Структура инвестиций
Классификация инвестиций позволяет оценить их структуру, которая является одним из инструментов контроля за осуществлением инвестиционного процесса на предприятии.
Под общей структурой инвестиций понимают соотношение между реальными и финансовыми инвестициями. Структура реальных инвестиций – соотношение между инвестициями в основной и оборотный капитал. Структура финансовых инвестиций – соотношение инвестиций в акции, облигации, другие ценные бумаги и активы других предприятий.
Традиционно анализируют производственную структуру инвестиций, воспроизводственную, технологическую, территориальную и отраслевую структуры капитальных вложений, а также по формам собственности и источникам финансирования.
Производственная структура как соотношение инвестиций, направляемых на различные объекты, позволяет представить будущую картину производственной деятельности предприятия.
Капиталообразующие инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений в основной капитал. Для анализа, контроля и планирования интенсивного или экстенсивного воспроизводства основных фондов и оценки рациональности распределения капитальных вложений по стадиям технологического цикла строительного производства традиционно рассматриваются их воспроизводственная и технологическая структуры.
Воспроизводственную структуру инвестиций в основной капитал характеризуют капиталовложения, направляемые на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий. Ее анализ в динамике позволяет отследить технические и технологические приоритеты предприятия, планировать дальнейшее воспроизводство основных фондов.
К новому строительству относят сооружение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках для создания новой производственной мощности. Если строительство предприятия или сооружения предполагают осуществлять очередями, то к новому строительству относят первую и последующие очереди до сдачи в эксплуатацию всех проектных мощностей на полное развитие предприятия (сооружения). К новому строительству относят также строительство на новой площадке предприятия аналогичной или большей мощности взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим, экономическим и экологическим условиям признана нецелесообразной. К расширению действующих предприятий относят строительство новых производств на существующем предприятии (сооружении), а также строительство новых и расширение функционирующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках для создания дополнительных или новых производственных мощностей. К расширению действующих предприятий относят также создание филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода их в действие не будут находиться на самостоятельном балансе.
При расширении действующего предприятия увеличение его производственной мощности должно осуществляться в более сжатые сроки и при меньших удельных капитальных затратах по сравнению с созданием аналогичных мощностей путем нового строительства с одновременным увеличением технического уровня продукции и улучшением технико-экономических показателей предприятия в целом.
К реконструкции действующих предприятий относят переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения существующих зданий и сооружений основного назначения. Реконструкция связана с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня. При реконструкции действующих предприятий могут осуществляться:
расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения для ликвидации возникающих диспропорций;
строительство зданий и сооружений аналогичного назначения
взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.
При реконструкции следует обеспечивать:
увеличение производственной мощности предприятия;
внедрение малоотходной и безотходной технологий и гибких производств;
повышение производительности труда;
снижение материалоемкости и энергоемкости производства и себестоимости продукции;
повышение фондоотдачи и других технико-экономических показателей действующего предприятия.
К техническому перевооружению действующих предприятий относят комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на базе внедрения новой техники и технологии, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию подсобного и вспомогательного хозяйства. Техническое перевооружение действующих предприятий осуществляют по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, как правило, без расширения существующих производственных мощностей. При техническом перевооружении действующих предприятий можно осуществлять дополнительную установку на существующих производственных площадях машин и оборудования, внедрение автоматизированных систем управления и контроля и проводить другие высокоэффективные мероприятия. В случае когда в установленном порядке в период нового строительства или расширения действующего предприятия осуществляют пересмотр проекта до ввода в действие мощностей, обеспечивающих выпуск основной конечной продукции, продолжение строительства по измененному проекту относят к соответствующему понятию, согласно первоначально утвержденному проекту. При пересмотре проекта реконструкции действующего предприятия продолжение строительства по измененному проекту относят к реконструкции или к расширению в случаях, когда содержание и характер пересмотренного состава работ соответствуют данному понятию.
Технологическая структура капитальных вложений отражает их соотношение между проектно-изыскательскими работами, содержанием дирекции строящегося объекта, строительно-монтажными работами, приобретением нового оборудования для строящегося предприятия. Она показывает рациональность принятия технических решений в процессе создания материально-технической базы предприятия. Согласно статистическим данным технологическая структура инвестиций заметно ухудшилась за счет снижения доли затрат на приобретение машин и оборудования.
