Сроки окупаемости производственного помещения

• заводы;
• склады;

• гостиницы;
• рестораны;
• автомойки;
• спортивные залы.

Преимущества

И если в 2016 году более половины россиян предпочитали с точки зрения вложения средств именно жилье, то сегодня покупать квартиры и апартаменты готовы уже менее половины жителей страны (данные Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований).

Жилая недвижимость перестает интересовать инвесторов, что вполне объяснимо: цены на жилье не только не растут, они снижаются. Возможно, не так, как хотелось бы обычным покупателям, но достаточно, чтобы расстроить инвесторов. В то же время, чтобы получать доход от аренды, необходимо дополнительно вложиться: провести ремонт, купить необходимую мебель и технику. А размер так называемого «входного билета» в коммерческом секторе уменьшился, что сделало его доступным для частных инвесторов.

Еще одна причина интереса вкладчиков – относительно быстрый срок окупаемости. Для квартир этот показатель превышает 20 лет, а возможность возместить затраты на покупку помещения, например, для стрит-ритейла появляется через 10-12 лет.

Отчего такая разница? Дело в заполняемости: в квартирах принимают в расчет заполняемость 7,5 месяца в году, а в правильном коммерческом помещении – 12 месяцев. Коммерческая недвижимость известна своей высокой доходностью (офисная – 6-7%, торговая – 7-8%, гостиничная – от 9 % и выше).

Есть и другие плюсы:

• приносит пассивный доход в течение долгого времени;
• стоимость объекта растет от года в год;
• может использоваться в качестве залога для кредита (о кредите под залог коммерческой недвижимости мы писали тут).

Минимальная сумма, необходимая сегодня для приобретения коммерческой площади, в среднем составляет 3-5 млн рублей.

С чего начать?

Определиться со сроком и суммой инвестиций. При инвестициях в строительство на этапе котлована, также придется учесть сроки строительства и возможные задержки. Не стоит забывать о налогах и возможных рисках.

На конечной цене скажутся:

1. износ помещения;
2. особенности локации;
3. затраты на ремонт;
4. изменения в законодательстве;
5. риск стать жертвой мошенничества.

Выбор стратегии

Важный момент для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор стратегии инвестирования. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, другие рассчитывают на высокую ликвидность интересующего объекта, третьи прежде всего обращают на престижность.

Рентабельность.

Показатель экономической эффективности, характеризующий доходность предприятия. Другими словами, это соотношение доходов и расходов. Так, торговое помещение для стрит-ритейла может приносить в среднем 11-13% годовых. Порог входа будет составлять примерно 6-8 млн рублей, а на наиболее популярные помещения – 10-15 млн рублей.
Ликвидность.

Характеристика активов, определяющая, как быстро они могут быть проданы по цене близкой к рыночной. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в 2015 году здание в умирающем Детройте можно было купить за $500 – по цене намного ниже рыночной. Конечно, ликвидным такое здание считаться не будет. Чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Тем не менее многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты, которые можно быстро превратить в наличные.
Престижность.

Инвестируя средства в объекты недвижимости, нужно учитывать также степень престижности местоположения, а также динамику спроса и предложения на объекты в этом месте. Элитные помещения чаще всего имеют довольно высокую цену, что может влиять на их ликвидность. В то же время, престижная недвижимость почти не теряет в цене, поэтому популярна в качестве долгосрочных инвестиций.

Как заработать на инвестировании: аренда, покупка или строительство?

1. Инвестирование в строительство. С начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но здесь велика опасность столкнуться с мошенником или банкротством застройщика. Кроме того, если вы строите здание не для собственного бизнеса, помещение будет приносить убытки, пока не найдутся арендаторы или покупатель. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала.
2. Наиболее популярным способом вложения средств, дающим постоянный высокий доход, считается предоставление площадей в аренду. Среди плюсов: не нужно платить за управление капиталом, можно получать пассивного дохода, содержание и ремонт помещения ведут арендаторы. Среди минусов – низкая ликвидность.
3. Покупка – наиболее распространенная стратегия инвестиций. Как правило, компании-арендаторы редко меняют офисы, располагаясь на одном месте годами. Из недостатков: необходимость поиска арендаторов, необходимость управлять объектом (если собственник не передал его в управление), низкая ликвидность: некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Выбор объекта инвестиций

Первое, что необходимо сделать перед покупкой – собрать данные о потенциальных объектах и проанализировать. Оценить состояние того или иного рынка помогает, например, участие в выставках коммерческой недвижимости.

