Схема инвестиции для реконструкцию

Схемы привлечения инвестиций в реконструкцию

#1 Massive Massive —>

Модераторы

7342 сообщений

ОбратитьсяПубликации

Клиент-юрик (назовём его — застройщик) выкупил все квартиры в доме и получил право на реконструкцию дома под бизнес-центр, в результате которой он, заплатив городу определённую деньгу, приобретёт право собственности на здание бизнес-центра.

Застройщик — не проф. строитель и рассматривает бизнес-центр как инструмент дохода, не более того. У застройщика есть мысль привлечь управляющую компанию (назовём её — инвестор), которая выделит определённые денежные средства и самостоятельно (либо через подрядные организации) осуществит реконструкцию дома и по завершении работ приобретет право долгосрочной аренды (либо в доверительное управление на 5 лет) на бизнес-центр, отчисляя застройщику определённую маржу (арендную плату). Право собственности на здание должно сохраниться за застройщиком (это существенное условие!), а суммы инвестиций инвестора в реконструкцию будут зачтены в арендную плату (маржу) за использование бизнес-центра за определённый срок.

Придуманы 2 схемы оформления отношений между застройщиком и инвестором.

Схема 1:
Заключается договор о совместной деятельности, по которому вкладом застройщика выступает право реконструкии дома и право собственности на квартиры в доме, вкладом инвестора — сумма инвестиций в реконструкцию. Общие дела и бух. учёт ведёт инвестор. Распределение имущественных прав: застройщику — право собственности на здание бизнес-центра, инвестору — право аренды на х лет. Договор содержит условия предварительного договора аренды, по которому после регистрации права собственности застройщика на бизнес-центр заключается договор аренды, причём сумма инвестиций инвестора засчитывается в арендную плату на определённый срок.

Схема 2.
Заключается договор целевого займа на сумму инвестиций в реконструкцию. Заёмщик — застройщик, займодавец — инвестор. В этом же договоре содержатся условия предварительного договора аренды бизнес-центра на вышеозначенных условиях. Одновременно заключается посреднический договор (скорее — договор комиссии), по которому застройщик поручает инвестору заключать и контролировать исполнение подрядных договоров на реконструкцию дома. Таким образом, заёмные деньги со счёта инвестора не уходят, а сразу направляются в реконструкцию.

Просьба покритиковать обе схемы с точки зрения налогообложения и бух. учёта с позиции интересов и экономической выгоды застройщику и при возможности предложить новые схемы взаимодействия застройщика и инвестора.

Источник

StudArctic forum

электронный научный студенческий журнал

Экономика и управление

Обоснование инвестиций в реконструкцию

Пилевич Никита Олегович Санкт-Петербургский Политехнический университет Петра Великого, студент (Санкт-Петербург, Политехническая, 29.), pilevich.n@yandex.ru

Комаров Юрий Павлович Санкт-Петербургский Политехнический университет Петра Великого, студент (Санкт-Петербург, Политехническая, 29.), Kresnik12@yandex.ru

Смирнов Егор Андреевич Санкт-Петербургский Политехнический университет Петра Великого, студент (Санкт-Петербург, Политехническая, 29.), egich-gaara@mail.ru

Ключевые слова: реконструкция экономическая эффективность проектов инвестиционная оценка капиталообразующие инвестиции

Аннотация: Необходимость реконструкции жилых, общественных и производственных зданий связана с устранением морального и физического старения. Реконструкция строительных объектов предоставляет интерес для инвесторов. В данной статье рассмотрены вопросы эффективности инвестиций в проекты реконструкции как с целью получения прибыли, так и в целях восстановления культурного наследия. Также представлены показатели экономической эффективности проектов реконструкции.

Основной текст

Введение

Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (ред. от 19.07.2011) введено разделение инвестиций по их цели на две категории:

1. Капиталообразующие (реальные) инвестиции в форме капитальных вложений — это вложения денежных средств и иного капитала с целью воспроизводства основных фон­дов.

2. Портфельные (финансовые) инвестиции — это капитал, вкладываемый в ценные бумаги [1].

В налоговом законодательстве для зданий и сооружений, отнесённых к основным средствам, под реконструкцией понимается их переустройство, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции [2].

Реконструкция зданий и сооружений относится к особому виду строительных работ, представляющих из себя комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (высоты, количества этажей, площади, объема), проводимых для:

• гражданских зданий с целью повышения комфортности проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг;
• промышленных зданий с целью технического перевооружения, модернизации производства, направленных на изменение номенклатуры и/или увеличения объема выпускаемой продукции, улучшения условий труда.