Технологическая структура инвестиций оказывает самое существенное влияние на эффективность их использования. Совершенствование этой структуры заключается в повышении доли машин и оборудования. Технологическая структура инвестиций формирует соотношение между активной и пассивной частью основных производственных фондов предприятия.
В том случае, если предприятие создает филиалы в стране и за рубежом, интерес представляет анализ технологической и территориальной структуры капитальных вложений, который позволяет определить территориальную экспансию предприятия.
Территориальная структура инвестиций в первую очередь зависит от индустриального развития и инвестиционной привлекательности того или иного региона, а также от других факторов. Территориальная структура капитальных вложений существенным образом влияет на экономические и социальные процессы, а, следовательно, и на эффективность общественного производства.
Прежде чем вкладывать крупные инвестиции в тот или иной регион, необходимы самые детальные обоснования с учетом их влияния на экономику не только на ближайшую, но и длительную перспективу.
Под отраслевой структурой капитальных вложений понимается их распределение и соотношение по отраслям промышленности и народного хозяйства в целом. Ее совершенствование заключается в обеспечении пропорциональности и в более быстром развитии тех отраслей, которые обеспечивают ускорение НТП во всем народном хозяйстве.
Важное значение для эффективности инвестиций в экономике страны имеет структура инвестиций по источникам финансирования и формам собственности.
Под структурой инвестиций по формам собственности понимается их распределение и соотношение по формам собственности в их обшей сумме, т.е. какая доля инвестиций принадлежит государству, муниципальным органам, частным юридическим и физическим лицам, или смешанной форме собственности.
Под структурой инвестиций по источникам финансирования понимается их распределение и соотношение в разрезе источников финансирования. Совершенствование этой структуры инвестиций заключается в повышении доли внебюджетных средств до оптимального уровня. Под этим следует понимать оптимальная доля участия государства в инвестиционном процессе.
Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод, что анализ структуры инвестиций по различным направлениям имеет важное научное и практическое значение. Практическая значимость данного вида анализа заключается в том, что он позволяет определить тенденцию изменения структуры инвестиций и на этой основе разработать более действенную и эффективную инвестиционную политику.
Теоретическая значимость анализа структуры инвестиций заключается в том, что на его основе выявляются новые факторы, ранее неизвестные, влияющие на инвестиционную деятельность и эффективность использования инвестиций, что также важно для разработки инвестиционной политики.
Источник
Технологическая структура инвестиций
Технологическая структура инвестиций
1. вложения в СМР
2. в машины, оборудование, инструмент
3. прочие капитальные затраты
Воспроизводственная структура инвестиций:
1. в техническое перевооружение
2. в реконструкцию
3. в модернизацию
4. в новое строительство
Инвестиционная деятельность: понятие, объекты, субъекты. Роль инвестиций в экономике страны.
Инвестиционная деятельность – отношения между участниками инвестиционного процесса, возникающие в связи с накоплением, трансформацией, размещением, вложением и использованием капитала, напрвленные на получение максимального положительного результата.
Субъекты инвестиционной деятельности:
2) заказчики – уполномоченные лица, которые реализуют проекты
3) подрядчики – те физ. и юр. лица, которые выполняют работу по подряду
4) поставщики оборудования
5) производители строительных материалов
6) пользователь объекта
7) финансовые посредники- банки, биржи
8) реципиенты – получатели инвестиций
Объекты инвестиционной деятельности:
1) основные фонды
2) оборотные средства
3) ценные бумаги
4) денежные вклады
5) имущественные права
6) права на интеллектуальную собственность
7) научно – техническая продукция
Инвестиции занимают центральное место в экономическом процессе и предопределяют общий рост экономики предприятия. В результате инвестирования увеличиваются объемы производства, растет доход, развиваются и уходят вперед в экономическом соперничестве отрасли и предприятия, вышедшие вперед в конкурентной борьбе и в наибольшей степени удовлетворяющие спрос на те или иные товары и услуги.
Полученный доход частично вновь накапливается и увеличивается, происходит дальнейшее расширение производства, что приводит к процветанию предприятия. Этот процесс повторяется непрерывно.
Таким образом, инвестиции сами обусловливают рост расширенного воспроизводства, образующегося за счет дохода в результате эффективного распределения.
При этом, чем эффективнее инвестиции, тем больше рост дохода, тем значительнее абсолютные размеры накопления денежных средств, которые могут быть вновь вложены в производство.
При достаточно высокой эффективности инвестиций прирост дохода может обеспечить повышение доли накопления при полном росте потребления.
2. Инвестиционный процесс: понятие, этапы, участники, законодательные основы.
