Субаренда помещения бизнес план

Свой бизнес: как превратить субаренду в прибыльный бизнес

Такой вид бизнеса как субаренда может быть вполне прибыльным, учитывая высокий спрос на офисные помещение класса А. Но эксперты советуют рассматривать его больше как дополнительный источник доходов нежели как основной бизнес.

Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками, то получается дополнительный источник прибыли.

Субаренда —как предпринимательство не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой. Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.

Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это тоже нельзя назвать бизнесом…

Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Их отличительными особенностями являются: месторасположение и близость к деловому центру, соответствие международным стандартам, предоставление дополнительного спектра услуг, таких как информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально-оборудованных комнат для проведения семинаров, конференций, встреч, возможность аренды на небольшой срок (от нескольких месяцев).

Свой тренинговый центр за 55 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Стоимость услуг зависит от их ассортимента, условий аренды, площади. Но, по некоторым данным, в среднем 1 кв. м площади стоит 1500 долларов. Для сравнения в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. Разница в цене в два раза делает этот бизнес очень прибыльным.

Субаренда: Суть бизнеса

Схема бизнеса проста: компания арендует большие площади (целесообразно — от 1 000 кв. м ) в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов.

В современных бизнес-центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 100 кв. м. Поэтому начинать стоит со снятия целого этажа, устроив там отдельный ресепшен и разделив остальное пространство на офисные блоки.

В запуск подобного бизнеса при 2 000 метрах ,потребуется вложить около 650-850 тысяч долларов. Из них на аренду площадей (обычно с предоплатой за два-три месяца) уйдет 240–300 тысяч долларов. На ремонт помещения и его переделку под мелкую нарезку потребуется еще 350–400 тысяч долларов, мебель — 40–50 тысяч долларов, закупка охранного оборудования — еще 20–30 тысяч долларов, установка телекоммуникационного оборудования — 5–10 тысяч долларов (при условии, что в помещении есть оптоволокно или оператор проводит его за свой счет). Некоторые средства уйдут на рекламу в профильных изданиях и Интернете. В среднем наценка на арендную ставку в многофункциональных бизнес-центрах составляет от 40 до 80% по сравнению с аналогичными помещениями без дополнительных услуг. Таким образом, доход от аренды будет составлять 130–150 тысяч долларов в месяц. Следовательно, все первоначальные затраты в идеале окупятся уже за три-четыре месяца, а потом предпринимателю придется вносить лишь арендные платежи, нести эксплуатационные расх
оды и получать доход.

Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. В этом случае вы просто пересдаете офисы, произведя в них некоторые улучшения. Но с другой стороны в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.

Субаренда: Трудности бизнеса

Но бизнес этот кажется простым только на первый взгляд. Здесь существуют свои трудности и подводные камни. Во- первых, управляющие компании сталкиваются с такими же проблемами как обычные арендаторы задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей.

Во- вторых, согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду получить непросто. Основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании и активно вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта.

В-третьих, для оказания арендаторам дополнительных услуг, потребуется штат квалифицированных специалистов. Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды, что ведет ее удорожание. Такие услуги востребованы субарендаторами только в верхних сегментах рынка, а в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, никакие дополнительные услуги не

Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу.

Субаренда: Порядок действий

Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:

• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.

• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.

• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.

• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.

• Установить систему автоматического контроля доступа.

• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.

• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.

• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.

• Организовать хорошую службу ресепшен.

• Нанять адекватного управляющего.

Субаренда: Расчеты:

Объем инвестиций (на 2 000 кв. м ) — $650 000–850 000:

• аренда офиса — $240 000–300 000.

• ремонт и подготовка офиса к приему клиентов: $350 000–400 000.

• мебель — $40 000–50 000.

• закупка охранного оборудования — $20 000–30 000.

• установка телекоммуникационного оборудования — $5 000–10 000.

Арендуемая площадь: от 1 000 до 10 000 кв. м .

Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.

Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.

Ставка аренды: от $1 500 до $2 200 в качественных бизнес-центрах, и до $700–800 в менее престижных зданиях.

Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.

Арендаторы: представительства крупных международных компаний, выходящие с пилотными проектами, небольшие динамично развивающиеся предприятия, средний и отчасти малый бизнес; все компании, которым необходим небольшой по площади офис до 200 метров .

Средства продвижения: Интернет, специализированные сайты и профильные издания.

По материалам статьи Антона Белых для журнала Бизнес-журнал

Источник

Как организовать бизнес на субаренде квартир

Передачу права пользования помещением на определенный срок от собственника арендатору называют арендой. В некоторых случаях, если это оговорено в договоре, арендатор имеет право пересдавать это помещение третьим лицам в субаренду. Такие схемы применяют для заработка на жилой и коммерческой недвижимости. В статье разберем нюансы субаренды квартир.

• 1 Что такое субаренда?
• 2 Субаренда – это просто. Суть бизнеса
• 3 Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде
• 4 Как не ошибиться при выборе квартир
  • 4.1 Расположение квартиры
  • 4.2 Состояние квартиры
  • 4.3 Стоимость и условия аренды
• 5 Где искать клиентов для сдачи квартир
• 6 Организация рабочего процесса на субаренде квартир
• 7 Сколько нужно денег для старта бизнеса
• 8 Сколько можно заработать на субаренде квартир
• 9 Какие документы нужны для сдачи квартир в субаренд
• 10 Нужно ли оформлять ИП?
• 11 Возможные риски при сдаче квартир
• 12 Советы начинающему бизнесмену

Что такое субаренда?

Субарендой квартир называют сделку передачи права пользования квартирой от арендатора субарендаторам на определенный срок.

Например, можно найти квартиру, которую хозяин сдает за 20 000 рублей, и пересдать ее за 25 000 – 30 000. Разница 5000 – 10 000 рублей в месяц составит заработок арендатора. Но гораздо чаще квартиры передаются на короткий срок и на более выгодных условиях.

Субаренда – это просто. Суть бизнеса

Обычно арендатор берет квартиру в долгосрочную аренду, а пересдает посуточно или даже по часам. Посуточная аренда дороже в среднем в 3 раза (точные суммы зависят от региона), то есть отдав за долгосрочную аренду 20 000, реально получить от субарендаторов около 60 000 рублей. В этом и состоит суть бизнеса на субаренде квартир.

В 2019 году эксперты посчитали разницу в ценах на долгосрочную и краткосрочную аренду в 69 городах РФ. Максимальная разница – в Новокузнецке (почти в 6 раз). В Волжском, Махачкале, Омске и Ижевске разница в ценах в 4-5 раз. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв в 2,1 раза. В среднем по России разница в ставках – в 3 раза.

Но здесь надо учесть несколько нюансов:

1. Очень сложно обеспечить 100% заполняемость жилья. При хорошем раскладе квартира может быть занята 70-80% времени.
2. Это не пассивный доход. Вам придется постоянно давать рекламу, заселять и выселять квартирантов. Альтернатива – нанять управляющего, но в таком случае ему придется платить часть доходов. Обычно управляющих нанимают, когда под управлением находится не менее 5 квартир.
3. Право передачи квартиру в субаренду должно быть прописано в договоре аренды.
4. Нужен дополнительный персонал для уборки квартиры.
5. При краткосрочной аренде возрастают риски воровства и/или порчи имущества

Преимущества этого бизнеса:

1. Чаще всего бизнес на недвижимости подразумевает наличие недвижимости в собственности, а на это нужен большой стартовый капитал. “Лишние” квартиры есть не у всех, и даже взять жилье в ипотеку может не каждый. В случае с субарендой можно стартовать с небольшими вложениями.
2. Бизнес довольно прост, по сути это посредничество.
3. Бизнес легко масштабировать, со временем взяв под управление пять, десять и даже пятьдесят квартир.

