Торгово развлекательный центр инвестиции

Трудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры

Интерес к торговой недвижимости вновь растет, однако найти площади инвестиционного качества по адекватной цене довольно сложно. Инвесторы подходят к оценке активов исходя из текущих арендных доходов, а продавцы видят перспективы своих объектов и не готовы с ними расставаться по рыночным ценам.

После девальвации рубля в 2014 году условия аренды были пересмотрены практически во всех торговых центрах. Значительная часть арендаторов в настоящее время работает на условиях уплаты арендной ставки как процента от товарооборота. Однако товарооборот арендаторов также оказался под влиянием кризиса.

Учитывая, что некоторые собственники предоставляли арендные каникулы и продолжали обслуживать кредит, чистый операционный доход торговых центров, особенно недавно открытых, снизился до минимальных уровней.

Особенно это актуально для относительно новых проектов, запущенных не более 3-5 лет назад, у которых вопрос привлечения арендаторов совпал по времени с кризисными событиями.

В случае применения текущей ставки капитализации к показателям арендных доходов таких активов их стоимость может оказаться ниже затрат на строительство и не будет соответствовать ожиданиям продавца.

Как же выбирать в таких условиях торговые площади для инвестирования? Здесь необходимо учитывать не только ежегодное увеличение ставки аренды (step-up и индексацию), предусмотренное во многих договорах, но и ряд других показателей, которые также влияют на арендный поток.

Таким образом, стоимость торгового центра будет определяться реализацией того или иного набора сценариев, которые могут быть наложены друг на друга под влиянием тех или иных факторов. В целом эти факторы можно разделить на краткосрочные и долгосрочные.

Краткосрочное влияние на доход торгового центра будут оказывать мероприятия, напрямую формирующие посещаемость объекта: маркетинговая стратегия управляющей компании —проведение различных акций и шоу, актуальные и разнообразные концепции развлечений, новые и популярные бренды одежды и аксессуаров.

К факторам, которые будут иметь долгосрочное позитивное (+) или негативное (-) влияние, можно отнести:

(+) развитие транспортной инфраструктуры,

(+) появление нового жилья в зоне охвата торгового центра,

(–) появление новых торговых центров в конкурентной зоне,

(+/–) насыщенность рынка качественными торговыми площадями,

(+) реконцепция торгового центра, вплоть до его перестройки.

Развитие транспортной инфраструктуры и, как следствие, увеличение пассажиропотока в зоне торгового центра может оказать значимый эффект. Например, после запуска МЦК увеличилась посещаемость центров «Мозаика» и «Золотой Вавилон Ростокино».

Примером не столь далекого будущего может послужить открытие новой станции «ЦСКА» (запланировано на осень 2017 года) Третьего пересадочного контура (ТПК) на Ходынском поле. Оно увеличит посещаемость ТЦ «Авиапарк», поскольку после открытия этой станции зона покрытия объекта захватит часть контура ТПК — от запада до северо-востока.

Тем не менее не стоит забывать, что одной только идеальной транспортной доступности, обеспечивающей высокий трафик и большую зону охвата, недостаточно для наращивания и сохранения эффективности торгового объекта.

Поэтому регулярным обновлением состава арендаторов, пополнением его новыми эксклюзивными брендами, ресторанами или развлечениями занимаются управляющие компании. При этом профессиональное управление необходимо торговым центрам даже с идеальным расположением с точки зрения транспорта и трафика.

Один из факторов, который уже влияет на рынок, и будет продолжать влиять, — это насыщенность качественными торговыми площадями. Увеличение разнообразия предлагаемых объектов расширяет возможности инвесторов, которым еще десять лет назад просто было нечего купить.

Сейчас рынок предлагает возможности — нужно только правильно оценить перспективы объекта и предложить адекватную цену. В результате могут появиться крупные системные игроки, которые соберут значимые портфели недвижимости. Таким собственникам проще будет управлять торговыми центрами за счет эффекта масштаба.