Инвестиционный процесс выступает как совокупное движение инвестиций различных форм и уровней. Осуществление инвестиционного процесса в экономике любого типа предполагает наличие ряда условий, основными из которых являются: достаточный для функционирования инвестиционной сферы ресурсный потенциал и существование экономических субъектов.
Этапы инвестиционного процесса:
Основными участниками инвестиционного процесса являются:
· инвесторы — юридические и физические лица, осуществляющие вложение денежных и других средств в инвестиционные органы, уполномоченные управлять муниципальным имуществом; предприятия и другие юридические лица, в том числе иностранные юридические лица, государства и международные организации; граждане, в том числе иностранные граждане;
· заказчики—любые физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционного проекта;
· пользователи объектов инвестиционной деятельности — инвесторы или другие юридические и физические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности;
· поставщики, страховые, банковские и другие посреднические организации, инвестиционные биржи и др.
Основные правовые акты общего регулирования:
2) Земельный кодекс РФ;
3)Налоговый кодекс РФ;
4) Закон о недрах;
5)Закон о Центральном банке РФ;
6)Закон о банках и банковской деятельности;
7)Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий;
8)законодательные акты о налогообложении, внешнеторговой деятельности и др.
Несколько законов специального регулирования:
1) Федеральный закон № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях Российской Федерации»;
2) Федеральный закон № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»;
3) Федеральный закон № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
4) Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
5) ФЗ № 39-ФЗ «Об инвест деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений»;
6) ФЗ № 112-ФЗ «Об участках недр, право пользования кот может быть предоставлено на условиях раздела продукции»;
7) Федеральный закон № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»;
8) Федеральный закон № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции».
Специальное правовое регулирование инвестиционной деятельности представлено нормативно-правовыми актами, поэтому носит комплексный характер.
Источники финансирования инвестиций на уровне субъекта Федерации.
Источники финансирования инвестиций — это денежные средства, которые могут быть использованы в качестве инвестиционных ресурсов.
Выбор источников финансирования осуществляется на разных уровнях принятия решений. Сложность их обусловлена тем, что:
— отдача через некоторое время
— должна быть пропорциональность
— имеет место неопределенность среды, а значит неопределенность дохода
— каждый источник имеет достоинства и недостатки.
Собственные источники: % по кредиту, средства территориальных внебюджетных фондов, доходы от продажи гос имущества, средства от сдачи в аренду, налоги и сборы (региональный бюджет), неналоговые поступления.
Привлеченные источники:
— иностранный капитал (прямые вложения в уст кап)
— средства государственной системы страхования
Заемные источники:
Методологические основы оценки эффективности инвестиционного проекта.
Принципы оценки ИП:
1. учет фактора времени
2. многоэтапность экономической оценки
3. учет динамичности параметров проекта
4. принцип системного подхода (учет всех видов рез-тов и последствий),
5. принцип сопоставимости сравниваемых проектов
6. принцип технической выполнимости проекта
7. учет влияния на окружающую среду
8. учет влияния рисков, связанных с реализацией проекта
9. принцип юридической обоснованности
10. принцип экономической эффективности
Различают следующие виды эффективности:
1. эффективность проекта в целом
1.1 оценка соц-экон эффективности (оценив-ся все последствия реализ-и проекта),
1.2 оценка коммерческой эффективности (учет фин последствий).
2. эффективность участия в проекте
2.1 бюджетная эффективность
2.2 отраслевая эффективность
2.3 региональная эффективность
2.4 народнохозяйственная эффективность (в целом д/хоз-ва),
2.5 эффективность участия отдельных предприятий
Вексель
“+” фиксированная доходность, известен срок погашения, более низкая подвижность и меньшая подверженность изменениям цен под влиянием внешних факторов
“-” зависимость дохода от платёжеспособности и финн устойчивости эмитента, более сложный инструмент для инвестора
12. Особенности долгового финансирования инвест деятельности.
При выборе источников финансирования инвестиционной деятельности вопрос должен решаться фирмой с учетом многих факторов: стоимости привлекаемого капитала, эффективности отдачи от него, соотношения собственного и заемного капитала, определяющего уровень финансовой независимости фирмы, риска, возникающего при использовании того или иного источника финансирования, а также экономических интересов инвесторов.
