Учет доходности управляющих компаний

Экономика управляющей компании: выручка

В настоящее время большая часть населения проживает в многоквартирных домах и жилых комплексах. Содержание этих домов требует тщательного контроля и организации. В связи с этим функционирует множество управляющих компаний, специализирующиеся на организации выполнения ремонтных работ и содержания, а также предоставлении различных коммунальных услуг в многоквартирных домах.

Выполнение любых работ подразумевает затраты денежных средств, которые были получены в результате тарифных сборов с жильцов дома. В серии публикации рассказывается о том, как рассчитать доходы и расходы по управлению многоквартирным домом, а также раскрывается информация о существующих статьях расходов и выручки у современной управляющей компании.

Выручка управляющей компании

Деятельность управляющей компании по обеспечению жилья необходимыми коммунальными услугами, а также проведение ремонтных работ требует финансовых затрат. Для этого компания осуществляет различные сборы, за счёт которых формируется денежная выручка. Чтобы рассчитать доходность управляющей компании, а также создать план по распределению бюджета, необходимо вести полный финансовый учёт.

В управляющей компании существует два основных вида учёта, к ним относится общий бухгалтерский и управленческий подомовой учёт. В первом случае речь идёт о составлении общего плана статей расходов и доходов компании основываясь на правилах ведения и положениях бухгалтерского учета (ПБУ). В случае с подомовым учётом речь идёт о доходах и расходах по каждому управляемому дому, который обслуживается управляющей компанией. Два эти учета тесно пересекаются между собой и отличаются друг от друга рядом статей. В подомовом учете, как правило, компания ведет более укрупненные статьи выручки и расходов которые в последующем отражаются в годовом отчете перед собственниками МКД.

Саму выручку эксплуатирующей организации можно разбить на 3 крупных блока: выручка по коммунальным услугам, выручка по содержанию и ремонту жилья, а также прочие доходы.

Выручка по предоставлению коммунальных услуг

К первой и наиболее крупной статье выручки УК относится тарифная коммунальная выручка. Стоит подробнее рассмотреть эти виды доходов, которые может получать, а может и не получать управляющая компания. Не все УК производят начисление коммунальных ресурсов жителям. Начислением занимаются только те организации у которых заключены договоры ресурсоснабжения с собственниками жилья. В ряде случаев коммуналку начисляют гражданам непосредственно ресурсоснабжающие организации. Управляющая компания может производить начисление в следующих случаях:

• Получение денежных средств с жильцов в виде ежемесячной платы за предоставление услуг. К ним относятся счета за газоснабжение, водоснабжение, отопление и электричество. В данном случае речь идёт о такой ситуации, когда УК самостоятельно предоставляет коммунальные ресурсы для жильцов МКД
• Коммунальные ресурсы на ОДН (общедомовые нужды) начисляют в любом случае управляющие компании т.к. расчет производится на основании площади квартир

Выставление счетов на оплату производится на основании тарифа на тот или иной вид коммунальных услуг. Тариф устанавливается на региональном уровне и сама управляющая компания на него повлиять не может.

Маржинальной прибыли (рентабельности) по этим статьям у управляющих компаний нет. Это запрещено законом. Т.е. если организация начислила 1000 рублей за тепло, она должна перевести 1000 рублей на счет теплогенерирующей организации или котельной. Именно поэтому нормальные УК спорят с ресурсоснабжающими организациями до последнего и стараются не заводить договоры жильцов на себя. Это самая проблемная статья доходов УК.

Выручка по жилищным услугам

Ещё одним не менее важным источником получения денежных средств является выручка за выполнение различных ремонтных работ и начисленный тариф за содержание многоквартирного дома. Начисление производится также и владельцам нежилых помещений. Ранее начислением сумм за капитальный ремонт зданий занимались управляющие компании, но сейчас это осуществляет региональный фонд капитальных ремонтов.

