Рентная доходность недвижимости что это

Инвестиции в недвижимость и арендный бизнес за рубежом

Основные инвестиционные цели

В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации. Во-первых, это приобретение недвижимости в расчете на существенный рост ее стоимости в среднесрочной перспективе; во-вторых, приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду. Безусловно, имеет место и комбинация этих мотиваций.

Если года назад более 80 % инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30 % инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70 % преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду. По нашим оценкам, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, то есть большинство российских инвесторов будут совершать покупку инвестиционной недвижимости за рубежом, в первую очередь в целях получения дохода от сдачи в аренду, а возможный рост стоимости приобретенной недвижимости будет для них «приятной добавкой».

Почему арендный бизнес?

Арендный бизнес за рубежом, без сомнения, занимает по популярности первое место у российских инвесторов, приобретающих бизнес за рубежом в бюджете от 100 тыс. до 10 млн евро. По нашим оценкам, в данном инвестиционном бюджете более 80 % сделок российских инвесторов связаны именно с приобретением недвижимости, приносящей рентный доход, то есть с приобретением арендного бизнеса.

Причины популярности арендного бизнеса как направления инвестирования за рубежом:

• простота и прозрачность бизнес-модели. Не важно, каким видом бизнеса занимался или занимается российский инвестор в России, арендный бизнес в силу простоты своей бизнес-модели прозрачен и понятен абсолютно всем категориям предпринимателей, иными словами, арендный бизнес практически не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков;
• минимальные требования к знанию особенностей ведения бизнеса в конкретной стране. Требования к уровню знания особенностей ведения бизнеса в конкретной стране для арендного бизнеса существенно ниже, чем для других видов бизнеса. Например, получать доход от сдачи торгового помещения в аренду многократно проще, чем самостоятельно вести торговую деятельность в чужой стране, конкурируя с местными торговыми сетями и выполняя многочисленные требования местного законодательства;
• минимальная вовлеченность инвестора в управление бизнесом. Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния благодаря упорному труду и предпринимательской жилке, не хотят в своем инвестировании за рубежом начинать с нуля строительство бизнеса. Скорее наоборот, им нужен стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом;
• два источника прибыли инвестора. Инвестируя в объект недвижимости, который будет сдан в аренду, инвестор, с одной стороны, получает текущий рентный доход (доход от бизнеса), а с другой стороны, происходит рост капитализации собственно недвижимости, благодаря чему инвестор фиксирует дополнительную прибыть в случае последующей перепродажи своего объекта, выросшего в цене.

Если же говорить о предпочтениях российских инвесторов, инвестирующих за рубежом в бюджете существенно меньшем или существенно большем, чем обозначенный выше бюджет (100 тыс. — 10 млн евро), то доля, приходящаяся на арендный бизнес, несколько меньше. Причины тут следующие:

• россияне, планирующие проинвестировать за рубежом несколько десятков тысяч евро, как правило, ориентируются на объекты малого бизнеса (небольшие бизнесы в сфере услуг, питания и т. п.). Дело в том, что с таким скромным бюджетом они не дотягивают до приобретения интересного объекта арендного бизнеса;
• россияне, планирующие проинвестировать за рубежом десятки и сотни миллионов долларов, — это уже другой класс инвесторов. Как правило, это успешные российские компании, которые покупают контрольные пакеты или даже 100 % акций в зарубежных компаниях.

Рентная доходность и доходность инвестиций

При всей простоте бизнес-модели ведения арендного бизнеса за рубежом есть два ключевых момента, которые инвестор должен четко понимать. Первый заключается в том, что важно различать два типа доходности:

1 рентную доходность, которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к стоимости этого объекта;

2 доходность инвестиций (или доходность на вложенный капитал), которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к проинвестированному капиталу (собственным средствам). Дело в том, что объект недвижимости за рубежом, который сдан в аренду, можно приобрести как полностью за собственные средства, так и с использованием кредита зарубежного банка. В случае привлечения кредита (использование так называемого кредитного плеча) для приобретения объекта, например, в странах Западной Европы достаточно собственных средств.

