Срок окупаемости недвижимости 2021

Рынок коммерческой недвижимости 2021

Вложения в недвижимость были и остаются самыми надежными, хотя и не самыми доходными инвестициями. Бизнес на коммерческой недвижимости всегда был привлекателен с точки зрения прибыли, но пандемия 2020 года внесла свои коррективы.

Коммерческая недвижимость — кризис и его последствия

Коммерческую недвижимость приобретают, чтобы организовать арендный бизнес или разместить собственное дело. И в том, и в другом случае перед покупкой проводится тщательный анализ ситуации, составляется , который должен учитывать множество факторов, чтобы инвестиции оказались выгодными. Годовая доходность на начало 2020 года для коммерческой недвижимости оценивалась в среднем в 7–11%. При этом средняя окупаемость объекта не превышала 10 лет.

Кризис весны 2020 года в связи с пандемией повлиял буквально на все сферы бизнеса, на рынок коммерческой недвижимости, в том числе. Массово закрывались предприятия бытового обслуживания, общепита, магазины, комплексы Переход сотрудников офисов на удаленный формат работы оставил пустыми . Спрос на офисные помещения стал самым низким с 2017 года.

отсутствия туристов больше чем наполовину снизилась заполняемость гостиниц Москвы, некоторые из которых временно законсервировали свой номерной фонд и закрылись — это оказалось выгоднее, чем содержать сотрудников, не имея дохода от бизнеса.

Если крупные торговые комплексы еще могли продержаться, то мелкие точки розничной торговли на улицах Москвы незаметно прекратили свое существование: исчезли магазины с товарами не первой необходимости, кафе, салоны красоты

По данным Forbes количество свободных площадей в центре города выросло до 14,3%. В связи с этим упали и ставки на аренду — в среднем, на 5–11%. Собственники помещений шли навстречу арендаторам, искали пути решения проблемы, предлагая скидки, предоставляя арендные каникулы на определенный срок.

Ограничительные меры, которые были предприняты в связи с пандемией, оказали негативное влияние на . Кроме того, в такой неопределенной ситуации инвесторы не торопились с принятием решений и предпочли занять позицию наблюдателей.

Есть одно направление коммерческой недвижимости, которое практически не пострадало в 2020 году. Уход торговли из офлайна в онлайн, увеличение количества маркетплейсов и расширение уже работающих площадок повлекли за собой ускоренный рост спроса на складские помещения. в интернете стали обыденностью и продолжают пользоваться популярностью.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2021 году — анализ перспектив

Аналитики прогнозируют восстановление рынка не раньше, чем к концу года. Причем, в зависимости от типа коммерческой недвижимости возможны различные варианты развития событий.

Как уже стало понятно по второму полугодию 2020 года, в офисные помещения вернулись не все прежние арендаторы: оказалось выгоднее перевести сотрудников на удаленную работу, вынужденно закрыл бизнес. сократил расходы на офис за счет уменьшения арендуемой площади, снижения класса офиса, изменения локации на более отдаленную от центра.

По прогнозам специалистов в условиях пандемии и повышенного интереса к инвесторы продолжат вкладывать деньги в складской/логистической сектор коммерческой недвижимости.

Производственные помещения и раньше не пользовались большим спросом, а трендом в 2021 году стало строительство производственных площадей «под заказ», то есть по заказу конкретного арендатора. Найти бизнесмена, который возьмет в аренду или купит большой участок земли под строительство и организует там свое производство весьма непросто.

Большая часть потенциальных инвесторов предпочитает купить землю в перспективных локациях. Как невосполняемый ресурс она дорожает. Подождав несколько лет, можно хорошо заработать на перепродаже актива. Минус этой стратегии — замораживание средств на длительный срок и отсутствие внятной политики государства в отношении дальнейшего развития малого и среднего бизнеса.

Пройдя 2020 год без потерь, сектор складской недвижимости не сдает своих позиций и уже в первом квартале 2021 года доля вложений в этот сегмент составила 9% от общего объема инвестиций.

Стремление компаний оптимизировать расходы приведет к уменьшению арендных площадей. Или, в случае несговорчивых арендодателей, арендаторы уходят к более лояльным собственникам помещений.

Набирают популярность, так называемые, помещения свободного назначения (ПСН), благодаря их способности трансформироваться и адаптироваться под любой формат в зависимости от сферы деятельности.

В 2021 году продолжится спрос на коворкинги и гибкие офисы. Коворкинг — это общее пространство для работы. Как показала самоизоляция, многим людям необходимо иметь место, где можно спокойно работать. В этом случае коворкинг — отличное решение проблем.

Гибкий офис предоставляет более комфортные условия. В комплекс офиса могут входить и кухня, и переговорные кабинеты, и комнаты отдыха. Современные деловые центры стремятся дать своим арендаторам все, что нужно для продуктивной работы в течение дня. При этом договоры аренды заключаются на более короткие сроки, планировка пространства такова, что арендатор (или собственник) может быстро увеличить или уменьшить площадь офиса, количество сотрудников, назначение кабинетов, переговорных, опенспейсов. Сегодня потребность Москве в такого рода офисах — более тысячи единиц.

Еще одно вложение может приносить регулярный доход от сдачи в аренду — организация склада. Рост объемов увеличивается, расширяется и список магазинов, которые организуют доставку. Товары до отправки покупателю нужно хранить, поэтому складские помещения продолжают быть востребованы на рынке коммерческой недвижимости.

С другой стороны, можно заметить тенденцию к дроблению больших пространств, сдаче помещений в субаренду.

Для покупки эксперты рекомендуют искать помещения небольшой площади (от 60 до 200 кв. метров), на которые не составит труда найти арендатора или при необходимости — покупателя.

Восстанавливается интерес инвесторов к покупке помещений на первых этажах новых жилых комплексов. Купив такой объект на этапе строительства комплекса, со временем можно будет продать его, получив прибыль до 20%.

Подыскивая актив для размещения средств, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», изучить рынок, определить, как и какую прибыль будет приносить недвижимость. Наиболее выгодным остается сдача помещений в аренду, но для этого нужно постараться и сделать его привлекательным для потенциального арендатора.

Чтобы оценить выгодность инвестиций в тот или иной объект, нужно определить коэффициент капитализации, который вычисляется как отношение стоимости покупки к приносимому годовому доходу, выраженное в процентах. Для Москвы средний показатель окупаемости — 7–10 лет при ставке капитализации около 12%.

Затрудняетесь с выбором подходящего варианта для покупки? Или не знаете как лучше выгодно продать или сдать в аренду коммерческую площадь? Обращайтесь к нам — в компании Намос мы всегда подберем выгодные для клиента варианты, поможем собрать все документы и правильно оформить договор на продажу или аренду.

Источник

Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2021 году

Кризис — это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.

Минус: падение потока
Плюс: стоимость объекта снижается

Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета. Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения. Конечно, внутри этого сегмента существуют разные подклассы активов — разделенные, как по размерам (микро, малые, большие, сверхбольшие), так и по направлению использования (под торговлю, офисы, склады, коворкинги, рестораны, обучение, медицинские услуги и пр.). Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Обратной стороной этой тенденцией является возможность покупки объектов, арендный поток по которым снижается и цена падает.

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим. Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен. У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта. Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Плюс: запрет на заемное финансирование при сокращении доходов населения, естественный отбор надежных соинвесторов

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для увеличения прибыли

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности — в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками. Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка — крайне низкая. Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает.

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени — это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом — управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения. Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий — их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости. По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии — её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора. ЧОД — это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Фонды недвижимости в соответствии с законодательством об инвестиционных фондах могут быть созданы на предельный срок в 15 лет. По истечении срока действия фонда имущество реализовывается, и пайщики получают соответствующую долю от собранных от продажи средств. Не продать объект невозможно. При введении объекта в фонд объект проходит очень серьезную многоуровневую верификацию и является полностью проверенным без каких-либо юридических рисков. Объекты в фонде всегда регулярно технически обслуживаются. Такие объекты всегда можно реализовать — это полностью рыночные активы. С учётом инфляции и ежегодной индексации арендных ставок вряд ли можно предположить, что на 15-летнем горизонте объект будет продан за сумму меньшую, чем цена покупки. Но продажа объекта — не единственный вариант. В любой момент пайщики фонда решением общего собрания могут продлить его действие на срок до 15 лет. Если пайщики довольны результатами фонда, какой смысл продавать объект и отказываться от регулярного дохода? В этом году пайщики большинства ранее созданных фондов проголосовали за продление срока действия фондов на 15 лет.

Минус: сложности с оплатой аренды влияют на стоимость объекта
Плюс: селекция арендаторов на старте

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Совет от инвестора: если вы решили инвестировать в недвижимость в 2021 году

Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности — инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели. Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля — в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля. С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны — они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам. В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.

Сокращает риск любых инвестиций принцип диверсификации. Диверсификация — это основной механизм сокращения рисков инвестиционной деятельности. Включение нескольких разных объектов в один фонд, конечно бы улучшило ежемесячные результаты даже в успешных инвестициях в коммерческую недвижимость. Использование принципа «один фонд — один объект» отчасти ограничивает возможность диверсификации. Но это обуславливается практическими соображениями. Прохождение сделки купли-продажи объекта с одним продавцом (который может включать далеко не одно лицо) — очень трудоемкий процесс, на который уходит много времени. Включение множества разных участников в одну сделку практически обрекает ее результат на фиаско. Однако такое положение дел вовсе не означает, что диверсификация не применима для таких фондов. Для реализации диверсификации своих инвестиций пайщик всегда имеет возможность сформировать портфель из паев нескольких объектов. Принимая во внимание не очень высокий входной порог для инвестирования в фонды недвижимости, такую диверсификацию всегда можно реализовать.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Источник