Срок окупаемости нежилого помещения

• заводы;
• склады;

• гостиницы;
• рестораны;
• автомойки;
• спортивные залы.

Преимущества

И если в 2016 году более половины россиян предпочитали с точки зрения вложения средств именно жилье, то сегодня покупать квартиры и апартаменты готовы уже менее половины жителей страны (данные Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований).

Жилая недвижимость перестает интересовать инвесторов, что вполне объяснимо: цены на жилье не только не растут, они снижаются. Возможно, не так, как хотелось бы обычным покупателям, но достаточно, чтобы расстроить инвесторов. В то же время, чтобы получать доход от аренды, необходимо дополнительно вложиться: провести ремонт, купить необходимую мебель и технику. А размер так называемого «входного билета» в коммерческом секторе уменьшился, что сделало его доступным для частных инвесторов.

Еще одна причина интереса вкладчиков – относительно быстрый срок окупаемости. Для квартир этот показатель превышает 20 лет, а возможность возместить затраты на покупку помещения, например, для стрит-ритейла появляется через 10-12 лет.

Отчего такая разница? Дело в заполняемости: в квартирах принимают в расчет заполняемость 7,5 месяца в году, а в правильном коммерческом помещении – 12 месяцев. Коммерческая недвижимость известна своей высокой доходностью (офисная – 6-7%, торговая – 7-8%, гостиничная – от 9 % и выше).

Есть и другие плюсы:

• приносит пассивный доход в течение долгого времени;
• стоимость объекта растет от года в год;
• может использоваться в качестве залога для кредита (о кредите под залог коммерческой недвижимости мы писали тут).

Минимальная сумма, необходимая сегодня для приобретения коммерческой площади, в среднем составляет 3-5 млн рублей.

С чего начать?

Определиться со сроком и суммой инвестиций. При инвестициях в строительство на этапе котлована, также придется учесть сроки строительства и возможные задержки. Не стоит забывать о налогах и возможных рисках.

На конечной цене скажутся:

1. износ помещения;
2. особенности локации;
3. затраты на ремонт;
4. изменения в законодательстве;
5. риск стать жертвой мошенничества.

Выбор стратегии

Важный момент для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор стратегии инвестирования. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, другие рассчитывают на высокую ликвидность интересующего объекта, третьи прежде всего обращают на престижность.

Рентабельность.

Показатель экономической эффективности, характеризующий доходность предприятия. Другими словами, это соотношение доходов и расходов. Так, торговое помещение для стрит-ритейла может приносить в среднем 11-13% годовых. Порог входа будет составлять примерно 6-8 млн рублей, а на наиболее популярные помещения – 10-15 млн рублей.
Ликвидность.

Характеристика активов, определяющая, как быстро они могут быть проданы по цене близкой к рыночной. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в 2015 году здание в умирающем Детройте можно было купить за $500 – по цене намного ниже рыночной. Конечно, ликвидным такое здание считаться не будет. Чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Тем не менее многие инвесторы предпочитают вкладывать деньги в объекты, которые можно быстро превратить в наличные.
Престижность.

Инвестируя средства в объекты недвижимости, нужно учитывать также степень престижности местоположения, а также динамику спроса и предложения на объекты в этом месте. Элитные помещения чаще всего имеют довольно высокую цену, что может влиять на их ликвидность. В то же время, престижная недвижимость почти не теряет в цене, поэтому популярна в качестве долгосрочных инвестиций.

Как заработать на инвестировании: аренда, покупка или строительство?

1. Инвестирование в строительство. С начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но здесь велика опасность столкнуться с мошенником или банкротством застройщика. Кроме того, если вы строите здание не для собственного бизнеса, помещение будет приносить убытки, пока не найдутся арендаторы или покупатель. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала.
2. Наиболее популярным способом вложения средств, дающим постоянный высокий доход, считается предоставление площадей в аренду. Среди плюсов: не нужно платить за управление капиталом, можно получать пассивного дохода, содержание и ремонт помещения ведут арендаторы. Среди минусов – низкая ликвидность.
3. Покупка – наиболее распространенная стратегия инвестиций. Как правило, компании-арендаторы редко меняют офисы, располагаясь на одном месте годами. Из недостатков: необходимость поиска арендаторов, необходимость управлять объектом (если собственник не передал его в управление), низкая ликвидность: некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Выбор объекта инвестиций

Первое, что необходимо сделать перед покупкой – собрать данные о потенциальных объектах и проанализировать. Оценить состояние того или иного рынка помогает, например, участие в выставках коммерческой недвижимости.

