Ответы на вопросы по законодательству (стр. 4 )
 | Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 |
5.1.2.34. Как соотносятся величины положительных денежных потоков при их дисконтировании на начало / середину / конец периода (ДПн, ДПс и ДПк соответственно)?
- ДПн > ДПс > ДПк ДПн ДПн > ДПк ДПк > ДПс > ДПн
5.1.2.35. При определении какого вида стоимости может быть учтен целевой уровень доходности конкретного покупателя?
- кадастровой ликвидационной справедливой рыночной инвестиционной
5.1.2.36. Коэффициентная корректировка вносится:
- умножением цены аналога на коэффициент умножением цены объекта оценки на коэффициент внесением денежной корректировки к цене аналога внесением денежной корректировки к цене объекта оценки
5.1.2.37. Выберите верное утверждение по методу дисконтирования денежных потоков:
- объект с бесконечным сроком жизни имеет бесконечную стоимость; при увеличении ставки дисконтирования стоимость растет; при уменьшении ставки дисконтирования стоимость растет; ни один из перечисленных.
5.1.2.38. Как называется время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна?
- хронологический возраст, эффективный возраст, срок экономической жизни, оставшийся срок экономической жизни
Обоснование: Эффективный возраст – это: Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
5.1.2.39. Какая поправка вносится в случае, если аналог уступает по качеству, параметру или свойству объекту оценки?
- Со знаком плюс к стоимости объекта оценки Со знаком минус к стоимости объекта оценки Со знаком плюс к цене аналога Со знаком минус к цене аналога
5.1.2.40. Каким подходом предпочтительно оценивать оборудование, если на рынке имеется большое количество объектов-аналогов?
- затратным затратным и сравнительным сравнительным сравнительным и доходным
5.1.2.41. Имеется «подержанное» оборудование (Цан). Указать формулу для определения условной цены оборудования (Цус) в состоянии как нового, на которое не оказывает влияние коэффициент физического износа (Кфиз. ан).
- Цус = Цан / Кфиз. ан Цус = Цан * Кфиз. ан Цус = Цан / (1 – Кфиз. ан) Цус = Цан / (1 + Кфиз. ан)
5.1.2.42. Какие факторы являются основными ценообразующими факторами в рамках сравнительного подхода при оценке машин и оборудования?
- Цена аналога Технические характеристики аналога Положение оборудования в «технологической цепочке» предприятия Информация о продавце
5.1.2.43. От чего может зависеть нормативный срок эксплуатации / ресурс оборудования?
- температуры объем выпускаемой продукции давления влажности
5.1.2.44. Какие факторы не оказывают влияния на величину рыночной стоимости речного буксира при применении сравнительного подхода к оценке?
- Остаточная балансовая стоимость Регион месторасположения объекта оценки Техническое состояние Хронологический возраст
5.1.2.45. В каких методах расчета физического износа не учитывается хронологический и эффективный возраст объекта?
I. Метод экспоненциальной кривой
II. Метод логистической кривой
III. Метод эффективного возраста
IV. Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста
V. Метод ухудшения диагностического параметра
VI. Метод экспертных оценок физического состояния
VII. Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта
- I, III, IV I, II, IV II, IV, V I, II, III, IV IV, V, VI V, VI, VII
Обоснование: Метод ухудшения диагностического параметра — исходит из того, что физический износ наиболее отчетливо проявляется в ухудшении какого-либо одного или двух эксплуатационных параметром машины — производительности, точности обработки, мощности, расхода топлива и т. п.
— Метод экспертных оценок физического состояния — заключается в том, что эксперты назначают экспертные оценки физического состояния на основе результатов обследования объекта оценки
— Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта — при данном методе считается справедливым допущение, согласно которому нормативная стоимость капитального ремонта равна стоимости устранимого износа.
5.1.2.46. Что такое неустранимый износ (устаревание)?
- Износ (устаревание), которые невозможно устранить Износ (устаревание), которые невозможно устранить при существующих на дату оценки технологиях Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки Потеря стоимости, устранение которой выходит за рамки договорных обязательств по гарантийному ремонту завода-изготовителя (застройщика) Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат
5.1.2.47. Расчет нормы возврата (НВ) капитала по методу Ринг производится по формуле:
- НВ = (1+Y)/(1+r), где Y — ставка дохода на инвестиции, r — темп роста в долгосрочном периоде НВ = 1/n, где n — оставшийся срок экономической жизни НВ = 1/n, где n — эффективный возраст НВ = Y + 1/n, где Y — ставка дохода на инвестиции, n — оставшийся срок экономической жизни НВ = Y / ((1+Y)^n-1), где Y — ставка дохода на инвестиции, n — оставшийся срок экономической жизни НВ = Yrf / ((1+Yrf)^n-1), где Yrf — безрисковая ставка дохода на инвестиции, n — оставшийся срок экономической жизни
5.1.2.48. Укажите правильную формулу взаимосвязи ставки дисконтирования (СД) и коэффициента капитализации (КК) при уловии, что темпы роста дохода отсутствуют, а срок службы оборудования конечен:
- СД = Норма возврата — КК КК = Норма возврата — СД СД = КК + Норма возврата КК = СД + Норма возврата КК = СД + 1/Норма возврата
5.1.2.49. Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным это:
- Нормативный срок службы Эффективный возраст Межремонтный ресурс Срок службы физический износ, определенный методом срока службы
Обоснование: Глоссарий. Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни. Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.
