Срок окупаемости торговый центр

Срок окупаемости: формула и методы расчета, пример

Разбираемся, что такое срок окупаемости, почему инвестору без него не обойтись, смотрим, как можно его рассчитать самому

Чтобы понять, что из себя представляет срок окупаемости, нужно представлять для каких сфер предпринимательской деятельности подходит это определение.

Для инвестирования

В данном контексте срок окупаемости представляет собой отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть коэффициент срока окупаемости при инвестировании в какое-либо дело будет показывать, сколько нужно будет времени, чтобы вернуть вложенный капитал.

Часто этот показатель является критерием выбора для человека, который планирует инвестировать в какое-либо предприятие. Соответственно, чем меньше показатель, тем привлекательнее дело. А в случае, когда коэффициент излишне большой, то первая мысль будет в пользу выбора другого дела.

Для капитальных вложений

Здесь речь идёт о возможности провести модернизацию или реконструкцию производственных процессов. При капитальных вложениях важность приобретает период времени, за который полученная от модернизации экономия или доп.прибыль станет равна сумме потраченных на эту модернизацию средств.

Соответственно на коэффициент срока окупаемости смотрят, когда хотят понять, есть ли смысл тратить средства на модернизацию.

Для оборудования

Коэффициент покажет, за какой промежуток времени окупит себя тот или иной прибор, станок, механизм (и так далее), на который тратятся деньги. Соответственно окупаемость оборудования выражается в доходе, который получает фирма за счёт этого оборудования.

Как производить расчёт срока окупаемости. Виды расчётов

Стандартно выделяется два варианта расчёта срока окупаемости. Критерием разделения будет учёт изменения ценности затраченных денежных средств. То есть, происходит учёт или во внимание он не берётся.

1. Простой
2. Динамичный (дисконтированный)

Простой способ расчёта

Применялся изначально (хотя и сейчас часто встречается). Но получить нужную информацию с помощью этого метода можно только при нескольких факторах:

• Если анализируется несколько проектов, то берутся проекты только с одинаковым сроком жизни.
• Если средства будут вкладываться только один раз в самом начале.
• Если прибыль от вложенного будет поступать примерно одинаковыми частями.

Только так с помощью простого способа расчёта можно получить адекватный результат по времени, которое потребуется для «возврата» своих денег.

Ответ на главный вопрос — почему этот метод не теряет популярности — в его простоте и прозрачности. Да и если вам нужно поверхностно оценить риски вложений при сравнении нескольких проектов, он также будет приемлемым. Чем больше показатель — тем рискованнее вложение. Чем показатель при простом расчёте меньше, тем выгоднее инвестору вкладывать средства, ведь он может рассчитывать на возврат инвестиций заведомо большими частями и более короткие сроки. А это позволит поддерживать уровень ликвидности фирмы.

Но у простого способа есть и однозначные недостатки. Ведь он не учитывает крайне важные процессы:

• Ценность денежных средств, которая постоянно меняется.
• Прибыль от проекта, которая будет идти компании после прохождения отметки окупаемости.
• Поэтому зачастую используется более сложный метод расчёта.

Динамичный или дисконтированный метод

Как следует из названия, этот метод определяет время от вложения до возврата средств с учётом дисконтирования. Речь о таком моменте времени, когда чистая текущая стоимость становится неотрицательной и такой и остаётся дальше.

Вследствие того, что динамичный коэффициент подразумевает учёт изменения стоимости финансов, он заведомо будет больше коэффициента при расчёте простым способом. Это важно понимать.

Удобство этого способа частично зависит от того, постоянны ли финансовые поступления. Если суммы различны по размеру, а денежный поток не постоянен, то лучше применять расчёт с активным использованием таблиц и графиков.

