Срок окупаемости арендной недвижимости

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Арендный бизнес — один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

У данного похода есть две разновидности.

1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей.

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.

2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.

3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков.

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)

Источник

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник