Складские помещения это инвестиции

Инвестиции в склады: плюсы, минусы, окупаемость

Плюсы инвестиций в складскую недвижимость

Минусы вложений в склады

1. Относительно невысокая ликвидность при продаже. Торговые помещения, например, более ликвидны.
2. Высокий порог входа. Для создания минимального складского объекта потребуются инвестиции от 50 млн. рублей с учетом приобретения участка, строительства здания и подведения коммуникаций. Впрочем, у нас есть и отдельные проекты, где возможно приобрести склад от 1000 кв.м. с минимальной площадкой от 10 000 000 рублей.

Риски инвестиций в недвижимость

1. Риск потери объекта в случае пожара либо рейдерского захвата собственности. Здесь помогает страхование титула и самого объекта.
2. Создание/приобретение неинтересного арендаторам объекта: удаленный от городской черты объект, ошибки проектирования (неправильная логистика либо деление помещений)
3. Падение спроса на склады, снижение ставок аренды складов. Эти моменты зависят от состояния экономики и от форматов торговли. Сегодня растущая ежегодно на 70% и более онлайн-торговля стимулирует спрос на склады различного формата и масштаба в городской черте и в ближайших пригородах.

Возможности

1. Рост стоимости земельного участка ввиду развития города, улучшения транспортной доступности (новые станции метро, дороги).
2. Возможность перепрофилирования складов в торговые или сервисные помещения. Смена назначения позволяет порой удвоить арендный доход.
3. Рост спроса на склады. Актуальная тема в связи с ростом сегмента e-commerce — электронной торговли. Интернет-магазины нуждаются в складах и распределительных центрах больше, нежели в торговых помещениях, впрочем крупнейшие игроки развивают и торговые сети для улучшения сервиса и доступности для клиентов.

Окупаемость инвестиций в склады

Рассмотрим пример инвестирования в арендный бизнес по сдаче складов. Отметим, что здесь возможен вариант покупки готового арендного бизнеса, либо строительства складского комплекса с нуля. Последний вариант будет более гибким по размеру инвестиции, впрочем, иногда можно очень выгодно приобрести и готовый объект в случае его срочной реализации собственником или банком-залогодержателем.

Для комфортного маневрирования грузового транспорта на территории коэффициент застройки участка должен быть не более 50%. Таким образом, на участке 1 Га (10000 кв.м.) можно построить до 5000 кв.м.
Лучше разделить склад на 5 секций по 1000 кв.м. — это снизит требования к средствам пожаротушения в помещениях.
Наибольшим спросом пользуются современные склады класса A и B.

Строительство складского комплекса можно вести поэтапно или реализовать в одну очередь. Главное правильно рассчитать силы, чтобы стройка не остановилась из-за нехватки средств. Даже недостроенный объект нужно содержать и охранять, а это существенные расходы. Сдача объекта в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, хотя и практикуется некоторыми инвесторами, все-таки затруднительна в связи с трудностями для арендатора в плане страхования размещенных на складе грузов, а также риска эксплуатации объекта с точки зрения безопасности труда.

Поэтому мы рекомендуем заказывать услуги генерального подряда с полным сопровождением строительства склада , результатом такого контракта является не построенная «коробка», а введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Расходы при строительстве складов

1. Покупка участка промышленного назначения.
2. Проектирование здания.
3. Получение разрешения на строительство.
4. Строительно-монтажные работы, благоустройство.
5. Подведение инженерных сетей (электроэнергия, газ и пр).
6. Ввод объекта в эксплуатацию

Стоимость 1 Га промышленной земли вблизи КАД (до 10 км) составляет от 12 000 000 руб. до 35 000 000 руб. Наиболее востребованы склады в промзонах: Горелово, Пулково, Шушары, Уткина заводь, Новосаратовка, Ручьи, Парнас, Бугры. Такие промзоны как Янино и Мурино на сегодня имеют проблемы с транспортной доступностью ввиду неразвитой транспортной инфраструктуры. Промзоны Новоселье, Марьино, Бронка, Кронштадт — слишком удалены от центра города, хотя и находятся вблизи КАД. Подробнее о том, где стоит строить спекулятивные склады читайте в нашей статье.

Для расчета возьмем среднюю цену участка — 20 000 000 руб. за 1 Га.
Строительство склада с проектом и вводом в эксплуатацию — 130 000 000 руб. за 5000 кв.м. Цена 26000 руб/кв.м. с НДС предлагается нашими партнерами — ГК Строй СПб. Реализованные проекты можно посмотреть на сайте и вживую по предварительной договоренности.
Благоустройство, подключение к сетям — порядка 20 000 000 руб. (300 кВа, газовая котельная, вода/канализация для бытовых нужд, асфальтирование, ограждение участка).