Ввод нового жилья в зоне охвата торгового центра также способен расширить целевую аудиторию. Примерами торговых центров, на эффективность которых может оказать влияние этот фактор, являются объекты в Новой Москве: существующие «Бутово Молл» и «Новомосковский», будущие «Саларис», «Vegas Киевский».

Объемы жилого строительства в Новой Москве сопоставимы с объемами, вводимыми в старой части Большой Москвы, — около 1,5-2 млн кв. м в год. К 2035 году в Троицком и Новомосковском административных округах планируется построить еще около 60 млн кв. м жилья, что во многом сформирует будущую целевую аудиторию перечисленных торговых центров. Программа реновации жилья тоже будет способствовать расширению потребительской базы ТЦ.

Появление новых проектов, безусловно, позитивно для населения, но работает в «минус» для уже существующих торговых центров, поскольку усиливает конкуренцию за посетителя. В качестве примера опять же можно привести Новую Москву: если все заявленные проекты торговых центров будут реализованы, то в зоне покрытия каждого из них окажутся практически одни и те же жители новостроек округа.

Стоит отметить, что большая часть упомянутых объектов относится к сравнительно новым торговым центрам. Арендные доходы «зрелых» объектов тоже оказались под влиянием кризиса, не говоря уже об устаревании самих зданий и концепций. Увеличить доход такого центра может помочь реконцепция, активно проводимая в ряде московских ТЦ.

К примеру, собственник ТЦ «Пятая Авеню» уже объявил о своих планах переориентировать объект на семью и проведение досуга. Наиболее распространенным изменением московских ТЦ стала реконцепция фуд-кортов и наращивание доли операторов питания в структуре арендаторов: торговые центры «МЕГА Теплый стан», «МЕГА Химки» «Метрополис» и «Капитолий Севастопольский» уже это сделали.

Перечисленные факторы будут влиять на доходы и стоимость торговых центров – в большей степени положительно. Кроме того, восстановление экономики России, и в частности потребительского сектора, включая рост заработных плат и потребительского кредитования, позитивно отразится на показателях торговых центров.

Уменьшение стоимости финансирования будет способствовать снижению ставки капитализации, увеличивая таким образом стоимость торговых центров. Учитывая текущее состояние рынка недвижимости и экономики, инвесторам стоит воспользоваться сегодня возможностью приобретения объектов торговой недвижимости, а при оценке стоимости учесть все факторы, чтобы справедливо оценить перспективы актива.

Источник

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как живут торговые центры?

Какой этап эволюции сейчас переживают торговые центры – важно знать не только арендаторам площадей, но и инвесторам. Насколько выгодно вкладываться в этот бизнес, какой трафик торгового центра – эти вопросы закономерны на фоне растущих онлайн-продаж, снижения количества арендаторов.

Эволюция ТРЦ

Удержать покупателя ТРЦ сегодня трудно: торговые площади пустуют, арендаторы уходят. Такой тренд наблюдается во всем мире. Не являются исключением ТРЦ Санкт-Петербурга. Тяжелее всего приходится площадкам, открывшимся в Северной столице одними из первых: это «Пулково-3», «Июнь» и «Норд». До сих пор в городе функционируют магазины, оставшиеся с советских времен, на первых этажах которых когда-то располагались универмаги. Эти площадки пережили и дефицит, а в 90-х годах их полки заполнились огромным количеством товара, качество которого оставляло желать лучшего.

Многие торговые центры открывались на базе хаотичных рынков, каких по стране в 90-е было очень много. На них отсутствовали какие-либо условия не только для покупателя, но и продавца. Люди стояли часами и мерзли на морозе, греясь чаем из термоса. Для примерки одежды нужно было вставать на кусок картонки. Со временем на рынках стали наводить порядок:

• Торговля начала приобретать системный характер;
• Продавцам предоставили теплые помещения и торговые места;
• Появилась возможность доставки товара по заказу из-за границы, хозяину точки не приходилось ездить самому.

