Срок окупаемости для гостиниц

Западные гостиничные сети несколько лет назад начали активную экспансию в России. Конкуренцию им по мере сил составляют российские отельные цепочки, в некоторых городах контролирующие до половины гостиничного рынка. Однако, по данным экспертов, большинство российских гостиниц не контролируется сетями, а находится в руках частных инвесторов. Более того, такие инвесторы все более активно скупают отели, особенно в курортных районах, например в Сочи.

Если речь идет о крупном бизнесе, то впоследствии эти приобретения могут заложить основу для создания новой сети. Если же на этот рынок выходит физическое лицо, заинтересованное в сравнительно невысоких инвестициях, то его скорее всего заинтересуют небольшие мини-отели, которые способны генерировать пусть и не многомиллионный, но постоянный доход.

По данным члена совета директоров Azimut Hotels Company Елены Лысенковой, на российском рынке именно гостиниц, т. е. без учета мотелей, общежитий гостиничного типа, гостевых домов, доля иностранных сетей составляет в настоящее время около 7%. В свою очередь, доля российских сетей, включая мелкие локальные сети из 3-4 отелей и ведомственные, вроде «Газпрома» и РПЦ, — около 13-14%. Все остальное — это гостиницы, принадлежащие частным инвесторам.

По оценке же вице-президента компании ADG Group Друвиса Мурманиса, частные покупатели контролируют около 90% российского гостиничного рынка, если учитывать всех российских и иностранных инвесторов.

«Подавляющее большинство сделок по покупке отелей в России осуществляется именно частными покупателями. Сделки с участием институциональных и стратегических инвесторов достаточно редки. Одновременно можно отметить достаточно много случаев, когда после первой покупки гостиницы частным инвестором следовала вторая, третья. В результате на гостиничном рынке достаточно много инвесторов,
имеющих в своих портфелях по 2-4 отеля и вполне способных создать на их базе локальные гостиничные сети», — говорит Елена Лысенкова. По ее словам, сделки такого рода происходят почти во всех сегментах, за исключением, наверное, отелей высшего уровня, где инвестиционная активность ограничивается отсутствием большого количества предложений и высокой стоимостью объектов. В частности, именно так появилась сеть «Азимут» — после покупки нескольких отелей бенефициаром компании «Нерль» Александром Клячиным.

По большей части за такими сделками стоят крупные компании (пример с Александром Клячиным тому подтверждение). «Для состоятельных сограждан, рассматривающих различные варианты инвестирования собственных средств, гостиничный бизнес не является особо привлекательным. Барьер входа в крупные проекты — отели от 150 номеров — составляет десятки миллионов долларов, а сроки окупаемости одни из самых высоких, в среднем около 7-9 лет. По сути, такой же доход можно получать, положив деньги на депозит. При такой конъюнктуре инвестиции в другие форматы коммерческой недвижимости — торговые, складские, офисные площади — в среднесрочной перспективе выглядят более интересно», — говорит аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент» Максим Клягин. По его словам, у частных инвесторов гораздо большей популярностью пользуются мини-отели.

Партнер Knight Frank Russia and CIS Константин Романов подтверждает: рынок мини-отелей действительно наиболее привлекателен для частных инвесторов благодаря относительно небольшим первоначальным инвестициям и меньшим срокам окупаемости. Подобный формат получил достаточное распространение в основном в крупных региональных центрах, и его доля в объеме предложения на гостиничных рынках городов России растет. Например, по данным Knight Frank, доля отелей с номерным фондом от 30 и ниже в Новосибирске составляет 75,6% от общего числа гостиниц, в Перми — 76,1%, в Кемерове — 70,6%, в Тюмени — 61,7%, в Казани — 42,9%.

«Существуют также достаточное количество примеров покупки площадей в общежитии. Реже гостиницы могут располагаться в административных зданиях или бывших памятниках архитектуры после их реставрации», — добавляет эксперт. «Инвестор может просто купить коммунальную квартиру или дом и переоборудовать ее под мини-отель. Эти затраты в зависимости от региона не превышают $500 000», — утверждает вице-президент УК «Уникор» по гостиничному бизнесу Владимир Поддубко.

Доходы и расходы

Чем меньше отель, тем быстрее он окупится. По данным Владимира Поддубко, в малых объектах, где инвестиции изначально были невелики, окупаемость может быть менее 3 лет, а если вложения больше, то отель может окупаться 5-7 лет.

По данным Друвиса Мурманиса, для новых высококачественных отелей, находящихся под управлением международных операторов, максимальный уровень ежегодной доходности составляет 9,5-11%. «Этот показатель зависит от региона, на территории которого реализуется проект, величины города и уровня бизнес-активности в нем, туристической активности, а также гостиничного оператора, качества объекта, его концепции и местоположения», — перечисляет он.

