и ежедневно поддерживать МКД в надлежащем состоянии, обеспечивать бесперебойную подачу коммунальных ресурсов потребителям также относит УО к группе исключений, приведённых в пп. «г», «д» п. 2 Указа:

• если они перестанут выполнять требования законодательства к оказанию ЖКУ населению, то это может поставить под угрозу условия проживания и даже жизнь людей;
• УО не может не проводить неотложные ремонтные работы в доме, в ином случае это может привести к большой аварии, повреждению имущества жителей МКД и причинению вреда здоровью и жизни граждан. Это не касается работ по капитальному ремонту: они не являются неотложными. Например, Фонд капремонта Москвы приостановит и законсервирует работы в домах во избежание распространения коронавируса.

Органы власти и эксперты: УО не прекращают свою работу в связи с Указом о нерабочих днях

Правительство Московской области подготовило информационное письмо, в котором также указано, что в период объявленных президентом из-за коронавируса выходных дней в штатном режиме работают органы власти и все структуры жизнеобеспечения.

С этим согласны эксперты Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» и УО с разных концов страны, обсудившие этот вопрос в открытом чате Ассоциации в Вотсап:

Управляющие организации и РСО не подпадают под действие п. 1 Указа и не могут прекратить работы в период с 30 марта по 3 апреля 2020 года, поскольку относятся к непрерывно действующим организациям, от которых зависит благополучие населения страны.

Читайте комментарии к мерам по противодействию распространению COVID-19 и Указу по ссылке.

26 марта 2020 года Минтруд РФ опубликовал разъяснения к Указу, отметив, что наличие нерабочих дней не является основанием для снижения зарплат, продления уже текущего отпуска сотрудника или оплаты труда в повышенном размере. Подробнее читайте на сайте ведомства.

Источник

Должна ли УО управлять домом, если договор управления не продлён

В Приморском крае орган ГЖН потребовал от организации продолжить управлять домом, хотя срок действия договора с собственниками истёк, а МКД был исключён из лицензии компании. Ведомство ссылалось на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывности управления домом. Читайте мнение Верховного суда, нарушает ли подобное требование права УО и должна ли она исполнять такие указания надзорного органа.

Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа

В деле № А51-21536/2019 одна из управляющих организаций Приморья направила собственникам, муниципалитету и органу ГЖН уведомления о том, что не будет пролонгировать договор управления домом. ГЖИ на основании этого заявления внесла изменения в реестр лицензий субъекта РФ, исключив дом из управления УО.

Но в надзорное ведомство пожаловался один из жителей этого МКД, указав, что никто теперь не занимается содержанием дома и ремонтом общего имущества собственников. Госжилинспекция провела внеплановую проверку, составила акт и направила УО предписание. Орган ГЖН потребовал, чтобы компания на основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ продолжала управлять домом, пока собственники не выберут другую УО, не создадут ТСЖ или же муниципалитет проведёт открытый конкурс.

Управляющая организация посчитала, что такие требования нарушают её права и противоречат законодательству. Она подала иск в суд, прося признать предписание незаконным и отменить его.

УО своевременно уведомила собственников и муниципалитет о том, что по истечении срока действия договора управления пролонгировать его не будет. Орган ГЖН в свою очередь исключил дом из реестра лицензий компании. Следовательно, организация не обязана и дальше управлять МКД, ведь между ней и собственниками нет соответствующего договора.

Госжилинспекция в суде указала, что предписание вынесено в рамках закона. В соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, УО обязана заниматься содержанием и ремонтом дома после исключения его из реестра лицензий, пока у МКД не появится другая управляющая организация, ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций.

Орган ГЖН требует от УО управлять домом до выбора новой компании в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ

Суд первой инстанции рассмотрел все обстоятельства дела и при вынесении решения также, как и ответчик, опирался на положения ст. 200 ЖК РФ. В силу ч. 3 этой статьи, если дом исключён из реестра лицензий или лицензия компании на управление домами аннулирована, то УО обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД. Делает она это до дня, когда:

• домом начнёт управлять новая компания, выбранная собственниками на ОСС или муниципалитетом по результатам открытого конкурса;
• владельцы помещений в доме создадут ТСЖ или кооператив и зарегистрируют его;
• при непосредственном управлении домом собственники заключат договор с организацией на содержание и ремонт общего имущества (ст. 164 ЖК РФ).

Поскольку в МКД собственники не выбрали новую УО и не создали ТСЖ или кооператив, а в открытом конкурсе муниципалитета никто не участвовал, истец не мог прекратить управление спорным домом. Суд первой инстанции не признал предписание незаконным.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обеспечивают непрерывность управления домом при смене УО

Спор перешёл в апелляционный суд. Управляющая организация в жалобе указала, что уже несколько лет её расходы на содержание многоквартирного дома превышают суммы, поступающие на содержание и текущий ремонт общего имущества от жителей. Жители задолжали управляющей компании более 1 миллиона рублей, поэтому она не стала продлевать договор, уведомив об этом собственников и муниципалитет в установленном законом и самим договором порядке.