Доходы по содержанию в данном случае формируется на основе тарифа для каждого конкретного дома, который согласован с собственниками. Тариф зависит от степени благоустройства и инженерного наполнения обслуживаемого дома. Рентабельность по этой услуге закладывается самой УК и зашита она внутри тарифа. В бухгалтерском отчете управляющей компании, как и в своих квитанциях на оплату услуг, скорее всего, вы увидите начисление одной или двумя строками: содержание и текущий ремонт. По факту в управленческом учете каждая управляющая компания раскладывает тарифную выручку на составляющие:

Конечно доходы управляющей компании очень сильно зависит от структуры управляемого фонда. Та или иная статья может занимать другую долю в начислениях. Услуга «содержание жилого фонда» включает в себя так же множество статей таких как уборка «придомовой территории», «уборка МОП», «вывоз снега», «техническое обслуживание» и т.д. они формируются и рассчитываются для каждого конкретного дома.

Прочие доходы

Помимо основных способов получения прибыли, которые были описаны выше, существуют и другие источники поступлений управляющей компании. Среди них можно выделить следующие статьи:

• Получение доходов за размещение рекламных объявлений на придомовой территории. УК заключает договоры с рекламными компаниями, согласно которым она получает дополнительную прибыль. УК забирает только часть такого дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома. Если УК забирает все 100% есть повод обратиться в организацию с жалобой
• Дополнительная прибыль за аренду общедомового имущества. Как и в прошлой статье УК забирает только часть дохода, оставшаяся часть должна попасть в финансовый баланс дома
• Доход за размещение сетевого оборудования провайдеров также относится к дополнительным видам прибыли как жильцов, так и УК
• Оказание платных услуг населению за дополнительное денежное вознаграждение
• Дотации муниципалитета на определенные виды работ (например, дотации на вывоз жидких бытовых отходов из бараков)
• Муниципальные денежные средства по программам развития (например, благоустройство территории многоквартирных домов или обновление детских площадок). В данном случае д/с являются целевыми и их использование по итогу года проверяет КСП (контрольно-счетная плата муниципалитета)
• Если УК крупная, то у нее есть множество ЖЭУ в которых есть кассы. В этих кассах принимаются платежи сторонних организаций: оплата сотовой связи, интернет, кредиты и т.д. За это управляющая компания от оператора сбора платежей (РКЦ – расчетно-кассовый центр) получает комиссионное вознаграждение. Это полностью дополнительный доход организации
• Прочие начисления, не относящиеся к обязательным услугам в рамках жилищного кодекса: видеонаблюдение, охрана и т.д.

«Хитрые» доходные статьи УК. Об этих статьях дохода не знает практически никто, даже в самой УК об этом знает ограниченный круг лиц. В крупной обслуживающей организации есть инженеры ПТО и сметчики. Когда голосуется тариф на текущий ремонт (например, ремонт кровли дома), расчет стоимости происходит на основании сметы. Смета, в свою очередь, формируется на основании коэффициентов на расценки работ в программе Гранд-смета. Поэтому документ делают максимально «раздутый» по стоимости. Инженер ПТО знает за сколько реально можно сделать работу на рынке, поэтому с подрядчиком формируется договор «технадзора» (контроль исполняемых работ). Т.е. подрядчик возвращает УК часть денежных средств, обычно 7-15% от сметной стоимости. В отчете по затратам дома же проводится полная сумма затрат согласно смете. При этом это абсолютно законная схема. В тех УК где нет жесткого контроля и вовсе эта сумма оседает в карманах нечистых на руку инженеров.

Дополнительный доход от вывоза мусора для коммерческих помещений в доме. Дело в том, что общедомовой тариф рассчитывается исходя из нормы формирования отходов на 1 жителя. Для магазинов же и иных коммерческих предприятий норма формирования отходов выше. Но согласно жилищному кодексу владельцам коммерческих помещений в многоквартирном доме нельзя устанавливать тариф выше согласованного жителями. Поэтому для них оформляют отдельные прибыльные договоры.

Структура доходов

Приводится структура доходов УК для двух вариантов ее работы:

Только лишь на основании структуры доходов сложно судить о рентабельности эксплуатирующей организации т.к. нужно знать как ее расходы, так и ее финансовые расчеты.

Также рекомендуется изучить статью про расходы УК.

