Строительная часть проекта инвестиции

Реализация инвестиционного проекта строительства

Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.

Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.

Это касается в первую очередь таких моментов, как:

1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если раньше был приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта имеет тенденцию к сокращению, что позволяет использовать ранее недоступные для финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости и т.п.)

Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.

Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта

Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:

1. Целеполагание инвестора
2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
4. Реализация проекта
5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:

1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет).

В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:

Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:

1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель жилья частично сам участвует в финансировании проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта – помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.

Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.

1. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.

Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.

1. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику – реализовать замысел проекта в натуральном объекте.
2. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
3. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
4. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах;
5. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
6. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
7. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
8. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).

Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.

В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.

Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.

Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:

Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.

Источник

Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски — это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

• системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
• несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
• инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Источник