Долговое кредитное финансированиеиспользуется, как правило, в процессе реализации краткосрочных инвестиционных проектов с высокой нормой рентабельности инвестиций. Особенность заемного капитала заключается в том, что его необходимо вернуть на определенных заранее условиях, при этом кредитор не претендует на участие в доходах от реализации инвестиций. Одним из важных ресурсов, мобилизуемых на финансовом рынке, является банковский кредит. Огромное значение для заемщика имеет уровень учетного процента, который определяется спросом и предложением на ссудный капитал, величиной процента по депозитам, уровень инфляции в стране, ожидания инвесторов относительно перспектив развития экономики. Получить финансирование за счет долгового капитала можно из следующих источников:
банки, трастовые компании; частные инвесторы; кредитные союзы; финансовые компании и др.
Использование долгового финансирования может быть достаточно рискованным и дорогостоящим для компании, и каждый случай его привлечения должен сопровождаться аналитической работой и тщательным изучением условий кредитования. Особенностями долгового кредитного финансирования являются:
— получение значительной суммы средств сразу;
— сложность в процедуре оформления и получения;
— финансирование под залог;
— не меняется структура собственности;
— необходимость выплаты не только основного долга, но и процентов;
— целевой характер кредита и контроль за использованием;
— срок использования средств ограничен;
— существует график уплаты долга и платежей;
— ухудшается финансовое состояние.
В современных условиях ипотечное кредитование имеет важное значение для оздоровления экономики России. Ипотека- разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли, строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью, и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в гос и коммунальных учреждениях.
37. Инвестиционная политика: понятие, цели, задачи, принципы, субъекты.
Инвест политика – совокупность отношений м/у органами власти и управления и субъектами инвест процесса по поводу формиров-я экон, организацион и др основ регулир-я процесса с целью обеспечения расширен воспроизводства.
Цель инвест политики — реализация стратегич плана экон и соц развития страны, активизация инвест деятельности для подъема отечеств экономики и повышения эффективности общественного производства.
Задачи инвест политики государства определяются ее целью и экономической ситуацией в стране. К ним можно отнести:
— выбор и поддержку развития отдельных регионов и отраслей экономики;
— поддержку развития малого и среднего бизнеса;
— обеспечение сбалансированного развития отраслей экономики;
— реализацию программы жилищного строительства в регионах;
— стимулирование развития экспортных производств;
— обеспечение конкурентоспособности отечественной продукции и др.
Основными принципами инвест политики являются:
— комплексности (необход учитывать последствия вложений),
Эти принципы должны реализовываться в инвест политике органов власти различного уровня. Инвест политика на федер уровне должна активизировать инвест деятельность на уровне регионов и предприятий.
Субъекты: органы государственной власти всех уровней, потенциальные инвесторы (российские и ино), финансово-кредитные учреждения, предприятия.
13. Лизинг – как метод финансирования инвестиционной деятельности.
В наиболее общем смысле лизинг (от англ. lease — аренда) — это комплекс имущественных отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (движимого и недвижимого имущества) во временное пользование за определенную плату на договорной основе его приобретения у производителя и сдачу в долгосрочную аренду.
Лизинг представляет собой вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.
По своему экономическому содержанию лизинг относится к производственным инвестициям, в процессе реализации которых лизингополучатель должен возместить лизингодателю инвестиционные затраты, осуществленные в материальной и денежной формах, и выплатить вознаграждение.
В зависимости от места осуществления лизинговых операций выделяют: внутренний лизинг, когда все субъекты сделки представляют одну страну, и внешний лизинг, когда одна из сторон или все стороны принадлежат разным странам, а также или если одна из сторон является совместным предприятием. Внешний лизинг может быть экспортным и импортным. При экспортном лизинге зарубежной страной является лизингополучатель, а при импортном — лизингодатель.
Также различают оперативный (операционный) и финансовый лизинг. В основе различия лежит окупаемость имущества. Оперативный лизинг представляет собой лизинг с неполной окупаемостью, (имеет место при сдаче имущества в аренду на период, значительно меньший, чем срок амортизации, расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта). Финансовый — лизинг с полной окупаемостью (предусматривает выплату в течение периода действия контракта лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую ее часть, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя).
Сущность возвратного лизинга: предприятие продает лизинговой компании часть своего собственного имущества, а затем берет его в аренду. Т.е., предприятие, не прибегая к кредиту, получает дополнительные средства от реализации своего имущества, эксплуатация которого не прекращается.
Особенности: 1) получение оборудования происходит сразу, 2) дорогой метод, 3) стороны имеют налоговые льготы, 4) объект лизинга не сразу переходит в собственность получателя, 5) экономия собственных средств, 6) снижаются потери, связанные с моральным старением оборудования.