Инвестору крайне важно различать понятия «рентная доходность» и «доходность инвестиций», потому что использование недорогого кредитования позволяет существенно повысить доходность инвестиций. В том случае, если кредит не используется, доходность инвестиций равна рентной доходности.

Кредит в западном банке

Второй ключевой момент: приобретение объекта арендной недвижимости оптимально совершать с использованием кредита. Самым распространенным у европейских и международных инвесторов способом повышения доходности на вложенные инвестиции является покупка объекта гостиничной, коммерческой или доходной недвижимости с использованием долгосрочного кредита западного банка в размере от стоимости покупки на срок лет по ставке от 3,5 % годовых. Благодаря использованию долгосрочного заемного финансирования со ставкой кредитования, которая ниже уровня доходности, инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции.

Для примера рассмотрим два варианта покупки объекта, имеющего уровень рентной доходности 7 %.

Вариант 1: приобретение за собственные средства, без привлечения заемного финансирования. В этом случае доходность инвестиций составит 7 % годовых, то есть равна уровню рентной доходности.

Вариант 2: приобретение с привлечением заемного финансирования в размере 70 % по ставке 3,5 % годовых. В этом случае доходность инвестиций (за вычетом процента по кредиту) составит 15 % годовых, то есть будет существенно выше рентной доходности.

Также в отношении варианта инвестирования с использованием кредитования важно отметить следующее:

• расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Таким образом, если сравнивать варианты инвестирования по показателю чистой прибыли после налогообложения, то выгода варианта с использованием кредитования станет еще более показательной;
• банк-кредитор проводит проверку приобретаемого объекта недвижимости. Перед тем как банк выдаст кредит, он проведет полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если банк по какой-то причине не одобрил кредит, то это серьезный повод задуматься.

Топ-10 стран, вызывающих, по нашим оценкам, наибольшее доверие у российских инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость за рубежом, представлен в табл. 1. В качестве параметров для сравнения стран оценивались политические и экономические страновые риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, также принимались во внимание наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором вида на жительство или упрощение визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и ряд других параметров.

Источник

Почему в эпоху пандемии стоит инвестировать в рентные фонды коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость хорошо показывают себя не только в эпоху кризисов. Здесь не бывает резких обвалов или стремительных взлетов. Но и выйти из них сию минуту тоже не получится.

По данным Global Investment Managers, совокупная стоимость активов недвижимости под управлением 100 крупнейших менеджеров увеличилась в последние годы на 9,1%, составив 3,83 трлн долларов, другие источники оценивают ее в 4,12 трлн долларов. В 2008 году эта цифра составляла 1,2 трлн долларов. Для сравнения: согласно прогнозу МВФ, ВВП России в 2020 году составит 1,46 трлн долларов, а Великобритании — 2,64 трлн долларов.

В России, по оценкам Accent Capital, по итогам первого полугодия активы рыночных ЗПИФов коммерческой недвижимости для неквалифицированных инвесторов выросли на 5 млрд рублей, до 85 млрд. Крупные российские банки и девелоперы активно открывали подобные фонды в прошедшем году. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФов (аналоги REIT) — 23,9 млрд рублей, капитализацию инвестиций в России мы оцениваем в более чем 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФы недвижимости — это 4% инвестиционных сделок в 2020 году, или около 8 млрд рублей инвестиций из 200 млрд всего инвестиционного объема. При этом такой подход к инвестициям предпочитают пока состоятельные индивидуалы, привлечение массовой розницы с потенциалом выше 2 млн инвесторов — перспектива ближайших лет.

Почему же российские инвесторы начали считать фонды коммерческой недвижимости более привлекательными?