Принимая решение, важно:

1. владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
2. разбираться в юридической составляющей процедуры;
3. иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка финансовой составляющей вложения

Важно помнить и о том, что инвестиционные расходы складываются не только из стоимости объекта, но и сопутствующих затрат:

• расходы на юридическое сопровождение сделки: оплата госпошлины, услуг риелтора, нотариуса, переводчика;
• коммунальные платежи;
• страхование коммерческой недвижимости или создание резервного фонда на случай непредвиденных расходов;
• налоги на недвижимость, на прибыль и др.

Стоимость самого объекта, к сожалению, не единственная статья расходов инвестора.

Прогноз прибыли

Один из важнейших критериев при выборе недвижимости – доходность инвестиций, то есть отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.

Часто начинающие инвесторы ожидают мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. При работе с такими активами нужно рассчитывать на долгосрочные вложения.

Доходность и окупаемость.

Финансовые показатели, которые определяют привлекательность объекта для инвестора. При расчетах многие забывают о важных переменных, влияющих на итоговые значения окупаемости и доходности. Как правило, окупаемость определяется делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год.

Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.

Нужно учесть также некоторые переменные — ставка дисконтирования.

Этот показатель учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

• i – процентная ставка;
• n – номер периода.

Условия по индексации ставки – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.
Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:

• отопление;
• капитальный ремонт;
• услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Так эксплуатационные расходы для офисов, которые входят в состав больших офисных центров могут достигать 20% от суммы аренды.
Налог на доходы и другие налоговые отчисления.

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию? Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса? Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.
Процент простоя.

Даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта).
Горизонт инвестирования.

Этот показатель влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:

• OP_i – операционная прибыль.
• K_i – величина инвестиций в объект недвижимости.
• TR_i – величина доходов от аренды.
• VC_i – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли.

(NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

• N_i – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
• ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
• NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Как получать прибыль, не занимаясь управлением?

Для тех, кто хочет только получать доход, не тратя времени на развитие и управление объектом, есть такое понятие, как пассивное управление коммерческой недвижимостью. Именно в коммерческой недвижимости на сегодняшний день лучше всего развито делегирование управления.

Управляющие компании готовы обеспечить инвестору безопасность и гарантию стабильного притока прибыли, отвечая за решение любых вопросов. Передав управления профессионалам, инвестор высвобождает время и не тратит энергию на построение моделей стратегического и тактического управления объектом.

Выгоды от вложения средств

К плюсам такого вложения денег можно отнести:

• сохранности вложений;
• снижение влияния инфляции на капитал;
• регулярный высокий доход;
• возможность контролировать вложенный капитал.

Вложения в коммерческую недвижимость (в том числе зарубежную, рынок которой гораздо стабильнее российского) остаются достаточно надежным способом инвестиций: они регулярно приносят доход, превышающий уровень инфляции, и дают возможность зарабатывать, не участвуя в управлении объектом. Разве это не то, о чем мечтает любой инвестор?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Формула срока окупаемости бизнес-проекта: что это такое, как правильно рассчитать этот период и что он показывает – пример, таблица

Перед принятием решения о направлении инвестиций в тот или иной проект инвестор всегда должен знать, в течение какого времени он сможет вернуть средства и получить прибыль. Чем короче длительность периода, в течение которого будут возвращены вложения, тем лучше. В современной практике используется такой показатель, как срок окупаемости, который рассчитывается на основании формулы, состоящей из ряда важных критериев и параметров. В данном материале рассмотрим, как получить индикатор и как правильно его использовать.

Что это и для чего рассчитывается

Если говорить о значении термина, это период, в течение которого будут возвращены инвестиции. Альтернативная трактовка – это нулевая точка, после которой следует получение чистой прибыли. В ряде ситуаций, при стечении совокупности условий, инвестированные финансы начинают давать результаты уже после вложения. К примеру, если собственник приобретенной недвижимости, коммерческой или жилой, начинает сдавать ее в аренду. Но важно учитывать, что такое наблюдается редко.