Основными субъектами лизинга являются:
1)лизингодатель — физ или юр лицо, кот за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за опред плату, на опред срок и на опред условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
2)лизингополучатель — физ или юр лицо, кот в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за опред плату, на опред срок и на опред условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
3)продавец (поставщик) — физ или юр лицо, кот в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингополучателю в обусловл срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.
27. Доходность и риск инвест портфеля.
Ожидаемая доходность портфеля – средневзвешенная величина доходности инструментов в портфеле:
Риск портфеля определяется: Степенью взаимозависимости величин доходности компонентов портфеля и риском его составляющих.
Для оценки риска инв. портфеля оценивается показателем ковариации
Pi- вероятность события
rx,y- норма доходности
– ожидаемая норма доходности
n- число вариантов наблюдений
Коэффициент корреляции: Rxy = covxy / σx * σy
Если R изменяется в интервале от +1 до 0, то значение 2-х переменных изменяется синхронно.
Если изменяется от 0 до -1,то значение переменных изменяется в противоположном направлении.
Классификация ИП
1. по направлению и цели инвестирования
1.3 коммерческие (цель – прибыль)
1.5 экологические (улучшение среды обитания)
1.6 социальные (решение соц проблем)
2. по степени взаимного влияния
2.1 независимые (решение о реализации одного проекта никак не влияет на решение о реализации другого проекта)
2.2 альтернативные (либо один, либо другой)
2.3 взаимодополняющие (могут быть реализованы одновременно)
— комплементарные (принятие одного проекта приводит к увеличению дохода другого проекта)
— замещающие (принятие нового проекта может привести к снижению доходов по другому проекту на некоторое время)
3. по срокам реализации
3.1 краткосрочные – до 1 года
3.2 среднесрочные – 1-3 года
3.3 долгосрочные – свыше 3 лет
4. по масштабу реализации
4.1 глобальные (оказывают влияние на мир в целом)
4.2 народохозяйственные (в рамках отдельной страны)
4.3 крупномасштабные (влияние на отдельную отрасль или регион)
4.4 локальные (влияние на конкретное предприятие)
5. по типу (структуре) денежного потока
5.1 с ординарным денежным потоком (1ый год вложения, последующие года доход)
5.2 с неординарным денежным потоком (вложение, доход, вложение, доход…)
6. по отношению к риску
6.2 с низким уровнем риска
6.3 со средним уровнем риска
6.4 с высоким уровнем риска
Фазы развития ИП
1.1 рождение инвестиционной идеи
1.2 предварительная подготовка проекта (бизнес-план)
1.3 оценка технико-экономической и финансовой приемлемости проекта
1.4 финальное рассмотрение проекта и принятие окончательного решения
2.1 инженерно-техническое проектирование (подготовка документов, чертежей, смет, территории для строительства, формирование строительного и календарного плана, выбор технологии и оборудования)
2.2 проведение переговоров и заключение контракта, связанного с реализацией проекта
2.3 строительство объекта
2.4 предпроизводственный маркетинг (формирование структуры управления)
2.5 обучение и подготовка персонала
2.6 разрезание «красной ленточки» — пуск объекта
3. эксплуатационная (производственная)
4.1 ликвидация последствий проекта
4.2 постаудит проекта
4.3 высвобождение площадки, продажа оборудования, переориентация мощностей
28. Недвижимость – объект инвестиционной деятельности: характеристики и особенности.
Недвижимость – объекты, которые связаны с землей: Земля, Здания, сооружения, Обособленные водные объекты, Космические объекты, Воздушные и морские суда, Суда (внутр), подлежащие регистрации.
Особенности:
1.1 иммобильность (не перемещается)
1.2 уникальность (каждый уникален, т.к. идет привязка к земле)
1.4 долговечность (до 100 лет)
2. объекта недвижимости, как рыночного товара
2.1 специфика оборота (не сам товар, а права на него)
2.2 специфика жизненного цикла: длительный ж.ц.
2.3 несовпадение тенденций изменения стоимости земли и того, что к ней привязано
2.4 незначительная эластичность предложения
3.2 существует делимость права на недвижимость
3.3 необходим профессиональный менеджмент
Характеристики недв-ти:
• высокая антиинфляционная устойчивость
Механизм функционирования
Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и гос регулирования. Благодаря этим видам регулирования обеспечивается выполнение функций рынка недвижимости.
Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.
Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом.
