Свой бизнес идеи есть помещение

Что можно открыть, имея помещение: идеи для малого бизнеса в квартире, нежилом или подвальном помещении

Представьте себе ситуацию: энергичный гражданин, не обладающий весомым капиталом, решил начать собственное дело. Его главный актив – площадь, которую можно использовать для ведения бизнеса. Сбережения есть, но их немного. Какое предприятие можно открыть в помещении, имеющемся в наличии?

Для ответа нужны уточнения. Возникает встречный вопрос – а что за помещение? Просторное ли оно? Это подвал, сарай или часть многоквартирного дома? На каком этаже находится объект? Подведены ли коммуникации, и какие? Есть и другие условия, определяющие направление деятельности. Что умеет хозяин, и чем бы ему хотелось заниматься?

Эта статья не для магнатов и олигархов. Прочитать ее будет полезно обычному человеку, озабоченному добыванием хлеба насущного. Чаще всего, ему нужно определиться с тем, каким ремеслом можно заработать в небольшом жилом помещении, какой-то пристройке, гараже или подвале, принадлежащем владельцу на законных основаниях. Варианты есть, и их немало.

Четыре ошибки, которые допускают владельцы помещений

Да, сначала о типичных ошибках, допускаемых владельцами помещений, пригодных для ведения бизнеса. Почему так? А потому что нерациональное распоряжение ресурсами по всем законам экономики ведет к краху. Человек, не поставивший себе конкретной цели, вряд ли достигнет желаемого результата, а он практически всегда представляется одинаково: возможность вести обеспеченную жизнь. Иными словами, нужен достойный доход.

Итак, начнем хит-парад наиболее распространенных ляпов.

Сначала ремонт – потом идеи

Природа этой ошибки имеет психологические корни. Зайдя в цоколь собственного дома (например), будущий предприниматель порой смотрит на него с отвращением. Облупившиеся стены, влажные разводы на потолке, подгнившие доски пола и прочие «прелести» запустения как бы неслышно вопрошают: «Какой бизнес можно открыть в подвальном помещении, да еще в таком?» Руки сами тянутся к мастерку, терке и прочим инструментам. Это можно. Навести элементарный порядок, наверное, необходимо. А вот вкладываться в капитальный ремонт не стоит до тех пор, пока не выработана концепция коммерческого использования помещения. Масштабные работы не только могут оказаться напрасными – есть вероятность, что они принесут вред.

Пример – снесена перегородка, казавшаяся ветхой. Не исключено, что потом ее придется вновь ставить и тратить на это деньги. Стена отлично оштукатурена, выровнена и зашпаклевана по профилям, и вдруг оказывается, что на ней не хватает розеток. В общем, можно «утром ремонт, а вечером идея», но сначала всегда она.

Свое дело будет выгоднее аренды

Первая мысль хозяина о выгоде от помещения, как раз и состоит в том, чтобы сдать его в аренду. Но потом его начинают терзать сомнения: ведь кто-то же будет регулярно платить за площадь, что-то на ней делать и еще получать прибыль. А чем он глупее? Ведь можно открыть в нежилом помещении магазин, например, и зарабатывать больше! Или мастерскую какую-то. Или еще что-то.

Эти рассуждения не лишены логики, но и не всегда справедливы. Ведь нередко арендатор опытен в своем бизнесе, уже развил его, имеет нужное оборудование, клиентуру, каналы снабжения и сбыта. Всего этого нет у собственника помещения, решившего вдруг получать от него выгоду и раньше об этом почему-то даже не думавшего (что само по себе наводит на мысль об отсутствии предпринимательской хватки).

Так что следует взвесить все аргументы в пользу собственного дела и аренды. Возможно, сдача помещения будет выгоднее. А рисков и хлопот намного меньше.

Вносить цену аренды в затратную часть не нужно

Свое помещение – как собственные деньги. Вроде бы пользоваться им можно бесплатно, но если актив «не работает», то косвенно он приносит убытки. Всегда нужно помнить о том, что полезная площадь могла бы давать прибыль, даже если ее просто сдать в аренду (см. предыдущий пункт). И этот минимальный доход следует учитывать в себестоимости товара или услуги. Зачем это нужно, если помещение свое? Для того чтобы правильно оценивать рентабельность.

Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли

Азбучная истина бизнеса состоит в том, что на успешность влияет не цена, а востребованность. Перед тем как открыть магазин в маленьком городе, следует изучить потребительские предпочтения с учетом района, величины посетительского трафика и покупательской способности населения, в целом. Вполне возможно, что недорогие товары будут пользоваться высоким спросом, даже если такие же предлагаются в супермаркете несколько дешевле. Имеют значение «фишки» в виде продуктов, которых больше нигде нельзя приобрести – поход за ними побуждают покупать и другие позиции, за которыми идти куда-то специально будет просто лень.