Необходимость реконструкции жилых, общественных и производственных зданий связана с устранением морального и физического старения, вызванного как объективными (естественный износ, изменение представлений о комфортности, научно-технический прогресс), так и субъективными (низкое качество технической эксплуатации, несвоевременное проведение ремонтов и т.п.) причинами [3, 4].

Показатели экономической эффективности

Оценка капиталообразующих инвестиций проведена по следующим показателям:

1) доходность инвестиций, рассчитываемый по формуле [5, 6]:

D — доходы от деятельности

I — инвестиции по проекту

П — прибыль от реализации проекта

2) срок окупаемости, рассчитываемый по формуле [7]:

PP — срок окупаемости в годах

Dc — среднегодовая прибыль

3) Общий доход [8]:

TP – общий доход;

С точки зрения социальной и культурной значимости не существует объективных показателей для обоснования инвестиций в проекты реконструкции. В подавляющем числе таких проектов в роли инвестора выступает государство, которое не преследует цели извлечения прибыли. Следовательно, применение показателей экономической эффективности в данном случае нецелесообразно. Обоснованием инвестиций занимаются компетентные государственные органы. Финансируются эти проекты по-разному. Если объект имеет федеральное значение, его вносят в план Федерального бюджета на реконструкцию или реставрацию исторических памятников. Объекты муниципального значения финансируются из бюджета города. Многие памятники находятся в частной собственности и финансируются инвесторами.

Проекты реконструкции

Инвестиции в реконструкцию объектов капитального строительства – один из самых заманчивых путей для потенциального инвестора. В частности, одно из направлений инвестиций в реконструкцию – переоборудование офисных зданий в жилые помещения, под апартаменты с целью последующей продажи.

При реконструкции здания должны быть учтены следующие факторы [9, 10]:

• комфортность;
• капитальность;
• экологичность и гигиена;
• безопасность;
• экономичность.

Данные факторы в обязательном порядке должны быть учтены, иначе инвестор, вкладывающийся в реконструкцию, рискует остаться без прибыли.

Рассмотрим примеры проектов реконструкции.

ПСК МИР-Строй предлагает инвесторам вкладывать деньги в проект реконструкции здания в Москве по улице Гольяновской, д.5, к.9. Согласно техническим характеристикам, пятиэтажное здание имеет общую площадь 4608 кв. м, соответствует классу «С» (обычно это здания старой постройки, в которых не проводилась реконструкция или капитальный ремонт).

Компания предлагает привлечь средства к реконструкции данного офисного здания в жилое для последующей продажи апартаментов. Привлекательными для потенциальных жильцов будут такие факторы как:

• удобное расположение дома;
• развитая инфраструктура;
• цена.

Авторы данного проекта считают, что вложение средств в их проект является наименее рискованным по ряду причин, в том числе: поддержки правительства Москвы, динамический рынок жилой и коммерческой недвижимости, растущий спрос покупателей.

Следующий рассматриваемый объект — это проект реконструкции здания в городе Санкт-Петербург по адресу пр. Римского-Корсакова, д.37-А. Первая часть флигеля в данный момент занята компанией “СВАРОГ ФИЛЬМ”, во второй части — планируется реконструкция, предполагающая полное восстановление этой части здания.

Рассмотрена реконструкция 2-х этажного здания школы под жилой дом с надстройкой в 2 этажа в Республике Башкортостан. Для потенциальных жильцов привлекательность состоит в удобном расположении дома; рядом с домом находится общеобразовательная школа, стадион. Для отдыха и развлечения рядом есть парки, кинотеатр, драмтеатр и набережная.

Такими же преимуществами обладает реконструкция 2-х этажного жилого дома с надстройкой и обстройкой здания до 12-ти этажей в Московской области.

Для всех объектов, описанных выше, цель инвестиций заключается в получении прибыли (табл. 1). Однако не всегда это является главной целью инвестиций.

Таблица 1. Экономические показатели проектов реконструкции

Город	Адрес	Форма реализации проекта	Доходность, %	Срок окупаемости в годах	Общий доход тыс. рублей
Москва	улица Гольяновской, д.5, к.9	Прямая продажа	150	1	600000
Санкт-Петербург	пр. Римского-Корсакова, д.37-А	Прямая продажа	750	1	90798
Санкт-Петербург	пр. Римского-Корсакова, д.37-А	Гостиница	46	3,1	9111
Стерлитамак	ул. Карла Маркса, д.125	Прямая продажа	333	1	100000
Москва	ул. Ивантеевская, д.1, к.6	Прямая продажа	185	2	650000

Зачастую объекты реконструкции несут в себе культурную роль [10, 11]. Одним из самых крупных подобных объектов в Санкт-Петербурге можно считать масштабную реконструкцию и реставрацию Восточного крыла Главного штаба.