С середины 90-х стали появляться торгово-развлекательные центры, которые поначалу были очень популярны.

Современные ТРЦ

Сегодня наличие ТРЦ владельцу не позволяет быстро заработать и окупить объект. Чтобы покупатель пришел в центр, в нем недостаточно наличия магазинов, так как сюда ходят не только за покупками. Семейный отдых, развлечения, возможность пообедать – вот что привлекает современного горожанина в торговом центре. Здесь обязательно должны быть:

• Фудкорты;
• Кинотеатр;
• Детские развлекательные площадки и т.д.

Даже наличие этих условий не делает ТРЦ «Июнь», как и многие другие типовые центры, популярным и привлекательным: в час-пик народу здесь мало. Раньше было достаточно иметь в торговом центре крупного федерального сетевика типа «Спортмастера», в котором люди активно покупают товары. Сегодня ТРЦ должны придумывать новые фишки для привлечения покупателей: проводить выставки животных, выставки роботов, оформлять искусственные водоемы, мини-парки, приглашать офисы банков, сотовых операторов, точки химчистки, парикмахерских и т.п. То есть ТРЦ должен быть своеобразным мини-районом города, где есть все.

Из общей площади ТРЦ 70% раньше отводилось под торговлю, 30% – под хозяйственные нужды, для перемещения покупателей. Теперь это соотношение равно примерно 50% на 50%. В торговых комплексах современного образца предусматривают просторные пространства, зеленые зоны для отдыха. Как правило, такие ТРЦ находятся в многолюдных районах, в которых отсутствуют парки. Поэтому торговые центры являются неким спасением, оазисом, местом прогулки с детьми.

Будущее ТРЦ

В случае с ТК «Июнь» причин снижения трафика несколько:

• Бездействие руководства по модернизации комплекса;
• Открытие конкурирующего ТРЦ современного типа в 500 метрах.

Но главной причиной снижения трафика у всех торговых комплексов является рост онлайн-продаж. Ежегодно выручка интернет-магазинов увеличивается на 30%. Люди постепенно перестают приобретать товары в торговых комплексах и переходят на приобретение товаров в интернете. С приходом китайского интернет-гиганта AliExpress и других площадок стало возможным покупать товары онлайн, несмотря на то, что пока нет возможности примерять одежду и обувь. Но уже сейчас внедряются мобильные приложения, которые позволяют примерять вещи на себя в формате дополненной реальности. Единственно, нельзя пощупать и оценить качество, толщину ткани.

Несмотря на мировые тенденции снижения популярности торгово-развлекательных центров, в стране продолжают открываться новые. При этом количество сданных площадей в 2018 г. – самое меньшее за последние 15 лет. В России оборот торговли в рамках интернет-продаж составляет всего 3%, тогда как в США, Европе этот показатель равен 18%.

Кроме потери арендаторов, ТРЦ несут и другие расходы, связанные с содержанием, реконструкцией объектов. Спасти положение комплексов может помочь снижение арендной ставки, изменение назначения ТРЦ, преобразование в офисные центры, производственные комплексы. Чтобы выбрать наиболее перспективное направление, нужен анализ наиболее эффективного использования с учетом мировых экономических тенденций, покупательской способности.

В России наблюдается падение продаж. Опустеют ли из-за этого торговые центры?

Несколько лет назад в США начался спад в секторе аренды коммерческой недвижимости, из-за чего, по прогнозам экспертов, скоро закроется порядка 25% действующих торговых центров. Сейчас похожая ситуация сложилась и в России вокруг ТЦ. Чтобы исправить положение, девелоперы переориентируют торговые площади под развлекательные зоны. Однако эта практика не всегда приносит выгоду. Поэтому в ближайшие 3 года, как полагают эксперты, в России закроется около 100 торговых центров общей площадью 1,2 миллиона кв.м.