Итого бюджет проекта: 170 млн. руб. за 5000 кв.м. на участке 1 Га.
Срок проектирования и строительства в среднем — 12 месяцев.
Цена 1 кв.м.: 34 000 руб. (в том числе НДС-20%).

Доход от сдачи в аренду такого склада при размещении в указанных промзонах составит порядка 470 руб/кв.м. в месяц с НДС (коммунальные услуги — за счет арендатора).

Важно не совершить ошибок при проектировании складского объекта, ведь они могут снизить привлекательность склада для арендаторов, что приведет снижению ставки аренды и увеличению срока реализации склада. Подробнее о популярных ошибках проектирования складов.
Для консультации по оптимальным параметрам склада и правильному размещению склада на участке обращайтесь в SPB4RENT: +79219466808, Антон Шулико, руководитель агентства.
Также читайте наши статьи:
Где выгодно строить склады и Правильный склад для сдачи в аренду

Продолжая пример, можно легко рассчитать окупаемость инвестиций для спекулятивных складских комплексов. При ставке аренды 470 руб/кв.м. в месяц и цене Объекта 34000 руб/кв.м. А также эксплуатационных и операционных расходах, включенных в ставку аренды — порядка 70 руб/кв.м. в месяц. Чистый доход от аренды — 400 руб/кв.м. в месяц, окупаемость при условии 100% заполняемости объекта составит порядка 7 лет (без учета периода строительства).

Ускорить реализацию складских объектов Вам поможет сотрудничество с агентством SPB4RENT. Мы специализируемся на аренде складов и производственных помещений с 2009 года. Мы готовы точно спрогнозировать сроки реализации проекта и арендную ставку склада, также мы готовы приступить к подбору арендаторов на стадии строительства. Наиболее выгодный и безрисковый вариант вложений — это строительство склада под арендатора (built-to-suit).

Совместно с инвесторами мы реализовали уже несколько проектов складских комплексов от генплана до 100% заполняемости арендаторами. Будем рады начать сотрудничество! Звоните: +78129473277

Источник

Почему нужно инвестировать в складскую недвижимость

Склады — один из самых выгодных для инвестиций типов объектов. Во-первых, у них самая высокая доходность: в среднем 6,0–7,5%, в то время как офисы приносят 4–5%, а магазины — 5–6%. Во-вторых, на рынке складов можно заключать долгосрочные контракты на 5–15 лет.

Развитие технологий делает перспективы такой недвижимости еще интереснее. С полной автоматизацией доставки товаров в ближайшие 10–15 лет спрос на офлайн-магазины начнёт снижаться, а на склады — расти.

Доставка за 13 минут перевернет рынок

На оплату персонала приходится до 50% логистических затрат. Когда людей заменят самоуправляемые грузовики, дроны и промышленные роботы, логистика будет стоить в разы дешевле. Таких роботов тестируют уже сейчас:

• В апреле 2016 Министерство инфраструктуры и окружающей среды Нидерландов организовало тестирование 12 беспилотных грузовиков, которые пересекли четыре европейские границы и проехали больше 3000 км.

• 7 декабря 2016 года Amazon впервые использовал дрон для доставки товара весом до 2,3 кг — покупка была доставлена клиенту за 13 минут.

• Как пишет South China Morning Post, компания Shentong (STO) Express уже использует на складах в Ханчжоу роботов, которые работают круглосуточно и сортируют до 200 000 товаров в день. Благодаря этому компании удалось сократить операционные расходы вдвое и увеличить эффективность работы на 30%.

По прогнозам Boston Consulting Group, участие роботов в логистике вырастет с 2–3% до 25% уже к 2025 году. Тогда же затраты на персонал сократятся в среднем на 20–30% (в первую очередь, в Южной Корее, Китае, Германии, Японии и США).

Удешевление и ускорение доставки, в свою очередь, даст толчок интернет-торговле. По прогнозам Savills, к 2025–2030 годам доля онлайн-торговли в сегменте B2C (прямые продажи потребителям) составит 20–30%.

Стоимости продукта в торговом центре составляет логистика от места производства до полки (арендная плата, зарплаты грузчиков, маркетинг), — получилось 20–30 %. Как только товар сможет доехать до нас самостоятельно — не вижу причин, которые заставят человека идти в магазин.

