Участок земли бизнес план

9 стратегий инвестирования в земельные участки

С чего начать инвестирование в землю

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.

Шаг 2 — избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
2. Наличия обременений и сервитутов;
3. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
4. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
5. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
6. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
7. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
8. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
9. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды.

Через 2-3 месяца расформировывает е хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Профит

Оценивайте шансы как 50/50. В результате вы получите земельные участки, которые впоследствии можно будет продать, сдавать в аренду или освоить.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях. Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.

Профит

Дачные участки можно продать, либо обменять на другую недвижимость или транспорт.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток.

Профит

Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры продаются быстрее, чем одна трехкомнатная. Вариант не самый профитный, но наименее затратный.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Профит

Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Профит

Выкупленные дачные участки можно перепродать в 2-3 раза дороже, либо начать строительство и продавать уже готовые дачи.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки. Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель. Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

Профит

На выделенных землях можно организовать коттеджный поселок, построить логистический центр или сдавать участки предприятиям в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Профит

Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте здесь.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

• Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
• Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
• Achievable — Достижимая;
• Realistiс — Актуальная;
• Time — Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

Источник

Как заработать на своем приусадебном участке земли

В современном мире все большее число людей хочет сменить работу в душном офисе на спокойный труд «на земле». Люди разных поколений стремятся начать что-то свое. А если при этом у них есть небольшой участок земли, то выбор становится очевидным.

Основные направления для бизнеса на своем участке

Большинство городских жителей считает, что бизнес на земле может приносить доход, только если занимаешься выращиванием огородных растений или животных. Но к этой сфере можно также отнести и переработку продуктов, пчеловодство и даже разведение рыбы или червей. Также можно монетизировать свои увлечения или навыки, занявшись на участке домашним производством чего-либо.

Животноводство

Если возникло желание создать бизнес на приусадебном участке, то можно заняться разведением птицы или животных. Это довольно трудоемкое занятие, но если грязная работа не пугает, на таком виде деятельности можно неплохо заработать. Наиболее распространенными животными для заработка на участке считаются:

• свиньи (мясо);
• куры и утки (мясо и яйцо);
• коровы (мясо и молоко).

Наилучшим вариантом будет совмещение нескольких животных и двух-трех десятков голов птицы. Это даст возможность получать стабильный доход в течение всего года.

Птичник может быть красивым

На заметку! Занимаясь разведением животных, можно не только заработать, но и самому не испытывать недостатка в мясо-молочных продуктах.

Большим плюсом животноводства является возможность не просто выращивать животных на мясо, а еще и заниматься их разведением и продажей молодняка.

Растениеводство

Жители городов испытывают нехватку экологически чистых, «домашних», продуктов. Поэтому выращивание свежих овощей – отличный бизнес на своем земельном участке. Реализовать продукцию несложно самостоятельно в любом жилом квартале с высотными домами.

Для бизнеса на участке можно выращивать не только помидоры и огурцы, но и ягоды, зелень, пряные травы. Конечно, крупный сельскохозяйственный бизнес на 10 сотках организовать не получится. Но для существенного увеличения прибыли можно поставить теплицу из специального поликарбоната. В ней овощи будут созревать намного раньше, чем в округе, что даст возможность продавать их по гораздо более высокой цене.

Обратите внимание! Если в теплице предусмотрено отопление, то процесс выращивания продукции будет непрерывным.

Ремесло

Начиная бизнес на земле, идеи можно использовать самые разные. Если начинающий бизнесмен хорошо ладит с техникой, то на своем участке легко можно открыть мастерскую по ремонту какой-либо техники.

При небольших финансовых вложениях всегда имеется возможность организовать мини-производство. В широком ассортименте на рынке представлены домашние станки для изготовления тротуарной плитки, кирпича, гвоздей, сетки рабицы. Можно заняться изготовлением гончарных изделий и фигур из гипса.

На заметку! Главное – не бояться начать свое дело и иметь исходные материалы.

Пошаговый план открытия бизнеса на земельном участке

Начиная бизнес на своем земельном участке, следует сделать следующие шаги:

1. Предварительно выбрать направление деятельности. Для этого потребуется проанализировать рынок и определить в нем перспективные ниши.
2. Далее необходимо оценить собственные возможности по производству того или иного востребованного продукта и выбрать наиболее подходящий.
3. Затем определить место и способ сбыта продукции.
4. На следующем этапе нужно закупить оборудование и материалы, подготовить помещение или обработать землю сельскохозяйственного назначения.
5. При необходимости надо получить разрешительные документы.
6. И тогда уже можно начинать производственный процесс.

Выбор идеи

Особенности бизнеса на своем участке

Работать на земле, независимо от направления деятельности, можно и самому. При этом, затевая бизнес на своем участке, не потребуется открывать ООО или ИП до тех пор, пока не начнется сотрудничество с юридическими лицами.

Задавшись вопросом, как заработать на своем участке земли, стоит понимать, что в большинстве случаев размер дачного участка или площадь надела в частном секторе не превышает десяти соток. Поэтому приходится проявить изобретательность в использовании земельного надела.

Дополнительная информация. Выращивая растения, можно использовать метод смешанных посадок, когда на одной грядке растет несколько видов растений. Животноводство подразумевает не только производство мяса, прибыль могут принести также навоз, шкуры и перья.

Лучшие идеи бизнеса на своем участке

Рассматривая варианты, как заработать на земельном участке, можно обратить внимание на те виды деятельности, которые недостаточно широко представлены в конкретном регионе.

Грибы

Если на участке есть сарай или подвал, то можно зарабатывать деньги на выращивании грибов. Первые шаги в данном направлении следует начинать с выращивания вешенок. Они неприхотливы, поэтому новичку будет легко освоить данное направление.

Для выращивания вешенок потребуется:

1. Приобрести мицелий, на рынке он представлен сразу в специальных мешках с субстратом.
2. Создать требуемые условия по температуре и влажности.
3. При появлении первых ростков следует изменить условия согласно технологии.
4. Через 2-3 месяца снять урожай.

Рекомендация! В дальнейшем можно перейти к выращиванию шампиньонов.

Производство сыра

Бытует мнение, что сыроварение – сложный технологический процесс, требующий серьезных затрат. Однако, в домашних условиях из обычного молока можно производить широкий ассортимент сыров. Для изготовления простого творожного сыра не потребуется никакого сложного оборудования. Достаточно иметь большую кастрюлю. Процесс занимает 1,5-4 часа, поэтому за день можно повторить процедуру несколько раз.

Важно! Молоко следует использовать домашнее, высокой жирности.

Достигнув определенных успехов, можно приобрести мини-сыроварню и расширить ассортимент производимой продукции.

Перепелиная ферма

Диетическое перепелиное мясо и яйца в последнее время пользуются повышенным спросом. Поэтому организация перепелиной фермы может достаточно быстро окупить вложения и принести владельцу хороший доход.

Перепелка вырастает за 30-40 дней и несет до 300 яиц в год. Компактные размеры этой птицы позволяют на одном квадратном метре содержать до 200 голов в специальных многоярусных клетках. Основные требования при их разведении – правильное кормление и температурный режим.

Мини-коптильня

Городские жители охотно приобретают домашние копчености, что делает это направление очень перспективным для заработка на даче.

Коптильню можно сделать самому

Основными преимуществами занятия копчением являются недорогое оборудование, его компактность и простота в использовании. Освоив достаточно простой технологический процесс копчения, можно очень скоро выйти на высокую прибыль.

Важно! При выходе на объемы придется получать соответствующие разрешительные документы.

Пчеловодство

Заниматься пчеловодством не только интересно, это позволяет получить хорошие деньги, находясь на загородном участке. В большинстве случаев данный бизнес начинается как хобби, и только потом владелец улья задумывается о расширении пасеки и получении за свой труд хорошего вознаграждения.

Любой продукт пасечника – мед, пыльца, соты, прополис – все это широко востребовано и имеет высокую цену.

Производство и монтаж теплиц

Тепличное хозяйство всегда были востребовано, и среди владельцев участков по соседству обязательно найдутся желающие установить теплицу. Поэтому изготовление и сборка модульных теплиц – это прекрасная идея для бизнеса на земельном участке. Комплект для ручного производства включает:

• сварочный аппарат;
• отрезной станок для нарезания труб и профилей;
• дрель-шуруповерт;
• устройство для сгибания металлоконструкций.

Чтобы вложения в бизнес окупились, достаточно выполнить всего несколько заказов. Кроме производства теплиц, рекомендуется заниматься и их установкой. Это значительно увеличит прибыль.

Рекомендации и советы для начинающих

Начиная новое дело, следует оценить свои возможности. Если участок находится за городом, и на нем нет возможности находиться постоянно, то окупятся ли транспортные расходы? Хватит ли объема произведенной сельхозпродукции для покрытия понесенных затрат и получения достойной прибыли?

При отсутствии опыта, не следует сразу приобретать дорогостоящее оборудование. Бизнес на своем участке можно начинать с небольших объемов. Если не пойдет конкретное начинание, можно без существенных затрат сменить направление. Чтобы определиться с выбором, можно сразу начать работать в нескольких направлениях, совмещая их.

Два направления бизнеса на одной грядке

Главное, чего не стоит забывать, занимаясь любым делом на своей земле – это постоянное совершенствование своих навыков и действительная любовь к выбранной деятельности.

Источник