Управляющая компания дополнительно за свой счет

Что управляющая компания должна делать бесплатно?

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

Не все знают, что внутри квартиры есть оборудование, которое относится к общедомовому имуществу и ремонтируется без дополнительной платы. Поговорим об этом подробнее и рассмотрим на конкретных примерах.

Что входит в обязанности управляющей компании

Управляющая компания – это коммерческая организация, которую нанимают собственники для обслуживания общедомового имущества. В его состав входят все нежилые помещения (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки), крыши, несущие конструкции, инженерные системы (отопительные, электрические, водопровод и водоотведение), земельный участок и придомовая территория. Под обслуживанием понимается текущий ремонт, замена изношенного оборудования и устранение аварий.

Может показаться, что все эти услуги касаются имущества вне квартиры, но это не совсем так.

Как бесплатно заменить батарею?

Настал неприятный час, когда вы обнаружили зловещую лужу под радиатором. Опасаясь самой неблагоприятной развязки с испорченными полами и дорогостоящим ремонтом не только в своей, но и квартирах соседей, вы в панике вызываете мастера. Он приезжает и называет неприятную сумму, в которую обойдется ремонт и замена батарей. Является ли крупная трата в такой ситуации неизбежной?

В большинстве случаев можно заменить изношенное оборудование за счет управляющей компании без дополнительной платы. Все зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире. Если он не отделен от основной трубы запорным клапаном – многие устанавливают такие, чтобы иметь возможность регулировать температуру в квартире– тогда он считается частью общедомового имущества. В этом случае можно смело звонить в управляющую компанию и требовать бесплатного ремонта. Конечно, выбор моделей будет достаточно ограничен, и скорее всего вам предложат батарею эконом-класса, но зато это позволит избежать незапланированных расходов.

Водоснабжение и водоотведение

Трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), также являются зоной ответственности управляющей компании. Любые самостоятельные работы чреваты юридическими проблемами и исками, поэтому ремонт стояков стоит производить только через управляющую компанию.

Если вдруг произошла авария, обслуживающая дом организация обязана устранить причину этой аварии — вплоть до замены труб в квартире, где возникли проблемы.

Но что делать, если аварии не произошло, но состояние сантехники вызывает серьезные опасения? В данном случае есть два варианта – их могут поменять в ходе планового ремонта или капитального.

Плановый ремонт делается в соответствии с графиком, который можно уточнить в управляющей компании. Капитальный ремонт труб делается после того, как истек срок их службы во всем доме. Приблизить этот момент своими силами скорее всего не получится, поэтому в этой ситуации лучше объединить усилия с другими жильцами. Поставить вопрос о капитальном ремонте систем водоснабжения в доме можно в рамках общего собрания собственников многоквартирного дома.

Какое еще имущество отремонтируют бесплатно

Помимо отопительных систем, водоснабжения и водоотведения, к общедомовому имуществу, которое обслуживает управляющая компания, относятся газопровод (до перекрывающего вентиля в квартире), электрические счетчики (если они снаружи жилого помещения).

Откуда берутся деньги на ремонтные работы?

В конечном счете ремонт все равно производится за счет жильцов. Все квитанции за коммунальные услуги обязательно содержат пункт «Текущий (аварийный) ремонт». Именно с помощью этих средств производится замена общедомового оборудования. В некоторых случаях управляющие компании могут затягивать проведение дорогостоящих ремонтных работ или просить дополнительную плату. В этом случае вы имеете полное право обратиться с жалобой в региональную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор или инициировать общее собрание жильцов для замены управляющей компании.

Что жильцы оплачивают самостоятельно?

Жильцы самостоятельно оплачивают ремонт или замену счетчиков воды или газа, сантехнического оборудования (водонагревателей, смесителей, ванн, раковин и т.д.), труб или отводов, расположенных после точек соединения со стояками, электрокабелей, розеток и осветительных приборов в квартире.

Подробнее об эксплуатации жилья читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Источник

Требования к порядку включения допуслуг в договор управления

Перечень работ и услуг по договору управления утверждается на общем собрании собственников. Дополнить его также можно только с согласия ОСС. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ по вопросу надлежащего оформления согласия собственников на включение дополнительных услуг в договор управления.

Дополнительная услуга должна быть включена в договор управления

Минимальный перечень работ и услуг по договору управления изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Услуги, которые не входят в этот перечень, считаются дополнительными и включаются в договор по решению общего собрания собственников, в том числе организация охраны, установка систем сигнализации и видеонаблюдения.

В суд обратился житель многоквартирного дома из-за платы за дополнительную услугу консьержей, которую управляющая организация включала в платёжные документы. По словам истца, в его подъезде эта услуга не оказывалась, к тому же она не входит в перечень обязательных для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Собственник настаивал на том, что решение о включении услуги консьержа в договор управления на общем собрании не принималось. Собственники не согласовывали ни размер платы за работу дежурных, ни условия оказания услуги.

Поэтому истец требовал, чтобы суд обязал управляющую организацию вернуть ему более 50 тысяч рублей, которые он заплатил за несуществующую услугу, и исключил данную позицию из счетов за жилищно-коммунальные услуги.

Дополнительные услуги по договору управления утверждаются на ОСС

Суд первой инстанции основывал свои выводы на следующих требованиях законодательства:

Общее собрание собственников помещений – это орган управления многоквартирным домом. Решения на ОСС принимаются по вопросам, относящимся к компетенции собрания и поставленным на голосование (ст. 44 ЖК РФ). Если решение на ОСС принято в установленном порядке, то оно обязательно для всех собственников в доме, даже для не голосовавших (ст. 46 ЖК РФ).
На ОСС собственники утверждают перечень работ и услуг по договору управления, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 ПП РФ № 491).
Услуги охраны и консьержей относятся к дополнительным услугам по содержанию общего имущества, решение о предоставлении которых принимается на общем собрании собственников помещений в доме.

УО в суде представила протокол ОСС, на котором собственники приняли решение о включении в перечень работ и услуг по договору управления дополнительных услуг охраны и консьержа. При этом утверждённый на ОСС тариф не позволяет содержать консьержа в каждом подъезде, о чём, по сведениям УО, собственники были предупреждены на собрании. Поэтому дежурный находится только в центральном подъезде, где установлены пульты системы пожарной безопасности и единой домофонной сети.

Поскольку истец не оспаривал законность указанного протокола общего собрания собственников, суд первой инстанции отказал собственнику в удовлетворении иска. Дополнительная услуга консьержей была утверждена ОСС в рамках закона, собственник обязан оплачивать её в соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ.

Истец подал апелляционную жалобу, отметив, что УО не доказала оказание услуг надлежащего качества. Апелляционный суд не нашёл в решении первой инстанции нарушений и не счёл доводы собственника основанием для отмены первого решения.

Собственники определяют стоимость допуслуги и порядок её оказания

Собственник подал кассационную жалобу в Верховный суд РФ, где её рассмотрела судебная коллегия по гражданским делам. В итоге суд установил существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые были допущены при вынесении решений двух первых инстанций.

ВС РФ отметил, что, в соответствии с п. 17 ПП РФ № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании не только дополнительные услуги и размер их финансирования, но и условия их оказания и выполнения. Также в принятом решении должно быть определено лицо, которое от имени собственников уполномочено заключить договоры об использовании общего имущества иными лицами.

В принятом собственниками решении о включении в перечень услуг УО услуг консьержа установлен размера платы за услугу, но нет сведений об утверждении перечня услуг и работ консьержей, условий их оказания и выполнения. Они есть только в приложении к договору, который заключила УО с компанией, оказывающей услуги дежурных.

В протоколе ОСС отсутствует решение по вопросу о наделении управляющей организации правом заключать от имени собственников договор на оказание дополнительных услуг.