Далее разберём возможные формулы расчёта

Как рассчитать простым способом

Формула, к которой прибегают для расчёта простым способом вычисления коэффициента срока окупаемости выглядит так:

СРОК ОКУПАЕМОСТИ = РАЗМЕР ВЛОЖЕНИЙ / ЧИСТАЯ ГОДОВАЯ ПРИБЫЛЬ

Принимаем во внимание, что РР — срок окупаемости выраженный в годах.

К0 — сумма вложенных средств.

ПЧсг — Чистая прибыль в среднем за год.

Пример.

Вам предлагают инвестировать в проект сумму в размере 150 тысяч рублей. И говорят, что проект будет приносить в среднем 50 тысяч рублей в год чистой прибыли.

Путём простейших вычислений получаем срок окупаемости равный трём годам (мы поделили 150 000 на 50 000).

Но такой пример выдаёт информацию, не принимая во внимание, что проект может не только давать доход в течение этих трёх лет, но и требовать дополнительных вложений. Поэтому лучше пользовать второй формулой, где нам нужно получить значение ПЧсг. А рассчитать его можно вычтя из среднего дохода средний расход за год. Разберём это на втором примере.

Пример 2:

К уже имеющимся условиям прибавим следующий факт. Во время осуществления проекта, каждый год будет тратиться порядка 20 тысяч рублей на всевозможные издержки. То есть мы уже можем получить значение ПЧсг — вычтя из 50 тысяч рублей (чистой прибыли за год) 20 тысяч рублей (расход за год).

А значит, формула у нас будет выглядеть следующим образом:

РР (срок окупаемости) = 150 000 (вложения) / 30 (среднегодовая чистая прибыль). Итог — 5 лет.

Пример показателен. Ведь стоило нам учесть среднегодовые издержки, как мы увидели, что срок окупаемости увеличился аж на два года (а это гораздо ближе к реальности).

Такой расчёт актуален, если вы имеет одинаковые поступления за все периоды. Но в жизни почти всегда сумма доходов меняется от одного года к другому. И чтобы учесть и этот факт, нужно выполнить несколько шагов:

Находим целое количество лет, которое понадобится для того, чтобы итоговый доход был максимально близок к сумме затраченных на проект средств (инвестированных).

Находим сумму вложений, которые так и остались непокрытыми прибылью (при этом принимается за факт, что в течение года доходы поступают равномерно).

Находим количество месяцев, которое потребуется для прихода к полноценной окупаемости.

Рассмотрим этот вариант дальше.

Пример 3.

Условия похожи. В проект нужно вложить 150 тысяч рублей. Планируется, что в течение первого года доход будет 30 тысяч рублей. В течение второго — 50 тысяч. В течение третьего — 40 тысяч рублей. А в четвёртом — 60 тысяч.

Вычисляем доход за три года — 30+50+40 = 120 тысяч рублей.

За 4 года сумму прибыли станет 180 тысяч рублей.

А учитывая, что вложили мы 150 тысяч, то видно, что срок окупаемости наступит где-то между третьим и четвёртым годом действия проекта. Но нам нужны подробности.

Поэтому приступаем ко второму этапу. Нам нужно найти ту часть вложенных средств, которая осталась после третьего года не покрытой:

150 000 (вложения) — 120 000 (доход за 3 года) = 30 000 рублей.

Приступаем к третьему этапу. Нам потребуется найти дробную часть для четвёртого года. Покрыть остаётся 30 тысяч, а доход за этот год будет 60 тысяч. Значит мы 30 000 делим на 60 000 и получаем 0,5 (в годах).

Получатся, что с учётом неравномерного притока денег по периодам (но равномерного — по месяцам внутри периода), наши вложенные 150 тысяч рублей окупятся за три с половиной года (3 + 0,5 = 3,5).

Формула расчёта при динамическом способе

Как мы уже писали, этот способ сложнее, потому что учитывает ещё и тот факт, что денежные средства в течение времени окупаемости меняются по стоимости.

Для того чтобы этот фактор был учтён вводят дополнительное значение — ставку дисконтирования.

