Сроки окупаемости торговых центров

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник

Молл после потребительского бума

Срок окупаемости инвестиций в торговую недвижимость после кризиса 2014 года в России увеличился в 1,5 раза. Классический формат торговых центров медленно, но верно теряет актуальность. MarketMedia разбирался, что придет ему на смену в новой реальности, где население экономит на всем.

Казалось бы, нынешний день от 2014 года с его потребительским бумом, рекордным вводом торговых площадей (если помните, рост был на 17% год к году) и экономическими потрясениями отделяет меньше 5 лет. Но на дворе совсем другая реальность с новыми вызовами. Санкции, падение курса рубля, покупательская рецессия и выход в активную жизнь поколения миллениалов, которые гораздо равнодушней к собственности и процессу покупок, чем их предшественники, заставляют ретейлеров и девелоперов торговой недвижимости менять планы развития и искать новые пути для работы и заработка.

«После 2014 года ретейл неактивен, идет консолидация федеральных сетей через поглощение ими местных брендов, снижается маржа как в ретейле, так и торговом девелопменте, растет стоимость строительства ТЦ и сроки их окупаемости. Началась эпоха реконцепций и конкуренции между торговыми объектами на уровне качества. Это совсем другой рынок, чем 5 лет назад», — говорит председатель комитета по торговой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Екатерина Гресс.

Покупатель всегда прав
Значительно изменились и сам потребитель, и его поведение. «Покупатель не хочет иметь массу предложений, которые на него не ориентированы. Он хочет, чтобы его лучше понимали и предугадывали его потребности», — говорит директор по развитию SRV в России Марина Рыбина.

«Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки, что ощутимо влияет на способ покупки и управление торговлей», — делится наблюдениями руководитель розничных операций Fashion House Group в России и Румынии Цезарь Полторак.

Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки.

По его словам, поменялся и путь, который проходит покупатель от идеи что-то купить до заключения сделки. «В классический процесс сравнения цен в магазинах включился поиск товаров по Интернету. Онлайн уверенно набирает обороты, нарастив свою долю с 2014 года с 2,4% (713 млрд рублей) до 4% (1,25 трлн рублей) от общего оборота розничной торговли в России. И это глобальный тренд. В США, для сравнения, уже треть покупок в fashion-сегменте происходит в Интернете. Это тревожно. Но для классической торговли не приговор. Хотя бы потому, что интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная. Есть и другие преимущества обычных магазинов, которые помогут им выжить и развиваться. Во-первых, там человек получает товар сразу и ему не нужно ждать несколько дней. Во-вторых, можно на месте убедиться в качестве товара. Все эти преимущества надо использовать для развития», — рассуждает Цезарь Полторак.

По его словам, у обычных ТЦ появляется шанс побороться с e-commerce за аудиторию, которая любит искать товары в Интернете, через развитие формата «клик и коллект» (нажми и выбери). «Предоставляя этой публике возможность приехать в ТЦ, чтобы оценить качество покупки и забрать заказ, ТЦ смогут нарастить трафик и обороты. Это самый верный путь и удачный компромисс», — говорит Цезарь Полторак.

Торговые центры, которые думают о будущем, все больше привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных.

С коллегой согласен председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. «Да, fashion-ретейл повсеместно просел. Хотя раньше именно он формировал основной доход девелопера. Но Интернет не заменит живые эмоции, которые человек получает в обычной жизни. Поэтому в современный торговый центр идут не столько за покупками, сколько за впечатлениями. Уже 10-30% площадей современных ТЦ отдают под развлечения», — говорит он.

«Торгово-развлекательные комплексы постепенно превращаются в развлекательно-торговые. Правда, это не самая лучшая новость для девелоперов, поскольку экономика развлечений ниже, чем у обычного ретейла. Но это естественная рыночная трансформация и ответ на вызов изменившейся конъюнктуры», — добавляет управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.

Интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная.

«Для современного торгового комплекса важны развлечения и еда. Они дают эмоции, которых не может дать онлайн. Но успех, как всегда, в деталях. Надо создавать в ТЦ максимальный комфорт и расслаблять покупателя, чтобы он потратил деньги», — уверена управляющий директор МФК «Саларис» Москва Алина Стрелкова.

