Ставки доходности коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России

Коллеги, всем доброго дня!

Сегодня хочу с вами поговорить о вложениях в российскую арендную недвижимость с целью генерации стабильного и относительно пассивного денежного потока. Я постараюсь описать все доступные варианты, которые доступны для российских инвесторов.

Мотивацией к написанию данного обзора послужила интересная вчерашняя статья в Коммерсанте о том, что «Сбер управление активами» начал переговоры с PNK Group о покупке двух объектов общей площадью более 230 тыс. кв. м https://www.kommersant.ru/doc/4586456 Из этой же статьи я узнал, что что преимущественным правом приобретать индустриальные объекты PNK с арендным потоком обладает фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK Rental. Напомню, что PNK Group это крупнейший российский девелопер индустриальной недвижимости. Меня очень заинтересовала это новость, и изучив этот вопрос, я выяснил, что «в июле этого года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — крупнейшего в России инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов» https://realty.rbc.ru/news/5f917fe99a7947c7062508a1

Поэтому, в рамках широкой диверсификации своих инвестиционных вложений, я решил провести небольшой анализ существующих на российском рынке предложений по инвестициям в коммерческую недвижимость. А учитывая, что опыта вложений в этой сфере у меня нет, то я буду очень благодарен, если вы в комментариях расскажете об опыте работы с данными УК и фондами и напишете о каких-то фондах, которые я возможно пропустил.

1) УК «Сбер управление активами» https://www.sberbank-am.ru/

Представлено несколько Закрытых паевых фондов:

А) Фонд Коммерческая недвижимость

• Фонд инвестирует в объекты коммерческой недвижимости в различных регионах России, обладающие потенциалом роста рыночной стоимости. Портфель активов фонда диверсифицирован как по географическому признаку и размеру объектов, так и по назначению. В настоящее время в состав активов фонда входят имущественные права из договора участия в долевом строительстве по жилым проектам; объекты коммерческой недвижимости, а также несколько земельных участков. Объекты находятся в 4 регионах: Москва, Московская область, Новосибирск, Казань.
• По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда. Доход формируется из арендных платежей, доходов по банковским вкладам и ценным бумагам, а также доходов от продажи недвижимого имущества, полученных в отчетном периоде и рассчитанных в соответствии с п. 36 Правил доверительного управления фондом. Доход формируется за вычетом понесенных расходов.
• Фонд был создан в декабре 2004 года. Дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом – 16 декабря 2022 года.
• Паи фонда (ПИФСбер-КН / RU000A0ERGA7) обращаются на Московской бирже https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A0ERGA7
• Краткая информация: стоимость ПИФСБер-КН 156 рублей, лот 10, ликвидность крайне низкая.

Б) Фонд Арендный бизнес

• Инвестиционная стратегия фонда подразумевает инвестирование средств в складскую коммерческую недвижимость класса А. В состав активов планируется приобретение объектов, обремененных долгосрочными договорами аренды.
• Инвестиционный доход по паю предполагается выплачивать за счет ежеквартальных арендных платежей от сдачи складской недвижимости. Реализация объектов запланирована на последнее полугодие действия фонда. При продаже объектов планируется получить доход от роста их стоимости за счет ежегодной индексации ставок по договорам аренды, который будет выплачен по окончании срока фонда.
• Дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом – 30 апреля 2021 года.
• Паи фонда допущены к торгам Московской Биржи (ISIN RU000A0JWAW3, третий уровень списка) https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A0JWAW3
• Краткая информация: стоимость RU000A0JWAW3 395 000 рублей, лот 1, ликвидность нулевая.

В) Фонд Арендный бизнес 2

• Дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом – 23 ноября 2026 года.
• Паи фонда допущены к торгам Московской Биржи (ISIN RU000A0ZYC64, третий уровень списка) https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A0ZYC64
• Краткая информация: стоимость RU000A0ZYC64 340 000 рублей, лот 1, ликвидность нулевая.