Отголоски американского кризиса проявляются в нашей стране. Согласно официальной информации, в 2020 году не построят ни одного коммерческого объекта площадью более 100 тысяч кв.м. Самым крупным торговым центром, который введут в эксплуатацию в ближайшие месяцы, станет московский «Город Косино». Его общая площадь достигает 89,3 тысячи кв.м. Средний размер торговых площадей, сдаваемых в столице в текущем году, достигает 9,3 тысячи кв.м. Этот показатель за последние 12 месяцев уменьшился в 1,5 раза. А в сравнении с результатами 2015 года средний размер сдаваемых площадей снизился в 4 раза.

По мнению аналитиков, сейчас в России наблюдается процесс локализации спроса. Все больше арендаторов обращает внимание на небольшие площади. Такой спрос обусловлен запросами потребителей, которые чаще совершают покупки именно в небольших магазинах. Практика строительства торговых центров постепенно устаревает, вследствие чего инвесторы стали чаще вкладывать деньги в небольшие коммерческие площади.

США — «двигатель» рецессии

Россия относится к группе стран, где падение спроса на коммерческие площади в торговых центрах началось позднее всего. За несколько лет до этого аналогичная ситуация возникла на Западе. Позднее падение спроса приобрело глобальный характер и распространилось на другие страны. Западные аналитики отмечают, что в течение четырех последних лет в США общая площадь торговых площадей увеличилась всего на 0,4%. А через 2 года американские девелоперы вынуждены будут закрыть до четверти действующих объектов.

Снижение спроса на торговые площади отчасти обусловлено развитием e-коммерции. Все больше людей совершают онлайн-покупки, из-за чего обычные магазины потеряли до 11,4% покупателей.

На это фоне впечатляющими выглядят показатели интернет-торговли. Американские власти сообщили, что за 2018 года объем онлайн-продаж вырос сразу на 300%. При этом оффлайн-торговля снизилась на 50% в сравнении с показателями начала столетия. Наиболее остро данная ситуация сказалась на ритейлерах, которые в течение 2019 года вынуждены были закрыть около 9,2 тысячи собственных магазинов. За тот же период в США открыли в 2 раза меньше точек розничной торговли. А в сравнении с 2017 года число в Штатах закрыли на 60% больше магазинов. Тогда их число достигло 5,8 тысячи единиц.

По мнению Дмитрия Гриднева, представляющего Институт градостроительного и системного проектирования, в России ситуация с торговыми центрами будет развиваться по тому же сценарию, что и в США. Во многом это объясняется тем, что именно из Штатов в нашу страну пришла мода на открытие ТЦ. Европейский рынок демонстрирует иную тенденцию, обусловленную местным менталитетом. Вместо того чтобы объединять множество торговых точек под одной крышей, в Старом Свете сохранили множество рынков и мелких магазинов. Причем данная ситуация наблюдается даже в крупных европейских городах.

Связано это с тем, что возведение торговых центров негативно сказывается на облике мегаполисов. Кроме того, открытие ТЦ приводит и к другим последствиям. Мелкие розничные точки и кафе (рестораны) не способны выдержать конкуренцию с торговыми центрами. Вследствие этого многие владельцы вынуждены закрывать свои магазины, из-за чего пустеют улицы и повышается криминогенная обстановка. Также появление торговых центров заставляет властей перенаправлять транспортные потоки, что ведет к ухудшению обстановки в городе.

Российский ритейл теряет клиентов

В России описанная тенденция только начинает зарождаться. Так, объем продаж одежды, обуви и аксессуаров к ним за 2018 года практически не изменился с показателями, достигнутыми годом ранее. Однако за аналогичный период онлайн-покупки той же продукци совершили на 20% больше людей. Восходящий тренд наблюдается и в 2019 году. За первые 6 месяцев объем онлайн-продаж увеличился на 26%, достигнув в денежном выражении 725 миллиардов рублей.

