Срок окупаемости бизнес центр

Срок окупаемости: формула и методы расчета, пример

Разбираемся, что такое срок окупаемости, почему инвестору без него не обойтись, смотрим, как можно его рассчитать самому

Чтобы понять, что из себя представляет срок окупаемости, нужно представлять для каких сфер предпринимательской деятельности подходит это определение.

Для инвестирования

В данном контексте срок окупаемости представляет собой отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть коэффициент срока окупаемости при инвестировании в какое-либо дело будет показывать, сколько нужно будет времени, чтобы вернуть вложенный капитал.

Часто этот показатель является критерием выбора для человека, который планирует инвестировать в какое-либо предприятие. Соответственно, чем меньше показатель, тем привлекательнее дело. А в случае, когда коэффициент излишне большой, то первая мысль будет в пользу выбора другого дела.

Для капитальных вложений

Здесь речь идёт о возможности провести модернизацию или реконструкцию производственных процессов. При капитальных вложениях важность приобретает период времени, за который полученная от модернизации экономия или доп.прибыль станет равна сумме потраченных на эту модернизацию средств.

Соответственно на коэффициент срока окупаемости смотрят, когда хотят понять, есть ли смысл тратить средства на модернизацию.

Для оборудования

Коэффициент покажет, за какой промежуток времени окупит себя тот или иной прибор, станок, механизм (и так далее), на который тратятся деньги. Соответственно окупаемость оборудования выражается в доходе, который получает фирма за счёт этого оборудования.

Как производить расчёт срока окупаемости. Виды расчётов

Стандартно выделяется два варианта расчёта срока окупаемости. Критерием разделения будет учёт изменения ценности затраченных денежных средств. То есть, происходит учёт или во внимание он не берётся.

1. Простой
2. Динамичный (дисконтированный)

Простой способ расчёта

Применялся изначально (хотя и сейчас часто встречается). Но получить нужную информацию с помощью этого метода можно только при нескольких факторах:

• Если анализируется несколько проектов, то берутся проекты только с одинаковым сроком жизни.
• Если средства будут вкладываться только один раз в самом начале.
• Если прибыль от вложенного будет поступать примерно одинаковыми частями.

Только так с помощью простого способа расчёта можно получить адекватный результат по времени, которое потребуется для «возврата» своих денег.

Ответ на главный вопрос — почему этот метод не теряет популярности — в его простоте и прозрачности. Да и если вам нужно поверхностно оценить риски вложений при сравнении нескольких проектов, он также будет приемлемым. Чем больше показатель — тем рискованнее вложение. Чем показатель при простом расчёте меньше, тем выгоднее инвестору вкладывать средства, ведь он может рассчитывать на возврат инвестиций заведомо большими частями и более короткие сроки. А это позволит поддерживать уровень ликвидности фирмы.

Но у простого способа есть и однозначные недостатки. Ведь он не учитывает крайне важные процессы:

• Ценность денежных средств, которая постоянно меняется.
• Прибыль от проекта, которая будет идти компании после прохождения отметки окупаемости.
• Поэтому зачастую используется более сложный метод расчёта.

Динамичный или дисконтированный метод

Как следует из названия, этот метод определяет время от вложения до возврата средств с учётом дисконтирования. Речь о таком моменте времени, когда чистая текущая стоимость становится неотрицательной и такой и остаётся дальше.

Вследствие того, что динамичный коэффициент подразумевает учёт изменения стоимости финансов, он заведомо будет больше коэффициента при расчёте простым способом. Это важно понимать.

Удобство этого способа частично зависит от того, постоянны ли финансовые поступления. Если суммы различны по размеру, а денежный поток не постоянен, то лучше применять расчёт с активным использованием таблиц и графиков.

Далее разберём возможные формулы расчёта

Как рассчитать простым способом

Формула, к которой прибегают для расчёта простым способом вычисления коэффициента срока окупаемости выглядит так:

СРОК ОКУПАЕМОСТИ = РАЗМЕР ВЛОЖЕНИЙ / ЧИСТАЯ ГОДОВАЯ ПРИБЫЛЬ

Принимаем во внимание, что РР — срок окупаемости выраженный в годах.

К0 — сумма вложенных средств.

ПЧсг — Чистая прибыль в среднем за год.

Пример.

Вам предлагают инвестировать в проект сумму в размере 150 тысяч рублей. И говорят, что проект будет приносить в среднем 50 тысяч рублей в год чистой прибыли.

Путём простейших вычислений получаем срок окупаемости равный трём годам (мы поделили 150 000 на 50 000).

Но такой пример выдаёт информацию, не принимая во внимание, что проект может не только давать доход в течение этих трёх лет, но и требовать дополнительных вложений. Поэтому лучше пользовать второй формулой, где нам нужно получить значение ПЧсг. А рассчитать его можно вычтя из среднего дохода средний расход за год. Разберём это на втором примере.

Пример 2:

К уже имеющимся условиям прибавим следующий факт. Во время осуществления проекта, каждый год будет тратиться порядка 20 тысяч рублей на всевозможные издержки. То есть мы уже можем получить значение ПЧсг — вычтя из 50 тысяч рублей (чистой прибыли за год) 20 тысяч рублей (расход за год).

А значит, формула у нас будет выглядеть следующим образом:

РР (срок окупаемости) = 150 000 (вложения) / 30 (среднегодовая чистая прибыль). Итог — 5 лет.

Пример показателен. Ведь стоило нам учесть среднегодовые издержки, как мы увидели, что срок окупаемости увеличился аж на два года (а это гораздо ближе к реальности).

Такой расчёт актуален, если вы имеет одинаковые поступления за все периоды. Но в жизни почти всегда сумма доходов меняется от одного года к другому. И чтобы учесть и этот факт, нужно выполнить несколько шагов:

Находим целое количество лет, которое понадобится для того, чтобы итоговый доход был максимально близок к сумме затраченных на проект средств (инвестированных).

Находим сумму вложений, которые так и остались непокрытыми прибылью (при этом принимается за факт, что в течение года доходы поступают равномерно).

Находим количество месяцев, которое потребуется для прихода к полноценной окупаемости.

Рассмотрим этот вариант дальше.

Пример 3.

Условия похожи. В проект нужно вложить 150 тысяч рублей. Планируется, что в течение первого года доход будет 30 тысяч рублей. В течение второго — 50 тысяч. В течение третьего — 40 тысяч рублей. А в четвёртом — 60 тысяч.

Вычисляем доход за три года — 30+50+40 = 120 тысяч рублей.

За 4 года сумму прибыли станет 180 тысяч рублей.

А учитывая, что вложили мы 150 тысяч, то видно, что срок окупаемости наступит где-то между третьим и четвёртым годом действия проекта. Но нам нужны подробности.

Поэтому приступаем ко второму этапу. Нам нужно найти ту часть вложенных средств, которая осталась после третьего года не покрытой:

150 000 (вложения) — 120 000 (доход за 3 года) = 30 000 рублей.

Приступаем к третьему этапу. Нам потребуется найти дробную часть для четвёртого года. Покрыть остаётся 30 тысяч, а доход за этот год будет 60 тысяч. Значит мы 30 000 делим на 60 000 и получаем 0,5 (в годах).

Получатся, что с учётом неравномерного притока денег по периодам (но равномерного — по месяцам внутри периода), наши вложенные 150 тысяч рублей окупятся за три с половиной года (3 + 0,5 = 3,5).

Формула расчёта при динамическом способе

Как мы уже писали, этот способ сложнее, потому что учитывает ещё и тот факт, что денежные средства в течение времени окупаемости меняются по стоимости.

Для того чтобы этот фактор был учтён вводят дополнительное значение — ставку дисконтирования.

Возьмём условия, где:

Kd — коэффициент дисконта

d — процентная ставка

Тогда kd = 1/(1+d)^nd

Дисконтированный срок = СУММА чистый денежный поток / (1+d) ^ nd

Чтобы разобраться в этой формуле, которая на порядок сложнее предыдущих, разберём ещё пример. Условия для примера будут те же самые, чтобы было понятнее. А ставка дисконтирования составит 10% (в реальности она примерно такая и есть).

Рассчитываем в первую очередь коэффициент дисконта, то есть дисконтированные поступления за каждый год.

• 1 год: 30 000 / (1+0,1) ^ 1 = 27 272,72 рублей.
• 2 год: 50 000 / (1+0,1) ^ 2= 41 322,31 рублей.
• 3 год: 40 000 / (1+0,1) ^ 3 = 30 052,39 рублей.
• 4 год: 60 000 / (1+0,1) ^ 4 = 40 980,80 рублей.

Складываем результаты. И получается, что за первые три года прибыль составит 139 628,22 рубля.

Мы видим, что даже этой суммы недостаточно, чтобы покрыть наши вложения. То есть с учётом изменения стоимости денег, даже за 4 года мы этот проект не отобьём. Но давайте доведём расчёт до конца. По пятому году существования проекта у нас не было прибыли с проекта, поэтому обозначим её, к примеру, равной четвёртому — 60 000 рублей.

• 5 год: 60 000 / (1+0,1) ^ 5 = 37 255,27 рублей.

