Ставки доходности для земельных участков

Л 10 Определение стоимости земельного участка доходным методом

Доходный подход применим только к земельным участкам, способным приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1)принцип наиболее эффективного использования;

3)принцип спроса и предложения;
4)принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

При анализе доходов и расходов можно использовать данные, как за прошлые периоды, так и прогнозные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения.

Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде арендных платежей за землю или чистого операционного дохода, обра­зующегося при использовании земельного участка.

В практике оценки выделяют два метода доходного подхода:

1. Ме­тод прямой капитализации дохода (земельной ренты).Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффи­циент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, не­обходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

ЧОД ( NOI) — чистый операционный доход, приносимый земельным участком

Rк= коэффициент капитализации для земли

Прямая капитализация заключается в использовании коэффи­циентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками (на рынке) . Такой расчет является наиболее надежным и дает приемлемые результаты.

Пример. Доходность земельного участка 150 000 руб. / год, ры­ночная цена 1 000 000 руб. По данным определяем коэффициент капитализации и стоимость участка

Rк = 150 000/1000 000 = 0,15

V_L = 150000 / 0.15 =1000 000

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1- определение величины капитализируемого дохода;

2- определение коэффициента капитализации;

3- определение рыночной стоимости земельного участка.

2 Метод дисконтирования денежных потоков. Методзаключается в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на дату опре­деления стоимости.

Методы дисконтирования денежных потоков (ДДП) признаются недос­таточно надежными способами оценки рыночной стоимости, т.к. они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения ана­лиза наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентирован­ной на инвестиции.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.

Одним из основных недостатков доходного подхода является большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Причина этого — результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования, а также из-за ис­пользования в расчетах прогнозов. Прогнозы достоверно не могут предсказать ни будущие процентные ставки, ни арендную плату, ни рас­ходы (т.е. никто не может точно составить прогноз на промежуток вре­мени больше 10 лет).

Таким образом, основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земель­ным участкам на цену их продажи;

· использование ставки дисконтирования.

Первый способ определения коэффициента является самым на­дежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получе­нии среднего значения.

П р и м е р. Было заключено 5 сделок:

Сделка	Доход, тыс. руб.	Цена сделки, тыс. руб.	Коэффициент капитализации, % (доли) единиц)
150,0 190,0 155,0 215,0 200.0	2 800,0 5 500,0 3 100,0 4 750,0 3 780,0	150/2 800*100 = 5,3(0,053) 190/5 500*100 = 3,4 (0,034) 155/3 1001*00 = 5,0 (0,05) 215/4 750*100 = 4,5 (0,045) 200 / 3 780 *100 = 5,3 (0,053)

Определяем коэффициент капитализации:

(5,3 + 3,4 + 5,0 + 4,5 + 5,3) / 5 = 4,7 % или 0,047.

Второй способ. Ставки дисконтирования определяются в номиналь­ном и реальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную состав­ляющую. Реальная ставкаинфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции; номинальную — при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют форму­лу:

где Rp — реальная ставка; R_n — номинальная ставка; In — годовая инфля­ция.

Допустим, реальная инфляция составляет 8 %, а номинальная ставка определе­на в 12 %, тогда

R_p = (12 — 8) / (100 + 8) = 0,04 или 4 %.

В качестве ставки дисконтирования ис­пользуют:

· ставку, полученную методом кумулятивного построения (к без­рисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

· учетную ставку ЦБ РФ (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

· процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финан­совых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на каком-либо от­резке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, т.е. для определения ставки дисконти­рования.

Основным недостатком данного способа является преимущест­венное его использование для расчета номинальных ставок дисконти­рования.

Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или в специали­зированных изданиях. Можно также использовать информацию о став­ках Сбербанка РФ как банка наивысшей категории надежности, рабо­тающего во всех регионах России.

Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разными методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дис­контирования.

Таблица 3 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

№ п/п 1.	Наименование, показатель	Прогнозный период (один севооборот)	Год перепро­дажи
Прогнозный уровень ин­фляции, % в год
2.	Ставка дисконта, %
Ежегодный валовой доход задано
4.	Чистый доход с инфл 10% (стр.Зх 0,1)
Индекс инфляции см строку 1	1,1 1.1х1.0	1,21 1.1х1.1	1,32 1.21х1.09	1,44 1.32х1.09	1,55 1.44х1.08	1,68 1.55х1.08	1,79 1.68х1.07
Чистый доход, с учетом роста цен в меру инфля­ции (стр.4 х стр.5)	840х1.1	353х1.21	и т д
Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконта (16%)	0,86 1/ (1+0.16) t t=1	0,74 1/ (1+0.16) t t=2	0,64 и т.д.	0,55	0,48	0,41	0,35
8.	Текущая стоимость чис­того дохода (стр.6 х стр 7)
9..	Средняя величина чисто­го дохода в постпрогноз­ный период	(924+427+448+477+412+316)/6=500,7 это средний доход за 6 лет. Если рассчитывать стоимость за последний год, то она будет низкой (инфляция и дисконт). Поэтому берутся длительные периоды получения дохода от зем. участка
Стоимость перепродажи	500,7/0,16=3129
11.	Текущая стоимость пере­продажи	3129х(0,41+0,35)/2=1189. Взят год перепродажи и предыдущий год
12.	Итоговая стоимость объ­екта оценки	795+316+287+262+198+130+1189=3177 Первые 6 – текущий доход относительно базового года (первого). Последний –год продажи. В стоимость недвижимости всегда включаются доходы приносимые ею.

Предполагается, что вы знакомы с началами финансовой математики

Источник

Методика расчета арендной платы за земельный участок

Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться. Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее. Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.

Как выполняется расчет аренды

Следует учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица – это две разные вещи. Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него. Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.

В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Формулы расчета

Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.

Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:

– А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;

– К – кадастровая цена участка;

– % – коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.

Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:

• 0.01 процента – для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
• 0.6 процента – для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
• 1.5 процента – для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
• 2 процента – если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.

Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:

• А – это арендная плата, взимаемая в год;
• Ц – это рыночная стоимость земли;
• % – величина ставки рефинансирования Центрального Банка.

Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки. При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.

Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2016 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов – именно такова ставка Центробанка в 2015 г.

Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды – весь 2016 г. Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб. Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:

– Кадастровая стоимость – 300 тыс. руб.

– Коэффициент – 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.

– Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 4500 руб.

Особые случаи

На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.

Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:

• заповедники, ботанические сады, национальные парки;
• научные учреждения, использующие землю для проведения экспериментальных и исследовательских целей;
• граждане и предприятия, занимающиеся народными промыслами;
• учреждения искусства, здравоохранения, образования и социального обслуживания;
• предприятия и граждане, получили в аренду нарушенные земли и они нуждаются рекультивации и т.д.

Налоговый сбор на землю, расположенной в отводной полосе железных дорог, взимается с организаций железнодорожного транспорта в размере максимум 25 процентов от ставки налога, что установлена за сельскохозяйственные угодья.

Источник