1. Защита от инфляции. Качественно подобранная недвижимость считается надежным инструментом у таких консервативных институтов, как пенсионные фонды и страховые компании. В Западной Европе и США они являются основными владельцами первоклассной коммерческой недвижимости, стабильно приносящей рентный доход. Офисы, торговые центры, промышленные объекты и даже рекламные щиты, больницы и тюрьмы активно используются во всем цивилизованном мире для институционального, коллективного и частного инвестирования.

2. Диверсификация стандартного инвестиционного портфеля. Коммерческая недвижимость обладает рядом особенностей, которые делают ее уникальной, отличной как от корпоративных финансов, так и от ценных бумаг. Например, большая часть коммерческой недвижимости в мире не принадлежит публичным корпорациям, деятельность которых облагается налогом. В основном ею владеют физические лица или учреждения, освобожденные от налогов, или инвестиционные трасты недвижимости (REIT), которые являются публичными и не облагаются налогом на корпоративном уровне.

3. Понятная экономическая природа. Принцип работы фонда легко понять, в отличие от структурированных банковских продуктов, которые сейчас активно продвигаются на фоне падения ставок по депозитам. Фонд приобретает качественно подобранные, действующие и заполненные арендаторами объекты. Интерес пайщика заключается в том, чтобы вкладывать небольшие суммы в объекты институционального качества (класса А), получая доход и при этом не занимаясь управлением недвижимостью.

Как работает ЗПИФ?

Если вы не являетесь квалифицированным инвестором, для вас доступен только один тип фонда — ЗПИФ недвижимости, паи которого не ограничены в обращении. Такой фонд имеет право инвестировать только в действующие, заполненные арендаторами объекты коммерческой недвижимости. Минимальный порог входа для таких фондов установлен на уровне 300 тыс. рублей. По оценкам нашей компании, за последние пять лет количество рыночных ЗПИФов рентной и коммерческой недвижимости (без учета кэптивных фондов) выросло с трех до 17. Таким образом реализуется интерес инвесторов к продуктам с постоянными денежными выплатами как альтернативе депозитам. Именно рентные фонды наиболее близки по риск-профилю и прогнозируемости к инструментам с фиксированной доходностью.

Активы, которые входят в обеспечение фонда, не принадлежат какому-то физическому лицу, таким образом, их нельзя присвоить, утаить или увезти за границу, их существование не зависит от политических и экономических катаклизмов. Фонд зарегистрирован в ЦБ РФ, который ведет тщательный контроль за его деятельностью. Доходы пайщики фонда получают от арендной платы, которую выплачивают арендаторы объектов (торговой, офисной, логистической недвижимости, которая входит в обеспечение фонда).

Доходность коммерческой недвижимости напрямую зависит от арендной платы, арендные платежи индексируются в соответствии с инфляцией в долгосрочном контракте — это основа прогнозируемого роста стоимости и доходности актива. Являясь также защитой от волатильности, долгосрочные арендные контракты, содержащие условия индексации ставок аренды на инфляцию, формируют основу для прогнозирования денежного потока и стоимости актива, противостоя резким колебаниям рынка.

Инвестиции в коммерческую недвижимость означают регулярные и прогнозируемые дивиденды (купонный доход), формируемые за счет арендных платежей, а также постоянный прирост капитала, который происходит за счет индексации ставок аренды. Это хорошая альтернатива акциям и облигациям.

Спасет ли коммерческая недвижимость от экономического кризиса?

Еще один интересный вопрос, который задают себе многие инвесторы, — «Как показывает себя коммерческая недвижимость в кризисные периоды, такие, как сейчас?». Этот сектор сохраняет устойчивость практически всегда. Согласно данным ЦБ РФ, доходность комбинированных ЗПИФов в 2017 году находилась на уровне 12,5%, а по итогам III квартала 2020 года значительно выросла и составила 38,5%. При этом доходность ЗПИФов в целом в 2017 году составила 7,2%, в III квартале 2020 года — 14,8%.

