Недвижимость без посредников. Аренда коммерческой недвижимости.
главная
о проекте
новости
статьи
агентства
черный список
статьи / Полезные и интересные статьи / Управление торговым центром. Российская практика
версия для печати
Управление торговым центром. Российская практика
Управление недвижимостью — деятельность специализированных фирм, обусловленная развитием рынка недвижимости, направленная на рациональное использование имеющегося объекта, приносящее собственнику максимальную прибыль. Задача управляющей компании состоит в поиске и оптимизации всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной выгодой для собственника.
Управление недвижимостью включает в себя консалтинг, маркетинг, брокеридж, оценку, финансовый анализ и прогноз, работу с персоналом, анализ рынка, планирование офисного пространства, управление строительством, управление арендой, работу с арендаторами, техническое обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта.
Этап привлечения управляющей компании
По мнению экспертов, привлечение управляющей компании должно происходить на самых ранних этапах развития проекта — в процессе разработки ТЦ, однозначно — не позднее момента сдачи объекта в эксплуатацию. Раннее привлечение управляющей компании позволит на всех стадиях реализации девелоперского проекта и в будущей эксплуатации избежать дополнительных расходов со стороны собственника. Так, управляющая компания не допустит некачественной работы со стороны подрядчика и не примет объект с недостатками в работе строительной компании, что приведет к заметной экономии средств при эксплуатации объекта в будущем и значительно снизит риски собственника.
В идеале, по мнению экспертов, к управлению ТЦ должна привлекаться управленческая структура консалтинговой компании, которая изначально сопровождала проект ТЦ — проводила маркетинговые исследования, разрабатывала концепцию и оказывала иные услуги.
Функции управляющей компании
В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в западных странах, выделяют:
обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости
управление активами собственника
Управление объектом недвижимости должно осуществляться с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода.
К функциям компании, предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов и прочее.
Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости. В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.
На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д.
Управление активами собственника. Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании».
В России услуга по управлению активами пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управленческих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом. Управляющий такого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т.д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую на рынке ситуацию.
В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельное принятие решений о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую перепрофилировать, а какую оставить как основной источник дохода».
Условия договора
Между собственником и управляющей компанией в обязательном порядке заключается договор, в котором предусматриваются все нюансы их отношений. Во-первых, устанавливаются функции управляющей компании. Специалисты советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости зафиксированный в нем список функций мог быть легко изменен в сторону его увеличения либо сокращения. Во-вторых, полномочия, в рамках которых компания может работать, в-третьих, форма и периодичность отчетности. Все перечисленные аспекты зависят от позиционирования центра, уровня арендаторов, а также тех целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В договоре необходимо предусмотреть все возможные ситуации, которые могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.
Поскольку управление недвижимостью сопряжено для управляющей компании с материальной ответственностью перед клиентом, необходимо эту ответственность застраховать. Если клиент управляющей компании не доволен ее услугами, он имеет право расторгнуть договор. Причины расторжения и возможные штрафные санкции также желательно включить в документ. Результат корректно составленного договора – отсутствие конфликтов и досудебное разрешение всех вопросов между управляющей компанией и ее клиентом.
Срок действия договора определяется в каждом конкретном случае, что обусловлено индивидуальными характеристиками ТЦ. В России договор со сторонней управляющей компанией, как правило, заключается на три года.
В связи с неразвитостью рынка управленческих услуг в России отсутствует узкоспециализированная законодательная база, которая бы регламентировала отношения между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией.
Выбор вида гражданского договора
В зависимости от тех полномочий, которыми собственник готов наделить управляющую компанию, можно назвать несколько форм договоров. Между собственником и управляющей компанией возможно заключение договора операционной поддержки (сервисного договора). Договоры аренды собственник заключает от своего имени. Если собственник заключает с управляющей компанией договор аренды на все здание ТЦ, то в этом случае управляющая компания заключает с арендатором договор субаренды. Если между собственником и управляющей компанией заключен договор доверительного управления, то управляющая компания заключает все договоры и действует от своего имени.
Источник
Как создать управляющую компанию: 3 основных этапа
Как создать управляющую компанию — что это и чем она занимается + требования к учредителям и участникам УК + 3 шага для открытия.
Многие ошибочно полагают, что паевой инвестиционный фонд — это юридическое лицо.
Но на самом деле он выступает в качестве комплекса имущественных прав, который складывается из вкладов, переданных в доверительное управление.