Какой бизнес открыть

Решение о том, какой бизнес открыть в маленьком помещении, зависит от многих факторов, таких, как:

• наличие оригинальной идеи и возможности ее реализовать в имеющихся условиях с приемлемыми издержками;
• размер полезной площади;
• характер расположения помещения (этажность, соседи, фасадный выход и пр.);
• возможные неудобства для соседей (шум, пыль, запахи, отходы и прочие побочные эффекты, способные стать причиной конфликтов);
• район.

Последний фактор является первоочередным для бизнеса, зависящего от активности посетителей. Рассмотрим его подробнее.

Центральная часть города

В центре даже небольшого города располагаются наиболее престижные заведения общественного питания и самые популярные торговые точки. Независимо от вида помещения, оно стоит дороже, чем такое же, но в спальном районе. Подвалы и полуподвалы могут использоваться в качестве художественного салона с выставками-продажами, элитного бутика, спортивного зала, кабинета врача-психолога, частного музея или магазина с нестандартным ассортиментом. Отличный вариант – небольшая чайная или кофейня, но, выбирая, желательно объективно оценить уровень конкуренции.

Следует учитывать особые требования, предъявляемые муниципальными властями к бизнесу в исторических районах. Наверняка возникнут трудности с подвозом грузов по причине ограниченности автомобильного движения. О создании какого-либо дискомфорта прохожим не может идти и речи.

Варианты организации ремонтной мастерской (по мобильным телефонам, ноутбукам, компьютерам, бытовой технике) востребованы, но для их реализации нужны профессиональные умения.

Спальные районы

Заняться бизнесом в жилом доме, даже многоквартирном, можно, но этот вариант обладает определенной спецификой. Конечно, формально (по закону) шуметь можно с девяти утра до восьми вечера, но опыт показывает, что конфликты с соседями до добра не доводят.

В собственной квартире целесообразно заниматься делами тихими и требующими особых навыков. Для этого лучше всего выделить отдельную комнату и в ней, например, репетиторствовать или переводить тексты на иностранные языки.

Есть и кустарно-производственные варианты. Немало людей изготавливают дома товары, пользующиеся спросом, в том числе, относящиеся к продовольственной группе.

Рекомендуются некоторые меры предосторожности, противоречащие условиям успеха в других видах бизнеса. В частности, нежелательно, чтобы в жилище толпились посетители. Лучше вообще обойтись без чужих глаз. Для этого вопросы снабжения и сбыта нужно решать в «нейтральной» зоне, а платежи принимать на электронные кошельки или банковскую карту.

Особенности выбора для больших пространств

Промышленные зоны – часть любого индустриального города. Помещения на территориях закрывшихся предприятий иногда пустуют. Обычные граждане такими объектами владеют крайне редко, но в жизни случается всякое.

Обычно в отдаленные от центра районы легко подъехать по междугородной трассе. Первое, что приходит на ум при оценке перспектив использования просторных помещений – склад или производство. Не стоит зацикливаться на этих простейших вариантах, хотя они, безусловно, хороши. Просторное помещение бывшего цеха можно гордо назвать лофтом и организовать в нем все что угодно: модный молодежный клуб, спорткомплекс, гимнастический зал, а если этаж первый, то и станцию техобслуживания автомобилей или мойку.

Табу в домашнем бизнесе

Помещения всегда относятся к одному из двух видов фондов (жилому и нежилому). Разница между ними очевидна, исходя из названий.

В отношении использования жилого фонда для предпринимательства присутствуют признаки правовой коллизии. Одновременно действуют две юридические нормы, которые, как кажется, противоречат друг другу:

1. Статья 16 ЖК РФ, согласно которой, квартира является помещением, где ее владелец имеет право только удовлетворять свои бытовые нужды. Получается, что коммерческая деятельность в жилом фонде под запретом.
2. Статья 17 (ч. 2) того же Жилищного кодекса РФ допускает осуществление индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности гражданами, если при этом не нарушаются права и интересы других жильцов и требования к содержанию квартир.

Иными словами, противоречия нет, а в жилом фонде можно делать практически все, что не мешает соседям и не относится к промышленному производству.

Само собой разумеется, что товары и услуги, предоставляемые собственником помещения должны быть легальными. В противном случае, применяются статьи уже не Жилищного, а Уголовного кодекса Российской Федерации. Не может идти и речи об организации подпольных игорных заведений (катранов), торговле алкоголем и содержании притона, сколь бы прибыльными эти занятия ни представлялись.

Не требуется перевода жилого помещения в нежилой фонд, когда для осуществления трудовой индивидуальной деятельности его строительная конструкция не изменяется.

Главный минус состоит в том, что расходы на содержание площади (ЖКХ) не учитываются в качестве издержек предпринимателя. Исключение составляет оплата телефона, специально проведенного и зарегистрированного на ИП для его коммерческих нужд.