«Звездой» уходящего года, безусловно, стала логистическая недвижимость: склады не закрывались на карантин, более того, интерес к ним неуклонно рос с развитием e-commerce. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), в первом полугодии 2020-го доля российского e-commerce в общем обороте розничной торговли впервые достигла 10,9% (6,1% в 2019-м) и, таким образом, приблизилась к уровню наиболее развитых с точки зрения онлайн-продаж стран, таких как Китай и США, где этот показатель составляет 29,9% и 13,9% соответственно. Торговая недвижимость испытывала это давление еще до пандемии, и теперь она находится в падении.

Если вы не являетесь опытным инвестором и не знакомы с этим сектором, тогда вам лучше выбрать для начала публичные фонды и купить паи — их можно приобрести как на Московской бирже, так и непосредственно в самом фонде.

На что обращать внимание при выборе фонда?

Если инвестор неопытен и впервые заходит в сектор коммерческой недвижимости, тогда ему стоит выбрать фонд, который инвестирует в стиле CORE. Собственно, это единственно возможный путь для неквалифицированных инвесторов. Для них доступны только те фонды, паи которых не ограничены в обращении. Стиль CORE подразумевает инвестиции в действующие объекты класса А, прошедшие государственную регистрацию и заполненные арендаторами. Очень маловероятно, что в этом случае инвестор потеряет свои деньги, но его интерес к прогнозируемым инструментам с фиксированной доходностью будет реализован вполне.

Существуют также стили Opportunistic и Value-Added, которые означают инвестиции в строящиеся объекты или объекты, которые предназначены для реновации или реконцепции. Однако инвестировать в такие объекты через фонды могут только квалифицированные инвесторы, размер инвестиции при этом составляет от 1 млн рублей.

В коммерческой недвижимости также важны такие понятия, как локация и аллокация. Последнее означает регион размещения, важно, чтобы это был крупный город-миллионник. Что касается локации — объекты недвижимости, входящие в фонд, должны размещаться либо в центре города, либо в непосредственной близи от ведущих транспортных артерий.

Особую роль сейчас играет сектор коммерческой недвижимости — какие-то из них стали бенефициарами пандемии, например склады, какие-то, напротив, пострадали, как торговые центры. Нужно внимательно отслеживать аналитику по каждому сектору перед тем, как выбрать фонд.

Качество коммерческой недвижимости. Повторюсь, если вы не опытный инвестор, то вам лучше остановить свой выбор на фондах, которые инвестируют в недвижимость класса А. Помимо этого, значимые факторы — это ликвидность объектов, входящих в фонд, их заполняемость и целевые арендаторы. Важно, чтобы это были крупные российские или международные компании со сроком аренды, который превышает сроки действия фонда.

Какие риски несут пайщики?

Первый и единственный риск — это низкая ликвидность. Если вы зашли в любую инвестицию, связанную с недвижимостью, выйти из нее сию минуту невозможно — начиная от обычной продажи квартиры и заканчивая паем в инвестиционном фонде. Выйти из фонда и получить доходность к погашению можно только при продаже объектов и завершении деятельности фонда, ежеквартально выплачивается только купонная доходность. В среднем фонды коммерческой недвижимости в России действуют до пяти лет. В них отсутствует механизм автоматической пролонгации, и это не совсем удобно, ведь качественная коммерческая недвижимость стоит миллиарды рублей. Когда заканчивается срок действия фонда, такие объекты необходимо продать, и здесь могут возникнуть проблемы, связанные с текущей конъюнктурой рынка или отсутствием покупателей. В этом случае придется провести общее собрание пайщиков для продления жизни фонда, а это трудно сделать, когда их тысячи.

Не стоит также забывать о том, что ЗПИФы коммерческой недвижимости хоть и являются хорошей альтернативой депозитам, но имеют меньшую ликвидность. Стать пайщиком такого фонда можно только при его формировании или проведении допэмиссии, а выйти — только после окончания срока действия фонда. Повысить ликвидность таких фондов могут планы Московской биржи, которая в 2021 году намеревается создать сервис по размещению паев.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник