Управление инвестициями капитальное строительство

Управление капитальным строительством – ставка на повышение эффективности

Особенности управления капитальным строительством

Капитальное строительство (КС) как процессно-проектная деятельность выделяется на фоне других предметных областей в первую очередь тем, что чаще всего потребностью бизнеса является не столько непосредственные результаты КС, сколько повышение эффективности основного процесса компании, обусловленное созданием, расширением или модернизацией имеющихся активов. Бизнес-потребность расширения рынков сбыта и соразмерного увеличения производства продукции при реализации строительства достигается при выполнении следующих целей КС:

• сроки, обеспечивающие запланированный ввод объекта в эксплуатацию и своевременный выпуск продукции;
• стоимость – соблюдение бюджета строительства для обеспечения экономической целесообразности выпуска продукции;
• качество – соответствие законченного строительством объекта требованиям нормативных и методических документов (НМД) и законодательства и его выход на заданные производственные мощности (или иные показатели достижения качества в зависимости от специфики) и обеспечение выпуска качественной продукции – цель, которая в конечном итоге также сводится к срокам и стоимости.

Согласно данным российской и зарубежной статистики, даже среди эффективных с точки зрения управления проектами компаний, определенные отклонения являются допустимыми (Рис. 1) – 50% нового строительства и реконструкций и 63% проектов заметы морально-устаревшего оборудования (ЗМУО) реализуются с отклонениями менее 15% от целевых (плановых) показателей. При этом для бизнеса имеет большое значение сокращение количества и размеров такого рода несоответствий.

Рис. 1

Проблемы КС и методы снижения их влияния

Проблемы, вызывающие превышение сроков и стоимости строительства, могут возникать в зонах ответственности любого из участников проекта на каждом этапе жизненного цикла КС. Приведем несколько примеров (Рис. 2): некорректность технологического решения, некачественность проектной документации и смет, нарушение технологии выполнения работ подрядчиком, завышение объемов работ и их стоимости, затянутость процесса согласования проектных решений, задержка выдачи рабочей документации в производство работ и пр. Сложно не согласиться, что затруднительно и малоэффективно воздействовать непосредственно на обозначенные несоответствия.

Рис. 2
Кликните мышколй по изображению, чтобы увеличить его

Однако в ходе выполнения факторного анализа приходит понимание, что существенно снизить влияние данных проблем можно воздействуя на их первопричины: например, усовершенствовав взаимодействие строителей с подразделениями эксплуатации и главным инженером, начав мониторинг выполнения работ подрядчиком или проектировщиком на ранних этапах реализации их контрактов, выполнив ведомственную экспертизу промежуточных результатов силами строительных и смежных им служб и так далее. Выше перечисленные мероприятия относятся к системе управления КС, и могут быть соотнесены с четырьмя ее компонентами:

• процессами,
• системой контроля,
• организацией и управлением,
• персоналом.

Увеличивая свой уровень зрелости по обозначенным выше направлениям, КС повышает достижимость целей бизнеса по срокам, стоимости и качеству. На Рис. 3 представлен пример модели развития системы управления КС.

Повышение уровня зрелости КС

Мировая и российская практика рекомендуют начать движение по повышению уровня зрелости управления капитальным строительством с упорядочивания бизнес-процессов и последующего моделирования, а именно с катологизации процессов КС и формирования их модели, например, в нотации ARIS (фрагмент примера которой представлен на Рис. 4) с последующей стандартизацией и развитием НМД по мере появления необходимости изменения сложившихся подходов. Важным аспектом данной деятельности является не только и не столько сама формализация, сколько выявления скрытых или неявных проблем внутреннего и кросс-функционального взаимодействия (или не взаимодействия) служб КС, недостающих или избыточных результатов процессов, нарушения логики выполнения процессов и так далее, а в части разработки методических документов – распространение лучших из сложившихся практик.

Совершенствуя компоненту организации и управления капитальным строительством, важно формализовать ответственность за принятие решений, полномочия, сформировать систему оценки достижения целей КС. И снова, ключевое значение здесь имеет выявление и решение существующих проблем и «узких звеньев» — дублирования функций, коллективной или нерационально распределенной ответственности, недостаточности или, напротив, избыточности полномочий.