5.1.2.50. Как соотносится ставка капитализации для оборудования, имеющего больший остаточный срок службы (Rб), к ставке капитализации для оборудования, имеющего меньший остаточный срок службы (Rм)?
Источник
Учитывать целевой уровень доходности конкретного покупателя позволяет
Название: Оценка стоимости предприятий (бизнеса) — учебное пособие (Щербаков В.А., Щербакова Н.А.)
1.3. принципы оценки бизнеса
На стоимость объектов предприятия влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.
Основные принципы оценки предприятий можно разделить на 4 группы:
Принципы, отражающие компоненты объекта
Принципы, основанные на представлениях собственника
Принципы, связанные с рыночной средой
и наиболее эффективного использования (оценка в целях реструктуризации)
– спроса и предложе-
Принципы, отражающие компоненты объекта
Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.
Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости.
Разберем пример: проведена модернизация оборудования, позволившая повысить доходность предприятия. Рассмотрим три ситуации.
Стоимость предприятия до модернизации оборудования,
Затраты на модернизацию, млн руб.
Рыночная стоимость предприятия после модернизации,
Вклад модернизации оборудования в стоимость п/п,
В примере показано, что произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.
Так, если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта; отделка цехов скорее не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и, соответственно, стоимости предприятия.
Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег входит в оплату за пользование земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.
Так, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты:
– дорогой ресторан лучше открыть в престижном элитном районе, где выше остаточная продуктивность, чем на окраине города;
– расположение цеха по производству мебели около лесораспилочной мастерской позволяет минимизировать издержки на транспортировку материала;
– размещать горноообогатительный комбинат в черте г. Новосибирска не целесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего темп роста отдачи замедлится и постепенно может стать меньше затрат на добавленные ресурсы.
Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, но их количество ограничено, и кафе стало нести убытки.
Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться. При оценке предприятия должно учитываться, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, дорого и трудно переучить.
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.
Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров. Например, фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты – продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.
Принципы, основанные на представлениях собственника
Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя, обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья – комфортное проживание, полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса – приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.
Максимальная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.
Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. То есть замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Например:
– у потенциального покупателя есть выбор: примерно по одинаковой цене предлагаются предприятия по производству и розливу напитков. На одном – оборудование для розлива в стеклянную тару, на другом – в пластиковые бутылки. Если у предпринимателя планы завоевывать рынок более дешевой продукцией, он выберет второе предприятие, так как пластиковые бутылки легче транспортировать, нет убытков от боя стеклотары;
– вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
– предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать цех по расфасовке круп.
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.
Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому, для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного пред-приятия:
– стоимость пейджинговой станции снижается за счет развития мобильной связи;
– отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;
– функционирующее предприятие дороже только что построенного.
Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.
Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущие цены предложения его аналогов.
Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение – стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и другие.
Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).
Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным конкретным времени и месту.
С принципом соответствия связаны:
– принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальную стоимость и быть ниже реальных затрат на его формирование;
– принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).
Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:
– физическое – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
– по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
– по видам имущественных прав – совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
– по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования предприятия исходя из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия.
Наряду с экономическим разделением результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Вариант ННЭИ обеспечивает максимальную стоимость оцениваемого имущества. Ограничения для варианта ННЭИ:
– максимальная прибыльность предприятия;
– соответствие законодательству (в том числе соответствие экологическим нормативам, пожаробезопасности);
– техническая осуществимость наиболее доходного варианта функционирования предприятия.
При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. При определении стоимости бизнеса данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктуризации. Если целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.
Содержание
Читать: Аннотация
Читать: Введение
Читать: 1. основы оценки бизнеса
Читать: 1.1. цели и задачи оценки бизнесаЧитать: 1.2. виды и факторы стоимости бизнесаЧитать: 1.3. принципы оценки бизнесаЧитать: 1.4. процесс оценки бизнеса
Читать: 2. финансовый анализ в оценке бизнесаЧитать: 2.1. сбор информации для определения стоимости предприятияЧитать: 2.2. цели финансового анализа в оценке бизнесаЧитать: 2.3. корректировка финансовой отчетности в целях оценки бизнесаЧитать: 2.4. анализ финансовых отчетов и коэффициентов
Читать: 3. подходы и методы оценки стоимости предприятий (бизнеса)Читать: 3.1. подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятийй (бизнеса)Читать: 3.2. доходный подход как наиболее приемлемый для оценки бизнесаЧитать: 3.3. затратный подходЧитать: 3.4. оценка стоимости предприятия сравнительным подходомЧитать: 3.5. оценка контрольного и неконтрольного пакета акций
Читать: 4. оценка имущества предприятияЧитать: 4.1. использование результатов оценки имущества предприятия при определении стоимости бизнесаЧитать: 4.2. оценка машин и оборудованияЧитать: 4.3. оценка недвижимого имущества предприятияЧитать: 4.4. пример оценки складского помещения
Читать: 5. использование результатов оценки бизнеса в управленческой деятельностиЧитать: 5.1. пример оценки стоимости предприятияЧитать: 5.2. стоимость предприятия как целевая функция управленияЧитать: 5.3. механизмы управления формированием стоимости предприятияЧитать: 5.4. амортизационная политика как инструмент управления стоимостью предприятия
Читать: 6. исходные данные для выполнения расчетно-графической работы
Читать: Рекомендуемая литература
Источник