Возьмём условия, где:

Kd — коэффициент дисконта

d — процентная ставка

Тогда kd = 1/(1+d)^nd

Дисконтированный срок = СУММА чистый денежный поток / (1+d) ^ nd

Чтобы разобраться в этой формуле, которая на порядок сложнее предыдущих, разберём ещё пример. Условия для примера будут те же самые, чтобы было понятнее. А ставка дисконтирования составит 10% (в реальности она примерно такая и есть).

Рассчитываем в первую очередь коэффициент дисконта, то есть дисконтированные поступления за каждый год.

• 1 год: 30 000 / (1+0,1) ^ 1 = 27 272,72 рублей.
• 2 год: 50 000 / (1+0,1) ^ 2= 41 322,31 рублей.
• 3 год: 40 000 / (1+0,1) ^ 3 = 30 052,39 рублей.
• 4 год: 60 000 / (1+0,1) ^ 4 = 40 980,80 рублей.

Складываем результаты. И получается, что за первые три года прибыль составит 139 628,22 рубля.

Мы видим, что даже этой суммы недостаточно, чтобы покрыть наши вложения. То есть с учётом изменения стоимости денег, даже за 4 года мы этот проект не отобьём. Но давайте доведём расчёт до конца. По пятому году существования проекта у нас не было прибыли с проекта, поэтому обозначим её, к примеру, равной четвёртому — 60 000 рублей.

• 5 год: 60 000 / (1+0,1) ^ 5 = 37 255,27 рублей.

Если сложить с нашим бывшим результатом, то получим сумму за пять лет равную 176 883,49. Эта сумма уже превышает вложенные нами на старте инвестиции. Значит, срок окупаемости будет располагаться между четвёртым и пятым годами существования проекта.

Приступаем к вычислению конкретного срока, узнаём дробную часть. Из суммы вложенного вычитаем сумму за 4 целых года: 150 000 — 139 628,22 = 10 371,78 рубля.

Полученный результат делим на дисконтированные поступления за 5-ый год:

13 371,78 / 37 255,27 = 0,27

Значит, до полного срока окупаемости нам не достаёт 0,27 от пятого года. А весь срок окупаемости при динамическом способе расчёта будет составлять 4,27 года.

Как и было заявлено выше — срок окупаемости при дисконтированном способе в большую сторону отличается от того же расчёта, но простым способом. Но при этом он правдивее отражает реальный результат, который вы получите при обозначенных цифрах и условиях.

Срок окупаемости — один из важнейших показателей для предпринимателя, который планирует инвестировать собственные средства и выбирает из ряда возможных проектов. При этом, каким именно способом производить вычисления — решать самому инвестору. В этой статье мы разобрали два основных решения и посмотрели на примерах, как будут меняться цифры в одной и той же ситуации, но с разным уровнем показателей.

Источник

Молл после потребительского бума

Срок окупаемости инвестиций в торговую недвижимость после кризиса 2014 года в России увеличился в 1,5 раза. Классический формат торговых центров медленно, но верно теряет актуальность. MarketMedia разбирался, что придет ему на смену в новой реальности, где население экономит на всем.

Казалось бы, нынешний день от 2014 года с его потребительским бумом, рекордным вводом торговых площадей (если помните, рост был на 17% год к году) и экономическими потрясениями отделяет меньше 5 лет. Но на дворе совсем другая реальность с новыми вызовами. Санкции, падение курса рубля, покупательская рецессия и выход в активную жизнь поколения миллениалов, которые гораздо равнодушней к собственности и процессу покупок, чем их предшественники, заставляют ретейлеров и девелоперов торговой недвижимости менять планы развития и искать новые пути для работы и заработка.