Отдельно необходимо подходить к вопросу мотивации в разрезе управления КС. Наличие общей высокоуровневой цели – в рамках срока, бюджета и с заданным уровнем качества – не гарантирует наличия аналогичных декомпозиционных целей на уровне руководителей различных служб, ведущих специалистов и других участников проектных команд. Например, довольно часто встречается ситуация, когда сотрудникам задана цель по стоимости, но отсутствует мотивация по достижению сроков – тогда возникает упущение бизнесом выгоды в виду более позднего ввода объекта, и, как следствие, начала производственной деятельности – что по объему может быть не менее важно, чем достижение цели по бюджету самого капительного строительства.

При описании организации и управления положительно зарекомендовали себя матрицы распределения ролей и полномочий, модели бизнес-процессов с указанием основных ролей, а при определении мотивации – разработка иерархических показателей эффективности управления КС (фрагмент примера формирования целей представлен на Рис. 5).

Рис. 5
Кликните мышколй по изображению, чтобы увеличить его

Система контроля неразрывно связана с рассмотренными выше компонентами. Как для развития сложившегося процессного подхода, так и для управления рисками, пока те не стали проблемами, и управления изменениями, пока те не стали источниками новых проблем, необходимо внедрить подходы регулярной оценки статуса достижения результатов проекта и их прогнозирования. Важным условием разработки системы контроля является баланс в соотношении затрат на его осуществление с эффектами, которые он может дать. Для оптимизации ресурсов на реализацию контроля, а также для получения значимых качественных улучшений управляемости КС в виде возможности накопления полученного проектного опыта в базах знаний, применения подходов риск-менеджмента и других практик «проактивного» управления проектами, бенчмаркинг рекомендует внедрение инструментов автоматизации планирования, отчетности и контроля. При этом в базис системы контроля закладываются так называемые «best practices»: подходы к оценке прогресса проекта на разных этапах его жизненного цикла, выстраивание взаимодействия с подрядчиками, формирование контрактных стратегий и условий договоров, концепций выездных проверок и др.

Говоря о развитии персонала, следует остановиться на нескольких вопросах: насколько на сегодняшний день понятны потребности в сотрудниках КС, насколько они соответствуют требованиям системы контроллинга и организации и управления КС, насколько они наделены необходимыми полномочиями, и прозрачны перспективы их развития и роста. Здесь, как правило, речь заходит о формировании профилей должностей специалистов и руководителей строительных служб, доработке должностных инструкций, повышении компетенций персонала.

Интересной практикой является формирование центров компетенций. Их цель состоит в обеспечении выполнения функций независимого контроля результатов КС, разработки НМД и накопления базы знаний по КС (Рис. 6). Отдельным преимуществом центров компетенций может являться достижение поставленных целей при минимизации увеличения штата, что особенно применимо в холдинговых и им подобных структурах.

Рис. 6

Значение системного подхода

В заключение хочется еще раз отметить, что влияние множества проблем на достижение целей капитального строительства может быть снижено в случае системного подхода к управлению им. Как правило, наличие таких несоответствий скорее говорит о необходимости анализа и модификации процессов КС, организации и управления, подхода к контролю, развитию персонала – ведь иной взгляд на данную ситуацию просто не дает шансов справиться с ней. В то же время рациональный подход к повышению уровня зрелости управления капитальным строительством поможет снизить размер отклонений до приемлемого уровня и повысить достижимость целей бизнеса – сроков, стоимости, качества – тем самым окупив затраты на становление системы.

Источник

Управление инвестиционно-строительными проектами

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) предусматривает привлечение и вложение средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли. Заказчик может сам заниматься управлением на всех стадиях проектирования и строительных работ, оформлением документации, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам. Согласно ГрК РФ, все полномочия от имени застройщика может осуществлять технический заказчик.

Читайте в этом материале, что включает управление инвестиционно-строительным проектом, кто может осуществлять такое полномочия, как выбрать надежную компанию.

