Строительная компания инвестиции недвижимость

Инвестиции в недвижимость и строительные технологии

Должен ли инвестор в сфере недвижимости принимать во внимание технологии строительства? Ведь теоретически чем более продвинутыми технологиями пользуется застройщик, тем более рентабельным должен быть процесс сооружения здания. Однако эксперты строительной отрасли, к которым «Инвест-Форсайт» обратился за комментариями по вопросу, говорят, что технологический аспект при принятии инвестиционных решений может быть и не столь важен.

Художник: Юрий Аратовский

Конкуренция оберток

Прежде всего, отмечает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников, на доходность проекта гораздо сильнее, чем технологии, влияют другие факторы, для жилых помещений — транспортная доступность, видовые характеристики, планировки, наличие инфраструктуры, для нежилых помещений на первых этажах — пешеходный трафик.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин добавляет, что с точки зрения технологии строительства у инвесторов просто нет большого выбора. К примеру, в Москве явно господствует монолитная технология (порядка 70% строящихся жилых комплексов), тогда как в других регионах преобладает кирпич или панель. В целом по России 62% многоквартирных домов строят из бетона (монолит и монолит-кирпич), 14% — из кирпича, 13% — из панелей.

«Стереотип о том, что монолитная технология априори лучше панельной, уже практически нивелирован, так как панельные дома модифицированных (усовершенствованных) серий неплохо себя зарекомендовали», — добавляет Роман Мирошников.

Еще одним фактором, уменьшающим значимость технологий, с точки зрения инвесторов является доминирование в российском строительстве типовых проектов.

«Понятные конструктивные решения позволяют на старте проекта определить его стоимость и в случае необходимости провести рокировку производителя материалов, подрядчиков и поставщиков, — объясняет директор группы компаний ЖИК Владимир Михайлов, — поэтому мы видим одинаковый набор конструктивов: каркасно-монолитные, панельные и кирпичные дома, которые с точки зрения эффективности инвестирования не особо отличаются. Сейчас все застройщики конкурируют “оберткой”: закрытым от машин двором, технологиями умного дома, колясочными, входом с уровня земли, дизайнерскими холлами и вариантами отделки».

Фактор времени

Технологии, однако, имеют значение, если для инвестора важным является фактор срока строительства.

«Если сравнивать панельный и монолитный дом, то при сходных параметрах (площадь и набор квартир) строительство первого займет меньше времени и обойдется дешевле, тогда как объект второго типа будет возводиться дольше и его стоимость будет выше», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Итак, монолитный дом строят дольше, чем панельный, но кирпичный дом «складывают» при прочих равных дольше, чем «отливают» монолитный. К тому же средняя этажность многоквартирных зданий растет: она уже превысила по стране 18 этажей, а для кирпичных домов это предел высотности, потому застройщики переходят на монолит.

По мнению же генерального директора группы компаний «Ферро-Строй» Григория Ваулина, в среднем строение из металлоконструкций возводится в 2–3 раза быстрее, чем аналог из железобетона. Возникает экономия за счет уменьшения числа рабочих на стройплощадке, числа рейсов грузовой техники и т.п. , что в итоге снижает себестоимость строительства на 5–15%.

«В жилищном строительстве, к сожалению, эта технология пока не распространена (не более 13% от всех строений в России), хотя в развитых странах половина всех жилых домов строится из металла», — констатирует Григорий Ваулин.

Надежда Коркка («Метриум») также прогнозирует, что через несколько лет большую долю на рынке займет модульное домостроение. К его преимуществам относятся высокая скорость и меньшая (в среднем на 15%) стоимость строительства. По словам эксперта, интерес к модульному строительству домов проявляют несколько крупных девелоперов, в том числе ГК ПИК и ГК «МонАрх». Последняя в настоящее время запустила расположенный в ТиНАО завод по производству модулей.

Время BIM

Итак, влияние факторов местоположения и внешнего вида зданий столь велико, что инвесторы часто не придают должного значения фактору технологий, а распространенность типовых решений в строительстве только способствует равнодушию. Тем не менее отрицать влияние выбора технологий на себестоимость строительства как таковую невозможно. В частности, многие опрошенные эксперты подчеркивали влияние перехода на информационное моделирование строительства (Building Information Modelling, BIM).

«Безусловно, внедрение новых технологий позволяет увеличить маржинальность проектов, — говорит Алексей Перлин (“СМУ-6 Инвестиции”), — скажем, только переход на BIM позволяет сократить расходы на 30%».

За судьбу BIM можно не волноваться, поскольку за нее взялось государство. С 2021 года их применение обязательно при возведении зданий за счет бюджета, а с 2023 года — при строительстве любых объектов.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ, профессор Александр Цыганов отмечает, что хотя пока не более 10% строительных компаний реально используют BIM-технологии, преимущественно в крупных городах и для крупных же проектов, перспективы ускорения внедрения в России у этой технологии есть. Ее внедрение является одной из приоритетных задач национального проекта «Жилье и городская среда», развитие BIM-технологий поддерживается единым институтом развития в жилищной сфере «Дом.рф». Поэтому инвесторы в строительство объектов недвижимости вольно или невольно, но испытывают влияние новых технологий проектирования и строительства.