«После 2014 года ретейл неактивен, идет консолидация федеральных сетей через поглощение ими местных брендов, снижается маржа как в ретейле, так и торговом девелопменте, растет стоимость строительства ТЦ и сроки их окупаемости. Началась эпоха реконцепций и конкуренции между торговыми объектами на уровне качества. Это совсем другой рынок, чем 5 лет назад», — говорит председатель комитета по торговой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Екатерина Гресс.

Покупатель всегда прав
Значительно изменились и сам потребитель, и его поведение. «Покупатель не хочет иметь массу предложений, которые на него не ориентированы. Он хочет, чтобы его лучше понимали и предугадывали его потребности», — говорит директор по развитию SRV в России Марина Рыбина.

«Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки, что ощутимо влияет на способ покупки и управление торговлей», — делится наблюдениями руководитель розничных операций Fashion House Group в России и Румынии Цезарь Полторак.

Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки.

По его словам, поменялся и путь, который проходит покупатель от идеи что-то купить до заключения сделки. «В классический процесс сравнения цен в магазинах включился поиск товаров по Интернету. Онлайн уверенно набирает обороты, нарастив свою долю с 2014 года с 2,4% (713 млрд рублей) до 4% (1,25 трлн рублей) от общего оборота розничной торговли в России. И это глобальный тренд. В США, для сравнения, уже треть покупок в fashion-сегменте происходит в Интернете. Это тревожно. Но для классической торговли не приговор. Хотя бы потому, что интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная. Есть и другие преимущества обычных магазинов, которые помогут им выжить и развиваться. Во-первых, там человек получает товар сразу и ему не нужно ждать несколько дней. Во-вторых, можно на месте убедиться в качестве товара. Все эти преимущества надо использовать для развития», — рассуждает Цезарь Полторак.

По его словам, у обычных ТЦ появляется шанс побороться с e-commerce за аудиторию, которая любит искать товары в Интернете, через развитие формата «клик и коллект» (нажми и выбери). «Предоставляя этой публике возможность приехать в ТЦ, чтобы оценить качество покупки и забрать заказ, ТЦ смогут нарастить трафик и обороты. Это самый верный путь и удачный компромисс», — говорит Цезарь Полторак.

Торговые центры, которые думают о будущем, все больше привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных.

С коллегой согласен председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. «Да, fashion-ретейл повсеместно просел. Хотя раньше именно он формировал основной доход девелопера. Но Интернет не заменит живые эмоции, которые человек получает в обычной жизни. Поэтому в современный торговый центр идут не столько за покупками, сколько за впечатлениями. Уже 10-30% площадей современных ТЦ отдают под развлечения», — говорит он.

«Торгово-развлекательные комплексы постепенно превращаются в развлекательно-торговые. Правда, это не самая лучшая новость для девелоперов, поскольку экономика развлечений ниже, чем у обычного ретейла. Но это естественная рыночная трансформация и ответ на вызов изменившейся конъюнктуры», — добавляет управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.

Интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная.

«Для современного торгового комплекса важны развлечения и еда. Они дают эмоции, которых не может дать онлайн. Но успех, как всегда, в деталях. Надо создавать в ТЦ максимальный комфорт и расслаблять покупателя, чтобы он потратил деньги», — уверена управляющий директор МФК «Саларис» Москва Алина Стрелкова.

«Надо помнить, что основные деньги в ТЦ несет посетитель. И, чтобы точно соответствовать его потребностям, чтобы он пришел, остался и захотел вернуться, его надо изучать. А этот процесс требует глубокого анализа разной статистики. По этой причине ТЦ, которые думают о будущем, все больше, по моим наблюдениям, привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных. Это позволяет правильно принимать решения, которые повышают обороты. Есть такая фраза: человек, который изменил все. Так вот — ищите такого человека среди аналитиков», — советует собственникам ТЦ президент Watcom Group Роман Скороходов.

Будущее зависит от формата
Перспективна ли торговая недвижимость в принципе? Эксперты уверены, что да. Но у каждого торгового формата свой путь развития и свое будущее.

«Перспективны, на мой взгляд, микрорайонные торговые центры площадью 5-10 тыс. м 2 . Благодаря размещению в центре жилого массива у них всегда будет аудитория, которой нужны товары и услуги первой необходимости. Дополнительный трафик таким объектам может обеспечить акцент на спорт и обучение. Вообще, такие ТЦ становятся все более сервисными. Для девелоперов этот формат привлекателен относительно невысоким порогом входа и сроком окупаемости до 10 лет», — говорит Екатерина Гресс.

Также, по ее словам, перспективны торговые объекты в формате Life style, где идет смещение фокуса от шопинга к досугу. «В них торговая галерея занимает не более 50% GLA, а якорный арендатор, как правило, — развлекательная зона. Прогнозируемый срок окупаемости таких торговых комплексов — 9-11 лет», — говорит Екатерина Гресс.

Светлое будущее также у ретейл-парков ангарного типа, которые размещаются за городом. Дешевый вход в такие проекты позволяет ретейлерам снижать цены на товар и окупать вложения за 7-9 лет.

Ретейл-парки возвращаются к своим корням — все больше превращаются в ретейл-склады для обслуживания онлайн-торговли. Это перспективный путь, считает Алексей Ванчугов.

И наконец, очень перспективны гастроформаты и разные фуд-маркеты. «Это, по сути, новый формат досуга. Вариативность концепций, продуктов и цен позволяет таким проектам охватить очень широкую аудиторию. А высокие ставки аренды делают окупаемость таких объектов очень интересной — 2-3 года», — говорит Екатерина Гресс.

Региональная чехарда
Будущее торговой недвижимости зависит и от региона, где она расположена. «Мы недавно исследовали российские города 500-тысячники, а именно потенциал строительства там ТК, исходя из насыщенности рынка торговыми объектами и доходов населения. И могу сказать, что недвижимостью рынок практически везде заполнен. А доходы населения повсеместно падают. В этой непростой ситуации советую девелоперам быть очень осторожными. И обратить внимание на те города, где еще остался потенциал для развития», — говорит Денис Колокольников.

«Могу сказать о Новосибирске. Он обеспечен торговыми площадями прилично. Но сам рынок тухлый. Под парами стоит большой ТЦ 100-тысячник, где нет арендаторов. На продажу выставлен «Сибирский молл», из которого выходит ВЭБ. И покупатель хочет за этот ТЦ площадью 60 тыс. м 2 и стоимостью около 2 млрд рублей скидку 30-50%. Потому что на рынке нет активности и непонятно, когда вложения окупятся. Так что не рекомендую девелоперам торговой недвижимости туда идти. Во всяком случае не сейчас», — говорит полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Новосибирске Максим Марков.

Потенциал для строительства новых ТЦ есть не везде. Зато велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет в ней нуждаются.

«А Самаре — самому насыщенному торговыми площадями рынку России — есть куда расти и развиваться. Но развитие это должно быть ориентировано не на количество, а на качество объектов. Городу не хватает специализированных торговых объектов, качественно новых и по архитектуре и по наполнению комплексов. Но рынок непростой. Девелоперам, которые захотят там развиваться, придется все правильно просчитать и спланировать на старте», — отмечает гендиректор компании REC Никита Петухов.

Бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь

«Потенциал для строительства новых ТЦ действительно есть не везде. Но велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет нуждаются в реконцепции. Так что точками роста, на мой взгляд, могут стать специализация ТЦ, редевелопмент с наполнением объектов социально-культурной жизнью, а также создание МФК», — говорит глава российского филиала компании «Мунитор Группе» Вальдемар Вайсс.

«Большие торговые комплексы требуют большого капитала. Но спрос в этом сегменте на перспективу 3-4 лет очень трудно предсказать, что делает инвестиции рискованными. Но надо помнить, что бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь», — считает Вера Сецкая, вице-президент РГУД.

Источник