Г) Фонд Арендный бизнес 3

• Инвестиционные паи комбинированного ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес 3» предназначены для квалифицированных инвесторов. Раскрытие информации не предусмотрено действующим законодательством.
• Паи фонда (RU000A0ZZ5R2) обращаются на Московской бирже https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A0ZZ5R2
• Краткая информация: стоимость RU000A0ZZ5R2 1025 рублей, лот 1, ликвидность нулевая.

Д) Фонд Арендный бизнес 5

• Инвестиционные паи комбинированного ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес 5» предназначены для квалифицированных инвесторов. Раскрытие информации не предусмотрено действующим законодательством.

Е) Фонд Арендный бизнес 6

• Дата окончания срока действия договора доверительного управления фондом – 28.06.2030 года.
• Стоимость имущества, переданного в оплату инвестиционных паев, на 27.11.2020 составляет: 0 рублей

2) УК «Альфа-Капитал» https://www.alfacapital.ru

А) ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток»

• Стратегия фонда – покупка объектов недвижимости, которые арендует сеть «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи зданий со входом с улицы. Все объекты расположены в Москве, имеют площадь от 600 до 1200 кв. м. и стоят от 100 до 300 млн руб. Даже в условиях пандемии продуктовые магазины исправно платят аренду, поэтому у пайщиков Фонда есть возможность получать ежемесячный арендный доход.
• Ключевые особенности фонда:
• — Возможность получения дохода от сдачи торговых площадей в аренду;
• — Недвижимость формата street-retail;
• — Арендатор «Пятёрочка» (X5 Retail Group).
• Паи фонда (RU000A101HY7) обращаются на Московской бирже https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A101HY7
• Краткая информация: стоимость RU000A101HY7 305 000 рублей, лот 1, ликвидность нулевая.

Б) ЗПИФ «Арендный поток-2»

• Фонд покупает объекты недвижимости, которые арендует сеть «Перекресток» и «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи зданий со входом с улицы. Все объекты расположены в Москве, МО и Санкт-Петербурге, имеют площадь от 300 до 1500 кв. м. и стоят от 70 до 450 млн руб. Планируемые к покупке торговые объекты уже имеют подписанные долгосрочные договора аренды под 11-13% годовых.
• Ключевые особенности фонда:
• — Инвестиции в торговую недвижимость (магазины «Перекресток» и «Пятерочка»)
• — Отсутствие проблем с поиском арендаторов. Планируемые к покупке торговые объекты уже имеют подписанные долгосрочные договора аренды под 11-13% годовых.
• — Возможность получения ежеквартального дохода от сдачи торговых площадей в аренду (с апреля 2021 г).
• Паи фонда (RU000A101YY2) обращаются на Московской бирже https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A101YY2
• Краткая информация: стоимость RU000A101YY2 0 рублей, лот 1, ликвидность нулевая.

3) ООО «ДОМ.РФ Управление активами» https://domrf-am.ru/

А) ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»

• Многофункциональные жилые комплексы вблизи центра города: большой выбор квартир и апартаментов с современной отделкой и мебелью по доступным ценам.
• Паи фонда (RU000A0JXP78) обращаются на Московской бирже https://www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A0JXP78
• Краткая информация: стоимость RU000A0JXP78 1300 рублей, лот 1, ликвидность нулевая.

Б) ЗПИФ для квалифицированных инвесторов

• Представлено 6 типов ЗПИФ, на бирже не обращаются.

4) PNK Rental, ООО УК «А класс капитал», https://pnkrental.ru

• Инвестиции в индустриальную недвижимость с доходом от арендных платежей.
• Справка: PNK group — российский девелопер промышленных объектов. Строит производственные и складские комплексы для российских и международных компаний из самых разных областей экономики. В портфеле PNK group 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. У PNK group есть четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания.
• Вложения от 5 000 рублей. Инвесторы вкладывают свои средства через договор доверительного управления одновременно во все объекты фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска, поскольку доход не зависит от одного объекта.