Перевод в нежилой фонд обязателен, если возникла надобность в перестройке (перепланировке), после которой квартиру нельзя использовать для проживания. Например, из объекта на первом этаже хозяин хочет сделать магазин или разместить там парикмахерскую. Прихожей, гостиной и спальни больше нет. Помещение теперь нельзя даже назвать квартирой. Работы по перепланировке нужно начинать после перевода в нежилой фонд, но не раньше.

Исходя из этих логичных ограничений, можно формулировать идеи для бизнеса на маленькой площади (в 20 квадратных метров или около того) по месту проживания гражданина. При увеличении оборотов встанет вопрос о переводе предприятия в помещение нежилого фонда, но эта проблема решаема. А пока дозволяются следующие направления, реализуемые в собственной квартире:

• изготовление сувениров, поделок и прочих предметов кустарного и народного промысла;
• реализация авторских работ мастера;
• продажа излишков товаров, произведенных для собственных нужд (например, консервации и солений);
• услуги консультанта;
• квест-клуб;
• дизайнерские разработки;
• ремонт мелкой бытовой техники и аппаратуры;
• разведение рыбок;
• выполнение столярных работ, не требующих применения шумного мощного оборудования;
• выращивание цветочной рассады;
• продажа прочих коммерческих продуктов (товаров и услуг), соответствующих вышеуказанным признакам.

Примером может служить изготовление керамических поделок. В квартире их можно выполнять из полимерных композиций, затвердевающих при комнатной температуре. Обычная глина требует обжига в специальной муфельной печи, а, следовательно, потребляет большое количество электроэнергии. Обычная проводка не выдержит, а требования к безопасности выходят за рамки бытовых.

Мелкое производство некоторых востребованных товаров бывает специфичным. К примеру, разведение червей для рыбаков, изготовление гумуса или копчение рыбы вряд ли возможно в городской квартире. Но гараж или иное помещение, удаленное от соседей, вполне для этого годится.

Хитрости

Главная задача любого бизнесмена состоит в расширении сбыта. Предпринимателю, ведущему деятельность в собственном помещении, доступны следующие приемы продвижения коммерческого продукта:

• Активность в социальных сетях.
• Личное общение.
• Участие в ярмарках и выставках-продажах.
• Объявления в СМИ.
• Продажа через посредников, специализирующихся на аналогичных товарах.
• Консигнация в торговых точках и сетях.

Законы бизнеса одинаково работают для крупных и мелких производителей. Следует изучать методы маркетинга и применять их по мере возможности.

Как продавать товары, произведенные на дому

Существуют два основных способа реализации «домашних» товаров и услуг – на рынке и через интернет. Кустарь, продающий свой продукт «вживую», вынужден тратиться на сбор. Интерактивное предложение обычно подразумевает доставку. В настоящее время большинство предпринимателей, работающих в собственных помещениях, практикуют комбинацию этих каналов сбыта.

Заключение

Собственное помещение, пригодное для ведения коммерческой деятельности, может стать ценным активом. Его наличие не гарантирует предпринимателю успеха, но служит его основой, по крайней мере, в начальный период.

Главное не площадь, а интересная бизнес-идея.

В некоторых случаях следует рассматривать возможность сдачи в аренду объекта недвижимости с целью извлечения стабильного пассивного дохода.

Источник

Бизнес на коммерческой недвижимости

Любой начинающий предприниматель на определённом этапе развития своего дела сталкивается с необходимостью поиска помещения для работы. Некоторые бизнесмены тратят неимоверное количество времени и средств на строительство собственных офисов и магазинов, тогда как большинство предпочитает более простой путь — аренду готового объекта, уже приспособленного для ведения деятельности. Поскольку популярность идей предпринимательства среди граждан растёт с каждым днём, бизнес на коммерческой недвижимости вполне может стать источником достойного и стабильного дохода.

Что такое коммерческая недвижимость?

В категорию коммерческой недвижимости включают здания и сооружения, которые способны приносить постоянную прибыль. Иначе говоря, коммерческая недвижимость и бизнес непосредственно связаны между собой: именно такие объекты используются гражданами для ведения предпринимательской деятельности. На первый взгляд, данное определение подходит не только для офисов и магазинов, но и для сдаваемых посуточно квартир. На самом деле это не так: вторым ключевым отличием коммерческих объектов является неприспособленность для постоянного проживания. Среди них выделяют:

