Содержание своего дома без управляющей компании

Кто, кроме управляющей компании может управлять многоквартирным домом? И какой способ эффективнее

Краткое содержание:

Многоквартирный дом, по законодательству РФ, — это дом, имеющий две и более квартиры. Его нужно обслуживать: ремонтировать, прибирать, очищать зимой от снега и наледи, заключать договоры на вывоз мусора, отопление, водоснабжение и т.д. Это делать не сложно, если в доме всего несколько квартир. Но когда он насчитывает больше сотни квартир, проблем с его обслуживанием становится больше.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом, и какой из них самый эффективный? Какой способ управления подойдет для небольшого дома, и что лучше для многоэтажки?

Жилищным кодексом РФ (статья 161) предусмотрено всего три способа управления многоквартирными домами (МКД):

1. Непосредственное управление домом самими собственниками квартир;

2. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК) или другим потребительским кооперативом, например жилищно-строительным (ЖСК) и т.д.

3. Управляющей компанией (УК).

Первый способ определен для домов, количество квартир в которых не больше 30. Если квартир больше, чем 30, управлять можно только вторым и третьим способом.

Один из трех способов выбирается на общем собрании собственников всех квартир и нежилых помещений в доме. Нужно знать, что согласно ст. 46 ЖК РФ, решение о способе управления МКД принимается большинством голосов, принимающих участие в собрании. И такое решение является обязательным для всех собственников квартир. Поэтому если вам не все равно, кто и как будет управлять вашим домом, важно принимать участие в собраниях собственников дома.

Если собственники примут решение управлять своим домом самостоятельно, то они сами и будут нести ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ в МКД. Например, если упадет наледь с крыши и повредит чужую машину, привлекут лиц, ответственных за очистку крыши.

Если на общем собрании был сделан выбор в пользу ТСЖ или выбрана управляющая компания, соответственно эти организации и будут отвечать перед собственниками квартир дома и контролирующими органами.

Также возможен совместный способ управления домом, например ТСЖ+ управляющая компания. Это значит, что ключевые решения по управлению домом принимает правление ТСЖ, а УК только обслуживает МКД (предоставляет услуги техслужащих, электрика, дворника, сантехника, выписывает квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д).

Какой способ более эффективный?

На мой взгляд, лучше всего управлять своим домом самостоятельно, т.к. для управляющей компании ваш дом – один из многих, а для вас он единственный.

Плюсы самостоятельного управления:

1. для своего дома вы подберете лучшие материалы и подрядчиков,

2. управление МКД происходит быстро и эффективно;

3. сами выбираете себе обслуживающий персонал и принимаете все иные решения.

4. собственники не заинтересованы в повышении тарифов и будут стараться их минимизировать.

Минусы такого управления:

1. Ограничено количество квартир (не больше 30);

2. Платежи за текущий и капитальный ремонт могут быть дороже, чем с управляющей компанией (т.к. УК будет выбирать для вас самые дешевые материалы и услуги);

3. Ответственность за управление домом несут сами собственники, а не УК.

Нужно знать, что собственники в любое время на общем собрании могут изменить способ управления домом или принять решение о замене управляющей компании. В этом случае в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения, новой управляющей организации или ТСЖ должны быть переданы все документы на дом, ключи от подсобных помещений и вся иная информация, касающаяся данного дома.

Источник

Как доказать УК, что в частном доме нет лифта и дворника?

Я живу в частном доме. Он закреплен за управляющей компанией. При этом договор с ней никто не заключал. УК требует оплачивать невероятные для частного дома расходы: лифт и услуги дворника. На претензии сотрудники отвечают, что у нас многоквартирный дом (у дома несколько собственников), поэтому мы обязаны за это платить.

Подскажите, пожалуйста, как законно расторгнуть отношения с управляющей компанией или хотя бы доказать, что лифта и дворника у нас нет?

Анастасия, вы в любом случае не должны оплачивать услуги, которые вам не оказывают. Так что можно вернуть уже внесенные платежи за лифт и дворника, исключить эти услуги из будущих квитанций и списать долги, если они есть. Для этого надо направить в управляющую компанию письменную претензию, а если не поможет, то идти в суд.

Интереснее то, что ваш дом считается многоквартирным, хотя выглядит как частный и в нем нет мест общего пользования, которые нужно убирать и обслуживать. Но чтобы это доказать, придется проводить строительно-техническую экспертизу и обращаться в местную администрацию или суд. К тому же, пока дом считается многоквартирным, формально вы должны согласовывать с соседями надстройку еще одного этажа или пристройку террасы, если вдруг захотите перемен.

Но даже в многоквартирном доме вы не обязаны сотрудничать с УК. Вы вправе собраться с соседями и выбрать другой способ управления домом, в том числе напрямую заключать договоры с водоканалом, энергосбытом, теплосетями и межрайгазом. Так вы не попадете в ситуацию, когда от вас требуют платы за отсутствующий лифт и невидимого дворника.

