Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу
Арендный бизнес — один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.
Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.
Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.
У данного похода есть две разновидности.
1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.
2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.
Подход покупателей.
У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:
1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.
2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.
3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.
Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.
Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.
Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.
Подход оценщиков.
Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.
Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.
В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.
Выводы
Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.
Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.
Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)
Источник
Как посчитать окупаемость бизнеса: формула расчета и пример
Планируя и начиная свой собственный бизнес, самое главное правильно рассчитать его рентабельность, чтобы деньги в него вкладываемые не прогорели. На развитие собственного дела влияет множество факторов и параметров, которые нужно учитывать, чтобы бизнес не был убыточным и провальным. Одним из важных показателей является окупаемость бизнеса, его рентабельность, то есть срок, за который вложенные деньги окупят себя и принесут прибыль. Чем меньше срок окупаемости, тем выше рентабельность бизнеса и предприятия.
Способы расчёта срока окупаемости
Одной из главных проблем начинающих бизнесменов является вопрос окупаемости нового проекта.Это один из главных критериев при принятии положительного решения о создании бизнеса, чтобы знать, в течение какого времени прибыль от ведения бизнеса будет идти только возврат вложений.
Здесь важны два показателя — это абсолютный и относительный. Абсолютный это есть результат, который был получен от инвестиций и измеряется приростом прибыли.
Одним из способов расчета срока окупаемости — это не дисконтированный метод расчета.
Давайте рассмотрим на примере, чтобы было проще понять суть метода. Например, для производства какого-то товара вы покупаете оборудование на общую сумму 100000 рублей. Для этого вы должны рассчитать себестоимость производимого товара, в нее входит стоимость сырья, расходы на производство, амортизация оборудования. Возьмем, что себестоимость единицы товара будет равна 100 рублей, и что изготавливается она за один час. Значит, за смену будет изготовлено 8 товаров. Исходя из этого, можно рассчитать за какой период времени можно будет вернуть денежные средства, которые были вложены в производство. Формула срока окупаемости: Срок окупаемости=стоимость производственного оборудования/себестоимость товара за один месяц = 100000/800*25=5 месяцев.
Но это очень простой расчет, здесь виден по какому принципу и порядку нужно рассчитывать.
Для сложного и серьезного проекта нужно учитывать все расходы, понесенные при производстве и реализации товара, риски, что, в конечном счете, все вместе и влияет на окупаемость затрачиваемых денежных средств.
Для человека, который хочет начать свой бизнес, нужно правильно рассчитать окупаемость проекта и его рентабельность. Это можно сделать самостоятельно, и обратившись к финансовому специалисту.
Нужно учитывать рыночные факторы, какой спрос на товар, на каком этапе могут быть задержки при реализации или производстве товара. Информации сейчас много, и в книгах и различных сайтах.
Окупаемость арендного бизнеса
Арендный бизнес — один из самых простых и надежных вариантов инвестирования.
Также важно, что здесь не требуется постоянное присутствие и вовлеченность владельца в сам процесс. Если помещение и арендатор выбраны правильно, то сдача его в аренду может приносить постоянный и стабильный доход. При этом такую деятельность можно совмещать и с другим бизнесом.
На первый взгляд оценка рентабельности и окупаемости арендного бизнеса не должна быть сложной, нужно сопоставить доход от аренды и стоимость, чтобы получить срок окупаемости, главный показатель арендного бизнеса.
Стандартный срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет 9-10 лет. Срок окупаемости в 7-8 лет для коммерческой недвижимости с арендатором найти уже достаточно сложно.
При этом, продавцы, покупатели и оценщики могут по-разному рассчитывать срок окупаемости. Здесь разница будет в том, какой показатель будет считаться доходом при расчете окупаемости.
Продавец, как правило, берет сумму арендных платежей за год и на эту сумму делит цену продажи. Если продается помещение площадью 220 квадратных метров, которое сдается за 1000 рублей за квадратный метр в месяц за 22 миллиона рублей, то расчет будет следующим. В месяц доход получается 200 тысяч рублей, а в год 2 миллиона 400 тысяч рублей, тогда окупаемость получится 20 млн/2,4 млн8,З года. И при продаже такой недвижимости будет указан именно этот срок.
Также бывает, что с арендатором заключен долгосрочный договор аренды, и каждый год происходит индексация 7,5%. В этом случае за каждый год считается сумма аренды, учитывая индексацию, все суммируется. То есть здесь срок окупаемости будет меньше.
Расчет покупателей
Покупатели подходят к расчету немного по другому, акцент делается именно на доход наличными деньгами, так сказать чистый доход, за вычетом всех расходов.
К расходам относят налог 6% от доходов, расходы на охрану, уборку, аренду или оплату каких-то коммунальных услуг. Чем больше и крупнее объект, тем больше с ним расходов ложится именно на собственника.
С помещением площадью 200 квадратных метров, возможно, что все расходы, связанные с содержанием, несет арендатор, а остальные расходы несущественны.
Также, если покупатель индивидуальный предприниматель с УСН, то у него будет налог 6%. И расчет прибыли и окупаемости будет учитывать сумму налога в 144 тысячи рублей. Чистый доход за два года составит 2256 тысяч рублей, и окупаемость составит 8,9 лет. Поэтому, округлив срок до 9 лет, покупатель решит, что это достаточно долгий срок, разница с заявленными 7 годами существенна.
Для более крупных объектов арендного бизнеса, например торговый центр, у которого площадь будет порядка 4000 или 20000 квадратных метров, по расчетам покупателя срок окупаемости может быть и выше, достигать и 12 лет.
Объект недвижимости становится более привлекательным при удачном местоположении, этажности, при хорошем состоянии, престижности, адекватной арендной ставке и цене на квадратный метр, отсутствие юридических махинаций.
Но основным критерием является именно окупаемость, и если она выше того срока, на который готов покупатель, то этот объект не рассматривается.
Расчет поставщиков
Оценщики, как правило, проводят свой анализ рынка по арендным ставкам для подобных помещений, и с некоторыми корректировками определяют, какой для данного объекта рыночный уровень ставки аренды. При этом они не учитывают уже заключенные договора аренды недвижимости, и это не влияет на оценку.
Оценщики анализируют объявления с сайтов и таким образом определяют рыночную ставку аренды. Здесь важен опыт и профессионализм оценщика, знание важных факторов, которые влияют на арендную ставку, чтобы не ошибиться в оценке.
И в объявлениях цена на объект может не соответствовать рыночной, а быть завышенной, и из-за этого не сдаваться уже полгода.
Оценщики, исходя из сравнительного подхода к оценке, ориентируется не только на доходный подход, но и на расчет стоимости недвижимости и его квадратного метра. Здесь не учитывается наличие арендатора, арендный доход. И итоговая стоимость определяется как среднее значение между расчетами по арендной доходности и стоимости метра.
Здесь играет свою роль механизм усреднения, и в результате оценщики получают стоимость как раз между цифрой покупателей и продавцов.
Каждый участник сделки формирует оценку исходя из своих целей.
Цель продавца — продать объект подороже, и как можно скорее, поэтому на расходы он не обращает внимание.
Для покупателя важнее окупить вложенные средства с хорошей доходностью, и покупатель учитывает именно чистый доход.
Оценщиков, как правило, не интересует, что будет дальше с объектом, главное сделать отчет об оценке для экспертизы.
Источник