Срок окупаемости недвижимости это

Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость: примеры и формулы

Мы уже писали, что покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — выгодный способ инвестирования. Каждый разумный инвестор хочет просчитать доходность своих инвестиций в недвижимость и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится, не преподнесет «сюрпризов» и обеспечит стабильный доход. Поэтому сегодня мы расскажем, как это сделать, дадим необходимые формулы и примеры их применения.

Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают

Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:

Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили. Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги.

Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.

Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой. Приведем пример.

У вас есть выбор:

1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью 5 000 000 рублей;

2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей.

Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:

Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).

Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔). Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать. В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн. — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.

Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев. К сожалению, в реальности все несколько сложнее.

Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет:

«простои» недвижимости без арендатора

смена арендатора на более платежеспособного

невзысканные арендные платежи

дифференциация арендных потоков

Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».

Каким образом мы защитим ваш бизнес от потерь

1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи.

2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки.

3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.

Риски объекта

Ну и конечно, нельзя покупать недвижимость, даже с отличными показателями доходности, не оценив предварительно риски. Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец.

«Риал Групп» тщательно проверяет объекты, прежде чем предлагать их покупателям. Выбирая арендный бизнес в нашем каталоге , вы можете быть уверены в его ликвидности и надежности.

Прибыль: По запросу

Автомойка в собственность с арендатором

Окупаемость: 7 лет

Прибыль: По запросу

Автомобильная мойка + шиномонтаж в ТЦ (ЮАО)

Источник

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

На сегодняшний день вложение денег в недвижимость остается одним из надежных способов приумножения капитала или сохранения имеющихся средств. Однако нужно инвестировать с умом: просто купить квартиру и думать, что это курочка, несущая золотые яйца, неразумно. Какой объект выбрать и через какой промежуток времени ждать прибыли, Domofond.ru узнал у экспертов отрасли.

Вложить деньги можно как в жилую, так и коммерческую недвижимость. При этом, чтобы не просто «слить их в бетон», а заставить работать, необходимо выбрать стратегию инвестирования: краткосрочную или долгосрочную. От этого будет зависеть срок окупаемости вашего приобретения.

Краткосрочная стратегия предполагает, что вы покупаете, например, квартиру и продаете ее через некоторое время по более высокой цене. Если вы правильно сопоставили все факты ликвидности (подробнее об этом ниже), то прибыль вы получите довольно скоро.

В рамках долгосрочной стратегии вы покупаете объект с целью его последующей сдачи в аренду. Получается, что срок окупаемости этой покупки будет несколько больше, однако существенным преимуществом станет стабильный ежемесячный доход. «Если говорить про жилье, наиболее выгодными вариантами для этого способа инвестирования являются апартаменты с уже готовой отделкой от застройщика или апартаменты. Такой выбор позволяет сэкономить время и средства на проведение ремонта и максимально быстро начать подыскивать арендатора», — рассказывает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Новостройки

При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам. То есть заработок инвестора может быть значительным, что особенно актуально на фоне смягчения политики Банка России и снижения ставок по депозитам», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем стоит иметь в виду, что срок возврата инвестиций при покупке квартиры на начальном этапе строительства довольно большой. «На практике вложиться в новостройку означает заложить деньги, в среднем, на три года. Так происходит потому, что в нашей стране очень много долгостроев. В этом случае рыночная цена объекта недвижимости падает, и потенциальный инвестор получает минимум прибыли», — считает руководитель Etcenrt.ru Евгений Гудков.

Другое удачное время покупки доходной недвижимости в новостройке, по мнению экспертов, наступает сразу после начала продаж. При этом нужно сравнивать цены на сопоставимые лоты в одной локации. «Порой отдел ценообразования застройщика переоценивает стартовые цены и в течение 2–3 месяцев после выхода корректирует их. В текущем периоде рост стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию должен составить не менее 15% в год, а минимальный рост цены от покупки до момента ввода будет составлять не менее 30%. При сравнении цен на аналогичные объекты годовой давности с сегодняшними мы увидим, что при одинаковом строительном этапе и местоположении за год стоимость квадратного метра выросла не меньше чем на 8–10%», — приводит цифры директор по продажам Группы «Самолет» Кирилл Храпов.

Что нужно учитывать?

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Есть ли риски?

Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте. Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Вторичное жилье

Сценарий вложения средств во вторичное жилье похож на историю с первичным рынком. Здесь также нужно выбрать стратегию инвестирования, учитывать расположение объекта, находящуюся рядом инфраструктуру и имеющийся ремонт. Покупать же тот или иной доходный объект, по мнению основателя платформы по управлению арендной недвижимостью Doubleyourrentalprofit.com Фарида Газизова, стоит именно сейчас: «В связи с пандемией коронавируса повсеместно наблюдаются волнения и стресс. А на вторичном рынке много мелких и разрозненных игроков, которые могут неправильно интерпретировать ситуацию и продавать свои объекты по заниженной стоимости. Это дает больше возможностей для выгодной покупки. Поэтому здесь важно тщательно отслеживать предложения».

Что касается рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, то основные из них — недееспособность продавца, продажа жилья по доверенности, многократная перепродажа, незаконная приватизация, несогласованная продажа (в случае, если у квартиры несколько собственников), долги по взносам на капремонт. Вне зависимости от того, покупаете ли вы жилье для собственного проживания или в качестве вложения капитала, все эти моменты нужно проверить перед заключением сделки.

Торги по банкротству

Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Важный момент

При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения. А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк. При этом стоит отметить, что не все могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость. Средняя точка входа, как отмечают эксперты, здесь составляет примерно 10–20 млн руб.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

Источник