1. Объекты свободного назначения. Эти помещения строят без привязки к какому-либо способу использования. Но отсутствие ограничений может стать недостатком, так как нормативные требования к офису и ресторану сильно различаются;
2. Торговые объекты. Подходят для продажи товаров и оказания услуг гражданам. Сюда входят площади в торговых центрах, помещения на первых этажах зданий, отдельные павильоны. Для них важны удобный вход с улицы и высокая проходимость;
3. Объекты общепита. Для обустройства кафе или бургерной также нужно помещение на первом этаже в многолюдном месте. Но по санитарным правилам здесь должны быть отдельная вентиляция, мощное электроснабжение, бесперебойная подача воды;
4. Офисные объекты. В их качестве используют как многоэтажные деловые центры, так и перестроенные квартиры. Требования к офисам включают наличие линий связи и коммуникаций, удобную парковку, транспортную доступность;
5. Производственные объекты. Чаще всего речь идет о небольших цехах, так как аренда целого завода экономически невыгодна. Требования к помещениям — водоснабжение и электрификация, наличие подъездных путей, отопление;
6. Складские объекты. Это могут быть как простые ангары без отопления, так и тёплые склады с грузоподъёмной техникой, овощехранилища и зернохранилища. Для них важны удобные подъезды, надёжная охрана, вентиляция и низкая влажность;
7. Апартаменты. В сравнении с другими видами коммерческой недвижимости это можно считать исключением, так апартаменты используют для проживания. Однако они также входят в нежилой фонд и приносят доход;
8. Гостиничные объекты. В категорию входят полноценные отели, мини-гостиницы, различные пансионаты и хостелы. Они могут располагаться в центре города, возле вокзалов или исторических памятников, на побережье;
9. Социальные объекты. Сюда можно отнести медицинские и образовательные центры, здания административных и финансовых учреждений, автостанции или вокзалы, а также прочие объекты, предназначенные для обслуживания граждан.

У коммерческой недвижимости есть еще одна особенность: для ведения деятельности её стараются не покупать, а брать в аренду. В первую очередь это объясняется её высокой стоимостью, что увеличивает капиталоёмкость проектов. К тому же, оптимальное место для офиса и магазина непросто выбрать с первой попытки, а ситуация на рынке часто меняется, вследствие чего бизнесменам приходится периодически переезжать.

Особенности бизнеса

• Удачно расположенные помещения пользуются огромным спросом. При адекватной ценовой политике к предпринимателю выстроится очередь из клиентов;
• Есть множество вариантов, как начать бизнес: недвижимость коммерческого назначения включает не только офисы и магазины, но и цеха, фермы, склады;
• Помещения практически не дешевеют. Если же угадать с покупкой объекта в активно развивающемся районе, через время его цена вырастет в несколько раз;
• Сдавая недвижимость в аренду, предприниматель будет получать стабильный доход и тратить на работу пару часов в день. Можно даже поручить дела менеджерам;
• Срок окупаемости у таких объектов в два-три раза меньше, чем у жилых. Так, нормой считается возврат инвестиций за 5–7 лет, а для квартир средний период — от 12 лет.

В то же время следует понимать, что практически нереально начать такой бизнес без вложений: недвижимость коммерческого назначения стоит очень дорого, а работать с помещениями площадью менее 500–1000 м² нерентабельно. Более того, объект придётся отремонтировать, оборудовать инженерными системами и линиями связи, что опять же потребует затрат. Если у предпринимателя нет капитала хотя бы в 2–3 миллиона рублей, ему лучше поискать менее ресурсоёмкий вид деятельности — например, подумать о том, как открыть агентство недвижимости. Есть и другие нюансы:

• Без соответствующего опыта найти хорошее помещение с первой попытки нереально. Особенно трудно выбирать объекты под магазины и предприятия сферы услуг;
• Занимаясь бизнесом на субаренде коммерческой недвижимости, все придётся согласовывать с владельцем помещения. Он может и не одобрить некоторые решения;
• Такая деятельность имеет смысл только в мегаполисах. В небольших городах набор вариантов ограничен одной-двумя улицами, где почти все помещения уже заняты;
• Разочаровавшись в бизнес идее, недвижимость нельзя быстро и выгодно продать. Если предприниматель к тому же отремонтировал помещение, его ждут убытки.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

1. Если предприниматель не слишком торопится и располагает серьёзным капиталом, он может организовать бизнес на коммерческой недвижимости с нуля, то есть построить собственный торговый или деловой центр;

2. При отсутствии подходящих участков можно выкупить целое здание или его часть для сдачи в аренду. Вероятно, объект придётся приводить в порядок, но в большинстве случаев достаточно черновой отделки — многие арендаторы делают ремонт сами;

3. Альтернативный вариант бизнеса — покупка коммерческой недвижимости для перепродажи. Чтобы повысить стоимость, объект ремонтируют, модернизируют или перепрофилируют. Иногда бизнесмены приобретают незавершённые долгострои;

4. Если денег не хватает для реализации одной из таких бизнес идей, коммерческую недвижимость можно оформить в субаренду, разделить на части и сдать небольшим фирмам, на которые владельцам объекта некогда тратить время. Доход принесут:

• Долгосрочная аренда офисов и отдельных рабочих мест;
• Почасовая аренда комнаты для переговоров;
• Краткосрочная аренда офисных помещений;
• Аренда залов для проведения семинаров и тренингов;
• Предоставление фирмам юридических адресов.