«Надо помнить, что основные деньги в ТЦ несет посетитель. И, чтобы точно соответствовать его потребностям, чтобы он пришел, остался и захотел вернуться, его надо изучать. А этот процесс требует глубокого анализа разной статистики. По этой причине ТЦ, которые думают о будущем, все больше, по моим наблюдениям, привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных. Это позволяет правильно принимать решения, которые повышают обороты. Есть такая фраза: человек, который изменил все. Так вот — ищите такого человека среди аналитиков», — советует собственникам ТЦ президент Watcom Group Роман Скороходов.

Будущее зависит от формата
Перспективна ли торговая недвижимость в принципе? Эксперты уверены, что да. Но у каждого торгового формата свой путь развития и свое будущее.

«Перспективны, на мой взгляд, микрорайонные торговые центры площадью 5-10 тыс. м 2 . Благодаря размещению в центре жилого массива у них всегда будет аудитория, которой нужны товары и услуги первой необходимости. Дополнительный трафик таким объектам может обеспечить акцент на спорт и обучение. Вообще, такие ТЦ становятся все более сервисными. Для девелоперов этот формат привлекателен относительно невысоким порогом входа и сроком окупаемости до 10 лет», — говорит Екатерина Гресс.

Также, по ее словам, перспективны торговые объекты в формате Life style, где идет смещение фокуса от шопинга к досугу. «В них торговая галерея занимает не более 50% GLA, а якорный арендатор, как правило, — развлекательная зона. Прогнозируемый срок окупаемости таких торговых комплексов — 9-11 лет», — говорит Екатерина Гресс.

Светлое будущее также у ретейл-парков ангарного типа, которые размещаются за городом. Дешевый вход в такие проекты позволяет ретейлерам снижать цены на товар и окупать вложения за 7-9 лет.

Ретейл-парки возвращаются к своим корням — все больше превращаются в ретейл-склады для обслуживания онлайн-торговли. Это перспективный путь, считает Алексей Ванчугов.

И наконец, очень перспективны гастроформаты и разные фуд-маркеты. «Это, по сути, новый формат досуга. Вариативность концепций, продуктов и цен позволяет таким проектам охватить очень широкую аудиторию. А высокие ставки аренды делают окупаемость таких объектов очень интересной — 2-3 года», — говорит Екатерина Гресс.

Региональная чехарда
Будущее торговой недвижимости зависит и от региона, где она расположена. «Мы недавно исследовали российские города 500-тысячники, а именно потенциал строительства там ТК, исходя из насыщенности рынка торговыми объектами и доходов населения. И могу сказать, что недвижимостью рынок практически везде заполнен. А доходы населения повсеместно падают. В этой непростой ситуации советую девелоперам быть очень осторожными. И обратить внимание на те города, где еще остался потенциал для развития», — говорит Денис Колокольников.

«Могу сказать о Новосибирске. Он обеспечен торговыми площадями прилично. Но сам рынок тухлый. Под парами стоит большой ТЦ 100-тысячник, где нет арендаторов. На продажу выставлен «Сибирский молл», из которого выходит ВЭБ. И покупатель хочет за этот ТЦ площадью 60 тыс. м 2 и стоимостью около 2 млрд рублей скидку 30-50%. Потому что на рынке нет активности и непонятно, когда вложения окупятся. Так что не рекомендую девелоперам торговой недвижимости туда идти. Во всяком случае не сейчас», — говорит полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Новосибирске Максим Марков.

Потенциал для строительства новых ТЦ есть не везде. Зато велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет в ней нуждаются.

«А Самаре — самому насыщенному торговыми площадями рынку России — есть куда расти и развиваться. Но развитие это должно быть ориентировано не на количество, а на качество объектов. Городу не хватает специализированных торговых объектов, качественно новых и по архитектуре и по наполнению комплексов. Но рынок непростой. Девелоперам, которые захотят там развиваться, придется все правильно просчитать и спланировать на старте», — отмечает гендиректор компании REC Никита Петухов.

Бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь

«Потенциал для строительства новых ТЦ действительно есть не везде. Но велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет нуждаются в реконцепции. Так что точками роста, на мой взгляд, могут стать специализация ТЦ, редевелопмент с наполнением объектов социально-культурной жизнью, а также создание МФК», — говорит глава российского филиала компании «Мунитор Группе» Вальдемар Вайсс.

«Большие торговые комплексы требуют большого капитала. Но спрос в этом сегменте на перспективу 3-4 лет очень трудно предсказать, что делает инвестиции рискованными. Но надо помнить, что бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь», — считает Вера Сецкая, вице-президент РГУД.

Источник