В преимущественном количестве случаев размещение ресурсов диктует необходимость проведения длительного подготовительного этапа и получения ряда показателей, чтобы быстрее прийти к фазе готовности. Из этого вытекает, что всегда требуется время для возврата суммы и получения прибыли. Ниже мы рассмотрим простой и динамический срок или период окупаемости бизнес-проекта, что это такое, формулы расчета, как можно его посчитать на примере реальных ситуаций, которые могут возникнуть в любой сфере предпринимательства.

При выполнении совокупности операций важно учитывать, что в ходе реализации того или иного финансового начинания может возникнуть необходимость дополнительных средств. На основании этого можно сделать вывод, что совокупное время напрямую зависит от продолжительности этапа подготовки до финансовой эффективности и минимального времени, требуемого для полного возврата финансов. Понимание и изучение данных положений предоставляет возможность дать определение понятию срока окупаемости проекта как длительности прохождения пути от всех совершенных вложений до нулевой точки, когда все траты будут возвращены.

В ряде случаев под термином подразумевают упрощенный вариант специализированного расчетного индикатора, который описывает временной промежуток, требующийся для полного возмещения сделанных первоначальных инвестиционных расходов на базе планируемого целевого уровня целесообразности выбранного начинания. Но здесь важно учитывать наличие трех допущений: планируется достигнуть требуемого показателя рентабельности, не берется во внимание рост инфляции и ее текущий уровень, не учитываются и не просчитываются дополнительные траты. Планирование данного типа — нелегкий процесс, однако он является обязательным и неотъемлемым, так как без него инвесторы не будут предоставлять финансирования.

В течение какого времени окупаются венчурные инвестиции

Чем выше уровень рентабельности конкретного проекта или организуемого бизнеса, тем меньше будет длительность его полной окупаемости, то есть расходы, вложенные в организацию и реализацию, будут возмещены быстрее. В этом случае сложнее всего выявить степень прибыльности используемого венчура. Как правило, для этого используются специализированные оценки статистики и математический анализ, что позволило выработать следующую формулу:

РР – это период полного возмещения; P – вероятность положительного исхода или успеха; N – совокупное число начинаний; R – рентабельного определенного плана, обозначенного буквой i.

В течение какого времени окупаются капитальные инвестиции

В качестве вложения позиционируются ресурсы, которые были переданы с целью создания основных средств. Это совокупность мер, которые направлены на совершенствование и обновление оснащения производственных мощностей, а также на выполнение научных и проектно-изыскательных работ. Главной целью при этом является повышение основных экономических показателей, и в первую очередь рентабельности. В данном случае также применяется дробная формула:

В этой ситуации срок инвестиционной окупаемости обозначается как PPI, а его выражение напрямую зависит от требуемого времени, который может рассчитываться как в годах, так и по месяцам. CI – объем сделанных капитальных вложений в рублях. PRT – это совокупная чистая прибыль, которая получена в течение этого же периода. Можно сделать вывод, что чем ниже сумма и выше ее прибыльность – тем короче длительность возвращения. Речь идет о полном возврате капитальных средств, которые инвестор вкладывает в основные фонды.

Если реализуемое совершенствование и модернизация затрагивают определенные векторы хозяйственной деятельности, длительность окупаемости инвестиций не должен быть выше установленного нормативного срока. Из этого становится очевидно, что конкретное предприятие не имеет возможности покрывать затраты на совершенствование того или иного предприятия за счет достигнутой рентабельности, так как это лишает экономического смысла. Здесь опять же распространены ситуации, когда начальной рассчитанной финансовой базы оказывается недостаточно для достижения намеченных результатов и целей. Вложения, которые были сделаны, называются дополнительными. При этом период окупаемости проекта, если считать по формуле, определяется:

PIA= (AI – CI)/ (PRTA – PRTB)

PIA обозначает интересующая временная продолжительность для дополнительных инвестиций, который выражается исходя из выбранного промежутка времени. AI – это сумма, рассчитанная с учетом дополнительных затрат. PRTB обозначает базовую прибыль, а PRTA – прибыльность, которая была достигнута в результате предпринятых действий по совершенствованию и модернизации.