Сложились устойчивые общие правила РН: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
Выбор участника
Проведение торгов позволяет реализовать принцип конкурсности.
Виды торгов:
1. Торги открытые: объявление в СМИ, приглашаются все желающие, процедура также открытая.
2. Торги закрытые: не афишируются, приглашения получают избранные.
Договора:
1) Договор по фактической стоимости: цена заранее оговаривается по полученной смете, оправданные расходы сверх сметы возмещаются по факту
2) Договор на основе максимально гарантированной цены: затраты по смете + оправданные расходы сверх сметы, но не выше заранее определенного предела
3) Договор на основе твердой цены: установленные цены не подлежат изменению.
38.Механизм реализации инвест политики.
Механизм политики — это совокупность методов и способов воздействия. Воздействие бывает прямое (гос-во принимает реш-я) и косвенное (гос-во создает условия).
Инструменты:
1) экон: — прямые (ставка рефин-я, налог) – косвенные (налог льгота, % ставки в банках)
3) организационные (проведение выставок, ярмарок)
5) администрат. (лицензирование видов деят-ти, квоты)
Механизм реализации инвест политики государства включает:
— выбор надежных источников и методов финансирования инвестиций;
— определение сроков и органов, ответственных за реализацию инвест политики;
— создание нормативно-правовой базы для функционирования рынка инвестиций;
— создание условий для привлечения инвестиций.
Механизм реализации инвестиционной политики включает в себя: усиления регулирующей и стимулирующей роли государства в привлечении инвестиций в реальный сектор экономики, выбор надежных источников и методов финансирования инвестиций, создание эффективно действующей системы защиты прав собственности инвесторов (создание необходимой нормативно-правовой основы для функционирования рынка инвестиций), создание условий для доп эмиссий акций, налоговое стимулирование инвест деятельности, обеспечение высокого уровня корпоративного управления.
Школа К.Маркса – марксизм.
Приоритет в сторону гос-ва, обеспечение гос-вом соц-й защиты граждан, расширение ф-ций гос-ва.
Кейнсианское направление.
Рынок не в состоянии регулировать экономику, ведущая роль гос-ва. «Общая теория занятости, % и денег». Макроэконом-е регулирование рынка путем проведения фискальной и ДКП, что означало ограниченность рыночных регуляторов -> механизм рынка ограничен.
5. кризис 70-х гг. -> падение произв-ва, инфляция.
Монетаристское направление. Самоорганизация рынка – единственный регулятор рынка, минимальное вмешательство гос-ва.Монетарные инструменты (влияние на денежную массу), политика не вмешательства, а создания условий (для частного предпринимательства).
6. Инвест. политика 90-х базировалась на неоклассической теорииравновесия, кот. Основывалась на модели закрытой системы. экон система рассматривалась как механическая общность обособленных индивидов, действующих рационально; индивиды всегда сталкиваются с ситуацией выбора.
Система не м/б долго равновесной.
7. Институционализм.Постулаты:
— важность связей м/у элементами системы
— системы имеют особые свойства, неприсущие их отдельным элементам
— равновесность системы – явление нетипичное и кратковременное
— один из главных факторов экон изменений — технологическое развитие
— наличие системы обратных связей.
С позиции данной теории процессы рыночной самоорганизации не могут рассматриваться только в рамках механизма ценообразования и свободной конкуренции, необходимым становится учет той институц среды, которая структурирует эти механизмы. Сложноорганизован системы не могут функционировать в институцион вакууме, и если не происходит формирование «правил игры», которые нужны для нормального функционирования, то пустоты заполняются неформальными институтами (интитуционные ловушки – бартер, неплатежи, уклонение от налогов, коррупция).
Роль институтов: структурирование, упорядочивание отношений участников, создание условий для формирования спроса и предложения.
Гос воздействие д б наравне с рынком. Требования к гос регулированию:
— гос регулирование должно базироваться на закономерностях функционирования системы
— должно инициировать появление синергетического эффекта, при кот величина рез-та определяется не только объемом вложенных средств, а тем насколько методы и средства воздействия соответствуют внутренним свойствам объекта инвестирования
— объекты, вызывающие синергетический эффект – приоритеты инвестирования
— должно быть своевременным
— регулирующая система д. наладить обратные связи с гос – вом.
Гос регулирование д б активным, эффективным и мягким.
Технологическая структура инвестиций
1. вложения в СМР
2. в машины, оборудование, инструмент
3. прочие капитальные затраты
Воспроизводственная структура инвестиций:
Источник