Ваша целевая аудитория – люди, которые приехали в командировку или хотят разместить приехавших к ним родственников, съехать из квартиры на время ремонта или просто отдохнуть/поработать в спокойной обстановке. Цены на посуточную аренду обычно ниже цен в гостиницах.

Читайте также как за год накопить на свою квартиру.

Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде

Есть несколько вариантов, где взять стартовый капитал.

1. Накопить и использовать собственные деньги. Вполне реально, т.к. сумма небольшая.
2. Одолжить у знакомых. Тоже вполне реально: при удачном раскладе вы вернете деньги максимум через месяц.
3. Взять потребительский кредит в банке или оформить кредитную карту. По кредитной карте лимит может составлять 100 000 – 150 000 рублей с беспроцентным периодом от 50 до 120 дней. Правда, если вы не успеете рассчитаться за это время, придется платить высокий процент. Ставка по кредиту ниже, но платить первый взнос нужно уже через месяц.
4. Привлечь инвестора. Для этого придется составить бизнес-план и доказать, что ваша идея жизнеспособна.

Поскольку речь идет о небольшой сумме, найти деньги обычно не составляет труда.

Как не ошибиться при выборе квартир

Не каждая квартира подойдет для субаренды. Есть несколько факторов, на которые нужно обращать внимание.

Расположение квартиры

Квартира должна быть удобно расположена: рядом со станцией метро, на улицах, до которых легко добраться из любой части города. Обычно это квартиры недалеко от центра. Район должен иметь хорошую инфраструктуру.

Состояние квартиры

В самой квартире важен свежий ремонт , наличие мебели, техники и всего необходимого для жизни. Квартира должна быть чистой, светлой, уютной, с работающей сантехникой. Если это не первый этаж, важно наличие лифта. Сам дом и подъезд должны выглядеть опрятно.

Лучше всего подходят квартиры в новых домах – там лучше планировка, новые коммуникации, чистые подъезды. Ни в коем случае не должно быть конфликтных соседей.

Минимальные требования к технике:

• плита,
• холодильник,
• телевизор,
• микроволновка,
• утюг,
• электрический чайник,
• стиральная машинка.

Если в квартире установлен кондиционер – это будет дополнительным плюсом.

Стоимость и условия аренды

Поскольку квартира вам нужна для бизнеса, важно получить ее по приемлемой цене. Собственник должен знать о ваших планах на субаренду. Этот пункт нужно внести в договор.

Где искать клиентов для сдачи квартир

Обычно объявления о сдаче квартиры посуточно дают на досках объявлений, в газетах, на специализированных сайтах по недвижимости. Можно использовать таргетированную рекламу в соцсетях.

На рекламу сразу нужно заложить бюджет. Например, на Авито объявление об аренде публикуются только платно. Другие ресурсы берут комиссию только в том случае, если вы нашли жильцов с их помощью. В любом случае, бесплатными способами рекламы вам не обойтись.

Также можно использовать:

1. Сайт одностраничник и таргетированную рекламу.
2. Объявления на столбах и остановках и столбах.
3. Реклама на автовокзалах, аэропортах (иногда там стоят люди с табличками и предлагают жилье).

Организация рабочего процесса на субаренде квартир

Пошаговый план запуска бизнеса на субаренде выглядит так:

1. Анализ рынка. Подача пробных объявлений . Это поможет протестировать спрос, чтобы не остаться в убытках.
2. Поиск подходящих квартир. Заключение договора аренды с правом субаренды.
3. Старт полноценной рекламной кампании. Нужно протестировать все каналы продвижения.
4. Поиск персонала (как минимум – уборщицы).
5. Подготовка шаблона договора.
6. Получение первых заявок.
7. Заключение первого договора с клиентом.
8. Выселение первых жильцов, завершение расчетов, поиск новых клиентов.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

На старте вам понадобится от 50 000 до 150 000 рублей – в зависимости от города и количества квартир. Деньги пойдут на платежи по долгосрочной аренде и на рекламу.