Здание было возведено в 1829 году, в восточном крыле располагалось министерство иностранных дел и финансов, а с 1993 года корпус был передан государственному музею Эрмитаж. В 2008 году началась масштабная реконструкция архитектурного памятника. В ходе мероприятий по реконструкции необходимо было, не затронув внешний облик здания, полностью переоборудовать его в современных просторный музейный комплекс.

Заказчиком выступил государственный музей Эрмитаж. Консорциум компания «Интарсия» выиграла тендер на строительство, стоимость работ должна была составить 4 418 414 868 рублей. Инвесторами выступили Всемирный банк и министерство культуры, а разработкой архитектурного проекта стала «Студия 44». По разным оценкам, общая стоимость работ превысила 7 миллиардов рублей.

Строители добились невероятных результатов, создав одно из самых необычных и запоминающихся музейных пространств, в котором на настоящий момент проходят выставки современного искусства, неизменно пользующиеся популярностью у петербуржцев и гостей города. В ходе реконструкции пять дворов были соединены в единый атриум под стеклянным куполом, выставочные помещения и музейные залы подверглись масштабной реставрации. Помимо косметических и архитектурных изменений были проведены и работы по заглублению дворов и подвалов ниже отметки существующих фундаментов, были заменены деревянные перекрытия на железобетонные и произведен ремонт фасадов. Помимо музея, в здании располагаются также кафе, музейные магазины, галереи и лекционные залы. Композиционными акцентами выступают огромные двери высотой 14 метров и анфилада.

Заключение

Результаты расчетов показателей экономической эффективности приведены на рисунках 1-3.

Рисунок 1. Доходность

Рисунок 2. Срок окупаемости

Рисунок 3. Общий доход

Из графиков видно, что при увеличении общего дохода проекта, его доходность снижается. Однако из-за больших инвестиций прибыль более затратных проектов высока, несмотря на маленький процент доходности.

Рассмотренные проекты и рассчитанные показатели эффективности показывают, что инвестиции в реконструкцию помещений различного назначения в жилые дома могут быть выгодными, но при этом необходимо учитывать расходы на:

● разработку проекта реконструкции;

● получение разрешения на реконструкцию;

По значениям доходности можно сделать вывод о том, что инвестиции в проекты реконструкции являются перспективными как в мегаполисах, так и в небольших городах.

Список литературы

1. Вахрин П. И., Нешитой А. С. Инвестиции: Учебник. — В22 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0 », 2005. — 380 с.

2. Часть 2 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 117-ФЗ – [Электронный ресурс] – URL: http://docs.cntd.ru/document/901765862 (по состоянию на 10.05.2017).

3. Золотозубов, Д.Г. З-80 Реконструкция зданий и сооружений [Электронный ресурс] / Д.Г. Золотозубов, М.А. Безгодов ‒ Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2014. ‒ 1 электрон. опт. диск.

4. Симанкина Т.Л., Попова О.Н. Квалиметрическая экспертиза при оценке состояния застройки урбанизированной территории. Строительство уникальных зданий и сооружений. 2013. № 7 (12). 71-78 с.

5. Маленков Ю.А. Стратегический менеджмент: Учебник — Москва: Проспект, 2011. — 224 с.

6. Гилемханов Р.А., Брайла Н.В. Актуальные направления фундаментальных и прикладных исследований. Материалы VIII международной научно-практической конференции, 2016. 165-168 с.

7. СВ. Валдайцев, П.В. Воробьев Инвестиции: Учебник — Москва: Проспект, 2005.—425 с.

8. Теплова, Т. В. Инвестиции : учебник / Т. В. Теплова — М. : Издательство Юрайт ; ИД Юрайт, 2011. — 724 с.

9. Касьянов В. Ф., Ляпин А. В., Чернышева О. И. Экологическая реконструкция городской застройки //Вестник МГСУ. – 2011. – №. 8.

10. Romanovich M., Vilinskaya A. Methods of determining the optimal project of reconstraction of the Petrovsky dock in Kronstadt : MATEC Web of Conferences Сер. «International Scientific Conference Week of Science in SPbPU — Civil Engineering, SPbWOSCE 2015» 2016. – Т. 53.

11. Чугунова А.В. Реконструкция памятников культурного наследия как направление современной музейной архитектуры: Статья – [Электронный ресурс] – URL: http://cyberleninka.ru/article/n/rekonstruktsiya-pamyatnikov-kulturnogo-naslediya-kak-napravlenie-sovremennoy-muzeynoy-arhitektury (по состоянию на 10.05.2017).

© 2011 — 2021 Петрозаводский государственный университет
Разработка и техническая поддержка — РЦ НИТ ПетрГУ
Продолжая использовать данный сайт, Вы даете согласие на обработку файлов Cookies
и других пользовательских данных, в соответствии сПолитикой конфиденциальности

Источник