В то же время посещаемость торговых центров продолжает снижаться. По подсчетам аналитиков, показатель Shopping Index (рассчитывается как количество посетителей на 1 тысячу кв.м.) в столице за 2019 год уменьшился на 13% в сравнении с данными за 2013 год. В частности, магазины розничной торговли, занимающиеся продажей одежды и обуви, сообщили о снижении спроса на 18%. Изменение поведения покупателей наблюдается не только в столице, но и в регионах. В связи с этим ритейлеры вынуждены переориентировать стратегию развития в пользу e-коммерции.

Аналитики отмечают, что в случае сохранения текущего тренда, число точек, торгующих одеждой, в ближайшие годы уменьшится примерно на 5-7%. А скоро до 15% данного сегмента российского рынка займут интернет-магазины.

Формат российского ритейла измениться

Несмотря на сделанные заявления, аналитики уверены, в России сохранится розничная торговля. Однако изменится ее формат. Как ожидается, в торговых центрах начнутся открываться шоурумы, в которых покупатели смогут вживую посмотреть и потрогать товар, продаваемый через интернет. При этом, добавляют аналитики, участники рынка одежды и обуви не ощутят в себе происходящие изменения. Многие компании уже перестроили стратегию развития, и потери в оффлайн-торговле они восполнят онлайн-продажами.

Изменение тренда пока не оказало значительного негативного эффекта на состоянии участников fashion-индустрии. Более того, в России и за рубежом происходит трансформация как направления, так и характера развития данного сегмента рынка. В частности, представители этого сектора внедряют технологические и эмоциональные концепции. Так, например, в Нью-Йорке заработал импрессивный магазин-сад, в котором посетители могут прогуливаться босиком и выбирать обувь, размещенную на стендах среди растений. А компания Matchesfashion открыла точку с вендинговыми машинами, продающими одежду и другой товар.

Российский ритейл не отстает от Запада. В нашей стране некоторые магазины проводят специальные мероприятия с участием известных спортсменов, раздающих автографы, бесплатные занятия йогой и другие. Такая практика помогает привлечь целевую аудиторию.

Эмоции как двигатель торговли

Одновременно с точками розничной торговли меняются и торговые центры. Владельцы последних все чаще проводят развлекательные мероприятия. Этот формат деятельности торговых центров развивается достаточно быстро. По данным аналитиков, с 2008 года объем развлекательных программ, проводимых ТЦ, увеличился в три раза. Под данные мероприятия сегодня выделяют до 13% от объема арендуемых площадей. А некоторые торговые центры уделяют развлекательным программам больше внимания. Московские «Авиапарк», ЦМД на Лубянке и ряд других ТЦ отводят под такие мероприятия до 27-32% собственных площадей.

Развитие этого направления помогает владельцам торговых центров увеличить поток клиентов. В среднем развлекательные программы повышают трафик на 15-20%. Причем кинотеатры в данном случае отличаются сравнительно низкой эффективностью. Если в небольших торговых центрах они увеличивают поток людей на 8-12%, то в крупных — всего на 2-7%. Более результативными считаются развлекательные зоны, ориентированные на детей и подростков. Такие «островки» увеличивают поток клиентов в среднем на 20%. А в небольших по площади торговых центрах детские развлекательные зоны повышают трафик на 35%. Фитнесс-залы обеспечивают еще 3%.

Указанные направления развития приводят новых клиентов по той причине, что люди не могут получить подобные условий в онлайн-режиме. Им как минимум нужно покинуть свой дом, чтобы, например, провести время с ребенком за игровыми автоматами. В связи с этим торговые центры пересматривают собственную стратегию, выводя на первый план эмоциональную составляющую. Также ритейл развивает направление программ лояльности и индивидуального подхода к каждому покупателю, который разрабатывается на основе аналитики big data. При этом привлечение дополнительных покупателей описанными способами обходится девелоперам достаточно дорого. В среднем на каждого нового клиента они тратят в три раза больше денег, чем на людей, которые повторно посещают торговый центр.