5. Также можно заняться недвижимостью за рубежом: бизнес в странах Восточной Европы вести не сложнее, чем в России, а денег у клиентов здесь больше. Интересные варианты — строительство или покупка отеля, здания под магазин, офисного центра.

Как оформить бизнес?

Собираясь зарабатывать на коммерческих объектах или рассматривая бизнес идеи, как заработать 300000 рублей, предприниматель должен прежде всего позаботиться о законности своей деятельности. Для проведения операций с помещениями под офисы или магазины есть три варианта:

• Можно купить объект и сдавать его как физическое лицо, уплачивая НДФЛ и налог на имущество. Но юридическим лицам не всегда удобно снимать такую недвижимость;
• Можно приобрести помещение как физическое лицо, а для аренды открыть ИП. Это позволит использовать режимы УСН или ПСН, где ставка намного меньше НДФЛ;
• Можно открыть ИП до покупки объекта и сразу перейти на УСН или ПСН. Порой это единственный вариант, так как площади в ТРЦ вряд ли продадут частным лицам.

Самый выгодный способ, с чего начать бизнес в сфере недвижимости — сразу создать ИП и все операции проводить от его имени. Если предприниматель собирается заниматься арендой и перепродажей, он должен выбрать следующие коды ОКВЭД:

ОКВЭД бизнеса на коммерческой недвижимости

68.10	Покупка и продажа своей недвижимости
68.10.1	Подготовка к продаже своей недвижимости
68.10.2	Покупка и продажа своей недвижимости
68.20	Аренда и управление своей или арендованной недвижимостью
68.20.2	Аренда и управление своей или арендованной нежилой недвижимостью

Также необходимо учитывать, что отчислением части прибыли в казну обязательства предпринимателя перед государством не ограничиваются. Кроме того, владелец объекта недвижимости должен ежегодно платить за неё налог, ставка которого составляет 0,5–2% кадастровой стоимости помещения.

Наконец, все деловые операции следует подтверждать документально. Для бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости придется оформлять договоры:

• При использовании модели субаренды нужно заключить соглашение с владельцем помещения. В нём должна быть предусмотрена возможность передачи площадей в пользование третьим лицам;
• С каждым фактическим пользователем помещений следует подписать отдельный контракт, причём его положения и срок действия не должны противоречить основному договору найма недвижимости.

Как подобрать коммерческие помещения?

В каждом крупном городе есть сотни улиц и тысячи зданий. Предприниматель легко потеряется в таком многообразии, если не будет знать, где лучше искать подходящие для бизнеса объекты. Есть варианты, которые стоит рассматривать в первую очередь:

• Можно изучить помещения на первых этажах старых жилых домов. В спальных кварталах много таких зданий, причем расположены они обычно у главных улиц. Иногда целесообразно купить квартиру и перевести её в нежилой фонд;
• Можно обратить внимание на более новые дома, в которых первый этаж изначально был выделен для коммерческих целей. Здесь помещения просторнее, а инженерные системы спроектированы с учётом повышенной нагрузки;
• Место для магазинов и бутиков можно найти в одном из новых торговых центров, привлекающих большое количество посетителей. Зачастую здесь продают площади блоками по 200–500 м², что позволяет разделить их на несколько отделов;
• Помещения для офисов стоит искать в старых административных зданиях, закрытых детских садах, на территории расположенных недалеко от центра предприятий. Еще один вариант — покупка или аренда целого этажа в новом бизнес-центре.

Самый верный способ, как стать квалифицированным инвестором с нуля — это научиться правильно подбирать объекты для вложения средств. У коммерческой недвижимости есть ряд параметров, на которые следует обращать внимание:

1. Важно сразу ограничить район поисков. В центре речь идет максимум о десятке улиц, причем на небольшом их протяжении. Чем отличается подходящее место:

• Арендные ставки здесь в 3–5 раз выше, чем в среднем по городу;
• У входа наблюдается максимальный пешеходный и автомобильный трафик;
• На первых этажах есть много процветающих магазинчиков и кафе;
• Сюда можно максимум за полчаса доехать из крупных районов города.