Источник

Управляющая компания на УСН: учет доходов и расходов при оказании коммунальных услуг

Автор: Влад О. В., эксперт журнала

УК, находящаяся на УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», до 2020 года, считая свою деятельность в отношении предоставления коммунальных услуг исполнительской, а не посреднической, признавала в бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг доходами от обычного вида деятельности и отражала их в бухучете с использованием счета 90 «Продажи». При определении объекта налогообложения УК учитывала в составе доходов полученную от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги, а в составе расходов – оплаченные коммунальные ресурсы, приобретенные у РСО для оказания указанных услуг. Правомерно ли ведение учета в описанном порядке до 2020 года? Должна ли УК с 2020 года не учитывать в целях налогообложения обозначенные доходы и расходы и изменить в связи с этим учетную политику? Нужно ли в бухгалтерском учете отражать в составе выручки реализацию коммунальных услуг населению?

Деятельность – исполнительская или посредническая?

Как показывает судебная практика, УК, находящейся на УСНО, как правило, не удается доказать, что ее деятельность по закупке коммунальных услуг у поставщиков коммунальных услуг (РСО) и их перепродаже потребителям является посреднической (агентской). Это в целях налогообложения актуально для периода до 01.01.2018, когда УК, находящаяся на УСНО, должна была включать в состав налогооблагаемых доходов весь объем денежных средств, полученных от реализации собственникам помещений в МКД коммунальных услуг.

Один из последних примеров – Постановление АС СКО от 21.02.2020 № Ф08-643/2020 по делу № А53-7429/2019, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 30.04.2020 № 308-ЭС20-6072.

В проверяемом периоде (2017 году) общество осуществляло деятельность по управлению МКД на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений в доме, по условиям которых в целях реализации полномочий по управлению МКД, действуя по поручению собственника, за плату оказывало услуги и выполняло работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме и предоставляло коммунальные услуги.

В целях выполнения условий договоров общество заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг и с организациями, оказывающими жилищно-эксплуатационные услуги.

В итоге судьи посчитали, что деятельность общества является деятельностью управляющей компании, оказывающей собственникам помещений услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, включая коммунальные услуги. В спорных правоотношениях общество выступает в качестве самостоятельного субъекта по отношению к собственникам помещений в МКД, его правовое положение соответствует правовому положению исполнителя, в том числе коммунальных услуг, а не агента (посредника). Полученные от собственников денежные средства являлись собственными средствами общества по основному виду его деятельности, расходовались по его усмотрению и подлежали включению в 2017 году в налогооблагаемую базу по единому налогу при УСНО.

Арбитры также отметили, что общество не приобрело какие-либо товары (работы, услуги), для оплаты которых ему были необходимы целевые бюджетные средства, а, наоборот, само оказало услуги. Поэтому получаемые им средства по своему экономическому содержанию представляют собой часть выручки за оказанные услуги. Эти средства не подлежат отдельному учету, не предназначены для расходования на строго определенные цели, а могут использоваться получателем по своему усмотрению, о расходовании указанных средств общество не обязано отчитываться.

Поступившие обществу от собственников помещений за оказанные услуги денежные средства не могут считаться целевыми поступлениями, поскольку общество является исполнителем коммунальных услуг и приобретает их у РСО для предоставления коммунальной услуги собственникам помещений в МКД, а также выступает в роли исполнителя услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.

Поэтому полученные обществом средства не могут рассматриваться ни в качестве средств целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), ни в качестве целевых поступлений из бюджета (п. 2 ст. 251 НК РФ).

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях АС СКО от 30.01.2020 № Ф08-12496/2019 по делу № А53-2653/2019, от 28.01.2020 № Ф08-12357/2019 по делу № А53-8684/2019, в передаче которых в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано определениями ВС РФ от 06.05.2020 № 308-ЭС20-6066, от 30.04.2020 № 308-ЭС20-6070 соответственно.

Как организовать учет при применении УСНО?

Оплата коммунальных услуг – неучитываемый доход при УСНО.

С 01.01.2018 ситуация изменилась, так как в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ благодаря Федеральному закону от 27.11.2017 № 335-ФЗ появился пп. 4, на основании которого при определении объекта налогообложения не нужно стало учитывать доходы, полученные ТСЖ, УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями.