ТЦ продолжат закрываться

Девелоперы получают меньший доход от площадей, отданных под развлекательные зоны, чем от других арендаторов. В среднем первые платят ежегодно 4-8 тысяч рублей за 1 кв.м. Также им приходится перечислять до 10-14% владельцам торговых центров. Арендаторы небольших площадей (до 300 кв.м.) платят порядка 8-120 тысяч рублей за 1 кв.м. Дополнительно они перечисляют до 14% от оборота.

Данная ситуация, как отмечают аналитики, характерна и для других стран. Так, в США некоторые торговые центры доплачивают кинотеатрам, чтобы те открывались у них. Однако этой практики придерживаются не все девелоперы. Отчасти данная ситуация обусловлена тем, что арендная ставка для развлекательных зон иногда не отличается от той, которую платят обычные магазины. Не менее важны в данном случае консервативные настроения. Часть девелоперов уверена, что снижение потока клиентов в торговые центры — это временная ситуация, которая изменится сама по себе, без стороннего вмешательства.

В то же время в России пока не наблюдается переизбыток ТЦ, когда как в США этот вопрос стоит довольно остро. В Штатах сегодня на одну тысячу жителей приходится до 1,5 тысячи кв.м. торговых площадей. В России этот показатель достигает 293 кв.м., в столице — 500 кв.м. Но и в нашей стране возможно закрытие части торговых центров, особенно в городах с высокой конкуренцией. Впрочем, пока у российских девелоперов есть время на то, чтобы переориентировать свою деятельность. Отечественные компании вовремя поняли, что строительство новых площадей в итоге может привести к появлению массы пустующих зданий, которые придется сдавать в аренду под нетрадиционные виды деятельности.

По прогнозам экспертов, в России пока закрывается незначительное количество торговых центров. Но в будущем их число будет постепенно расти. Аналитики добавляют, что в течение трех последующих лет в России закроется около 100 торговых центров, общая площадь которых достигает 1,2 миллиона кв.м.

Подробности в видео на нашем канале.

Инвестиции в торговые центры

В связи с пандемией коронавируса инвестиции в торговые центры в 2020 году могут оказаться не столь выгодными, как в 2019. В предлагаемой таблице можно проследить динамику сделок слияния и присоединения на рынках ТЦ, колебания прибыльности.

Покупка ТЦ «Речной» для внесения актива в ПИФ. Посещаемость объекта – 35 тыс. человек в день. Предполагаемая сумма сделки – 7,6 млрд рублей. Площадь объекта 30 тыс. кв.м.

Покупатель — АО «Сбербанк Управление Активами». Продавец – проблемный заемщик банка, название не раскрывается.

Москва, Фестивальная ул.

Покупка ТЦ «Валдай» Площадь – 3642 кв.м. Цель сделки – создание флагмана «Детского мира».

Покупатель – АФК «Система». Продавец — ООО «Евромагазин 21 Век» (Структура Сбербанка)

Москва, ул. Новый Арбат

Покупка «Невского центра». Сумма сделки – 177 млн евро. Площадь – 91 тыс. кв. м., арендная площадь – 43 тыс. кв. м.

Покупатель — PPF Real Estate. Продавец —

Санкт-Петербург, Невский прсп.

Покупка ТРЦ «Жемчужная плаза» для внесения актива в ПИФ. Стоимость по оценке экспертов – 8-10 млрд руб. Площадь – 92 тыс. кв.м., арендопригодны – 48 тыс. м. кв.

Покупатель — АО «Сбербанк Управление Активами». Продавцы — Концерн SRV и «Шанхайская индустриальная инвестиционная компания»

Санкт-Петербург, Петергофское шоссе

ТЦ «Мир». 35 тыс. м. кв. ТЦ приобретается с целью вывести компанию на рынок Башкирии. Цена – ориентировочно 1 млрд. руб.