Другие эксперты соглашаются с такой оценкой. По словам замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Станислава Ивашкевича, в случае покупки полноценного работающего отеля, не требующего капитального ремонта, средства вернутся не раньше чем через 10-15 лет. Мини-отели окупаются в 3 раза быстрее крупных гостиниц.

«Распространенный способ создания мини-отеля помимо покупки готового бизнеса — приобретение квартир в жилом доме с последующим переводом в нежилой фонд. Общая площадь подобных отелей может составлять от 100 кв. м. Наиболее популярными являются площади в 200-300 кв. м. Первоначальные инвестиции начинаются от $260 000, но в среднем составляют $1-3 млн. Срок окупаемости может доходить до 4-5 лет, доходность находится на уровне 20-25%», — говорит о колоссальной для гостиничного сегмента доходности Константин Романов. По его словам, в Европе рентабельность такого бизнеса составляет 10-14%.

«Кроме того, гостиница все чаще размещается во вновь построенном или реконструированном здании, в котором есть также торговые или офисные площади, рестораны, фитнес-центры. Несмотря на более высокий уровень затрат по созданию подобной гостиницы, есть возможность значительно повысить рентабельность этого бизнеса за счет синергии площадей различного назначения. Срок окупаемости гостиницы в подобной ситуации может возрасти до 6-7 лет. Примером диверсификации своего бизнеса, в том числе посредством инвестиций в гостиничный бизнес, может служить гостиница “Инд-Гарник” в Туле», — рассказывает он.

«В среднем покупатель гостиничного бизнеса вполне может и вправе рассчитывать на доходность в 10-15%. Хотя в текущих условиях на российском рынке доходность может быть и существенно выше», — говорит Елена Лысенкова.

Мелкие, но много

По словам экспертов, примеров покупки частными инвесторами небольших гостиниц достаточно много, но все они обычно проходят мимо информационного поля из-за небольших сумм сделок.

«Такие примеры есть, и их достаточно много. В основном это касается Санкт-Петербурга и других городов России. Есть они и на Дальнем Востоке, и в Сибири, и в Центральной России. По большей части речь идет о сегменте небольших семейных отелей, где инвесторы с капиталом до $1 млн, максимум — до $5 млн готовы вкладываться в развитие объектов недвижимости», — говорит Владимир Поддубко. Он увязывает такие сделки с туристической ситуацией в регионе. Например, количество сделок по покупке отелей резко увеличилось в Санкт-Петербурге в преддверии
юбилея города. Много частных гостиниц в городах Золотого кольца. Также это могут быть и кемпинги, и места отдыха для охотников, рыболовов, и т. п., рассказывает эксперт.

Но частные инвесторы вполне могут приобрести большую гостиницу под управлением профессиональной сети. «Во многих случаях собственник отеля как объекта недвижимости не является оператором», — говорит Друвис Мурманис. В частности, отель Park Inn Ekaterinburg был приобретен частными инвесторами из Норвегии. Потенциальные иностранные покупатели, или институциональные инвесторы, заинтересованы прежде всего в качественных объектах, находящихся под управлением известных гостиничных операторов. «Сейчас в регионах отелей подобного уровня
совсем немного, и число сделок с иностранными инвесторами невелико, тогда как отели, находящиеся в собственности российских инвесторов, покупаются и продаются довольно часто», — отмечает он. Впрочем, по словам Мурманиса, недавно одновременно несколько совместных предприятий, созданных для реализации гостиничных проектов с нуля, были анонсированы региональными девелоперами и международными инвесторами.

«Гостиничный рынок катастрофически мал, и отследить сегмент, в котором происходят сделки, тяжело. Единственное, что можно сказать: покупка 5-звездочных отелей происходит крайне редко», — говорит Станислав Ивашкевич. По словам Владимира Поддубко, покупка небольшого гостиничного проекта некрупным инвестором — непубличным персонажем и у прессы, и у игроков этого рынка не вызовет большого интереса, поэтому такая информация, как правило, не на слуху.

Не в нашу пользу

Цены на отели в России неоправданно высоки, считают эксперты. Например, за 23 млн евро на острове Корфу можно купить 4-звездочный отель на 80 номеров, расположенный на берегу моря, с прилегающим участком для строительства еще одного отеля. На острове Парос за 1,7 млн евро — приобрести отель на 20 номеров-студио, а отель на острове Кос, рассчитанный на 70 номеров, обойдется в 2,6 млн евро. В Сочи гостиница «Мамайка», рассчитанная на 34 номера, продается за 3 млн евро. Однако некоторые эксперты подобные сравнения называют не вполне корректными. «Уровень цен зависит в первую очередь от местоположения — региона, города, страны. Возможно, в России цена кое-где будет выше», — утверждает Владимир Поддубко.