2. В спальных районах следует искать объекты в самых многолюдных местах. Обычно это здания на пути от остановок к жилым домам или возле местных супермаркетов;

3. Нужно оценить внешний вид сооружения и местность вокруг него. Если здесь нет тротуаров и парковок, а стены дома осыпаются и трескаются, лучше пройти мимо;

4. В зданиях, построенных несколько десятилетий назад, следует обратить внимание на степень износа. Любой дефект со временем может стать серьёзной проблемой;

5. Для магазинов, заведений общепита и многолюдных офисов необходима вентиляция. Если системы нет и нельзя её обустроить, санитарная служба запретит эксплуатацию;

6. Открытие торговых объектов требует удобных подъездов и зоны разгрузки. При виде грузовиков в своём и без того тесном дворе местные жители будут недовольны;

7. В помещении нужны электроснабжение, линии связи, водопровод и канализация. В крайнем случае, должна быть возможность быстрого их подключения;

8. Электрическая сеть должна быть достаточной мощности. Например, на квартиру выделяют всего 3–4 кВт, тогда как офису нужно не менее 10 кВт, а кафе — 25 кВт;

9. В общественных помещениях по нормам нужны два выхода, причём изолированных от жилых помещений. Возможно, для этого придётся ломать наружную стену;

10. Желательно проверить наличие документов на входную группу и разрешений на установку вывесок. Если их нет, следует уточнить возможность их получения;

11. Арендаторам не понравится, если здание закрывают вечером. Зачастую фирмы работают с клиентами из других часовых поясов или получают ночью продукцию.

Как обустроить помещения?

При перепланировке желательно исходить из того, что для большинства видов малого бизнеса оптимальной считается площадь 80–100 м², хотя начинающие предприниматели зачастую предпочитают и менее просторные помещения. Поэтому:

• 20–30% площади следует выделить на помещения премиум класса. Они должны быть оснащены кондиционерами, связью, большими окнами, высокими потолками, кухней или комнатой отдыха. Сдать их можно намного дороже остальных;
• 50% площади нужно отдать под помещения среднего класса. Здесь нужны хорошая недорогая отделка, основные инженерные системы, каналы связи, общий санузел и сигнализация. Их предпочитает большинство бизнесменов;
• Остальную площадь можно выделить под бюджетные помещения. Для их отделки используют самые недорогие материалы, типовую мебель, экономят на освещении и кондиционерах. Такие объекты арендуют новички с ограниченным бюджетом.

Как правило, коммерческие объекты продаются или сдаются в аренду уже с отделкой. Поэтому предпринимателю нужно лишь продумать перепланировку, разработать проект прокладки коммуникаций и поделить площадь на отдельные помещения, руководствуясь при этом некоторыми правилами:

• В интерьере лучше придерживаться классического стиля и нейтральных светлых тонов. Такой дизайн подойдет большинству клиентов;
• Желательно выделить несколько вспомогательных помещений — переговорные, склады, комнаты отдыха. Они повысят стоимость рабочего пространства;
• Чтобы арендаторы не портили стены своими проводами, нужно заранее обеспечить объект телефонной связью и доступом в интернет;
• Рекомендуется заранее согласовать размещение рекламных материалов и вывесок на внутренних носителях и на фасаде. Это пригодится и в офисах, и в магазинах;
• Нельзя пренебрегать системами охраны и пожаротушения. В помещениях будут находиться материальные ценности и оргтехника.

Для примера можно привести бизнес план сдачи коммерческой недвижимости в аренду под офисы на базе помещения площадью в 600 м². Его нужно отремонтировать и разделить гипсокартонными перегородками, чтобы получить:

• 3 офиса премиум класса по 80 м²;
• 5 офисов среднего класса по 40 м²;
• 5 офисов эконом класса по 20 м²;
• 2 комнаты для переговоров по 30 м².

При входе можно оборудовать рабочее место администратора, который будет уточнять у посетителей цель их визита и направлять в нужный офис. С учетом всех рекомендаций для оснащения объекта понадобятся:

Оснащение для бизнеса на недвижимости

Название	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Инженерное оборудование
Вентиляция	360000	1	360000
Видеонаблюдение	60000	1	60000
Охранная сигнализация	150000	1	150000
Пожарная сигнализация	150000	1	150000
Огнетушитель	2600	17	44200
Распределительный шкаф	8000	1	8000
Светильник	700	60	42000
Оснащение офисов
Стойка администратора	15000	1	15000
Стул администратора	1500	1	1500
Шкаф для документов	4000	1	4000
Ноутбук администратора	25000	1	25000
МФУ	9000	1	9000
Телефон	3000	1	3000
Wi-Fi роутер	2200	15	33000
Сетевой маршрутизатор	5000	1	5000
Мини АТС	42000	1	42000
Стол и стулья для переговорной	30000	2	60000
Проектор с экраном	30000	2	60000
Кулер	4000	2	8000
Кондиционер	20000	10	200000
Прочее оснащение
Инструменты для ремонта	10000	1	10000
Уборочный инвентарь	3000	2	6000
Санузел	12000	2	24000
Итого:			1319700

Как определить арендную ставку?