И за этим уже стоит управляющая компания, использующая вложенные средства и имущества для инвестирования в различные проекты, которые имеют потенциал в виде получения прибыли.
Если вас интересует тема инвестирования, то вы наверняка ищете информацию о том, как создать управляющую компанию.
Что это такое, какие ее основные обязанности, какие требования к ней выдвигаются, и что нужно, чтобы ее зарегистрировать — тема сегодняшней статьи.
Что такое управляющая компания и чем она занимается?
Прежде чем переходить к разбору вопроса, как создать управляющую компанию, необходимо выяснить, что это и чем она занимается.
Выше было упомянуто понятие паевого инвестиционного фонда (ПИФ), и вот из него и «растут ноги».
ПИФ — это все средства вкладчиков (пайщиков), которыми согласно законодательству на доверительных основах распоряжается управляющая компания.
Исходя из этого можно дать определение понятию «управляющей компании».
Итак, это зарегистрированное согласно нормам законодательства юридическое лицо, которое формирует инвестиционный фонд и совершает управление вкладами в интересах инвесторов для получения возможной прибыли.
Таким образом, доверительная компания аккумулирует полученные средства и пускает их в оборот различными способами.
И в случае успешного результата инвесторы получают прибыль.
Деятельность управляющей компании (УК) регулируется Законом Российской федерации «Об инвестиционных фондах».
В Украине аналогичной организацией является Компания по управлению активами (КУА).
Особенностями работы управляющей компании являются:
одна управляющая компания может иметь под своей опекой несколько инвестиционных фондов;
УК — это не благотворительная организация, за свои услуги она берет определенное денежное вознаграждение;
деятельность УК строго регламентируется и контролируется государством;
чтобы получить право на открытие и ведение деятельности, УК обязана получить лицензию;
основные моменты, касающиеся прав, обязанностей, предоставления дополнительных услуг, системы вознаграждения, прописываются в Уставе УК и Правилах доверительного управления;
компания несет материальную ответственность перед инвесторами в размере причиненного по ее вине ущерба.
К основным функция компании по управлению активами относятся:
создание ПИФов;
регистрация и выпуск инвестиционных паев;
использование вкладов инвесторов в различных проектах с целью получения прибыли;
анализ и оценка рынка инвестиций, а также поиск новых объектов, в которые можно вложить деньги — акций, облигаций, золота, недвижимости;
поиск и набор квалифицированного персонала;
проведение маркетинговых операций;
ведение учета и аудита;
подготовка и предоставление отчетности государственным органам.
Требования к управляющей компании
Попробуем рассказать о них простыми словами:
Чтобы зарегистрировать УК, необходимо выбрать организационно-правовую форму: акционерное общество (АО) или общество с ограниченной ответственностью (ООО);
В соответствии с требованиями Центрального банка РФ, УК обязана иметь собственные средства в установленном минимальном размере:
с 01.09.2016 — 10 000 000 рублей;
с 01.03.2017 — 15 000 000 рублей;
с 01.09.2017 — 20 000 000 рублей + 0,02% от размера суммы превышения средств, которые находятся в распоряжении УК над 3 000 000 000 рублей (не должны превышать 80 000 000 рублей).
Наличие у исполнительного лица профильного высшего образования и опыта работы в финансовых учреждениях.
Проведение внутреннего контроля проводится в обязательном порядке. Для этого необходимо нанять контролера или создать службу внутреннего контроля.
Кто может быть учредителями и участниками управляющей компании?
Для того, чтобы стать учредителем, необходимо соответствовать таким требованиям:
Лица, на которых есть непогашенная или неснятая судимость по финансовым махинациям или правонарушениям, совершенным против госвласти, не имеют права распоряжаться более чем 10-ю голосами.
Лица, решившие создать управляющую компанию, обязаны направить заявку в государственный орган по ценным бумагам.
Основными участниками УК ПИФа являются:
Подробнее остановимся на каждом из них.
Итак, основными требованиями, которым должен соответствовать гендиректор, являются:
Назначенный гендиректор должен иметь профильное высшее образование и соответствующую квалификацию, которая подтверждается аттестатом 5.0.
Обязательно наличие как минимум двухлетнего опыта работы на руководящей должности в государственном структурном подразделении, занимающимся ценными бумагами или инвестиционными фондами.
Гендиректор не может:
быть сотрудником депозитария, регистратором и оценщиком ПИФа;
быть руководителем финансового учреждения, совершившего нарушения, которые влекут за собой ликвидацию лицензии на осуществление деятельности; и с дня аннулирования должно пройти минимум 3 года;
иметь судимость;
нести наказание за совершение административного правонарушения, срок которого еще длиться (должно пройти от полугода до 3 лет).
К должности контролера управляющей компании предъявляются такие требования:
Наличие диплома о полученном профильном высшем образовании и аттестата квалификации.
Минимальный опыт работы — 1 год на должности специалиста в финансовых учреждениях.
Контролер не может быть руководителем или контролером финансовой организации, которая ранее потеряла лицензию и с этого момента прошло менее 3 лет.
Если со дня лишения аттестата квалификации прошло менее 3 лет, претендент не может занимать должность контролера в УК ПИФа.
Что касается основных моментов работы контролера, то они заключаются в следующем:
занимается контролем деятельности управляющей компании или ее филиала;
назначается, подчиняется и лишается должности советом директоров или собранием акционеров.
Что касается специалистов, которые работают в управляющей компании, то они отвечают за ведение бухгалтерского учета в организации.
Работники, которые выполняют другие обязанности — набор кадров, обеспечение информационно-технической деятельности, предоставление юридических консультаций, не относятся к специалистам УК.
Поэтому их деятельность регулируется другими законодательными нормами.
Требования к должности специалиста управляющей компании:
наличие действующего аттестата квалификации;
опыт и профильное образование являются желательными, а не обязательными.
Как осуществляется работа управляющей компании, узнаете из видео:
Как создать управляющую компанию: пошаговый процесс
«Если человек уверенно движется по направлению к своей мечте и стремится жить такой жизнью, какую он себе вообразил, то успех придет к нему в самый обычный час и совсем неожиданно.» Генри Дейвид Торо
Разобравшись с основными понятиями, можно приступить в разбору вопроса, как создать управляющую компанию.
По сути можно выделить три основных этапа открытия управляющей компании:
Вначале определяются цели и задачи УК:
контроль над деятельностью ПИФа;
получение вознаграждения за оказанные услуги пайщикам фонда.
Следующим в том, чтобы создать управляющую компанию, является определения типа ПИФа.
Он может быть открытым, закрытым или интервальным.
После этого придумывается наименование для УК.
Учредители должны наладить инфраструктуру для осуществления деятельности и подписать договора с:
Также необходимо составить правила доверительного управления.
Регистрация УК в государственных органах
Более целесообразным вариантом является открытие именно ООО.
Во-первых, сокращается срок регистрационной процедуры, во-вторых, учредители получают большую свободу действий.
От учредителей понадобится открыть корпоративный счет, подготовить печать, отправить письмо в Росстат, чтобы получить код ОКПО.
В среднем на процедуру сбора всех документов, чтобы создать управляющую компанию, уйдет 3-4 недели.
Также в течение 30 календарных дней с дня подачи документов на регистрацию необходимо предоставить полученный код в Федеральную службу по финансовым рынкам.
Если у Единого государственного реестра юридических лиц нет вопросов к учредителям, то уже в течение 3-х рабочих дней УК будет зарегистрирована.
При решении открыть акционерное общество необходимо потратить время не только на подготовку учредительных документов, но и на регистрацию эмиссии акций.
На это уйдет примерно еще один месяц.
Запрос на получение лицензии
заявление на получение лицензии;
копии учредительных документов УК;
копии документов учредителей и членов совета;
документ о том, что госпошлина была уплачена (35 000 рублей);
копии документов, подтверждающих выполнение требований (штат УК и наличие собственных средств).
По желанию также можно подать:
документ, подтверждающий постановку УК на учет в налоговой службе;
сведения о контролере и специалистах УК;
правила внутреннего контроля.
В течение 2-х месяц ЦБ РФ рассматривает полученные документы и выносит решение по предоставлению или отказу в выдаче лицензии.
Оно должно прийти компании-соискателю в пятидневный срок.
Причинами отказа могут быть:
невыполнение требований для получения лицензии;
неполная или недостоверная информация, предоставленная в документах.
После прохождения всех этапов, как создать управляющую компанию, можно переходить к формированию фонда.
Для этого учредителям необходимо в течение полугода приступить к привлечению паев инвесторов.
Чтобы процесс открытия УК был правильным, рекомендуем вам воспользоваться услугами специалистов, которые смогут подговорить, собрать и подать все необходимые документы.
Ведь в случае отказа на получение лицензии придется по новой тратить время и средства, что по сути не является выгодной перспективой.
