Свой бизнес гостевой домик бизнес план

Собственный гостиничный бизнес: как открыть гостевой дом

Поскольку современные городские жители, лишённые возможности регулярно отдыхать на природе, мечтают хотя бы раз в году такую возможность получить, гостевой дом — прекрасный вариант прибыльного и устойчивого бизнеса. Вопрос о том, как открыть гостевой дом, интересует многих предпринимателей.

Преимущества и сезонные ограничения

Целевая аудитория данной отрасли гостиничного бизнеса — люди среднего и старшего поколения, семейные пары, семьи с детьми. Молодёжь, конечно, тоже может выбрать гостевой дом в качестве варианта размещения, но сосредотачиваться следует на людях более или менее состоятельных, которые приехали не экономить, а отдыхать. Они желают, как правило, расслабиться и пожить некоторое время вдали от суеты и дел.

От прочих заведений гостевой дом выгодно отличается:

• Он уютнее и спокойнее, чем хостел или бюджетный отель.
• В гостевом доме можно получить сервис на уровне 4* без переплат.
• Атмосфера приятнее и дружелюбнее, чем в апартаментах.

Но чтобы всё грамотно организовать, необходимо помнить о сезонных ограничениях, а не просчитывать одинаковый бизнес-план на весь год. Если вы задумались о том, как открыть гостевой дом на море, то обратитесь к статистике посещаемости. Обычно на курорт люди приезжают с мая по сентябрь, в остальное время посетителей не будет совсем или будет очень мало.

Даже если гостевой дом вы открываете не на побережье, а где-то в другом месте, непременно узнайте, чего хотят туристы, приезжающие в данный населённый пункт. Это позволит грамотно выбрать расположение и заранее составить план на высокий и низкий сезоны. В противном случае проект может оказаться бесприбыльным, а то и убыточным.

Зарубежный и российский опыт

Хотя гостевые дома существовали и в советское время, сегодняшние заведения совмещают отечественный опыт с зарубежным. Современные гостевые дома — это уже не элитные заведения «только для своих», а сравнительно доступные, уютные и тихие места, которые должны оставлять хорошее впечатление. Идеально, если турист остался доволен настолько, что посоветует гостевой дом своим друзьям, родственникам и коллегам.

С точки зрения рыночной привлекательности вопрос о том, как открыть гостевой дом в России, решается не очень сложно. Проведите рыночное исследование или опрос, поднимите статистику по туристической отрасли региона и узнайте, чего хотят туристы в целом и представители целевой аудитории в частности. В общем виде статистика такова:

• На морском курорте идеальный вариант — обеспечить людей пляжным оборудованием: лежаками, зонтиками и так далее. Чем ближе домик находится к пляжу, тем лучше.
• Если вблизи есть исторические достопримечательности, в качестве дополнительной услуги можно предложить проведение экскурсий.
• Существуют и иные способы разнообразить отдых, в зависимости от географического расположения. В том числе это дайвинг, сёрфинг, рафтинг, джипинг, катание на лыжах и сноуборде, пешие и конные прогулки.
• Комфорт сильно зависит от мелочей. Позаботьтесь о наличии Интернета, не экономьте на обустройстве ванных комнат и уборных. Позвольте постояльцам в каждой комнате почувствовать себя уютно: мягкая мебель повышает комфорт, а шторы на окнах защищают от посторонних глаз.
• Трансфер, наличие парковки, а также услуги по аренде автомобиля, мотоцикла, скутера или велосипеда позволяют гостям ощущать себя свободнее и делает проживание привлекательнее.

Отдельно следует решать вопрос с едой. Основных подхода два. Первый — обеспечить гостей современной оборудованной кухней с обеденной зоной, чтобы они могли готовить себе еду. Второй — позаботиться о наличии заведений общепита как можно ближе или даже открыть собственное кафе на территории. Если есть возможность, эти два подхода можно совместить, чтобы дать гостям максимальную свободу выбора.

Дополнительные элементы, которые могут составлять комфорт гостей, — это рыбалка, русская баня или сауна, оборудованное место под пикник и комплект для приготовления шашлыка, детская игровая площадка, садик, открытый или закрытый бассейн и так далее.

Подбор персонала

Чтобы гостевой дом работал без перерывов и выходных, обеспечивая комфорт гостей, понадобится следующий персонал:

• главный бухгалтер;
• администраторы — от двух и более;
• для проведения пеших экскурсий — гид-экскурсовод;
• для трансфера и организации поездок — водители;
• для работы в кафе или баре — повар или бармен;
• работающие посменно охранники;
• уборщики или уборщицы.

