Ремонт квартиры как инвестиция

Ремонт квартиры как инвестиция и вопрос окупаемости

К огда мы планируем ремонтные работы в квартире, вместе с планами по установке гранитных столешниц и мраморных полов, все же стоит обдумать и предполагаемую окупаемость нашего ремонта. Окупаемость ремонта – это не только соответствие затраченных средств полученному после ремонта комфорту и удовольствию, но и возможность, при необходимости, получения этих затраченных средств обратно. Поэтому, если мы решили потратить на ремонт 300 тысяч рублей, то стоит задуматься, а вернем ли мы их назад, если вдруг решим продать свою квартиру. Стоимость ремонта квартиры, которые можно включить в цену недвижимости при продаже, можно назвать защищенными инвестициями. Рассчитывать защищенные инвестиции следует с учетом ваших потребностей и с учетом временного предела, в течение которого вы планируете жить в вашей квартире.

Такими инвестициями можно считать:

• 1. Простые, со вкусом, но без излишнего шика обновления в ванной комнате и на кухне. Если вы планируете в ближайшее время продавать ваш дом или квартиру, то установка очень дорогой огромной ванны будет нерентабельна, вы не сможете продать ее вместе с домом по той же цене, что и купили, даже с учетом амортизации.
• 2. Ограниченные структурные изменения без передвижения стен. Изменять строение комнат и расположение стен в доме, в котором вы не планируете жить до старости, не эффективно, поскольку нет гарантии, что покупатель оценит по достоинству проделанную работу.
• 3. Ограниченные сантехнические и электрические модернизации. Не стоит затевать монтаж новой линии водоснабжения или приобретать запасной электрогенератор — вы не сможете заложить их стоимость в цену дома, приемлемую для покупателя.
• 4. Реконструкция и ремонт старых пристроек или линий коммуникаций вместо строительства новых. Если вам нужно сделать капитальное преобразование в доме, который вы, возможно, продадите в течение ближайших 5-10 лет, то лучше заняться реконструкцией имеющегося, чем строительством нового.

Неоправданные затраты во время ремонта – все, что не может окупиться или имеет срок окупаемости значительно больший, чем время, отведенное для вашего пользования новшеством.

Если вы решили, например, превратить ваш подвал в полноценную комнату для детских игр или в столярную мастерскую, то при продаже дома покупатель может не только не доплатить вам за ваши преобразования, но может даже посетовать на вынужденные дополнительные затраты с его стороны по переделке столярной мастерской назад в подвал.

Если вы планируете продать вашу квартиру в ближайшие несколько лет, то следует поинтересоваться, в том числе у агентов по недвижимости, какие ожидания существуют у потенциальных покупателей к квартире и за что они готовы заплатить. Учитывая эти данные, следует планировать свои действия по ремонту квартиры сейчас с расчетом на будущее.

Источник

Инвестиции в ремонт жилья как вид заработка

Как известно, недвижимость – неплохая инвестиция. Ее приобретают, например, для последующей сдачи в аренду. Но прибыль этот вид бизнеса даст только в долгосрочной перспективе. А как выгодно вложить деньги, чтобы прибыль получить в обозримом будущем? Один из способов – купить квартиру на этапе котлована и продать ее уже с отделкой. Но есть путь еще короче: купить жилье, сделать там ремонт и заработать на этом деньги. О том, как люди обогащаются на таких проектах, пойдет речь далее.

Для какой недвижимости актуален такой вид заработка?

Перед тем, как затронуть другие вопросы, нужно сказать, что обычно такие вложения делают в жилье эконом- и бизнес класса. Дело в том, что элитную недвижимость покупатель обычно переделывает «под себя». Как правило, он стремятся получить эксклюзивный продукт, привлекая к работе профессиональных дизайнеров и используя самые дорогие отделочныематериалы. Поэтому на стоимость жилья ремонт вряд ли повлияет.

И совсем другая картина вырисовывается, если речь идет о ремонте квартир эконом- и бизнес- класса.

«Золотые правила» прибыльного и неприбыльного ремонта.

А чтобы ремонт принес хорошую прибыль, нужно знать два правила, по которым он проводится. Они достаточно простые:

1. Работы нужно делать максимально качественно.

2. Дизайн интерьера должен быть нейтральным, чтобы понравиться большей части покупателей.

Чего нельзя делать, если в планах – получение хорошей прибыли. Первое и главное: ремонт нельзя начинать, если нет необходимой суммы денег. Как утверждают специалисты по продаже недвижимости, если покупателям демонстрируют жилье с приостановленным в нем ремонтом, то вероятность его реализации снижается в разы. В этом случае лучше все продать в таком состоянии, как оно есть — то есть, без отделки. Стоит также помнить, что чересчур креативные оформительские идеи оттолкнут большинство потенциальных покупателей.