По данным Colliers, последние несколько лет объём B2C сделок в интернете растёт в среднем на 20% в год, в 2016 увеличившись до $2,6 трлн. Если такой темп сохранится, то к 2020 году сумма продаж достигнет $5,4 трлн. В то же время согласно исследованию Prologis, на каждый 1 млрд евро, потраченный онлайн, требуется 72 000 м² новых складских помещений.

Новые требования к индустриальной недвижимости

Развитие технологий и движение в сторону онлайн-торговли изменит традиционный формат складских площадей:

1. Увеличится площадь распределительных центров

Появление беспилотных грузовых автомобилей позволит строить склады бо́льшего размера и располагать их дальше друг от друга и от жилых районов.

«Если посмотреть на историю строительства за последние 5–10 лет, можно заметить, что раньше большим складом (big box) считалось здание площадью 500 000 кв. футов (45500 м²). Теперь, по мере роста интернет-торговли, возводятся огромные распределительные центры площадью 1 млн кв. футов (92900 м²)», — рассказывает Дуайт Хотчкисс, директор производственно-технического отдела американского подразделения Colliers.

По данным компании, размер трети складов Amazon в Европе больше 90 000 м², а средний размер распределительного центра в Китае сегодня — почти 150 000 м².

2. Станет больше многоуровневых и многоэтажных складов

По подсчётам CBRE, если стоимость земли составляет более 50 % от стоимости строительства склада, то девелоперу выгоднее увеличить его высоту: сделать здание многоярусным или многоэтажным. Если человеку обслуживать такие склады тяжело, то автоматизация упрощает складирование, выгрузку и упаковку.

По данным Colliers, с 2006 по 2015 годы максимальная высота потолков в распределительных центрах США выросла на 25 % до 11–12 м. Многоуровневые склады возводятся в странах, где земля стоит дорого: Гонконге, Сингапуре, Токио, Южной Корее и на плотно застроенных рынках Европы.

3. Вырастет спрос на склады «последней мили»

Вместе с крупными распределительными центрами увеличится спрос на склады «последней мили» (откуда товар доставляется непосредственно покупателю): доставка в день заказа товара станет новой нормой этого рынка.

По мнению аналитиков CBRE, такой склад площадью до 20 000 м² должен быть расположен в черте города с высокой плотностью населения, чтобы обеспечить поставку товара потребителю в течение нескольких часов.

4. Появятся новые форматы

Эксперты предсказывают частичное слияние складской недвижимости с торговой. Например, в торговых центрах крупных городов Европы и США нередко устанавливаются постаматы (parcel lockers) — самообслуживаемые склады индивидуального хранения, куда доставляются товары, заказанные онлайн. Каждый бокс оснащён терминалом по приёму дебетовых и кредитных карт или устройствами бесконтактных платежей.

Аналитики Savills убеждены: новые склады должны предоставлять возможность их альтернативного использования. В результате появятся гибриды производственных помещений, распределительных центров и ретейла, специализированные центры для интернет-торговли с дополнительным пространством для дата-центров, фотостудий и офисов. Свободное пространство можно сдавать в аренду или субаренду, как в бизнес-центрах.

В такой ситуации в выигрыше окажутся те помещения, которые можно переоборудовать согласно требованиям рынка.

Шанс для инвесторов

По прогнозам Colliers, Китай обеспечит самый высокий спрос на складские помещения в следующие пять лет: до 49 млн м² новых помещений в год. Следом идут США и Индия (до 12,5 млн м²), Великобритания, Ирландия, Австралия, Западная Европа, Мексика и Турция. В докладе JLL за I квартал 2016 года, перспективными европейскими рынками названы Франция, Хорватия, Польша, Румыния и Словакия: здесь такие объекты стоят недорого: меньше 70 евро/м².

В будущем торговая недвижимость будет подвержена серьёзным рискам, поскольку новые технологии поменяют ландшафт коммерции. Если сейчас склады продаются значительно дешевле магазинов, то в ближайшие 10–15 лет из-за увеличения спроса стоимость (капрейт) будет расти и постепенно приближаться к показателям магазинов и торговых центров. Складская недвижимость уже выходит на первый план с точки зрения потенциальной доходности и актуальности инвестиций. Tranio рекомендует инвестировать в складскую недвижимость с бюджетом от 2,5 млн евро. Дешёвые объекты часто несут высокие риски: неудачное местоположение, плохое состояние объекта или мелкий оператор, который «съест» доходность инвестора.

Источник

Сегодня одним из самых перспективных объектов для инвестиций в коммерческую недвижимость на российском рынке становятся склады индивидуального хранения или self storage. Спрос на такие объекты у арендаторов существенно растет благодаря тренду на уменьшение жилой площади квартир в городах, а также влиянию пандемии.