Если сложить с нашим бывшим результатом, то получим сумму за пять лет равную 176 883,49. Эта сумма уже превышает вложенные нами на старте инвестиции. Значит, срок окупаемости будет располагаться между четвёртым и пятым годами существования проекта.

Приступаем к вычислению конкретного срока, узнаём дробную часть. Из суммы вложенного вычитаем сумму за 4 целых года: 150 000 — 139 628,22 = 10 371,78 рубля.

Полученный результат делим на дисконтированные поступления за 5-ый год:

13 371,78 / 37 255,27 = 0,27

Значит, до полного срока окупаемости нам не достаёт 0,27 от пятого года. А весь срок окупаемости при динамическом способе расчёта будет составлять 4,27 года.

Как и было заявлено выше — срок окупаемости при дисконтированном способе в большую сторону отличается от того же расчёта, но простым способом. Но при этом он правдивее отражает реальный результат, который вы получите при обозначенных цифрах и условиях.

Срок окупаемости — один из важнейших показателей для предпринимателя, который планирует инвестировать собственные средства и выбирает из ряда возможных проектов. При этом, каким именно способом производить вычисления — решать самому инвестору. В этой статье мы разобрали два основных решения и посмотрели на примерах, как будут меняться цифры в одной и той же ситуации, но с разным уровнем показателей.

Источник

Сколько стоит построить офисное здание

Сколько стоит построить офисное здание

Крупные компании уже столкнулись с дефицитом больших офисных площадей: найти помещение площадью более 10 000 м2 в столице очень сложно. Наличие собственного здания поможет им существенно сэкономить на собственной аренде и заработать, сдав излишки площадей в аренду сторонним фирмам. Продажа «лишних» помещений быстрее окупит вложения, однако стабильный и растущий доход обеспечивает только аренда.

Насколько привлекательно строительство бизнес-центров с точки зрения инвестиций? Посмотрим, что говорят эскперты рынка:

Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM, Москва

«Оценка инвестиционного проекта в недвижимости является концентратом факторов. Взяв за основу планируемую капитализацию бизнес единицы, «стоимость денег», просчитав риски и издержки, подвергнув анализу прогнозы консультантов по динамике роста или падения рынка, также, рассмотрев другие факторы, можно сделать выводы о привлекательности строительства объекта недвижимости. Что касается физического строительства бизнес-центра, аналогично, необходим индивидуальный подход и оценка. В Москве, например в ЦАО, целесообразна реконструкция. В регионе, имея 2 Га, коммуникации, дорогу, целесообразно строительство. Средний срок окупаемости офисного здания, расположенного за пределами ТТК в Москве, площадью 13-20 тыс. м2 составляет 15-20 лет».

Максим Аронов, Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД, Санкт-Петербург

«Если говорить про рынок Петербурга, то мы видим достаточно устойчивый спрос IT-компаний на строительство бизнес-центров для своих собственных нужд. После ввода в эксплуатацию башни Газпрома, вторая волна роста спроса, которую можно сейчас ожидать — конечно, не в таком объёме, как переезд Газпрома — это переезд Верховного суда, который потянет за собой и перемещение целого ряда обслуживающих и связанных с ним компаний. Это даст дополнительный всплеск спроса на офисные пространства, и в фокусе будет опять та же Петроградская сторона, где будет расположен Верховный суд, Васильевский остров, центральные районы, приморская часть. Поэтому, я предполагаю, что Петербург в этом плане может быть интересен в будущем для строительства новых бизнес-центров».

Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?

Схема built-to-suit, обозначающая строительство под конкретного заказчика, сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.

Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.

Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:

• Аренда офиса. Финансовая нагрузка при этом варианте наиболее равномерна, но риски связаны с долгим поиском объекта и сроком действия договора;
• Покупка готового здания и адаптация его под себя. Наиболее затратный механизм;
• Строительство по схеме built-to-suit. Недостаток – сам срок строительства, в течение которого компании потребуется снимать офис в аренду.

Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться. Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты. Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания.

Мы опросили экспертов о перспективах формата built-to-suit в сегменте офисной недвижимости и узнали, что выгоднее — построить «под заказ» или арендовать и получили следующие комментарии:

Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM

«Перспективы в текущих условиях законодательного регулирования отрасли, обязывающих капиталовложениях и прочих факторах ничтожны. Доля BTS за 10 лет выросла с 0,1 % до 0,3%. Роста нет. В РФ выгоднее аренда, при благоприятном климате — BTS целесообразнее».

Что и где строить, чтобы заработать

Пожалуй, самая сложная задача для будущего собственника – сориентироваться в тенденциях российского бизнеса и угадать, какие офисные форматы будут востребованы в течение ближайших 10-15 лет. Здесь стоит вспомнить резкий «крах» формата кабинетно-коридорной планировки: подобные бизнес-центры оказались в проигрыше по сравнению с новоформатными зданиями openspace, потеряли в классности здания и соответственно, в размере арендной ставки.