В связи с этим, как комментировали финансисты, с 01.01.2018 суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет УК в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями, в том числе в 2017 году, при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу в составе ее доходов не учитываются (письма от 26.01.2018 № 03-11-06/2/4381, от 23.04.2018 № 03-11-06/2/27129).

Позднее Минфин уточнил, что положения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ распространяются в том числе на доходы, полученные УК от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг, в случае оказания таких коммунальных услуг управляющей организацией, заключившей договоры ресурсоснабжения с РСО (договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором), в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ (письма от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525, от 28.06.2018 № 03-11-06/2/44575, от 09.07.2018 № 03-11-06/2/47463). И таких разъяснений было еще много[1].

Указанная формулировка Минфина с 01.01.2020 закреплена в Налоговом кодексе (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ в редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Оплата РСО – неучитываемый расход при УСНО.

Кроме того, в пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ появился новый абзац о том, что ТСЖ, УК, заключившие договоры ресурсоснабжения с РСО (договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с региональными операторами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством РФ, не учитывают при исчислении «упрощенного» налога в составе материальных расходов средства, перечисленные в оплату коммунальных услуг, если такие средства получены указанными организациями от собственников (пользователей) недвижимости в оплату оказанных им коммунальных услуг и не учитывались при определении объекта налогообложения в соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.

Считаем, что в период с 01.01.2018 по 01.01.2020 УК (ТСЖ) в связи с применением указанной нормы (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), несмотря на отсутствие специальной нормы, также не должна была учитывать расходы на оплату коммунальных ресурсов (услуг по обращению с ТКО), приобретенных у РСО (регионального оператора), при определении объекта налогообложения. Понятно, что речь идет о ситуации, когда в качестве объекта налогообложения выбраны доходы за вычетом расходов.

На основании п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, которые можно учесть при определении объекта налогообложения, принимаются при их соответствии критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Напомним: расходами признаются экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (дохода, учитываемого при налогообложении). Поскольку поступления в виде оплаты коммунальных услуг исключены из состава налоговых доходов «упрощенцев», расходы на приобретение соответствующих коммунальных ресурсов не учитывались при определении объекта налогообложения (несмотря на отсутствие специальной нормы).

Вывод.

Таким образом, начиная с 01.01.2018 УК, выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы за вычетом расходов и выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг путем приобретения соответствующих коммунальных ресурсов у РСО (регионального оператора по обращению с ТКО) на основании заключенных с ними договоров, не учитывает:

в составе налогооблагаемых доходов – поступившую от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги;

в составе налогооблагаемых расходов – средства, перечисленные РСО (региональному оператору) за коммунальные ресурсы, приобретенные для оказания коммунальных услуг.

Поправки, внесенные в Налоговый кодекс Федеральным законом № 325-ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2020, окончательно прояснили данные обстоятельства.

Минфин, комментируя обновленные нормы, указал: если ТСЖ получило от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечислило их поставщикам коммунальных ресурсов, такие средства при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, не должны учитываться ни в доходах, ни в расходах (Письмо от 27.03.2020 № 03-11-11/24201).

Считаем, что если полученные от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг в полном объеме будут перечислены поставщикам коммунальных ресурсов (то есть стоимость оказанных коммунальных услуг равна стоимости приобретенных коммунальных ресурсов), то полученные средства в полном объеме в налогооблагаемых доходах не учитываются. Соответственно, при последующем перечислении денежных средств РСО не возникают налогооблагаемые расходы (напомним, при применении УСНО используется кассовый метод признания доходов и расходов).

Если между фактом поступления денежных средств от собственников и перечислением оплаты РСО возникает временной разрыв, по нашему мнению, это не приводит к возникновению налогооблагаемых доходов и (или) расходов.

Отметим еще один момент. Финансисты в Письме № 03-11-11/24201 рассмотрели ситуацию, когда ТСН получает от собственников недвижимости денежные средства в оплату коммунальных услуг, в том числе начисленные за места общего пользования, и полностью перечисляет их поставщикам коммунальных ресурсов.

Со своей стороны напомним, что плата за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ) с 01.01.2017 входит в состав не платы за коммунальные услуги, а платы за содержание жилого помещения. Плата за КР на СОИ включается в состав платы за коммунальные услуги только в том случае, когда собственники помещений в МКД сами непосредственно управляют домом или ими не выбран способ управления домом либо выбранный способ не реализован (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ).