Допуслуги должны оказываться в полном объёме и надлежащего качества

При рассмотрении спора ВС РФ отметил, что предыдущие суды не выяснили и не проверили обстоятельства, подтверждающие факт надлежащего или ненадлежащего предоставления истцу данных услуг:

Согласно перечню услуг, который содержится в приложении к договору между УО и подрядной организацией, в обязанности консьержа входит знать жителей подъездов в лицо. С учётом того, что услуги всему многоквартирному дому оказывает лишь один консьерж, доказательства надлежащего выполнения этого требования суду должен был предоставить ответчик. Консьержи и жители дома по указанному вопросу судом не опрошены.
Не подтверждён довод УО о том, что собственники помещений в доме были предупреждены, что установленный на ОСС размер платы за услугу не позволит оплатить работу консьержей в каждом подъезде.

В связи с этими обстоятельствами СК по гражданским делам ВС РФ отменила документы, принятые судами двух первых инстанций, и отправила дело на новое рассмотрение.

Требования к порядку включения дополнительной услуги в договор управления

Управляющие организации, собираясь оказывать собственникам помещений в доме дополнительные услуги, обязательно должны провести ОСС и вынести на голосование следующие, помимо обязательных, вопросы:

утвердить включение услуги/работы в перечень работ и услуг по договору управления, и дату начала оказания такой услуги;
установить размер платы за услугу в месяц в зависимости от площади помещения в собственности, количества человек, фиксированную сумму с каждой квартиры или др.;
утвердить условия оказания и выполнения дополнительного сервиса, которые будут отражены в договоре с подрядчиком;
утвердить форму подтверждения качества оказанных услуг (акт выполненных работ, иной документ) периодичность его подписания и лицо, уполномоченное подписывать акты;
наделить УО полномочиями заключать договоры на оказание дополнительной услуги от лица собственников помещений в доме.

Решение ОСС необходимо довести до всех собственников в соответствии с ч. 3 ст. 46 ЖК РФ. Только после этого УО имеет право заключить договор с подрядчиком на оказание услуги и включить в платёжные документы плату за неё.

Во избежание конфликтов управляющей организации следует внимательно подходить к фиксации фактов надлежащего оказания дополнительной услуги, в том числе с помощью ведения актов и журналов. Если услугу предоставляет сторонняя организация, УО должна строго следить за тем, чтобы подрядчик выполнял все оговорённые в договоре обязанности.

Если возникла необходимость включить в договор управления дополнительные услуги, организовать и провести юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью поможет сервис «ОСС на 100%».

Источник

Как УО и собственникам получить дополнительные деньги на нужды МКД

Пока законодатели обсуждают подход к определению состава общего имущества собственников МКД и порядок недискриминационного доступа к нему третьих лиц, рассказываем, как УО/ТСЖ и собственникам заработать на таком имуществе.

Передать часть общего имущества в возмездное пользование собственнику или стороннему лицу

На онлайн-семинаре, который в конце июля 2020 года провёл Минстрой РФ по готовящимся нововведениям в правила управления МКД, эксперты говорили о том, что в проекте постановления Правительства РФ будет прописан порядок недискриминационного доступа третьих лиц к общему имуществу МКД. То есть законодатели зафиксирует в новом НПА, как предприниматели, операторы связи, поставщики электроэнергии будут получать доступ в дом для установки своего оборудования и оказания услуг жителям.

При этом собственники на ОСС смогут устанавливать фиксированную сумму за аренду и за установку и эксплуатацию оборудования в их доме: одинаковую для одних и тех же услуг. И это может стать для УО, МКД и его жителей дополнительным пассивным доходом.

Общее имущество можно возмездно предоставить для размещения на нём, например:

рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;
торговых автоматов, платёжных терминалов;
оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.

Утвердить на ОСС стоимость аренды части общего имущества и сроки внесения средств арендаторами

Решение о том, что часть общего имущества будет предоставляться под частное использование даже одному из собственников помещений в МКД, должно приниматься на ОСС в соответствии со ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

Его можно провести как в очной, так и в очно-заочной, заочной форме, в том числе с использованием информационной системы для онлайн-голосования. Если собственники захотят проголосовать через ГИС ЖКХ, то им не нужно предварительно утверждать этот вопрос на собрании в традиционном формате.