Важнейшей характеристикой коммерческого объекта является возможность открыть в его стенах прибыльное предприятие. Если помещение находится в удачном многолюдном месте, выглядит прилично и стоит не больше, чем готовы позволить себе арендаторы, оно вряд ли будет простаивать. Но определить разумную арендную ставку и не продешевить порой достаточно сложно. Вот несколько факторов, влияющих на цену:

• Прежде всего, следует ориентироваться на состояние рынка. Если рядом сдают такие же помещения намного дешевле, быстро найти арендаторов не получится;
• На цену влияет престижность района или самого комплекса. В центре и элитных новостройках помещения стоят дороже, чем в старых спальных районах;
• Нужно учитывать наличие важной для бизнеса инфраструктуры — образовательных заведений, транспортных узлов, торговых центров, развлекательных заведений;
• Про прочих равных условиях объект в специализированном торговом или деловом центре ценится выше, чем комната в старом административном здании или подвале;
• Обустраивая офис или думая о том, как открыть гостиницу с нуля, арендатор согласится заплатить больше за привлекательный вид из окон помещения;
• Следует обратить внимание на состояние здания. В новых или отремонтированных сооружениях площадь стоит дороже, чем в домах постройки прошлого века;
• Цену можно поднять при наличии в помещении мощной системы электроснабжения, интернета и телефонных линий, кондиционеров, сигнализации;
• Зачастую клиенты готовы доплачивать за внутреннюю инфраструктуру — отдельные санузлы и душевые, кухню или столовую, лифты, переговорную, комнату отдыха;
• Имеет значение удобство входа в помещение. Если он расположен во дворе, то даже для здания в центре города цена будет ниже;
• Для торговых объектов важны соотношение площадей зала и подсобных помещений, наличие рядом конкурентов, интенсивность трафика, платежеспособность аудитории;
• Дополнительную плату можно попросить при наличии вместительной парковки, благоустроенной территории вокруг здания, круглосуточного освещения.

Кроме того, для каждого вида бизнеса существует разумный уровень затрат на аренду. Владельцу магазина или кафе будет просто невыгодно снимать помещение, если за него придется платить каждый месяц больше, чем 15–20% от выручки.

Кто будет обслуживать недвижимость?

Сотрудники для обслуживания недвижимости

Должность	Ставка, руб.	Кол-во	Сумма, руб.
Администратор	20000	2	40000
Техник-завхоз	20000	1	20000
Уборщица помещений	16000	2	32000
Уборщик территории	16000	1	16000
Страховые взносы	–	–	32400
Бухгалтерские услуги	15000	–	15000
Итого:		6	155400

Как найти арендаторов?

Начиная арендный бизнес коммерческой недвижимости, многие начинающие предприниматели недооценивают важность определения профиля клиентов. Между тем, требования к кафе и магазинам одежды существенно отличаются, а потому еще на этапе перепланировки нужно понимать, для кого именно будет предназначено помещение.

Как ни удивительно, не стоит ориентироваться в первую очередь на сетевые компании — опыт показывает, что они любят пользоваться своим авторитетом, пытаются выбить у предпринимателя необоснованные скидки и настаивают на подписании своего варианта договора аренды. Лучше сотрудничать с независимыми предпринимателями, причём не новичками, а теми, кто уже имеет стабильный бизнес и планирует его расширение: чаще всего они становятся самыми надёжными и ответственными арендаторами. Нужно лишь подумать о том, где их искать:

• Для экономии времени можно обратиться к риелторам. За каждого арендатора они попросят вознаграждение в 30–50% от месячной ставки;
• Если здание находится на оживлённой улице, полезно вывесить на фасаде баннер с номером телефона. Такую рекламу следует согласовать в Комитете по архитектуре;
• Можно искать клиентов для бизнеса на аренде коммерческой недвижимости путем размещения билбордов. Лучше установить их хотя бы за месяц до открытия;
• Если в городе есть журналы для обеспеченной аудитории и издания для бизнесменов, полезно напечатать в них свои рекламные блоки;
• Стоит обратиться напрямую банкам, торговым сетям, ресторанам. Этот способ требует опыта переговоров, так как стать менеджером по продажам может не каждый;
• Можно разработать одностраничный сайт и привести на него посетителей с помощью контекстной рекламы в поисковых машинах. Метод считается очень эффективным;
• Варианты аренды коммерческой недвижимости в бизнес центрах часто ищут на профильных порталах и досках объявлений. Реклама здесь нужна обязательно.

Какие риски следует предусмотреть?