В маленьком гостевом доме администратор может выполнять несколько функций одновременно, но по мере роста посещаемости придётся разграничивать обязанности. Ключевые качества для персонала — честность, исполнительность, доброжелательность и бесконфликтность.

Обустройство здания и земельного участка

Если вы думаете о том, как открыть гостевой дом в жилом доме, то учтите: гораздо проще это делать в сельской местности, чем в городской черте. Отведение земельного участка под гостевой дом в этом случае не будет требовать проведения процедуры аукциона. Довольно сложно будет подобрать участок в уже развитом курортном или туристическом городке: обычно там всё уже занято. Рассматривать следует небольшие населённые пункты: деревни, сёла, посёлки или даже хутора.

Идеальное здание под гостевой домик — коттедж с двумя, тремя или четырьмя этажами, в котором будет от четырёх до десяти комнат. Если вы сможете найти здание в хорошем состоянии, то сэкономите на ремонте, но без стартового капитала всё равно не обойтись. Отделка помещений и самого здания должна сопровождаться обустройством общей гостевой зоны, кухни или обеденной зоны, подсобных помещений, парковки. В зависимости от окружения, отдельно решается вопрос с забором. Как правило, его делают сплошным, высотой от двух до трёх метров, чтобы гости ощущали себя в безопасности.

Состав оборудования и материалов включает в себя следующие категории:

• для кухни: плита, мойка, столы и стулья, шкафчики и полки, вытяжка, посуда и столовые приборы;
• для ванных комнат и уборных: сантехника, ванны или душевые кабины, пополняемый набор гигиенических и душевых принадлежностей;
• для жилых комнат: мебель, наборы постельного белья, кондиционеры или сплит-системы, занавески и декоративные элементы;
• инструменты и расходные материалы для проведения уборки;
• обеспечение охран и безопасности: сигнализация, камеры наблюдения, противопожарные и противовзломные системы, двери и замки.

Пользование услугами профессионального архитектора и дизайнера интерьеров позволит вам избежать досадных ошибок при перепланировке и оформлении здания.

Правовая основа и соответствие стандартам

Если вы пока не планируете развивать гостиничную сеть, остановите свой выбор на учреждении ИП с упрощённой системой налогообложения по доходам. Это избавит вас от претензий со стороны налоговой службы, а также позволит на равных договариваться с туроператорами, организаторами экскурсий, развлекательными заведениями.

Если вы задумались о том, как открыть гостевой дом, документы понадобится оформлять в соответствии с законодательством. Процедуры оформления документации включают в себя:

• получение разрешений Роспотребнадзора, пожарной и санитарно-эпидемиологической служб;
• сертификацию гостевого заведения в соответствии с российскими регламентами, основанными на международном стандарте ISO;
• при наличии собственного бара — лицензирование на продажу алкоголя и заключение сопутствующих договоров;
• при наличии кухни, обеденной зоны или кафе — получение разрешений, заключение договоров на санитарное обслуживание, вывоз мусора, обработку помещения от вредителей.

Чтобы заявить о себе и привлечь постояльцев, вам нужно будет сотрудничать с турфирмами и агрегаторами информации и гостиничных заведениях. Если хотите, чтобы две, три или четыре звезды привлекали внимание гостей обоснованно и правомочно, ознакомьтесь с требованиями и проверьте, всё ли соответствует необходимому уровню.

Поскольку в вопросе о том, как открыть гостевой дом, правовая основа довольно сложна и сильно зависит от специфики, не переусердствуйте в экономии и обращайтесь за поддержкой к квалифицированным юристам. Несколько консультаций помогут вам соблюсти законодательные требования и избежать многих проблем.

Примерные расчёты

Общая стоимость, как и окупаемость, гостевого дома зависят от региона и местоположения. Среднестатистические затраты примерно таковы:

• Приобретение здания с участком — от полутора миллионов рублей.
• Переоборудование, благоустройство, отделка, возведение дополнительных сооружений — от одного миллиона рублей.
• Рекламная кампания для «раскрутки» — порядка 100–150 тысяч рублей.
• Зарплаты персоналу в месяц — порядка 100–200 тысяч рублей.
• Налоги и сопутствующие расходы на содержание гостевого дома в месяц — от 50 тысяч рублей.

Таким образом, минимальная сумма начальных вложений приближается к трём миллионам рублей. При этом номера сдаются обычно по цене от 500 рублей с человека за сутки при минимальном наборе услуг. При наличии дополнительных сервисов и комфорта на уровне трёх-четырёх звезд можно повышать цену проживания до полутора, двух или трёх тысяч рублей с человека за сутки. При средней посещаемости пять стандартных двух-трёхместных номеров будут приносить доход порядка 400–600 тысяч ежемесячно. Таким образом, окупить гостевой дом при сохранении посещаемости в течение всего года можно за срок от восьми месяцев, при наличии высокого и низкого сезонов — за полтора-два года.

Гостевой дом как бизнес можно рекомендовать предпринимателям с начальным капиталом от пяти миллионов рублей и выше. Прибыльность и стабильность у бизнеса будут высокими, если грамотно подойти к выбору места и обустройству заведения. Не рекомендовано целиком полагаться на себя — лучше задействовать опыт специалистов: юриста, архитектора, дизайнера интерьеров и так далее. Если у вас уже есть бизнес в данной сфере, вам будет намного проще; если нет — придётся посвятить немало времени изучению особенностей туристического бизнеса, начиная с азов.

Источник

Бизнес-план инвестиционного проекта:​ гостевой дом

Инвестировать средства в банковские вклады, валюту или ценные бумаги не единственный способ сохранить деньги. Земля и недвижимость остаются активами с низким риском потери ликвидности. Прошлые провалы экономики показали, что они первыми возвращаются к докризисным продажам. Окупятся ли вложения в гостевой дом и как рассчитать целесообразность инвестиционного проекта строительства — расскажем в статье.

Содержание

Концепция проекта «Гостевой дом»: ​инвестиционная стратегия​, выгоды, проблемы

Вложения в недвижимость в туристическом регионе — долгосрочная инвестиция и гарантия постоянного дохода. Золотое правило успеха — сочетание средних цен на аренду жилья и высокого качества услуг.

Что туристы ждут от гостевых домов?

1. Небольшое число номеров и удобное расположение. Напуганные Covid, люди избегают густонаселенных отелей. Они хотят отдыхать в небольших гостиницах, с минимальным числом соседей. При этом расположение (удаленность от моря и центра города), экологическая обстановка остаются решающими при выборе.
2. Высокий уровень сервиса. Сейчас, как никогда, важно забыть про работу по системе «совок». Из-за пандемии средний класс лишился доходов и возможности выехать за границу. Людей, которые помнят европейскую систему all inclusive, обстоятельства вынуждают осваивать просторы России. Самое время удивить клиентов зарубежным стилем работы вашего отеля. Это же позволит устранить конкурентов, которые не желают менять привычный «домашний бизнес» под современные требования.
3. Свободный доступ на кухню. Это принципиальный момент для семей с маленькими детьми. Гости хотят сами выбирать: готовить им еду, питаться в кафе на улице или в ресторане в гостинице.

Минусы вложений в гостевые дома:

• значительная сумма инвестиций — от 10 млн. руб. за дом площадью 300-400 кв.м. с прилегающей территорией;
• длинный срок окупаемости — 7-10 лет.

Анализ рынка: почему начинать нужно в кризис

Гостиничный бизнес — один из самых стабильных. В кризис 2008 года, когда крупные предприятия закрывались, гостиницы продолжали работать с нагрузкой 20-30%. За 1.5-2 года они восстановили прежнюю выручку.

В 2020 году закрытые границы переориентировали путешественников на внутренний рынок. Из-за пандемии, по данным туроператоров, поток туристов сократился на 35-40%. Появились новые тенденции в организации отдыха: посетители ждут от отелей возможности совмещать удаленную работу и отдых (job+leisure). Стали популярными длительные туры на юг России.

Крупные отели простаивают. Просели все, кто вел бизнес за счет заемных средств. В попытках сэкономить отели уменьшают расходы, перестают себя рекламировать, рассчитывая на то, что людям некуда ехать.

Но кризис не может быть вечным. Чтобы поймать первую волну клиентов, нужно уже сейчас правильно сформулировать свое предложение и собрать потенциальных гостей. Когда эпидемия пойдет на спад, просто напомните о себе, сделайте рассылку.

Пока конкуренты будут разгоняться, вы уже примете первых посетителей.

Бизнес-план для инвестора:​ источники средств

До старта проекта определите источники финансирования строительства и обустройства. От этого зависит организационная структура бизнеса, срок окупаемости, уровень доходов.

Кредит или факторинг: что лучше для малого бизнеса

Собственные средства

Свободные деньги потребуются, даже если вы не планируете покрывать 100% расходов. Деньгами собственника оплачивают оформление земли и разрешительной документации на строительство, первоначальный взнос на кредит, страховку и пр.