Рассмотрим приблизительный список расходов, если вы берете в аренду 3 квартиры в городе с населением 1 млн человек.

• платежи за коммунальные услуги – 15 000 рублей;
• аренда – 45 000 рублей;
• рекламная кампания – 15 000 рублей;
• закупка минимального набора продуктов (кофе, чай, сахар) – 2 000 рублей.

Расчет очень приблизительный. Вам нужно посчитать точные цифры исходя из специфики вашего региона.

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Мы уже посчитали, что заработать можно в среднем в 3 раза больше, чем вы заплатите за долгосрочную аренду. То есть при цене аренды 15 000 рублей в месяц квартиру реально сдать посуточно в среднем за 1,5 тысячи рублей и получить выручку 45 000 рублей. Но из этой суммы надо вычесть:

• простои – если 5 дней квартира будет пустовать, минус 7 500 рублей,
• коммунальные платежи – 4 000 рублей,
• услуги уборщицы – 5 000 рублей.

В таком случае чистый заработок с одной квартиры составит 13 500 рублей.

Какие документы нужны для сдачи квартир в субаренд

Право передачи жилья в субаренду предусмотрено в статье 615 Гражданского кодекса РФ. Никаких дополнительных документов, кроме грамотно составленных договоров аренды и субаренды, не требуется. Если есть нарушения по договору, арендодатель может требовать досрочного расторжения и возмещения убытков согласно ст. 15 ГК РФ.

Нужно ли оформлять ИП?

С точки зрения законодательства бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации (чаще всего ИП). При этом выгоднее всего купить патент, чтобы сэкономить на налогах.

В некоторых регионах РФ можно работать как самозанятый гражданин и платить налог 4% при работе с физлицами и 6%- с юридическими лицами. Но для этого есть несколько условий:

• бизнес нужно вести в регионе, где действует этот налоговый режим.
• годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
• не должно быть наемных сотрудников.

Возможные риски при сдаче квартир

Сдача жилья в субаренду предполагает риски порчи имущества, жалоб от соседей, проблем с налоговыми органами и использования жилья не по назначению.

Чтобы избежать рисков, работайте официально и пропишите все возможные риски в договоре субаренды.

В нем должна быть отсылка к договору между собственником жилья и арендатором. В договоре аренды обязательно должно быть прописано право сдать помещение в субаренду.

Договор субаренды заключают в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ. Обязательные пункты:

• ФИО сторон;
• точный адрес помещения;
• срок действия договора;
• стоимость и порядок расчетов;
• сумма залога и условия возврата залога;
• перечисление прав и обязанностей арендатора и субарендатора;
• порядок разрешения споров;
• раздел про форс-мажор.

Желательно, чтобы договор составил профессиональный юрист.

Советы начинающему бизнесмену

1. Анализируйте спрос на жилье в вашем регионе. В некоторых городах и районах на субаренду нет спроса, или заниматься ей невыгодно.
2. Тщательно выбирайте жилье, потому что не каждая квартира подходит для субаренды.
3. Работайте официально и по договору. Договор субаренды должен быть составлен юристом и учитывать все риски.
4. Обязательно берите с жильцов залог.
5. Лучше не заселять людей менее чем на 3 суток.
6. Тестируйте разные каналы рекламы, чтобы выбрать лучший.
7. Делайте скидки и бонусы постоянным клиентам или тем, кто живет долго (неделю и более).

Бизнес на субаренде квартир распространен в мегаполисах и туристических городах, где большой спрос на жилье на ночь или даже на несколько часов. Это простой способ начать зарабатывать на недвижимости, не покупая ее в собственность. Но стоит учитывать нюансы и подводные камни заработка на субаренде, чтобы не остаться в убытке.

Как создать пассивный доход за 4 дня 💰

Марафон на котором 🔥 вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты

Источник