Инвестиции в покупку небольшого городского склада характеризуются низким порогом входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. При этом данный рынок в России пока не насыщен и открыт как для крупных операторов, так и частных инвесторов с небольшими бюджетами, в пределах 1-2 миллионов рублей. Какую прибыль вложения в подобные активы могут сегодня принести, какие помещения для них ликвидны, а какие нет, расскажет Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «РЕНТАВЕД».

Доходность, окупаемость, объем инвестиций

Суть данного формата инвестиций заключается в покупке или аренде в городской черте помещения небольшой площади, которое переоборудуется в кладовую, разделенную на боксы площадью от 0,5 до 25 квадратных метров. Их используют для хранения личных вещей: велосипедов, колясок, автомобильных шин, мебели, спортивного инвентаря, сезонной одежды и др.

В Москве подвальное помещение площадью 50 квадратных метров под такой объект можно приобрести примерно за 1,2 млн рублей. С учетом затрат на проведение ремонтных работ – укладки плитки или ламината, покраски стен, замены светильников и дверей – объем инвестиции составит порядка 1,3-1,5 млн. Сдача в аренду такого склада будет приносить порядка 20 тысяч рублей ежемесячного дохода.

Таким образом, доходность инвестиций в покупку небольшого склада составит 16-18% годовых, при сроке окупаемости 5,5-7 лет. А если помещение разделить на много небольших боксов, то доход будет еще выше, так как чем меньше площадь, то тем дороже можно сдавать каждый квадратный метр в аренду.

Кроме того получать пассивный доход со склада ответственного хранения можно по субарендной модели, не выкупая объект недвижимости. Арендовав в Москве неподготовленное цокольное или подвальное помещения за 10 тысяч рублей в месяц, после ремонта и разделения на блоки его можно пересдать уже за 20-23 тысячи. Уровень дохода от такой стратегии будет скромнее, но объем инвестиций и риски на порядок меньше.

Для начинающих инвесторов в недвижимость, особенно с небольшим бюджетом, − это отличный вариант вложения средств.

Какие помещения выбирать?

На первом месте при оценке ликвидности помещения для городского склада важна локация. Правильная локация – это прежде всего хорошая транспортная доступность, близость к остановкам общественного транспорта или станции метро.

Оптимально для инвестиций необходимо рассматривать помещения в больших жилых комплексах с малогабаритными квартирами. В квартирах площадью 15-25 квадратных метров пространства не хватает физически. Спрос на небольшие кладовые на рынке недвижимости в настоящее время значительно превышает предложение.

Для размещения небольших складов формата self storage отлично подойдут помещения, расположенные на первых и цокольных этажах, а также в подвалах жилых домов. Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, обеспеченно электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если на таком складе еще будет вода и канализация, то спрос на него гарантирован.

Кто формирует спрос

Востребованы небольшие склады формата self storage не только в районах массовой застройки с большим количеством в ЖК малогабаритных квартир. Хотя потенциальный объем данного спроса с учетом высоких темпов строительства в Москве и Подмосковье на такие площади колоссальный.

Только за последний месяц в Москве и Санкт-Петербурге спрос на склады индивидуального хранения со стороны бизнеса вырос более чем на 30%. После пандемии и снятия режима самоизоляции многие предприниматели сокращают количество офисных площадей, переводя целые отделы на удаленную работу. Соответственно у них возникает потребность в помещениях для хранения офисной мебели, расходных материалов, бумажных архивов.

Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости присутствует высокий спрос на небольшие склады площадью от 100 до 200 кв. м в городской черте для размещения точек для сферы интернет-торговли – пунктов сортировки товаров и самовывоза. Такие помещения в аренду активно ищут как крупные торговые сети, так и представители малого бизнеса, реализующие свои товары через интернет. Пандемия стимулировала рост онлайн-торговли и курьерской доставки, поэтому сегодня на рынке наблюдается острая конкуренция за недорогие объекты складского назначения, расположенные в непосредственной близости к потребителю.

Таким образом, совокупность факторов – повышенный спрос, низкий порог входа, невысокие риски, быстрый возврат инвестиций – открывает хорошие перспективы для стремительного роста сегмента инвестиций в небольшие городские склады. Причем сегмент потенциально доступен для огромного количества частных инвесторов, не обладающих бюджетами для покупки существенно более дорогих коммерческих объектов – торговых или офисных помещений, доходность которых, к слову, сегодня падет из-за последствий пандемии.

Источник