В течение какого времени окупается оборудование

В данном случае основным является принцип, который можно применить к любому виду ресурсов. Единственная существенное отличие заключается во включении в совокупную сумму вложений всех затрат, которые связаны с транспортировкой и вводом в эксплуатацию основных средств. Применяется следующее выражение:

Сама длительность обозначается как PPE, PRTA включает в себя расходы, необходимые для ввода, PRTE – это совокупная валовая прибыльность, которая была получена или достигнута в результате эксплуатации данного оснащения.

Как определить, посчитать и найти срок окупаемости бизнес-проекта по формуле с примерами

Итак, мы уже рассмотрели методологию и некоторые нюансы, которые необходимо учитывать в ходе выполнения расчетных операций при внедрении технологий, модернизации и совершенствования имеющихся, реализации нового начинания. Однако нужно выделить наличие недостатков: отсутствие должного учета ряда важных факторов, относительно низкая степень точности. Способы, которые были рассмотрены выше, дают возможность инвестору своевременно оценить и проанализировать присутствующие риски, выполнить расчет окупаемости бизнес-плана. Однако для получения более достоверных и точных результатов необходимо использовать две методики: дисконтированный и простой подход. Техники отличаются друг от друга степенью участия ставки, которая учитывает стоимость привлекаемого капитала в формуле и позволяет дисконтировать его. Давайте более подробно остановимся на каждой из этих методик.

Простой метод

Подразумевает использование следующего выражения:

В данном случае период, в течение которого достигается нулевая точка (РР). Чистый инвестиционный доход обозначается как PR, а совокупная сумма вложенного капитала – это I. Как вы видите, расчет максимально прост, что и обуславливает широкую популярность описанной методики.

Применение

Разберем в качестве примера следующую ситуацию: компания купила новое современное оснащение на 5 500 000 руб. Это позволило повысить годовой доход на 1 200 000 руб. Теперь используем формулы и рассчитываем:

Из этого следует, что ориентировочно через 4 года и 7-8 месяцев предприятию удастся полностью окупить средства. Обратите внимание, что в ходе расчетов принимается стабильный уровень инфляции, который в фактических условиях практически нереален. Плюс необходимо учитывать, что любой инвестор, выполняя вложения, делает не только в полном объеме компенсировать понесенные издержки, но также получить прибыль. Помимо этого, есть еще один недостаток – полностью игнорируется возможность флуктуации потоков денежных активов в ходе рассчитанного временного промежутка, то есть полагается, что все понесенные затраты и расходы будут погашаться порциями.

Дисконтированный метод

Как уже было сказано выше, простое выражение не учитывает ряд характеристик и показателей, факторов, которые прямым образом отражаются на финансовых индикаторах. При этом главным или наиболее важным считается инфляционный процесс. Дисконтированный метод позволяет учесть скачки стоимости денежных масс за счет использования более сложных расчетных операций. Рассмотрим, как рассчитать срок (период) окупаемости бизнес-проекта — формула с примером расчета.

Прежде всего, обозначим, о каком временном отрезке идет речь. Это время, когда получаемая прибыль покрывает объем использованных средств. В этом случае сумма прибыли и совокупное число инвестиций рассчитываются с учетом установленной барьерной ставки, которая зачастую называется дисконтированием.

В данной ситуации считается дисконтированный период (DPP), полученный поток денег за тот или иной временной отрезок (CF), сделанная первоначальные вложения (IC), число этапов (n), номер изучаемого промежутка времени (t) и собственно сама ставка (r).

Из формулы отчетливо видно, что при расчете окупаемости дисконтированного типа первостепенное значение имеет объем денежных потоков с учетом специализированного понижающего коэффициента. В результате конечный показатель в любом случае будет выше относительно используемого простого метода.

Применение

Для большего удобства и простоты осуществления расчетных манипуляций лучше использовать таблицы, которые демонстрируют, в какое время коэффициент дисконтированных денежных средств выходит из отрицательного значения и обретает положительное, то есть, когда полностью покрываются понесенные затраты. Для лучшего понимания рассмотрим пример.

Бизнесмен хочет сделать инвестиционный взнос в открытие кафе на сумму 7.2 миллиона рублей. Расчетная прибыльность должна составить 2.76 млн рублей. Барьерная ставка будет сохраняться и составит 21%. Составим таблицу для показателей периода или срока окупаемости проекта.

Поток денежных средств (млн руб.)

Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток с накопительным результатом

Источник