«В среднем по Европе потенциально привлекательный отель можно приобрести по цене от 3 млн до 20 млн евро. Если целью инвестирования является крупный гостиничный комплекс, бюджет может увеличиться до нескольких сотен миллионов евро», — говорит гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

По оценкам Друвиса Мурманиса, отели в крупнейших российских городах стоят даже дороже, чем в Греции. «Это обусловлено прежде всего низким уровнем конкуренции и относительно высокой доходностью с номера», — говорит он. «Большая часть отелей за рубежом оценивается из расчета доходности и продается как бизнес. В нашей стране бизнеса отелей практически нет и оценить его тяжело, поэтому отель, например, в “Москва-Сити” продается по $12 000 за 1 кв. м. Сколько он будет приносить, никто не знает», — говорит Ивашкевич. По данным Аверьянова, примеров оценки отелей как бизнеса не так много, в основном ее производят западные инвестиционные фонды. В частности, гостиница Heliopark Country «4 звезды» на Дмитровском шоссе не так давно была куплена фондом London & Regional Properties за $20 млн.

«Собственники отелей в Европе значительно проще расстаются с ними. На рынке постоянно можно найти десятки предложений фактически на любой карман и вкус, начиная с невысоких по российским меркам цен за относительно крепкие так называемые “отдельно стоящие” отели до портфелей из 5-15 отелей. Однако относительно невысокие цены, как правило, отражают и более низкую доходность этих инвестиций, так как гостиничная недвижимость в Европе оценивается преимущественно исходя из потенциальной доходности отеля», — говорит Лысенкова.
В России же, по ее словам, отели оцениваются в привязке к стоимости коммерческой недвижимости в регионе.

В ожидании инвесторов

По мнению участников рынка, объем частных вложений в гостиничный сегмент со временем будет только расти. «Российские паевые и частные инвестиционные фонды будут более активно инвестировать в гостиничную недвижимость», — прогнозирует Мурманис.

По словам Аверьянова, «в первую очередь таким инвесторам нужно определиться с регионом исходя из возможностей бюджета. Конкуренция в гостиничном бизнесе растет с каждым годом». «Наиболее удачным выбором станет район с нехваткой номерного фонда. Год назад, к примеру, в Москве средняя будничная заполняемость доходила до 97%», — говорит Аверьянов. Затем стоит решить вопрос с персоналом: «Многие инвесторы рассматривают приобретение гостиницы как стабильный источник дивидендов с минимальными рисками. Нередко они нанимают управленцев или управляющую компанию, дабы свести до минимума собственное участие».

«В связи с развитием туристического и рекреационного бизнеса гостиницы сейчас — один из самых инвестиционно привлекательных сегментов», — резюмирует Алексей Аверьянов. По его словам, как правило, частные инвесторы стараются вкладывать деньги в отели с курортной составляющей, также популярностью пользуются и исторические центры городов. В России пока основными районами гостиничного
освоения российскими частными инвесторами являются курортные зоны, на данный момент — преимущественно Сочи«, — говорит эксперт.

Источник

Как открыть отель знаменитого бренда и не разочароваться в инвестициях

Иногда от отдельных экспертов приходится слышать рассуждения о разочаровании, наступившем в результате сотрудничества российских инвесторов с международными отельерами. Каковы основания у таких рассуждений?

Считайте сами

Мы часто наблюдаем ситуации, когда инвесторы, не особо вникая в специфику работы международных гостиничных операторов, ожидают профессиональных консультаций от самих отельеров. При этом в абсолютном большинстве случаев представители основных гостиничных брендов рекомендуют инвестору провести собственные расчеты экономической целесообразности проекта.

Крупные операторы проводят анализ будущей доходности только на операционном этапе работы проекта. Их цель – расчет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков от вознаграждения за управление или лицензионных платежей.

Приживутся ли в России неформальные отели

Как правило, подобными операционными прогнозами гостиничные операторы делятся с инвесторами с большой неохотой. Внутренняя политика некоторых глобальных операторов вообще запрещает представлять подобные прогнозы инвесторам до официальной подготовки первого годового бюджета. Однако даже если такой запрет отсутствует, при передаче прогнозов будущих доходов гостиницы инвестору оператор сталкивается с конфликтом интересов – опасение потерять проект из-за пессимистических прогнозов, с одной стороны, при рисках оказаться морально обязанными соответствовать прогнозам после открытия гостиницы – с другой.