Поскольку договора между ней и собственниками уже нет, размер платы за содержание жилья не утверждён, то орган ГЖН не может принуждать УО выполнять обязанности по управлению домом без указания источника финансирования таких услуг. С момента исключения дома из реестра лицензий компания не вправе управлять таким домом.

Но апелляционный суд, как и предыдущий, при вынесении решения вновь опирался на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Судья указал, что эта норма направлена на соблюдение прав граждан, обеспечивает безопасность эксплуатации многоквартирных жилых домов и непрерывность управления домом и поставки жителям коммунальных услуг.

Собственники помещений не выбрали новую УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет провёл два открытых конкурса, чтобы выбрать компанию, но в них никто не участвовал. Поэтому суд сделал вывод, что УО-истец обязана управлять спорным домом, чтобы обеспечить безопасность и комфорт для его жителей.

При этом не имеет значения, что у собственников помещений в доме накопилась большая задолженность за ЖКУ перед компанией: эти вопросы не являются предметом спора. Законодательство не освобождает УО от исполнения требований в сфере управления домами из-за убыточности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе.

При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО

Кассационный суд, куда УО подала жалобу, не сказал ничего нового по делу, также опираясь на нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ как основополагающие при разрешении спора компании и органа ГЖН.

Управляющая организация пыталась указать суду на то, что принуждение её управлять домом, исключённым из лицензии, незаконно. Жилищное законодательство не возлагает на УО такую обязанность до выбора новой компании в случае если истёк срок действия договора управления и он не был продлён.

Согласно ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, муниципалитет, получив уведомление об исключении дома из реестра лицензий, обязан был созвать общее собрание собственников помещений в МКД, чтобы они выбрали новую компанию или изменили способ управления. Если жители дома решения не примут, проводится открытый конкурс (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ). При отсутствии желающих получить дом в управление по конкурсу, орган местного самоуправления назначает временную УО в соответствии с ч. 6 ст. 200 ЖК РФ.

Кассационный суд согласился с этими доводами УО-истца, но всё равно не отменил решение первой инстанции. Он указал, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока орган местного самоуправления это не сделает, компания обязана управлять МКД.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не распространяются на случай прекращения договора управления из-за отказа УО его продлить

Доводы управляющей организации услышали в Верховной суде РФ, куда компания обратилась с жалобой. ВС РФ, рассмотрев материалы, признал, что коллеги ранее неправильно подошли к решению спора и не учли важные обстоятельства дела.

Истец и собственники помещений в спорном доме заключили договор управления по итогам открытого конкурса: на один год и с возможностью его пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия такого договора (ч. 1, п. 1 ч. 5, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

УО заявила об этом и направила уведомления жителям дома и органу ГЖН. На основании заявления компании ведомство исключило МКД из её лицензии. УО прекратила управлять домом 1 июля 2019 года.

ВС РФ отметил, что исключение сведений об МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК РФ – основание для прекращения УО деятельности по управлению таким домом. С даты исключения дома из реестра компания не вправе управлять МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платёжные документы потребителям.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за:

• неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований (ч.ч. 5, 5.1 , 5.2 ст. 198 ЖК РФ);
• воспрепятствования работе представителей надзорных органов (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ);
• вступившего в силу решения суда о банкротстве компании (ч. 5.4 ЖК ст. 198 РФ);
• прекращения, аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

На иные случаи требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не распространяются, в том числе если УО в установленном законом порядке отказалась пролонгировать договор управления. Законодательство чётко определяет, что в такой ситуации собственники на ОСС должны выбрать другую УО или изменить способ управления домом. Если они этого не сделают, то муниципалитет проводит открытый конкурс, а при отсутствии результата конкурса назначает временную УО в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.

ВС РФ признал, что требования органа ГЖН к истцу незаконны, и 19 апреля 2021 года направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При отказе УО от пролонгации договора она не должна управлять домом до выбора новой компании

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ сделал важные для управляющих организаций выводы, которые компании могут использовать для своей защиты в судах:

1. Управляющая организация имеет право отказаться от пролонгации договора с собственниками. Компания уведомляет их об этом, а также ставит в известность орган ГЖН и муниципалитет.
2. После исключения дома из реестра лицензий такая УО не вправе больше управлять домом и норма ч. 3 ст. 200 ЖК РФ к ней не применяется.
3. Требования продолжать управлять домом после исключения сведений о нём из реестра касаются только тех компаний, кто лишился дома или лицензии из-за нарушений в их работе. Перечень таких нарушений содержится в ч.ч. 5 – 5.4 ст. 198 ЖК РФ.

Если УО отказалась пролонгировать договор управления после окончания срока его действия, а орган ГЖН внёс соответствующие изменения в реестр лицензий, то вопрос управления и содержания таким МКД бывшую УО уже не касается. С этого момента это проблема собственников помещений в доме и муниципалитета: именно они должны решить, кто дальше будет отвечать на надлежащее содержание общего имущества в МКД.

Источник