5) Активо https://aktivo.ru

• Про эту компанию я узнал, прочитав про вложения в коммерческую недвижимость у уважаемого На пенсию в 35
• Предлагают инвестировать в 10 объектов – это ТЦ и супермаркеты.

6) АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» https://www.garant-invest.ru/

• АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — российский девелопер, владеет и управляет современными высококлассными торговыми и многофункциональными центрами в Москве, которые посещают 37 миллионов человек в год. Многолетняя стабильность деятельности обеспечивается договорными отношениями с 430 арендаторами — ведущими зарубежными и российскими компаниями.
• По факту – продают облигации для покупки новых объектов.

7) REITs

• Про REITs уже много писалось на смартлабе, в данной статье я просто про них упомяну, но рассматривать не буду – потому что моя основная задача инвестиции в недвижимость в России.

8) Покупка реальных объектов.

• Тоже не рассматриваю, потому что покупка и последующая сдача арендатору – это уже полноценный бизнес, а меня интересует максимально пассивный подход к получению доходов с данного направления инвестиций.

Уважаемые коллеги, данный обзор был написан для систематизации информации по заинтересовавшему меня вопросу об инвестициях в российскую коммерческую недвижимость. Я уверен, что очень многое в нем упустил или не учел каких-то подводных камней. Поэтому большая просьба всем смартлабовцам, имеющим инвестиционный опыт в данном направлении – напишите, пожалуйста, ваше мнение в комментариях. Особенно ценной будет информация об управляющих компаниях, которые я упустил в этом обзоре.

Источник

Реальная доходность коммерческой недвижимости снижается. Вложения уже не такие выгодные.

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Самый надежный актив в нашей стране

По результатам опроса ВЦИОМ популярнее инвестиций в недвижимость только банковские депозиты. Их предпочли 23% россиян, против 18% выбравших недвижимость.

То, что большая часть людей в нашей стране выбирает недвижимость в качестве объекта для инвестиций – логично. Выбирая недвижимость, люди вкладывают свои деньги в реальные, осязаемые объекты. Они ожидают, что недвижимости сопутствуют низкие риски, она будет расти в цене, как минимум выше инфляции, а генерируемый «пассивный» доход будет стабильным.

Инвестиции в недвижимость кажутся людям простыми и понятными:

• купил – сдал в аренду и получаешь стабильный доход;
• купил дешевле – перепродал дороже и получил доход;
• купил – отдал в управление, получаешь стабильный «пассивный» доход.

Однако на деле все оказывается несколько сложнее. Вариант, кажущийся самым простым – купить и отдать в управление выглядит привлекательно, тем более что компании, занимающиеся управлением, обещают обеспечить доходность от 11,5% до 24% годовых. Могут ли низкие риски + отсутствие необходимости во временных затратах на работу с объектом обеспечить такую доходность?

Для сравнения, средняя доходность вклада, для которого также характерны низкие риски, от самого крупного банка России составляет 3,58% + с 2021 года нужно будет также заплатить НДФЛ на накопленный доход (13%), если размер вклада более 1 000 000 рублей.

Стоит отметить, что доходность недвижимости при её сдаче в аренду в развитых европейских, арабских и азиатских странах составляет менее 7%.

Ожидания и вера в большую доходность характерны для нашего населения. С 2000-х годов у недвижимости в России существовал эффект низкой базы, из-за чего её стоимость могла расти двухзначными темпами в год и это было нормально. И стремительный рост продолжался до кризиса 2008 года. С появлением долевого строительства люди стали активно использовать возможность инвестиций в жилое строительство, покупая квартиры на этапе котлована, а потом продавая её с той же двухзначной годовой доходностью (15-30%). С переходом на эскроу-счета эта возможность исчезла.

В этой статье мы рассмотрим три варианта инвестиций в коммерческую недвижимость:

1. покупка здания в состоянии пригодном для сдачи в аренду;
2. покупка здания, в котором требуется произвести ремонтные работы, и последующую сдачу в аренду;
3. покупка здания, проведение реконструкции для изменения функции, по которой оно использовалось изначально.