Соинвесторы, партнеры по бизнесу

Важно избежать разногласий и контролировать вклад каждого участника. В уставных документах указывают доли и взаимные обязательства сторон: порядок финансирования, распределение дохода от аренды, разделение площадей дома и пр.

Виды инвестиционных договоров

Государственная поддержка

Фонды поддержки малого бизнеса выделяют средства начинающим предпринимателям. Условия финансирования зависят от конкретного региона. Уполномоченные организации выдают кредиты от 100 млн. руб. до 1 млрд. руб. по ставке 7-10%. Понадобится пакет уставных документов и ​бизнес-план инвестиционного проекта​ с оценкой эффективности.

Где взять деньги на открытие бизнеса? Без кредитов и займов у друзей

Кредиты

Банки готовы профинансировать экономически обоснованные проекты. В качестве компенсации рисков они потребуют первоначальный взнос 10-40% от суммы. Если заключить договор проектного финансирования, то выплачивать кредит можно будет на этапе эксплуатации, т.е. из доходов от аренды комнат, а не во время строительства.

Программа инвестиционного бизнес-плана строительства гостевого дома

Цель проекта

Построить гостевой дом и сдавать комнаты в аренду. Место расположения — Азовское побережье, Краснодарский край. Удаление от береговой линии 800 метров, от городского пляжа 1 500 метров. Собственного пляжа нет. До центра города можно добраться на общественном транспорте.

Необходимая разрешительная документация

• Свидетельство о праве собственности на землю либо договор аренды участка. Назначение земель — «под ИЖС».
• План-схема участка с размещением построек.
• Кадастровый паспорт на землю.
• Разрешение местных властей на строительство дома.
• Разрешение на ввод здания в эксплуатацию и присвоение почтового адреса.
• Кадастровый паспорт на здание.
• Выписка из ЕГРН.
• Разрешения Роспотребнадзора и Противопожарной службы.
• Согласование подключения к электросетям и водоканалу.

Лицензия и подтверждение категории (звезды) для гостевого дома не требуется.

Образец расчета инвестиционного бюджета бизнес-плана

Гостевой дом — здание в 3 этажа. Общая площадь 400 кв.м. на 10 номеров. Метраж рассчитан исходя из минимальной площади на одного гостя пятизвездочной гостиницы — 12 кв.м. (Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860).

• Цокольный этаж: прачечная, бойлер, прочие технические помещения и вспомогательное оборудование.
• 1 этаж: ресепшн, кухня, комната временного хранения для багажа, комната персонала.
• 2,3 этажи номерной фонд:
  • 7 двухместных номеров
  • 2 трёхместных номера
  • 1 семейный номер со смежными комнатами.

• парковка
• зона отдыха: мангал, бассейн, футбольная площадка, детская комната, тренажерный зал и пр.

Расчетный срок строительства и отделки здания – 10-12 месяцев. Застройщик должен знать особенности работы в местной климатической зоне. Критерии отбора:

• использование современных технологий;
• качество выполненных ранее работ;
• стоимость.

Цена возведения гостевого дома зависит от местоположения и размера участка, материалов отделки, дизайна фасада, типа кровли, коммуникаций и т.д. Строительная компания должна предоставить точную смету расходов, спецификацию материалов, сроки выполнения работ.

Стоимость строительства «коробки» дома из различных материалов на 2021 год (на основе сумм, указанных на сайтах поставщиков):

Материал, технология строительства	Стоимость, руб/м 2
Клееный брус толщиной более 200 мм	40 000
Кирпич 510 мм	25 000
Газобетонный блок	13 500
Каркасный дом	14 500

Расчет инвестиционного проекта

Пример сметы расходов на строительство дома из газобетонных блоков:

• облегченный фундамент — 1 500 тыс. руб.
• утепление (минеральная вата) — 800 тыс. руб.
• железобетонные перекрытия — 1 000 тыс. руб.
• газобетонные блоки — 560 тыс. руб. (из расчета на 400 м 2 площади: 160 м 3 блоков по цене 3 500 руб. за м 3 )
• работа по укладке блоков — 560 тыс.руб.
• оштукатуривание — 1 100 тыс.руб.

Итого стоимость «открытой коробки» — 5 520 тыс. руб.

• кровельные работы, отделка, остекление — 3 500 тыс. руб.
• коммуникации (вода и водоотведение, септик, освещение, отопление) — 1 500 тыс. руб.

Итого стоимость дома — 10 520 тыс. руб.