Покупатель – московская компания «Гранель». Продавцы – частные лица.

Центральный рынок в Москве. 4700 кв. м. торговых галерей и продовольственных магазинов. Цена – от 1,3 до 1,7 млрд. руб.

Покупатель — Группа компаний «Киевская площадь», владелец ТРЦ «Европейский» и ТЦ «Гранд». Продавец — Gremm Group Real Estate Managemen.

Москва, Бульварное кольцо

Продажа торговых центров «Гименей» и «Якиманка 26», люксовых объектов, известных со времен СССР. Сумма сделки – ориентировочно 8 млрд. руб. Площадь – 16 тыс. кв. м.

Продавец – бизнесмен Александр Удодов (муж сестры премьер-министра РФ М.Мишустина) (через ООО «Якиманка, 26»

Покупатель – предположительно «Эмсулла холдингс лтд» (Кипр), структура Европейского трубопроводного консорциума

Торговый центр «Галерея». Продажа части ТЦ (49% акций). Сумма сделки – ориентировочно 30 млрд. руб. В год через ТЦ проходит 27 млн. человек

Продавец — Morgan Stanley

Покупатель — арабский фонд Mubadala (Абу-Даби, ОАЭ)

Санкт-Петербург, у Московского вокзала

Пока заморожены анонсированные в начале года сделки по продаже Х5 ТЦ «Миля», Холдинг Центром – магазина «Лейпциг». Анонсированная сделка по приобретению фондом Mubadala (Абу-Даби, ОАЭ) части в торговом центре «Авиапарк», крупнейшем в Европе и расположенном на Ходынке в Москве, также пока не состоялась. При этом с начала года в строй введено только 3 новых торговых центра, 2 из них в Москве. Открытие остальных отложено на второе полугодие.

Комментарии экспертов

Интересными окажутся комментарии экспертов, освещающих действительное положение на рынках инвестиций в ТЦ.

Директор департамента торговой недвижимости одного из региональных операторов ТЦ:
«Бизнес в 2020 году теряет рентабельность. В конце I квартала закрылся ряд ТЦ, закрываются и арендаторы. Меры государственной поддержки не спасают. Активность арендаторов спадает на фоне пандемии и девальвации рубля. При этом не прекращается ввод в строй новых ТЦ и уровень вакантных площадей растет. К концу года ожидаем существенного изменения условий аренды в сторону снижения».

Владелец одного из ТЦ:
«Сейчас вакантность площадей составляет 7%. К концу года ожидаю не менее 10%. Рентабельность существенно падает, а право арендаторов расторгать договоры в одностороннем порядке делает бизнес непредсказуемым».

Арендатор:
«Многие ТЦ быстро устаревают. Инфраструктура, концепция, оборудование, планировка часто не соответствуют реалиям сегодняшнего дня. Требуются серьезные вложения в реконструкцию и модернизацию».

Владелец Интернет-магазина:
«В 2019 Россия вошла в ТОП-5 стран с наиболее быстро растущим сектором онлайн-торговли. К 2023 году от 4% от общего оборота розницы в стране Интернет-торговля займет 8-10%. Эта доля рынка будет отобрана у ТЦ и крупных сетевиков, что не лучшим образом на них скажется. В Великобритании за последние 10 лет посещаемость ТЦ снизилась на 12%, в России ожидаем до 11% до 2030 года или выше».

Эксперт по торговой недвижимости:
«Тенденции рынка говорят о том, что арендаторы требуют все меньшие площади магазинов, снижается активностей якорных арендаторов. Площади приходится перепрофилировать и вскоре до 30% площадей ТЦ придется отдавать под развлечения».

Мрачные прогнозы имеют тенденцию сбываться и перед тем, как инвестировать средства в торговую недвижимость, стоит задуматься. Однако все новые торговые площади вводятся в строй.

Источник