Для оценки эффективности наиболее подходящим и точным будет метод дисконтирования денежных потоков. В рамках использования данного подхода можно рассчитать стоимость:

• незастроенного ЗУ;
• «незавершенки»;
• недвижимости, для которой необходимо провести реконструкцию;
• недвижимости в условиях, когда прогноз должен учитывать динамику и изменения доходов и расходов, связанных с вложениями в объект недвижимости и её эксплуатацией.

Сложность метода заключается в обосновании будущих расходов и доходов.

Вариант №1. Расчет доходности при покупке здания в состоянии пригодном для сдачи в аренду

Расчет стоимости объекта и уровня доходности производится в следующей последовательности:

• подбор объекта для расчета;
• расчет предполагаемых доходов;
• расчет расходов;
• определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;
• определение итоговой стоимости и доходности проекта.

Подбор объекта для расчета доходности

Мы отобрали несколько предложений по продаже офисных зданий, находящихся в хорошем и пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, которые ничем не обременены. Их можно сдавать в аренду сразу после приобретения. Ниже представлены примеры предложений по продаже.

Для дальнейшего расчета мы выбрали здание площадью 570 м 2 и стоимостью 80 млн. рублей.

Как правило, сделка по приобретению недвижимости предполагает возможность торга, особенно, учитывая текущие обстоятельства на рынке. Покупка объекта, пригодного для дальнейшей эксплуатации, предполагается со скидкой в размере 15%. Кстати, сейчас могут рассмотрены схемы продажи объектов недвижимости в рассрочку, что равносильно предоставлению скидок. Тогда стоимость приобретения рассматриваемого объекта составит 68 млн. рублей.

Расчет предполагаемых доходов

Определение арендопригодных площадей

Объект сдается целиком под офисную функцию.

Также, у объекта есть излишний земельный участок, на котором можно организовать парковку на 5 машиномест.

Определение арендной платы

Для определения размера арендной платы изучаются схожие предложения по аренде, расположенные вблизи объекта. Арендная плата за офисные площади составляет 1 500 рублей за 1 м 2 , с учетом КУ, а арендная плата за 1 машиноместо составляет 6 000 рублей.

Определение размера недозагрузки

Согласно данным анализа рынка, недозагрузка для аналогичных эксплуатируемых объектов составляет 8%. Темп, согласно которому происходит загрузка объекта арендаторами, определен на основании информации о заполняемости схожих объектов.

Определение расходов

Операционные расходы включают в себя: платежи по оплате расходов на коммунальные услуги, расходы, необходимые для проведения текущего и планового ремонтов, налоги на недвижимость, в том числе на земельный участок, на котором этот объект расположен, расходы на страхование объекта и другие расходы.

В операционных расходах выделяют:

• постоянные;
• переменные;
• расходы на замещение, резервы.

Группа постоянных расходов включает в себя:

• налог на имущество, для зданий и помещений в СПб составляет 1,25% от кадастровой стоимости, для земельного участка в СПб 1,5% от кадастровой стоимости;
• размер платы за страхование округленно составляет 0,1% в год от стоимости объекта и включает комплексное страхование.

Группа переменных расходов включает в себя расходы, которые в значительной степени не являются стабильными по величине, а также статьи затрат, от которых собственник может отказаться. Например, собственник может отказаться от охраны, может отключить инженерные коммуникации от объекта, чтобы не платить за коммунальные услуги.

Расходы, связанные с эксплуатацией объекта, как правило, включают в себя:

• проверку технического состояния;
• обслуживание технических элементов;
• санитарное и гигиеническое обслуживание;
• ресурсное обеспечение;
• планирование и бюджетирование деятельности, связанной с объектом;
• з/п персонала.

Расходы, связанные с эксплуатацией в процентной величине, составляют 13% от ДВД (Действительного валогового дохода).

Расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг

Коммунальные услуги оплачиваются вне зависимости от того эксплуатируется объект или нет, изменяться будет только величина этих расходов. Если отказаться от подведенных коммуникаций, то можно их не оплачивать. Другое дело, какая потеря в стоимости объекта произойдет и как на здание повлияет, например, отсутствие отопления. Типичная величина расходов на КУ определена в процентном эквиваленте на уровне 6% от ПВД.