Когда речь идет о многомиллионных вложениях, цена ошибки может быть слишком высока. На рынке есть объекты BTS, которые в силу своей специфики экспонируются по 7-10 лет. Офисные помещения со свободной планировкой гораздо практичнее: их всегда можно «нарезать» по запросу арендаторов, а при необходимости быстро восстановить изначальную конфигурацию.

Какое здание строить

Офисные небоскребы – удел крупных девелоперов. БЦ среднего и небольшого размера не менее востребованы при наличии качественной инженерии и инфраструктуры. Немало компаний предпочитает относительно камерную обстановку, а не соседство с десятками других. Решающее значение при выборе проекта будет иметь маркетинговый анализ конкурентов – какие здания в городе пользуются спросом, а какие простаивают:

• Офисные здания высотой более 5-6 этажей востребованы только в городах-миллионниках;
• 75% запросов в небольших российских городах приходится на офисы площадью 25-50 м2;
• Гораздо проще получить разрешение на строительство малоэтажного здания, чем на строительство высотного, если оно лоцируется в историческом центре города;
• На отделку здания приходится 20% затрат – ремонт проще выполнить в малоэтажном БЦ;
• Солидному БЦ потребуется парковка – лучше подземная.

Какую локацию выбрать

Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью. Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.

Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.

Архитектурное решение

Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.

Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.

Инженерия

Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.

Собственная инфраструктура

В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.

Внутренняя отделка здания

В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:

• Модульные покрытия (например, плиточный ковролин, подвесные потолки) более ремонтопригодны, чем рулонные;
• Матовые фактуры проще чистить;
• Важный фактор для арендаторов – акустический комфорт (использование шумопоглощающих материалов);
• Нейтральные цвета поверхностей станут универсальным решением, а яркие, скорее, оттолкнут, нежели привлекут арендаторов.

Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.

Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?

По мнению Вадима Казберова, Операционного Директора City&MallsPFM в Москве наиболее востребован формат бизнес-центров класса B/B+ с паркингом, рядом с метро или МЦК с конкурентной арендной ставкой за кв. м. Что касается класса «А»в центре Москвы, то он будет востребован среди западные компаний, гос. корпораций, нефтегазовым сектором. Содержание класса «А» внутри Садового кольца омрачено — кадастровая стоимость выше рыночной, прогрессирующая ставка налога, падение спроса, снижение ставок, отсутствие паркинга, сложности при проведении СМР (фасад, реконструкция).

«Если говорить о рынке Санкт-Петербурга, то те бизнес-центры класса «А», которые считались таковым, условно, 5-6 лет назад, концептуально уже не соответствуют тем потребностям, которые сейчас есть у будущего арендатора. Запросы трансформируются, в том числе и в силу каких-то ментальных изменений в обществе, в силу роста культуры заказчика. Сейчас есть явный спрос на “офис будущего”, на office environment, который будет добавлять качество пребывания в бизнес-центре. Поэтому если есть потребность в качественной среде, то, наверное, вопрос будет стоять не о том, будет это класс «А» или «В», а будет касаться именно его содержания. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим. Поэтому я предполагаю, что в будущем мы увидим смещение в сторону именно качества среды, которая формируется внутри бизнес-центра. И тот, кто быстрее сможет нащупать эти вещи, эти потребности будущего арендатора, и окажется тем победителем, который унесёт с этого рынка хорошую маржу», — комментирует Максим Аронов, Управляющий партнер ГК Рост Фонд.

Готов ли рынок к переменам

Так ли радужны перспективы built-to-suit в офисном сегменте? Разумеется, в любой схеме есть свои подводные камни, а по большому счету, доля у built-to-suit зависит от общей ситуации на рынке и активности девелоперов. Для рядового потребителя – небольших компаний-арендаторов – нет никакой разницы в схеме строительства. А дефицита малых площадей в столичных бизнес-центрах пока нет.

Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:

1. Его востребованность на рынке (маркетинговый анализ окружения).
2. Возможность последующей продажи объекта.
3. Сроки строительства: договор между застройщиком и девелопером должен предусматривать возможность расторжения или получения скидки в случае нарушения сроков.
4. Поиск арендаторов на объект. Если компания не специализируется в сфере недвижимости, потребуется помощь риэлторов, а также расходы на маркетинг и продвижение БЦ.
5. Поиск внешней управляющей компании или организация собственной. Это необходимо для оптимизации затрат.

В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам. Маржинальность сделки при BTS меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.

Источник