• При продаже владелец объекта может оставить в договоре какие-то двусмысленные пункты, а позднее потребовать возврата помещения через суд;
• Приобретенный объект может быть не введен в эксплуатацию или, вообще, являться самостроем. Проверять документы на здание нужно заранее;
• В новых домах можно ожидать прихода арендаторов только после заселения жильцов и появления инфраструктуры. В период простоя бизнесмен будет нести убытки;
• Арендаторы могут использовать помещение не так, как предусмотрено в договоре, что приведет к повышенной нагрузке на инженерные системы и другим неприятностям;
• Наниматель может повредить имущество. Риск характерен для такого бизнеса, как посуточная аренда квартир, но и в офисах никто не застрахован от ущерба;
• Клиенты могут задержать оплату или вообще неожиданно съехать с долгами. В таком случае придется требовать с них деньги через суд;
• Владелец сдаваемого в субаренду объекта может отказаться компенсировать расходы на его улучшение, что приведет к значительным убыткам;
• Здание может продаваться с долгами по коммунальным услугам. Новому владельцу не придется их погашать, но при перезаключении договоров возможны проблемы.

Сколько нужно вложить в бизнес?

Вследствие разных требований к помещениям обустройство магазинов или заведений общепита будет существенно отличаться по капиталовложениям. Потому есть лишь один правильный ответ, с чего начать бизнес: недвижимость можно покупать или брать в аренду только после составления подробной экономической модели, учитывающей все характерные для конкретной ситуации факторы. Например, в крупном областном центре вроде Екатеринбурга начальные инвестиции для перестроенного под офисы помещения в 600 м² будут выглядеть так:

Вложения в бизнес на недвижимости

Статья	Покупка, руб.	Субаренда, руб.
Регистрация ИП	800	800
Открытие расчетного счета	2500	2500
Оформление документов	10000	10000
Покупка помещения 600 м²	30000000	–
Ремонтные работы	1200000	1200000
Оснащение	1319700	1319700
Хозяйственные расходы	15000	15000
Итого:	32548000	2548000

Помимо стартовых расходов, бизнес план коммерческой недвижимости должен предусматривать выделение ежемесячного бюджета на обслуживание помещений. Здесь важно сразу же определить, кто будет оплачивать коммунальные расходы — арендаторы или сам владелец здания:

Расходы бизнеса на недвижимости

Статья	Покупка, руб.	Субаренда, руб.
Страховые взносы ИП	3400	3400
Банковские услуги	2000	2000
Аренда помещения 600 м²	–	360000
Электроэнергия	102000	102000
Водоснабжение	5000	5000
Телекоммуникации	10000	10000
Зарплата сотрудников	155400	155400
Услуги охранной фирмы	10000	1000
Текущий ремонт здания	60000	60000
Расходные материалы и моющие средства	12000	12000
Налог на недвижимость	25000	–
Итого:	384800	710800

Рентабельность бизнеса на недвижимости

Рентабельность арендного бизнеса коммерческой недвижимости зависит от множества показателей, в числе которых расположение и класс помещений, направления деятельности арендаторов, затраты на эксплуатацию здания. Если взять в аренду 600 м² площади и разделить её на благоустроенные офисы, можно получать ежемесячно почти миллион рублей выручки:

Доходы от аренды помещений

Объект	Цена, руб.	Кол-во	Сумма, руб.
Помещения эконом класса	1000	100 м²	100000
Помещения среднего класса	1500	200 м²	300000
Помещения премиум класса	2000	240 м²	480000
Аренда переговорных комнат	2000	150 часов	30000
Итого:			910000

Дальнейшие расчеты показывают, что даже при покупке помещения в собственность вернуть начальные инвестиции можно менее чем за шесть лет, что вполне соответствует средним рыночным показателям. Что же касается субаренды, то здесь срок окупаемости будет намного меньше:

Прибыльность бизнеса на недвижимости

Показатель	Покупка	Субаренда
Суммарная выручка, руб.	910000	910000
Издержки, руб.	384800	710800
Прибыль, руб.	525200	199200
Налог УСН, руб.	54600	29800
Чистая прибыль, руб.	470600	169400
Рентабельность, %	122,3	23,8
Капиталовложения, руб.	32548000	2548000
Период окупаемости, лет	5,8	1,3

Заключение

Работа с коммерческими помещениями невозможна без понимания всех особенностей этого бизнеса. Если новичок попробует вложить несколько миллионов рублей в покупку здания под офисы или магазины, есть большая вероятность, что ради погашения долгов ему вскоре придётся выяснять, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. В то же время зарабатывать на коммерческой недвижимости интереснее, чем на жилой — современный рынок не стоит на месте, что приводит к появлению новых перспективных идей. Вот несколько актуальных тенденций:

1. Из-за запрета на обустройство мест временного проживания в многоэтажных домах появился спрос на небольшие отдельные здания, подходящие для отелей и хостелов;
2. Мода на стартапы и фриланс привела к росту популярности альтернативных способов обустройства рабочих мест в виде коворкингов и открытых пространств;
3. В последнее время предприимчивая молодёжь начала интересоваться помещениями формата street retail, где можно открыть креативные кафе, барбершопы, фастфуд;
4. Для организации производства малому бизнесу также нужны площади, причём речь идёт не о целых заводах, а о скромных цехах в три-четыре сотни квадратных метров.

Источник