Мало стимулов

Так или иначе, на вопрос, пытаются ли инвестиционные фонды и другие профессиональные инвесторы влиять на строителей при выборе технологий, большинство опрошенных экспертов ответило отрицательно.

«Это происходит очень редко, — говорит Надежда Коркка (“Метриум”), — чаще всего строителям дается карт-бланш, и инвестор доверяет их компетенциям. Другое дело, что он может рекомендовать использовать определенные технологии, которые, по его мнению, позволят оптимизировать процессы. Но итоговое решение в любом случае за теми, кто строит».

«Новые технологии преимущественно внедряются в сам продукт застройщиков, но не в производственный процесс. Инвесторы не заинтересованы в этом, так как новые технологии — всегда дополнительные риски и расходы для проекта», — честно признает Александр Перлин.

По словам Александра Перлина, пока нельзя сказать, что внедрение новых технологий идет в России быстро.

«Во-первых, у нас немного государственных стимулов для внедрения новых технологий, которые были и остаются драйверами в развитых странах, — говорит эксперт, — во-вторых, требования к технологичности строительства также остаются мягкими и зависят только от самого девелопера. Наконец, инновации требуют больших инвестиционных затрат, а у нас за год только арматура дорожает на 20–30%, что осложняет планирование вложений в новые технологии. Впрочем, процесс это неизбежный: впереди внедрение новых видов материалов, более экономичного и экологичного инженерного оборудования».

Автор: Константин Фрумкин

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Источник

Новый способ инвестирования в недвижимость

Реформа стройки

С 1 июля 2019 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.

Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

• Объект сдан в эксплуатацию;
• Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
• Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

1. Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
2. Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
3. Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

• Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
• Раскрывать информацию о ходе строительства;
• Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Инвестирование недвижимости по новым правилам

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой стоимости и продать ее по завершению строительства, заработав за 2 года 20-35% на разнице цен. Так застройщик привлекал средства для финансирования стройки. По новой схеме такие инвестиции вряд ли окажутся прибыльными. Девелоперу банк уже выдал деньги для реализации проекта и ему нет смысла занижать стоимость квартир на начальном этапе стройки.

Но это совсем не значит, что застройщику больше не нужны инвестиции. Дополнительное финансирование он направляет на пополнение оборотных средств, например, для старта новых проектов. Эта потребность создала условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел – онлайн-площадка для инвестиций в новостройки. В эскроу-проекты проверенных застройщиков можно вложить от 100 000 рублей на срок от 6 месяцев и получить фиксированную прибыль 13% годовых. Инвестиции защищены банком эскроу-агентом, который полностью контролирует застройщика и управляет рисками.

Инвестировать с Инвестел также просто, как разместить деньги на банковском депозите. Для этого не требуется специальных знаний. Договор заключается напрямую с девелопером и доставляется на подпись с курьером.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость надежными, доступными и выгодными. Это отличная возможность создать пассивный доход или накопить нужную сумму на большую покупку.

Преимущества инвестирования через Инвестел:

Гарантированный доход с фиксированный ставкой 13% годовых
Это примерно в 2 раза выше банковского депозита (По сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
Особо отметим, что если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов банк удержит НДФЛ, то есть реальная доходность составит 12% годовых.

Защита инвестиций.

Банк контролирует платежи застройщика и осуществляет мероприятия по управлению рисками.

Обеспечение инвестиций

Обеспечение инвестиций на сумму, эквивалентную цене квартиры – сама квартира по ДДУ. Обеспечение инвестиций на сумму меньше стоимости квартиры – соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи объекта.

Простота работы

Нет необходимости ездить в офис застройщика для подписания документов. Их доставит курьер. Остается только ожидать возврата процентов в обозначенные сроки.

Досрочный выход

Свои инвестиции можно перепродать другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел или подать заявление о досрочном выходе.

Идея проекта инвестиций в новостройки очень привлекательна:

• Фиксированный пассивный доход;
• Высокие процентные ставки;
• Обеспечение инвестиций.

На сайте investel.ru есть калькулятор для расчета дохода с инвестиций. Остались вопросы? Задайте их специалисту Инвестел или читайте подробнее в их блоге.
А что вы думаете о платформе Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой инвестиционной онлайн-площадки?

СОВМЕСТНЫЙ ПРОЕКТ ИНВЕСТЕЛ И KINVESTOR.RU

Если эта статья Вам понравилась — сделайте доброе дело

Источник

Как заработать на инвестиции в новостройку: 5 рекомендаций

Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход. Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены. Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?

Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере. Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель». Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?

Шаг 1. Смотрим на локацию

Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию. Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?

Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.

«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.

Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.

Шаг 2. Оцениваем застройщика

После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом. Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.

Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.

Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».

Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.

А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща». В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории. Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.

Шаг 3. Анализируем цены в контексте

Цены в отрыве от контекста мало что значат. Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте. Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.

«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум». — В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб. за 1 кв. м».

По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.

Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам

Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.

«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».

По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства. «В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет. Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».

Шаг 5. Принимаем решение

Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе. Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры. Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».

Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги. «Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE. — На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».

«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое». — Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых. Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».

Источник