Чтобы решение ОСС было легитимным, необходимо собрать кворум голосов на собрании: более чем 50% от общего числа голосов в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом решение о передаче части общего имущества в пользование принимается не менее, чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Инициатором такого собрания могут выступить УО или ТСЖ, к которым с предложением об аренде общего имущества дома обратилось стороннее лицо, собственник или группа собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в МКД. Тогда инициативная группа просит УО/ТСЖ организовать собрание.

При подготовке такого собрания важно правильно сформулировать текст повестки дня. Помимо обязательных пунктов о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, следует включить в повестку вопросы о:

Передаче части ОИ в аренду: что именно и кому, для чего, на каких условиях и на какой срок.
Размере арендной платы и сроках, когда она должна вноситься.
Лице, которое от имени собственников заключит договор с арендатором. Например, это может быть председатель Совета МКД или управляющая организация.
Целях, на которые будут направлены деньги за аренду.

Доходы от передачи в пользование части общего имущества могут направляться, в частности:

в фонд капремонта;
в счёт ежемесячной платы жителей дома за отдельные ЖКУ;
на формирование фондов аварийного или текущего ремонтов;
на благоустройство придомовой территории.

После того, как вопросы повестки дня утверждены, голоса подсчитаны, составлен протокол, уполномоченное ОСС лицо подписывает договор с арендатором. Если по договору в аренду сдаётся часть нежилого помещения или придомовой территории на срок более 12 месяцев, то такой договор следует зарегистрировать в Росреестре. Когда арендатору предоставлен доступ к общему имуществу в доме, между ним и уполномоченным лицом составляется акт приёма-передачи.

Пресекать незаконное использование общего имущества третьими лицами и собственниками

Не всегда общедомовое имущество используется собственниками или третьими лицами с разрешения общего собрания. В таком случае УО/ТСЖ могут помочь жителям дома отстоять их права: требовать заключения договора и оплаты аренды либо же ухода из дома, освобождения незаконно занятой части общего имущества.

Для этого собственники и/или представители УО/ТСЖ должны составить акт в двух экземплярах и сделать фотографии, которые будут подтверждать незаконное использование общедомового имущества. Затем нарушителю прав собственников по почте с уведомлением направляется претензия с требованием освободить общее имущество либо же заключить договор и оплачивать аренду в конкретный разумный для исполнения срок. К претензии следует приложить один экземпляр акта.

Если в установленный период лицо, использующее общее имущество без разрешения, не выполнило требования, то собственникам следует обратиться в суд. Представлять их интересы может УО, ТСЖ или, например, председатель Совета МКД, получив на это доверенность. В суде можно требовать не только обязать ответчика прекратить незаконное использование части ОИ, но и возместить сумму необоснованного обогащения. Такие примеры есть в судебной практике, например, дело № А73-19207/2017.

На заметку

Чтобы получать доход, передавая часть общего имущества дома в пользование, собственникам и управляющим организациям необходимо действовать сообща. В случае, если потенциальный арендатор обращается в УО, то ей нужно приготовить подробную информацию для жителей дома, чтобы они понимали, в чём их выгода, и согласовали заключение договора на ОСС. Для этого УО нужно:

Предварительно ознакомить собственников с предложением и указать на возмездность предоставления части общего имущества в пользование.
Прописать подробно сумму доходов и цели, на которые можно эти деньги направить.
Передать предложение председателю Совета МКД.
Инициировать общее собрание собственников.

Если жители дома на ОСС утвердили решение о предоставлении в пользование части общедомового имущества, то управляющей организации нужно быть готовой к тому, что именно она должна следить за соблюдением арендатором норм эксплуатации конструкций в доме, санитарных и технический требований, а также за своевременностью оплаты аренды.

Источник