За сколько лет сдача квартиры в аренду окупит ее стоимость?
По данным компании «Миэль-Аренда» «однушка» экономкласса окупится почти за 15 лет, другие спикеры настаивают на 8 годах. Впрочем, все сошлись на том, что квартирный рантье может получать от 4 до 7 % годовых в эконом- и комфорт-классе. Да, это меньше доходности банковского вклада, но некоторые считают, что надежнее. Хотя есть мнение, что «раздутый пузырь» цен и арендных ставок на столичное жилье может скоро лопнуть. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО.
СКАЗАНО
Эксперты компании «Миэль-Аренда»:
• самый востребованный продукт на рынке аренды в столице – это экономкласс. Поэтому нет ничего удивительного в том, что многие владельцы «лишнего» жилья используют этот инструмент для приумножения своего капитала.
• при покупке квартиры экономкласса с последующей сдачей ее в аренду можно рассчитывать на доходность от 4 до 7% годовых в эконом- и комфорт-классе;
• процент доходности напрямую зависит от вложенных в жилье средств. Срок их окупаемости составит порядка 18 лет. При низких процентах и высоком сроке окупаемости инвестирование в квартиру все же может быть наиболее надежным средством сохранения капитала.
Специалисты компании «Миэль-Аренда» провели расчет доходности в самых востребованных сегментах эконом- и комфорт-класса. Они сразу взяли «белую схему» сдачи жилья в аренду. То есть официально по договору и с уплатой подоходного налога физлица, а именно НДФЛ, который составляет 13 %.
Упрощенная формула для расчета годовой доходности от покупки инвестиционной квартиры (без учета коммунальных платежей и налога на имущество) такова: месячная стоимость найма Х 12 месяцев – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).
К дополнительным вложениям в данном случае эксперты компании отнесли ремонт, покупку мебели и бытовой техники. От себя добавим, что новый налог на недвижимость, который обещают ввсести в ближайшие годы, может стать существенной дополнительной тратой. Например, если без учета возможных понижающих коэффициентов, то по новым расчетам налог на «двушку» экономкласса площадью 60 кв. м может составить около 8,6 тыс. рублей в год (подробнее об этом см. здесь).
Далее аналитики из «Миэль-Аренда» приводят следующие примеры:
1. Двухкомнатную квартиру возле м. «Водный стадион» (15 мин. до метро) можно приобрести за 6,7 млн рублей. Ремонта она не требует, но требует минимальной бытовой техники: холодильник и стиральную машину за 25 тыс. руб., кухню за 40 тыс. руб. с плитой, а также мебель за 150 тыс. руб. В сумме затраты составят 6,915 млн руб. Согласно средней стоимости аренды двухкомнатного жилья экономкласса в столице, сдать ее можно за 45 тыс. руб. в месяц.
(45 000 Х 12 – 70 200) Х 100 / 6 915 000 = 6,8% годовых. Почти 7 % годовых — это максимальная доходность, на которую можно рассчитывать при сдаче жилья в аренду с минимальными вложениями. Естественно, без них не обойтись, т.к. закупить для будущих жильцов что-то все равно придется.
2. Во втором варианте вложения в ремонт будут выше, но выше будет и стоимость аренды квартиры. Двухкомнатная квартира в пешей доступности от м. «Калужская» стоит 12,2 млн рублей. Плюс холодильник и стиральная машина за 60 тыс. руб., кухню с плитой за 75 тыс. руб., и на 250 тыс. руб. – мебель. Итого: 12,585 млн руб. Стоимость аренды такой квартиры, расположенной у метро, составляет сегодня 55 тыс. руб. в месяц.
(55 000 Х 12 – 85 800) Х 100 / 12 585 000 = 4,56%. Как видно, процент доходности в зависимости от увеличенной суммы вложений здесь ниже.
• Согласно данным компании «Миэль-Аренда», срок окупаемости первой квартиры составляет 14,7 лет, а второй – 21,9 года. Таким образом, средний срок окупаемости инвестиций при сдаче квартиры в аренду составит порядка 18 лет. Несомненно, приведенные подсчеты очень приблизительны, ведь они не учитывают взносы по коммунальным платежам, налог на имущество, возможные дополнительные расходы, время простоя квартиры и прочее. Однако для понимания общей ситуации с процентом доходности на рынке аренды они верны.
«Конечно, доходы по банковским депозитам в некоторых банках сейчас выше. При этом стоит понимать, что инвестирование в недвижимость является для вкладчика иным видом сохранения средств. Это вложение в имущество, которое не может быть утеряно из-за банкротства банка, оно не исчезнет из-за экономических потрясений. Также стоит учитывать, что недвижимость в нынешних рыночных условиях не обесценивается, а, наоборот, растет в цене, так что при необходимости ее можно будет продать и получить в виде дохода ценовую разницу», – говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».
ПРОВЕРЕНО
Эксперты рынка недвижимости, в общем, согласны с расчетами, но не все уверены в том, что недвижимость – надежный способ сохранения капитала.
Руководитель Аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов пояснил, что максимальный процент прибыли можно получить при следующей схеме: купить квартиру, скажем, «однушку» в САО, что является наиболее ликвидным объектом, затем сдавать жилье в аренду до полной окупаемости вложений, и потом его продать. «На данный момент однокомнатная квартира в САО стоит 5 млн рублей, – пояснил эксперт. – Сдавая ее по среднерыночной для данного округа стоимости – 30 тыс. рублей в месяц – срок окупаемости вложений составит почти 14 лет. Через 14 лет стоимость такой квартиры будет составлять уже ориентировочно 9 млн рублей. Таким образом, прибыль при данной схеме составит порядка 13%, что сопоставимо с доходностью обычного банковского вклада». Правда, он уточнил, что владельцу придется 1 раз в год выплачивать налоги: на имущество в размере 0,1-0,3% от инвентаризационной стоимости БТИ (до введения нового налога на недвижимость, который может быть больше – прим. ред.) и 6 — 13% с получаемой прибыли.
Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина так же отметила, что покупка жилья с целью сдачи в аренду целесообразна, если необходимо просто вложить средства в недвижимость для их сбережения.
«Особую категорию арендодателей составляют ипотечные «заемщики», которые заставляют одну квартиру работать на другую. Иначе говоря, за счет сдачи жилья в аренду погашается часть ипотечных платежей, к тому же этот инструмент гарантирует спокойствие заемщику в случае возникновения неурядиц на работе. А сдавать квартиру можно любую: как имеющуюся, так и приобретенную с помощью кредитных средств (по согласованию с банком)». Но по мнению Светланы Бириной, имея дело с покупкой квартирой ради аренды, важно помнить, что инвестиции окупятся через очень продолжительное время, так что для получения быстрого заработка целесообразнее инвестировать в новостройки.
Генеральный директор АН DOKI Сергей Шевченко подтвердил размеры капитализации, но «ускорил» процесс окупаемости жилья: «При инвестициях во вторичное жилье при нормальном уровне инфляции капитализация составляет 5-7% в год. За период с 1 января по 3 октября 2012 года столичный квадратный метр подорожал на 4,8% (в рублях). Если прибавить к этому доходы от аренды на уровне 3 — 5% в год, например, однокомнатная квартира в панельном доме у метро стоимостью 5 млн рублей сдается в месяц за 30 тыс. рублей. Таким образом, годовой доход от аренды составляет 360 тыс. рублей, а за вычетом НДФЛ получается 313,2 тыс. руб. или 6,2%. Таким образом, квартира приносит в год 11-13%, а, значит, выкупит себя за 9 лет».
В свою очередь генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина отметила, что размеры налогообложения зависят от статуса арендодателя. «В общем случае (физлицо) это 13% от сумм арендной платы плюс налог на имущество (на сегодня незначителен, но планируется введение налога на недвижимость, и в этом случае суммы налога будут намного увеличены), – пояснила эксперт. – Если же физическое лицо является индивидуальным предпринимателем (ИП), то оно уплачивает налог по УСН (упрощенная система налогообложения) в размере 6%, если физлицо перешло на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогобожения доходы, плюс фиксированные платежи в ПФР (пенсионный фонд) и ФОМС (фонд обязательного медстрахования) в размере на сегодня 17208,25 руб. в год (актуально для 2012 года)».
По словам Сергея Шевченко, оптимизировать налогообложение можно именно с помощью создания ИП. «Тогда на УСН нужно будет платить 6% с аренды. То есть годовой доход от аренды за вычетом налогов составит 338400 руб. или 6,8% годовых. Квартира суммарно будет приносить в год 12-14%, а, значит, выкупит себя за 8 лет».
ВЫВОД
В общем, цифры достаточно оптимистичные, согласитесь, вложить средства в недвижимость, которая при удачном стечении обстоятельств окупит себя за 8 лет, и в дальнейшем будет приносить доход – не самое плохое решение. Однако не все эксперты придерживаются оптимистичных прогнозом. «Я не считаю, что приобретение недвижимости является самым надежным средством сохранения капитала, – заявила Светлана Лилипутина. – Если только Вы не решили приобрести недвижимость за рубежом, да и то не везде. Заметьте, во всем мире кризис, цены на недвижимость падают. А у нас растет? Это абсолютно неестественный процесс. Завышено все: от сумм арендной платы до собственно стоимости недвижимости. Рано или поздно эта пирамида рухнет и погребет под собой все ваши накопления разом».
Учитывая потрясения, которые периодически переживает Россия, и такой вариант развития сценария не исключен. Но в этом случае стоит понимать, что рухнут не только цены на жилье, но и вся финансовая структура, так что, как говорил Марк Твен: «покупайте землю, это единственный товар, который больше не производят».
Источник
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом
Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.
Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад. По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%). «Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
Депозит или квартира
В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.
«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.
Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она. Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт). Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.
Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.
Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.
Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен. «Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
2016
2017
2018
Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)*
Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве**
Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц
Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс)
Источник