• оборудование и отделка прилегающей территории, система пожарной сигнализации, охраны — 2 000 тыс. руб.

Итого расходов на строительство — 12 520 тыс. руб.

На оборудование гостевого дома в 10 комнат понадобятся еще 1.5-2 млн руб.

Во всех номерах должны быть сплит-системы, телевизоры, санузлы, душевые кабины. Для создания дополнительных мест лучше поставить кресла-кровати вместо старомодных раскладушек. Клиентам важно все: от розеток до внешнего вида администратора. Стандарты гостиниц 4-5 звезд можно посмотреть в Приложениях к постановлению Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860.

Финансовый​ бизнес-план: образец ​расчетов, эффективность вложений в гостевой дом

Форма собственности

Если вы единственный участник бизнеса, самый экономичный вариант — зарегистрировать ИП с упрощенной системой налогообложения «6% с доходов».

Если инвесторов несколько, нужно разработать бизнес-модель ООО и зафиксировать долю каждого участника. Это усложнит бухгалтерский учёт, но убережет от споров при распределении прибыли или реализации дома.

Чем отличается ИП от ООО: ОКВЭД, налогообложение, отчетность

Продажи

В бюджет первого года продаж не стоит закладывать большое число посетителей. Максимальная заполняемость в сезон первые три года может выглядеть так:

Назначая цену, учитывайте колебание спроса. В сезон ставка аренды может быть чуть выше чем в остальные месяцы. Средняя цена гостевого дома на Азовском побережье в 2021 году (по данным букинговых сайтов):

Даты	Цены, руб/сутки
01.01-30.04	1 800
01.05-05.06	2 000
06.06-30.06	2 200
01.07-25.08	2 200
26.08-10.09	1 800
11.09-31.12	1 700

Расходы

Собственник дома самостоятельно выполняет административные, коммерческие и маркетинговые задачи. Бухгалтерские услуги переданы на аутсорсинг.

Ежемесячные затраты составляют 100 000 руб. в месяц, в т.ч.:

• оплата коммунальных услуг — в среднем 20 000 руб. в мес. Зимой сумма за воду и электричество меньше, но дом постоянно нужно отапливать.
• оплата труда — 50 000 руб. в месяц;
  • Два временных работника (горничная, повар) в летний сезон — 40 000 руб.
  • комиссия за двух сотрудников по договору аутсорсинга (бухгалтер, охрана) 10 000 руб.
  • комиссия туристическим агентствам, букинговым системам за рекламу и привлечение клиентов — 5 000 руб.
• расходы на оказание дополнительных услуг (моющие средства, продукты, бензин, экскурсии и пр.) — в среднем 30 000 руб.

Оценка бизнес-плана строительства ​гостевого дома

В расчетной модели источник финансирования — собственные средства инвесторов.

Период активной работы — в течение 6 месяцев ежегодно.

Количество дней работы в году	180
Средняя ставка за номер, руб.	2 000
Расходы в год, руб.	1 200 000
Ставка дисконта	10%
Срок проекта, лет	20
Чистая приведенная стоимость (NPV), руб.	1 155 282
Внутренняя норма доходности (IRR)	11%
Срок окупаемости (PP), лет	8

Оценка бизнес-плана инвестиционного проекта «Гостевой дом»

С учетом приведенных выше цен и расходов, срок окупаемости гостевого дома составляет 8 лет. Положительный NPV и IRR подтверждают, что проект окупит вложенные деньги.

Риски инвестиционного проекта

Поток клиентов даже в самые плохие сезоны гарантируют: мягкий климат, освоенные туристические зоны, средний уровень цен и качественный сервис.

Что может случиться?

Нарушение сроков строительства и сдачи объекта, банкротство застройщика. Решение: проверяйте легальность строительной компании. Утвердите окончательную методику калькуляции цен. Предусмотрите в договоре штрафные санкции за задержку работ или порчу материалов.

Природные катаклизмы (штормы, дожди), спады экономики.

Решение: контролируйте расходы. Подготовьте пессимистичный сценарий развития. При падении выручки, будьте готовы снизить траты на 10-20-30%, чтобы остаться в плюсе. Определите точку безубыточности — минимально допустимый уровень цен и количество продаж. Страхуйте имущество.

Рост конкуренции

Решение: следите за чистотой отеля, расширяйте ассортимент дополнительных услуг, удивляйте клиентов приятными мелочами: бесплатное мороженное и аниматоры для детей, художественные выставки в коридорах, тематическая библиотека и прочие мелочи. Будьте оригинальны и про вас будут помнить и возвращаться снова.

Источник