В связи с этим рассуждения Минфина о том, что плата за коммунальные ресурсы, использованные для содержания общего имущества, также не учитывается в составе налогооблагаемых доходов, являются спорными.

На сегодняшний день других официальных разъяснений по указанной теме нет.

Нужно ли подавать уточненные декларации?

В рассматриваемой ситуации УК в 2018 и 2019 годах при определении объекта налогообложения учитывала в составе доходов полученную от собственников помещений в МКД плату за коммунальные услуги, а в составе расходов – оплаченные коммунальные ресурсы, приобретенные у РСО для оказания указанных услуг. Нужно ли в связи с этим подавать уточненные декларации по «упрощенному» налогу?

На основании п. 1 ст. 54 НК РФ при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде налоговая база и сумма налога пересчитываются за период, в котором были совершены указанные ошибки (искажения).

В случае невозможности определения периода совершения ошибок (искажений) перерасчет производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения). Налогоплательщик вправе пересчитать налоговую базу и сумму налога за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым периодам, также в тех случаях, когда допущенные ошибки (искажения) привели к излишней уплате налога.

Изложенным нормам корреспондируют положения п. 1 ст. 81 НК РФ.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в декларацию и представить в налоговый орган уточненную декларацию. При этом уточненная налоговая декларация, представленная после истечения установленного срока подачи декларации, не считается представленной с нарушением срока.

Таким образом, если допущенные УК ошибки (искажения) не привели к занижению подлежащей уплате в бюджет суммы «упрощенного» налога за 2018 и 2019 годы, уточненные декларации в налоговый орган можно не представлять.

Нужно ли менять бухгалтерский учет?

Считаем, что исключение на основании норм гл. 26.2 НК РФ доходов от оказания коммунальных услуг и соответствующих им расходов из состава налогооблагаемых доходов и расходов соответственно не меняет порядок организации бухгалтерского учета у УК, применяющей УСНО и выступающей согласно условиям договора управления МКД в качестве исполнителя услуг. Поэтому доходы от оказания коммунальных услуг признаются доходами от обычных видов деятельности (то есть в выручку включается реализация по предоставлению коммунальных услуг), что отражается в учете путем использования счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка».

УК, находящаяся на УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», выступающая в качестве исполнителя коммунальных услуг и оказывающая их путем заключения договоров ресурсоснабжения с РСО, не должна с 01.01.2018 учитывать при определении объекта налогообложения:

доходы, полученные от собственников помещений в МКД в качестве платы за коммунальные услуги;

расходы на приобретение коммунальных ресурсов у РСО для оказания указанных услуг.

Это следует из норм Налогового кодекса (уточненных с 01.01.2020), поэтому указанный порядок учета подлежит применению вне зависимости от того, что закреплено в учетной политике для целей налогообложения. Вместе с тем, если в учетной политике прописан иной порядок организации учета, его следует привести в соответствие с положениями НК РФ.

Считаем, что в бухгалтерском учете доходы от оказания коммунальных услуг управляющая организация, выступающая в качестве исполнителя, должна признавать в качестве доходов от обычных видов деятельности (Дебет 62 Кредит 90-1). Факт исключения этих доходов из налогооблагаемых доходов не влияет на порядок организации бухгалтерского учета.

[1] См. письма Минфина РФ от 16.07.2018 № 03-11-06/2/49564, 03-11-06/2/49557, от 17.07.2018 № 03-11-06/2/49839, от 02.10.2018 № 03-11-06/2/70669, от 01.10.2018 № 03-11-06/2/70354, 03-11-06/2/70348, от 17.07.2018 № 03-11-06/2/50011, 03-11-06/2/50009, от 22.11.2018 № 03-11-06/2/84378, от 16.01.2019 № 03-11-06/2/1320, 03-11-06/2/1311, от 07.03.2019 № 03-11-06/2/14855, от 24.07.2019 № 03-11-06/2/55051, от 19.02.2019 № 03-11-06/2/10212, от 14.02.2019 № 03-11-06/2/8980.

Источник