Затраты на охрану

Для того, чтобы избежать порчи имущества, охрана объекта необходима вне зависимости от того используется объект или не используется. В процентной величине расходы, связанные с охраной объекта, составляют 4% от ПВД.

Затраты на замещение

Затраты на замещение определяются с целью учета расходов будущих ремонтных работ, связанных с обновлением отделки внутри помещений (аналог капитального ремонта в жилом фонде). Предполагаемые расходы на замещение определены с использованием ФФВ для короткоживущих элементов. Размер расходов на замещение определяется исходя из площади объекта и стоимости короткоживущих элементов с учетом стоимости их замены. На будущие ремонты предполагается направить 365 856 рублей в год.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход представляет собой разницу между действительными доходами от эксплуатации объекта и приведёнными выше операционными расходами на содержание объекта.

Определение ставок капитализации и дисконтирования

Для приведения получаемых в будущем денежных потоков к текущей стоимости необходимо произвести дисконтирование. Для определения стоимости недвижимости исходя из приносимых им доходов необходимо произвести капитализацию получаемого ЧОД. Коэффициент дисконтирования и капитализации составляет 9,0%, для офисной функции.

Расчет стоимости

Ниже приведен последовательный расчет с описанием:

1. Расчет ЧОД: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
2. Для приведения прогнозируемых денежных потоков от эксплуатации объекта к их текущей стоимости, используя дисконтирование: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка) ^период ;
3. Расчет текущей стоимости получаемых от эксплуатации объекта доходов: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
4. После того, как показатели роста арендной платы, недозагрузки, динамика их изменения стабилизируются производится, определение стоимость объекта недвижимости через капитализацию получаемого ЧОД и дисконтирование результатов капитализации к текущей стоимости: Текущая стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
5. Последний этап в расчетах предполагает расчет стоимости объекта, путем суммирования текущей стоимости реверсии и полученных за прошедшие периоды дисконтированных денежных потоков: Стоимость объекта = Текущая стоимость реверсии + S дисконтированных денежных потоков.

Расчет приведен в таблице ниже.

Вариант №2. Расчет доходности при покупке здания, в котором необходимо провести ремонт перед сдачей в аренду

Расчет стоимости выполняется в аналогичной последовательности.

Выбор объекта

Мы отобрали несколько предложений зданий, которые подходят под офисную функцию, не обременены, однако требуют проведения ремонтных работ. Ниже представлены предложения по продаже:

Для дальнейшего расчета, мы выбрали следующий объект – здание, площадью 973 кв. м и стоимостью 80 млн. рублей. Покупка объекта предполагается со скидкой в размере 20%, стоимость приобретения рассматриваемого объекта составит 64 млн. рублей.

Расчет расходов связанных с проведением ремонтных работ (инвестиций)

Затраты на ремонтные работы включают в себя:

• разработку проекта дизайна и закупку материалов;
• разработка схем и монтаж инженерных сетей;
• стоимость материалов для инженерных сетей, черновой и чистовой отделки;
• выполнение работ по отделке.

Суммарная стоимость за проведение комплексных ремонтных работ составляет – 20 000 * 973 = 19 460 000 рублей.

Определение доходов

Определение арендопригодных площадей

В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду офисных площадей. Сдавать в аренду предполагается отдельными помещения. Так как места общего пользования не будут сданы в аренду, необходимо выделить «коридорный коэффициент», чтобы определить арендопригодную площадь. Коридорный коэффициент составляет 14%, таким образом арендопригодная площадь — 836,8 кв. м.

Определение арендной платы

Согласно анализу предложений арендная ставка для сопоставимых офисных объектов составляет 1 300 рублей за 1 кв. м, с учетом КУ.

Определение размера недозагрузки

Согласно данным анализа рынка, недозагрузка для аналогичных эксплуатируемых объектов округлённо составляет 8%.