Принимая решение, важно:

1. владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
2. разбираться в юридической составляющей процедуры;
3. иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка финансовой составляющей вложения

Важно помнить и о том, что инвестиционные расходы складываются не только из стоимости объекта, но и сопутствующих затрат:

• расходы на юридическое сопровождение сделки: оплата госпошлины, услуг риелтора, нотариуса, переводчика;
• коммунальные платежи;
• страхование коммерческой недвижимости или создание резервного фонда на случай непредвиденных расходов;
• налоги на недвижимость, на прибыль и др.

Стоимость самого объекта, к сожалению, не единственная статья расходов инвестора.

Прогноз прибыли

Один из важнейших критериев при выборе недвижимости – доходность инвестиций, то есть отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.

Часто начинающие инвесторы ожидают мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. При работе с такими активами нужно рассчитывать на долгосрочные вложения.

Доходность и окупаемость.

Финансовые показатели, которые определяют привлекательность объекта для инвестора. При расчетах многие забывают о важных переменных, влияющих на итоговые значения окупаемости и доходности. Как правило, окупаемость определяется делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год.

Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.

Нужно учесть также некоторые переменные — ставка дисконтирования.

Этот показатель учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

• i – процентная ставка;
• n – номер периода.

Условия по индексации ставки – непременный пункт любого договора аренды. Повышение аренды обычно ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.
Эксплуатационные расходы, не вошедшие в платежи за аренду:

• отопление;
• капитальный ремонт;
• услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Так эксплуатационные расходы для офисов, которые входят в состав больших офисных центров могут достигать 20% от суммы аренды.
Налог на доходы и другие налоговые отчисления.

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию? Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса? Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.
Процент простоя.

Даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта).
Горизонт инвестирования.

Этот показатель влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:

• OP_i – операционная прибыль.
• K_i – величина инвестиций в объект недвижимости.
• TR_i – величина доходов от аренды.
• VC_i – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта (Ток) определяется соотношением приведенной величины операционной прибыли.

(NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

• N_i – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
• ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
• NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Как получать прибыль, не занимаясь управлением?

Для тех, кто хочет только получать доход, не тратя времени на развитие и управление объектом, есть такое понятие, как пассивное управление коммерческой недвижимостью. Именно в коммерческой недвижимости на сегодняшний день лучше всего развито делегирование управления.

Управляющие компании готовы обеспечить инвестору безопасность и гарантию стабильного притока прибыли, отвечая за решение любых вопросов. Передав управления профессионалам, инвестор высвобождает время и не тратит энергию на построение моделей стратегического и тактического управления объектом.

Выгоды от вложения средств

К плюсам такого вложения денег можно отнести:

• сохранности вложений;
• снижение влияния инфляции на капитал;
• регулярный высокий доход;
• возможность контролировать вложенный капитал.

Вложения в коммерческую недвижимость (в том числе зарубежную, рынок которой гораздо стабильнее российского) остаются достаточно надежным способом инвестиций: они регулярно приносят доход, превышающий уровень инфляции, и дают возможность зарабатывать, не участвуя в управлении объектом. Разве это не то, о чем мечтает любой инвестор?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Как правильно инвестировать в коммерческие помещения в новостройках, чтобы получать стабильный доход

Вложения в недвижимость до сих пор являются востребованными у инвесторов, особенно начинающих. Однако не все знают, что у сдачи квартир или апартаментов в аренду есть альтернатива — коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Их доходность может быть вдвое−втрое выше при сопоставимой цене покупки.

Рассказываем, как купить такую недвижимость максимально выгодно и безопасно.

Мы постоянно пополняем базу жилых комплексов. Посмотреть актуальный список новостроек можно в нашем листинге

Сколько можно заработать на стрит-ритейле

Кризис на рынке аренды недвижимости, вызванный вспышкой коронавируса, сильнее всего ударил по торговым центрам. При этом помещения формата стрит-ритейл на первых этажах новых жилых домов или апарт-комплексов по-прежнему востребованы у арендаторов. Это делает инфраструктурный ритейл устойчивым к кризисам, и как следствие — интересным продуктом для инвесторов.

Как и в сегменте жилья, в коммерческой недвижимости можно выделить две стратегии инвестирования:

• краткосрочная (спекулятивная), рассчитанная на два−три года;
• долгосрочная (рентная) — для тех инвесторов, кто готов заниматься этим бизнесом от восьми лет.

Первый тип инвесторов старается купить помещение, требующее минимальных вложений, чтобы после ввода дома в эксплуатацию сдать его в аренду и затем выставить на продажу как готовый бизнес. Доход инвестора в этом случае может составить до 25−30%.

Второй тип инвесторов стремится получать от недвижимости стабильный пассивный доход. Они покупают помещение на старте продаж и сдают в аренду, не планируя продавать его в будущем. При такой схеме срок окупаемости составит около восьми−десяти лет, а доходность — до 12% годовых и даже выше (по опыту некоторых клиентов на проекте Vivaldi), если инвестор правильно сопоставил все факторы ликвидности при выборе объекта и купил его на ранней стадии строительства.

Сколько денег придется потратить инвестору на покупку помещения

Цена покупки коммерческой недвижимости в столичных новостройках сильно варьируется — от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, с учетом Новой Москвы. Менее ликвидные лоты могут стоить в пределах 100 тыс. руб. за 1 кв. м и даже ниже.

Стоимость зависит от локации, стадии строительной готовности проекта, его класса, наличия дополнительного потока потенциальных покупателей, расположения помещения внутри жилого комплекса (первая линия — ряд домов с прямым выходом к проезжей части, либо вторая — сразу за ними), площади и технических характеристик. То же самое можно сказать и об арендных ставках.

Например, в комплексе премиум-класса Sinatra в ЦАО стоимость коммерческих площадей составляет 315–376 тыс. руб. за 1 кв. м, ставка аренды — 40−59 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В многофункциональном комплексе Apartville, расположенном в САО, стоимость помещений под стрит-ритейл начинается от 229 тыс. руб. за 1 кв. м, а ставка аренды колеблется от 27 до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом помещения свободного назначения в том же проекте уже не на первой линии стоят от 119 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если говорить о помещениях, которые могут показывать устойчивую доходность в Москве, то стартовые вложения начинаются от 70−80 млн руб. Для сравнения: средняя цена входа в коммерцию в жилых комплексах составляет 15−20 млн руб. Также есть и более бюджетные варианты арендного бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости.

Инвестору с ограниченным бюджетом или без опыта можно рассмотреть помещение свободного назначения: отдельно стоящие здания или их части, которые можно использовать под офис, магазин, кафе или склад. Например, в одном из проектов Glincom было продано помещение площадью 56,4 кв. м за 5,6 млн руб. с арендатором — логистическим центром СДЭК. Доходность инвестора от вложенных инвестиций составляет 12% годовых.

У подобных инвестиций несколько преимуществ:

• низкий порог входа — полноценный готовый бизнес по цене однокомнатной квартиры;
• существующие и потенциальные арендаторы — пункты выдачи заказов, офисы интернет-магазинов и складские помещения сетевых арендаторов — чувствуют себя вполне стабильно как во время пандемии, так и после нее;
• существенно более высокая доходность (10−12% годовых) по сравнению с квартирами в новостройке по той же цене.

Какие еще расходы будут у собственника недвижимости

Расходы на приобретение помещения — не единственные, которые несет собственник.

Во-первых, ему придется платить ежегодный налог на недвижимость. Ставка варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, которая отличается от рыночной. Например, в жилых комплексах Sinatra и Apartville кадастровая стоимость помещений может быть ниже рыночной в два и даже четыре раза. Также нельзя забывать об обязанности платить и другие налоги — в большинстве случаев сдача помещений в аренду происходит через ИП и тогда арендодатель платит налоги, исходя из выбранной им системы налогообложения («УСН 6%» или «15% на доходы минус расходы»). В случае, если собственник помещения выступает как самозанятый, то он платит 4% по договору с физ. лицом и 6% по договору с юр. лицом.

Во-вторых, существуют затраты, связанные с содержанием имущества. Собственник начнет нести их после подписания акта приема-передачи и заключения договора эксплуатации с управляющей компанией (УК). Размер оплаты зависит от уровня инженерных коммуникаций, материалов отделки и набора предоставляемых услуг. В них входит наличие охраны, инфраструктуры, внутренней территории, клининговый сервис. Обычно речь идет о 10% от ежемесячной арендной ставки — точный размер комиссии зависит от того, что именно входит в обязанности УК.

Коммунальные платежи начисляются исходя из показателей счетчиков по тарифам города. В большинстве случаев их оплачивает арендатор сверх фиксированной ставки аренды.

В-третьих, при планах на долгосрочное владение недвижимостью стоит также учитывать затраты на ремонт, чтобы поддерживать помещение в ликвидном состоянии. Однако выполнять работы перед сдачей помещения в аренду не рекомендуется, так как каждый арендатор делает ремонт под себя.

Как выбрать подходящее помещение

Все зависит от конкретного запроса и задач инвестора. Однако есть основные факторы, определяющие выбор:

Локация и перспектива застройки. При ее анализе стоит оценить пешеходный и автомобильный трафик, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и его платежеспособность.

Инвестору стоит уделить отдельное внимание планам по развитию района — изучить ближайшие перспективы его застройки. К примеру, если рядом планируется строительство крупного ТПУ или открытие новой станции метро — здесь появятся дополнительные объемы коммерческих площадей. Следовательно, это приведет к росту конкуренции и перенасыщению рынка. Из плюсов: увеличится пешеходный трафик, повысится арендная ставка и продажная стоимость помещения.

Общий объем коммерческих площадей в проекте. Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если комплекс перенасыщен коммерческими метрами.

Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов).

До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.

Как найти арендаторов

Сделать это можно тремя основными способами: через агентства недвижимости, частных брокеров и самостоятельно с помощью информационных площадок или соцсетей.

Также распространена практика поиска арендаторов с помощью профессиональной управляющей компании с собственным отделом аренды, в ведении которой находится объект. В большинстве случаев комиссия за подбор арендатора составляет сумма, равная 1–1,5 месяца аренды.

Передача объекта в доверительное управление выгодна только в том случае, если у инвестора нет серьезного опыта такого бизнеса. Связано это с тем, что арендная недвижимость подразумевает большое количество работы с документацией и постоянную коммуникацию с арендаторами, обслуживающими организациями, муниципальными и городскими службами.

СоветЕсли речь идет о небольшом помещении с постоянным и стабильным арендатором, заключившим долгосрочный договор, или с маленьким арендным потоком (до 100 тыс. руб. в месяц), то можно обойтись и своими силами — были бы время и желание. В крайнем случае, можно взять разовую консультацию у юриста, бухгалтера и брокера.

Однако если мы говорим о нескольких разных объектах или отсутствии свободного времени, то лучше довериться профессионалам — компетентным компаниям с опытом и хорошей репутацией. Не рискуйте: неправильный выбор компании может обернуться потерей денег, нервов и времени. В работе с профессиональной УК есть ряд преимуществ:

1. Уже сформированный пул арендаторов разной направленности и налаженные контакты с большим количеством агентств и частных брокеров, а также более высокие бюджеты на маркетинг.
2. Оперативное взаимодействие с инженерными службами для решения сложных задач по запросу арендатора, т. к. и те и другие состоят в одной структуре.
3. Оплата за результат — в нашем случае это заключение договора аренды на условиях, которые дают покупателю заявленную при продаже недвижимости доходность.

Некоторые застройщики предлагают покупателям не просто покупку коммерческой недвижимости, а пакет услуг: при приобретении объекта даже на самой ранней стадии проекта специалисты консультируют покупателя по ожидаемым на выходе ставкам аренды и формату потенциальных арендаторов. Далее ищут арендатора, отвечающего запросу, и фиксируют согласованные с арендатором условия в договоре аренды, составленном юристами компании. Этот документ защищает интересы собственника на весь срок его действия.

Если вы приобретаете объект на ранней стадии строительства, не стоит ждать, что арендатор будет найден на «котловане»: сейчас многие крупные ритейлеры имеют горизонт планирования не более шести месяцев. А небольшие арендаторы и вовсе не хотят «замораживать» средства в виде обеспечительного платежа, перечисляемого арендодателю в подтверждение намерений.

По опыту реализации большинства наших объектов, максимальный спрос на помещения стрит-ритейла на первых этажах приходится на первые два–три месяца после ввода объекта в эксплуатацию. Сезонность тоже играет свою роль: мы отмечаем повышенный спрос на аренду в периоды с августа по октябрь, а также с конца февраля по апрель.

Наиболее стабильными арендаторами являются сетевые компании, у которых есть опыт, понимание работы в новых точках и значительная подушка безопасности на случай сезонной просадки спроса. Однако сумма необходимых стартовых инвестиций с таким арендатором будет выше.

Каких ошибок стоит избегать

Инвестирование в коммерческую недвижимость — один из наиболее доходных и надежных инструментов получения пассивного заработка. Да, пандемия и последовавший за ней локдаун в Москве серьезно ударили по этому сегменту, но любые кризисы носят лишь временный характер. Отказываться от вложений в стрит-ритейл не стоит. Однако перед покупкой важно основательно изучить вопрос, чтобы не допустить одну из наиболее типичных ошибок.

Некорректная оценка ликвидности. Например, покупая помещение с известным сетевым арендатором в непроходной локации, собственник рискует остаться с неликвидным объектом в случае ухода «сетевика»: возможны сложности продажи и сдачи в аренду.

СоветПри выборе арендатора нужно обращать внимание не только на его бренд и надежность, но и его формат, а также конкурентное окружение. Например, помещение в устоявшемся спальном районе арендует продуктовый дискаунтер, что подразумевает большую площадь (минимум 300 кв. м). Если такой ритейлер съедет или попросит значительную скидку, на замену арендатора могут уйти месяцы, и не факт, что ставка аренды останется прежней.

Недооценивание затрат. Часто новички в этом бизнесе игнорируют расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. А на них уходит существенная часть дохода. Расходы на обслуживание объекта, включая услуги УК, налоговое бремя, текущий и будущий ремонт могут забирать до 50% от предполагаемой прибыли. Однако здесь все индивидуально: например, затраты на эксплуатацию коммерческих площадей в некоторых апарт-комплексах и бизнес-центрах не превышают 8−10 % от арендного потока.

СоветЗапрашивайте у управляющей компании подробную детализацию затратной части и расчет окупаемости с ее учетом.

Неверная оценка доходности. Зачастую лоты существенно ниже рыночной стоимости или предлагающие чрезвычайно высокую доходность имеют свои подводные камни.

СоветПриемлемыми являются ставки до 10−12% годовых. Все, что выше, должно вызывать подозрения — либо подсчет был сделан неверно без учета налогов и операционных затрат, либо вас вводят в заблуждение и арендные ставки завышены, а само помещение неликвидно.

Пренебрежение юридической экспертизой. Это еще одна распространенная ошибка, которая может нанести серьезный материальный ущерб инвестору.

СоветБез проведения проверки помещения на наличие обременений, вроде ареста или запрета на совершение определенных действий в отношении недвижимого имущества, инвестор может потерять объект или столкнуться с ограничениями в его использовании.

Коротко об инвестициях в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость выгоднее, чем сдача квартиры в аренду. Вход в этот бизнес обойдется минимум в 5−15 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью недорогой квартиры или апартаментов. Нужно сразу определиться со стратегией инвестирования — в зависимости от того, сколько времени вы готовы потратить на этот бизнес. Можно обратиться за помощью к профессионалам, но надо предварительно оценить, насколько оправданы такие затраты.

Подробно посчитайте все возможные расходы, чтобы итоговый доход не был ниже ожидаемого. Но слишком привлекательная доходность тоже должна насторожить — возможно, что-то нечисто. При выборе помещения обращайте внимание на несколько факторов: локацию и перспективу застройки, общий объем коммерческих площадей в проекте, технические параметры.

Поиск арендаторов — сложное занятие, требующее времени. Можно прибегнуть к помощи специалистов, но их комиссия равносильна стоимости 1–1,5 месяца аренды.

Избегайте типичных ошибок начинающих инвесторов — неверно оценив сопутствующие затраты, возможные ограничения по использованию помещения и будущую доходность бизнеса, есть риск потерять деньги, время и нервы.

Источник