Что такое инвестиционно-строительные проекты

Инвестиционно-строительный проект представляет собой комплекс правоотношений, действий и документов, направленный на вложение средств в застройку, реконструкцию и последующую эксплуатацию объектов. ИСП реализуется по следующим направлениям:

• обоснование экономической целесообразности застройки или реконструкции, расчет затрат, сроков окупаемости и прогнозируемых показателей доходности;
• работа по привлечению средств в строительство от сторонних инвесторов (если весь объем капиталовложений не делает сам заказчик);
• получение исходно-разрешительной документации для проведения изысканий, проектирования и строительных работ;
• проектно-изыскательские и пусконаладочные работы, возведение или реконструкция объекта, ввод в эксплуатацию;
• оформление разрешительных и правоустанавливающих документов на объект.

Для привлечения сторонних инвестиций и взаимодействия с кредиторами обычно оформляется единый бизнес-план. На него можно ссылаться в переговорах с контрагентами и государственными структурами, банками и частными инвесторами. Для управления инвестиционно-строительным проектом на стадии изысканий, проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию заказчик может заключить договор с техническим заказчиком, передать ему все необходимые полномочия.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Виды проектов

Особенности управления ИСП напрямую зависят от вида проекта, статуса застройщика, типа строящегося или реконструируемого объекта. Классификация проектов происходит по следующим видам:

• по классам – мультипроекты, монопроекты, мегапроекты;
• по сложности реализации – простые, сложные, очень сложные;
• по источникам финансирования – коммерческие, бюджетные, смешанные формы софинансирования;
• по объемам инвестирования – малые, средние и крупные проекты;
• по срокам реализации – краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные проекты;
• по виду возводимого здания и сферы деятельности – жилая застройка, возведение общественных и промышленных объектов, дорожное и иное специализированное строительство.

Естественно, указанная классификация условна, так как проект может подпадать сразу под несколько категорий и классов. Например, многоквартирный дом может возводиться за счет бюджета, относится к среднему объему инвестиций и долгосрочному проекту.

Комментарий специалиста. От класса и вида ИСП зависит перечень рисков для застройщика и инвесторов, перечень разрешительных документов и особенности проектирования. Сложнее всего реализовать проект в черте городской застройки, так как нужно проходить максимальное количество согласований. Однако и показатель дохода при успешной реализации такого ИСП будет существенно выше, чем на объект за пределами города.

Что входит в управление ИСП

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:

• заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
• заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
• заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.

Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.

Кто занимается управлением инвестиционно-строительными проектами

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

• финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
• техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
• генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
• генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

Особенности управления инвестиционно-строительными проектами на разные виды объектов

Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Особенности управления ИСП на многоквартирный дом

МКД может возводиться полностью за счет средств застройщика с последующей продажей квартир и нежилых помещений, либо с привлечением средств дольщиков на разных этапах строительства. Особенности управления таким проектом заключаются в следующем:

• деятельность по проектированию и строительству МКД находится под максимально жестким контролем со стороны государства, поэтому техническому заказчику придется взаимодействовать с госструктурами на всех этапах работы;
• с 2019 года все средства дольщиков поступают на эскроу-счета, поэтому проектирование и строительство осуществляется за счет своих средств застройщика, либо по целевым банковским кредитам;
• для возведения МКД технический заказчик обеспечивает проведение изысканий, оформление ТУ, проектирование и экспертизу проекта, получение разрешения на строительство;
• разработка архитектурной концепции и проекта должна осуществляться с учетом градостроительной документации города;
• после возведения дома оформляется заключение о соответствии (ЗОС) и разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего застройщик сможет получить деньги с эскроу-счетов.

Общий срок реализации инвестиционно-строительного проекта на МКД зависит от характеристик объекта (площадь, этажность и высотность, количество квартир и нежилых помещений, наличие встроенных парковок и т.д.). Еще одной особенность управления ИСП на многоквартирные дома является повышенная ответственность за нарушение сроков сдачи объекта и качества помещений. Если инвесторами являются граждане, неустойка выплачивается в двойном размере в силу Закона № 214-ФЗ.

Управление инвестиционно-строительным проектом может предусматриваться для комплексной застройки.

Общественные здания

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

• при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
• при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
• при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

Заказать управление инвестиционно-строительным проектом можно в отношении МКД, крупного торгового центра, производственных объектов.

Производственные здания

При управлении ИСП на промышленные здания важны не только архитектурные, планировочные и конструктивные решения, но и оптимизация производственных процессов. Для этого придется учитывать следующие нюансы:

• необходимость обеспечивать санитарные и защитные зоны на прилегающих территориях, получать дополнительные согласования и лимиты загрязнения воздуха, почвы и водных источников;
• при проектировании также уделяет повышенное внимание мерах экологической и пожарной безопасности, а опасные промышленные объекты вводятся в эксплуатацию после специальных экспертиз;
• при проектировании и строительстве производственных объектов разрабатываются схемы транспортных и логистических потоков, мест оптимального размещения оборудования и техники, складов и административных помещений.

Так как производственные объекты обычно размещаются за пределами городской черты, основные ограничения могут быть связаны только с наличием охранных и защитных зон. Чтобы соблюсти эти ограничения требуется разработка дополнительных мер защиты и безопасности, обоснованный выбор строительной площадки.

Комментарий специалиста. Поручая техническому заказчику полномочия по оформлению разрешений, подготовке проектной документации и строительству, заказчик все равно будет нести ответственность за нарушение законодательства. Чтобы не столкнуться с крупными штрафами и привлечением к ответственности, внимательно относитесь к выбору компаний для управления проектом, осуществляйте постоянное взаимодействие на всех этапах до ввода объекта в эксплуатацию.

Грамотное управление инвестиционно-строительным проектом позволит быстро реализовать замысел проектировщика и заказчика, построить современный торговый центр.

На что обратить внимание при выборе компании для управления инвестиционно-строительными проектами

Приступая к реализации инвестиционно-строительного проекта, обратите внимание на следующие моменты при выборе компании:

• на наличие разрешительных документов для ведения деятельности (членство в СРО для технического заказчика, лицензии для банка и т.д.);
• на успешный опыт работы по управлению инвестиционно-строительным проектом (обычно эта информация является общедоступной, поэтому ее легко можно проверить через интернет);
• на перечень компаний, с которыми сотрудничает технический заказчик, генеральный проектировщик и генподрядчик.

Внимательно изучите договора на участие в управление ИСП, особенно в отношении полномочий и мер ответственности. Это упростит разрешение споров, если они будут возникать в процессе реализации проекта. Компания Смарт Вэй соответствует всем требованиям, чтобы заниматься управлением ИСП любой сложности.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы получите помощь опытных и профессиональных специалистов по управлению инвестиционно-строительными проектами на любые виды объектов. Наши преимущества:

• выгодные и прозрачные условия сотрудничества, строгое соблюдение условий договора;
• полный комплекс услуг по оформлению исходно-разрешительной документации, проведению проектно-изыскательских работ, прохождение экспертизы и согласований;
• гарантии качества на все виды работ, экономия вашего времени и средств.

Вы всегда можете ознакомиться с примерами по ранее выполненным работам, чтобы сделать обоснованный и правильный выбор.

Калькулятор стоимости проектирования

(Если калькулятор стоимости не видно и для мобильных пользователей можно посмотреть здесь https://smway.ru/price/)

Выводы

Инвестиционно-строительный проект (ИСП) предусматривает привлечение и вложение средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли. Заказчик может сам заниматься управлением на всех стадиях проектирования и строительных работ, оформлением документации, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам. Согласно ГрК РФ, все полномочия от имени застройщика может осуществлять технический заказчик.

Компания Смарт Вэй предлагает полный комплекс услуг по управлению инвестиционно-строительным проектом. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на бесплатной консультации по телефону.

Опыт работ более 15 лет.
Опубликовано более 500 статей, включая издания — Комсомольская правда, Юрист компании, Коммерсант.
Руководитель технического отдела компании Смарт Вэй с 2013 года.

Источник