Определение расходов

Определение расходов произведено аналогично, как и для варианта №1.

Определение ставок капитализации и дисконтирования

Для приведения получаемых в будущем денежных потоков к текущей стоимости необходимо произвести дисконтирование. Для определения стоимости недвижимости исходя из приносимых им доходов необходимо произвести капитализацию получаемого ЧОД. Коэффициент дисконтирования и капитализации составляет 9,0%, для офисной функции.

Так как планируется проведение ремонтных работ, необходимо произвести определение ставки дисконтирования на этот период. В период проведения ремонтных работ или работ по реконструкции возникают различные виды рисков: правовые, экономические, управленческие, строительные и другие.

Ставка дисконтирования с учетом всех рисков, на период проведения ремонтных работ определена на уровне 14,0%.

Расчет стоимости объекта

Определение стоимости объекта и его доходности произведено аналогично, как и для варианта №1.

Вариант №3. Расчет доходности при покупке здания для проведения его реконструкции, с последующей сдачей в аренду

Расчет стоимости объекта и уровня доходности производится аналогичным образом.

Выбор объекта

Мы отобрали несколько предложений по продаже зданий, которые подходят под офис, однако требуют проведения работ по реконструкции. Сейчас данные объекты используются под иную функцию, но предлагаются по выгодной цене из-за своих особенностей. Ниже представлены данные предложения:

Для расчета мы выбрали объект, площадью 1 317 кв. м и стоимостью 79 млн. рублей.

Покупка объекта предполагается со скидкой в размере 20%, стоимость приобретения рассматриваемого объекта составит 63,2 млн. рублей.

Расчет расходов, связанных с проведением реконструкции (инвестиций)

Затраты на ремонтные работы включают в себя:

• разработку проекта дизайна и закупку материалов;
• демонтажные работы;
• разработка схем и монтаж инженерных сетей;
• стоимость материалов для инженерных сетей, черновой и чистовой отделки;
• выполнение работ по отделке.

Суммарная стоимость за проведение работ по реконструкции составляет – 30 000 * 1 317 = 39 510 000 рублей.

Определение доходов

Определение арендопригодных площадей

Сдача в аренду предполагается отдельными офисными блоками. Также у объекта присутствует «излишний» земельный участок, на котором можно организовать парковку на 20 машиномест.

Определение арендной платы

Для определения размера арендной платы изучаются схожие предложения аренды, расположенные вблизи объекта. Арендная плата за офисные площади составляет 1 200 рублей за 1 м 2 , с учетом КУ, а арендная плата за 1 машиноместо составляет 5 000 рублей.

Определение размера недозагрузки

Согласно данным анализа рынка, недозагрузка для аналогичных эксплуатируемых объектов округлённо составляет 10%.

Определение расходов

Определение расходов, произведено аналогично предыдущим расчетным моделям.

Определение ставки капитализации

Коэффициент дисконтирования и капитализации составляет 9,0% для офисной функции. Ставка дисконтирования с учетом всех рисков, на период проведения реконструкционных работ определена на уровне 15,0%.

Расчет стоимости объекта

Определение стоимости объекта и его доходности произведено аналогично.

На примере данных вариантов расчетов мы видим, что реальная доходность вложений в объекты коммерческой недвижимости на сегодняшний день составляют 7,6-9,4% годовых. При этом, в нашей модели была заложена «скидка на торг», которая определяет возможность покупателя «сбить» исходную цену предложения. Это можно обосновать текущей экономической ситуацией и нелегкими временами. Однако, если бы объекты были приобретены «по рынку», то доходность была бы еще ниже.

Таким образом, сейчас мы наглядно видим снижение эффективности вложений в объекты коммерческой недвижимости. И в недалеком будущем, скорее всего, мы увидим доходность на уровне 5-7% годовых.

Стоимость услуг

Оценка встроенного нежилого помещения 15 000 Р Оценка отдельно стоящего здания от 45 000 Р Оценка имущественного комплекса дог.

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
• Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
• Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
• Технический паспорт на улучшение;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений к поэтажному плану;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Источник