Почему частный дом стал многоквартирным

По закону многоквартирный дом — это дом, в котором несколько жилых помещений с выходами на общий земельный участок или в общие вспомогательные помещения типа лестничных клеток, коридоров, подвала и чердака. В МКД также общие стены и коммуникации, которые обслуживают больше одной квартиры.

Индивидуальный, или частный, жилой дом — это отдельно стоящий дом, предназначенный для проживания одной семьи.

Есть еще один вариант — дом блокированной застройки, который выглядит как частный, но по бумагам считается многоквартирным. Например, это дуплекс или таунхаус.

В законодательстве существует большой пробел в терминологии. Не получится найти даже точное определение многоквартирного дома, а с домами блокированной застройки все еще хуже. Например, жилой дом блокированной застройки может состоять как из квартир, так и из индивидуальных жилых домов блокированной застройки. В чем точное отличие квартиры от индивидуального жилого дома блокированной застройки, толком никто сказать не может. Росреестр только высказывает мнение о признаках, которые отличают их друг от друга. Но Росреестр — это не суд и не законодательный орган, поэтому его мнение носит рекомендательный характер.

В целом блокированная застройка — это несколько жилых помещений с отдельными входами, но общей стеной, у которых разные собственники. Это могут быть 10 отдельных жилых помещений с выходами на отдельные земельные участки. Скорее всего, ваш дом такой.

Проверьте техпаспорт: там написано, квартира у вас или индивидуальный жилой дом блокированной застройки.

Росреестр пояснил, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка блоки жилого дома блокированной застройки могут стоять на кадастровом учете и как квартиры, и как блоки жилого дома. Вообще, важно смотреть на вид разрешенного использования земли: на землях для ИЖС строить дома блокированной застройки нельзя. Если изначально земля предназначена для ИЖС, то блокированный дом на ней — это нарушение закона, и наоборот.

Возможно, ваш дом по ошибке учли как многоквартирный. Либо он на самом деле многоквартирный по своим характеристикам. Например, у вас с соседями общая система водоснабжения и общий чердак.

Если у вас нет общего чердака или подвала, дом полностью автономный от соседей и построен на землях для ИЖС, скорее всего, он не многоквартирный. Чтобы доказать это, можно обратиться в местную администрацию. Все собственники должны подписать заявление о смене статуса квартир на части жилого дома блокированной застройки. Для этого понадобятся такие документы:

1. Техническое заключение эксперта о том, что у помещений дома нет общих коммуникаций или общей территории.
2. Планы жилых помещений.
3. Правоустанавливающие документы на жилые помещения.

На стоимость технической экспертизы влияют регион и общая площадь дома. Есть предложения и по 5000, и по 40 000 Р .

Если кто-то из собственников не согласен или администрация откажет, придется идти в районный суд с иском о признании вашего дома блоком дома блокированной застройки. Это требование неимущественного характера, поэтому госпошлина для вас составит 300 Р .

Росреестр переоформит статус жилья на основании решения администрации или суда.

Статус дома влияет на возможность его перестройки, поэтому люди и пытаются выяснять через суд, многоквартирный у них дом или частный.

Например, мужчина из Тульской области просил признать его часть двухквартирного дома индивидуальным жилым домом. Суд ему отказал: у квартир были общие чердак, подвал и коммуникации.

Женщина из Ивановской области просила признать ее квартиру жилым блоком дома блокированной застройки. Суд тоже ей отказал: у квартиры общие с квартирой соседки чердак, крыша, подвал и выгребная яма.

Как статус дома влияет на то, кто в нем распоряжается

В частном доме собственник все решает сам: как содержать дом в порядке и кому за это платить. Туда не придет управляющая компания с ненужными услугами.

А вот в многоквартирном доме считается, что собственники не могут так просто договориться по поводу общего имущества: как его использовать и заботиться о его состоянии. Поэтому по закону, чтобы что-то решить в МКД, собственникам квартир надо собраться и проголосовать, а весь процесс занести в протокол общего собрания. То же касается и выбора способа управления домом. Если собственники не решат, кто будет управлять домом, местная администрация закрепит его за управляющей компанией.

Похоже, что именно так произошло у вас: по документам дом многоквартирный, а способ управления вы с соседями не выбирали. Поэтому местная администрация провела конкурс среди УК и закрепила ваш дом за победителем.

Источник

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно. При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным. Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации , так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация». То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий. УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре. При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится. Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя. Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек. Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций. Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление , в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого. Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире. Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК. При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски. Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей. Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление». Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья. Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников. Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы. Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами. В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями. Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом. В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов. Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять. Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему. Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше». Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управления необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Источник