Что касается прогнозируемых расчетов стоимости строительства, то информация, которую оператор может передавать инвестору, обычно учитывает усредненные капитальные затраты для некоторого типового проекта (зачастую это зарубежные примеры), без учета затрат на приобретение земли и подведение сетей.

В целом же, что касается профессиональных гостиничных инвесторов, которые владеют отелями различных международных брендов (Safmar Plaza, Wenaasgruppen и проч.) или выстраивают собственные сети (Azimut Hotels, «Союз маринс групп», «Амакс» и другие), то, судя по стабильности их гостиничных портфелей и планов развития, разочарования у них не наблюдается.

АФК «Система» создает сеть апарт-отелей Cosmos Stay на месте АТС

Долгая окупаемость

Конечно, ожидания инвесторов могут не совпадать с фактическими результатами, но здесь нет оснований для обобщений. Многое зависит от контекста, в котором формировались эти ожидания, и времени открытия гостиницы. Жизненный цикл гостиничного проекта от идеи до конца стабилизированного этапа работы отеля обычно составляет 6–8 лет. Таким образом, если основные инвестиции были понесены до 2014 г., результаты сегодняшней операционной деятельности гостиниц вполне могут разочаровывать инвесторов по объективным экономическим причинам.

Сегодня, ввиду отсутствия признаков активного восстановления национальной экономики, рост доходов гостиниц (особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга) остается невысоким, что не позволяет рассчитывать на быстрый возврат вложенных средств. В среднем владелец должен быть морально готов к окупаемости в пределах 12-15 лет.

С другой стороны, гостиницы доказали высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов. Ряд сделок, закрытых в 2015-2017 гг., это подтверждает. Самой крупной стала покупка в ноябре 2016 г. компанией АФК «Система» портфеля гостиниц Региональной гостиничной компании (1379 номеров в 9 отелях современного качества) за 6,6 млрд руб.

Asset management по-русски

Возможность детально анализировать работу гостиничного оператора и влиять на операционные показатели довольно востребована среди инвесторов на развитых рынках США и Европы, а с недавнего времени и в России. Делается это с помощью привлеченных специалистов по операционному управлению (asset management). Наиболее известный заказчик подобной услуги – Внешэкономбанк, курирующий с помощью операционного аудита сочинские объекты, профинансированные им к зимней Олимпиаде 2014 г. Со своей стороны, международные операторы системно готовы к диалогу с управляющими, представляющими интересы владельца.

К слову говоря, годовой бюджет для отеля под управлением сетевого оператора, за редким исключением, подлежит утверждению собственником. Согласование годового бюджета – один из механизмов влияния собственника на операционную деятельность.

Немного о «пряниках»

Хотелось бы подчеркнуть ряд преимуществ, которые обеспечивают сотрудничество с гостиничным оператором/брендом.

Преимущество первое. Сетевые бренды, как правило, имеют наработанные стандартные решения по строительству, оснащению, отделке и меблировке, что существенно экономит время и затраты инвестора. Инвестор получает объект, технические характеристики которого полностью соответствуют стандартам качества, комфорта, современных интерьерных решений и, главное, безопасности пребывания гостей. Даже если потом собственник решит работать «по собственному вдохновению» и откажется от услуг бренда, физические характеристики позволят позиционировать гостиницу как объект современного качества, а технические решения позволят сэкономить на капитальных затратах в течение прогнозируемого периода.

Преимущество второе. Бренд повышает уровень узнаваемости гостиницы, позволяет подключить ее к глобальным системам продаж и маркетинга оператора. Около 65–75% продаж номеров сетевой гостиницы происходит через различные каналы оператора, включая глобальные каналы продаж. Разумеется, продажи через Booking.com и аналогичные сайты позволяют любой независимой гостинице донести о себе информацию до всего мира, однако все имеет свою цену. Например, размер комиссионных для несетевых гостиниц может доходить до 30% от стоимости бронирования. Сетевые гостиницы также реализуют часть номерного фонда на популярных онлайн-площадках, однако комиссионные, которые в этом случае платит гостиница, значительно ниже (13-14%). Более того, не следует забывать про лояльных клиентов (у AccorHotels, IHG, Hilton, Starwood/Marriott, Radisson Hotel Group, Hyatt в «активе» их миллионы), которые целенаправленно выбирают размещение в отелях определенных компаний, минуя агрегаторы.

Преимущество третье. Подключение гостиницы к сетевому формату позволяет инвестору ожидать профессиональной постановки управления гостиницей в соответствии со стандартами, которые имеются у всех глобальных компаний.

Источник