Специалисты предупреждают: нельзя сносить несущие стены и переносить мокрые зоны. Относительно перепланировки, даже если она какими-то путями узаконена в БТИ — имеются очень серьезные предостережения. В случае завала стены или залива соседской квартиры — согласования теряют свою силу и считаются вне закона. Этот факт является серьезным обременением почти для всех покупателей – редко кто закроет глаза на такие нарушения.

Маленькие секреты ремонта.

Конечно, если речь идет о самом низком ценовом сегменте, то хочется все сделать с максимальным комфортом при минимальных затратах. И это действительно возможно. Например, скрыть неровности поверхности стены можно с помощьютолстых обоев, декорированных горячим фактурным тиснением. Такой материал достаточно эффективно скрывает небольшие дефекты.

Чтобы не выравнивать косой-кривой потолок, достаточно заказать натяжные потолочные системы – очевидная экономия времени и денег. К тому же, такие системы отлично предохраняют жилье от возможного затопления соседями сверху, а также скрывают под собой различные коммуникации, проходящие под потолком.

Презентабельности жилью добавят хорошие двери, качественная сантехника в ванной, туалете и на кухне, так называемые»полы с подогревом», телеантенна, водяные и воздушные фильтры и т.д.

Отделка должна стать своеобразным универсальным «холстом», на котором любой покупатель сможет нарисовать свою «картину» и воплотить собственное понимание уюта и комфорта. Обычно для ремонта квартиры «на продажу» выбирают классический стиль. Он предполагает светлые тона отделки стен: коричневый, бежевый, белый, без лепнины, трафарета и т.д. На этом фоне органично выглядит любая меблировка. Отличное решение – флизелиновые обои под подкраску, цвет которых так легко изменить. То же касается и отделки пола. Лучше, если ламинат максимально повторяет цвет натурального дерева.

Выгода от продажи обновленного жилья.

И, наконец, самый животрепещущий вопрос: на что рассчитывают, делая такие инвестиции? Прибыль может быть очень даже неплохой. Например, даже недорогой, но сделанный по правилам ремонт, в отдельных случаях удорожает жилье в столице на 500 тыс.-1 млн. рублей. В среднем же, квартиру можно продать на 20 % дороже. Неплохо, ведь так?

© 2021 Agisma — объявления о продаже и аренде недвижимости.

Источник

Нужно ли инвестировать деньги в хороший ремонт: мнение профи

Кто-то убежден, что тратиться на хороший ремонт не имеет смысла: вкусы со временем меняются, а классные обои, которые сегодня на пике популярности, завтра все равно назовут антитрендом.

Другие убеждены, что хороший ремонт не устареет, поэтому такая инвестиция окупаема. Рассказываем, что думают по этому поводу профи.

Если вы покупаете квартиру для сдачи в аренду или для дальнейшей перепродажи, я советую потратиться на грамотную перепланировку с хорошим зонированием и вместительными системами хранения.

Рационально инвестировать в искусство: интерьеры с антикварной или дизайнерской мебелью со временем только дорожают.

Но большинство моих заказчиков вкладывают деньги в эмоции, в себя, ведь тот самый «мой интерьер» значительно повышает качество жизни.

Не экономьте на строителях, потратьтесь на качественные черновые материалы, сантехнику, встроенные бытовые приборы и высокие двери — они визуально сделают интерьер дороже. Остальное — дело вкуса.

Сейчас действует фиксированная ставка — 10,99% годовых на весь срок, максимальная сумма кредита — до 2 000 000 рублей.

В проекте гостиной для молодой девушки (он пока в работе) мы использовали эти приемы: купили недорогую доску по акции, покрасили стены, подобрали недорогую мебель.

При этом собираемся потратиться на французские лампы Baby Cargo от DesignHeure, текстиль, высокие двери и хороший багет для зеркал — то, чем глаз не обмануть.

Решите для себя, действительно ли вам нужен ремонт на десятилетия. В любом случае, инвестировать в ремонт нужно, но без фанатизма.

Вечных отделочных материалов не существует, сколько бы они ни стоили, а косметические работы в будущем неизбежны, иначе квартира будет выглядеть неопрятно.

Рациональнее всего вложиться в качественную базу в виде черновой отделки. Это ровно залитая стяжка пола, хорошо оштукатуренные стены.

Стоит потратиться на электрику, сантехнику, вентиляцию и канализацию, декоративную штукатурку, моющиеся краски, керамогранит, паркет или инженерную доску — чем толще верхний слой, тем лучше: выдержит несколько реставраций.

В проекте небольшой квартиры для девушки благодаря качественно выровненным стенам мы сэкономили на краске. На пол положили качественную антивандальную паркетную доску.

Диван — дорогой, BoConcept: удобство мягкой мебели было для заказчиков принципиальным.

Стулья, кухонная мебель и плитка бюджетные. Светильники над обеденным столиком заказывали с большими скидками, при этом вложились в технический свет и проводку.

Источник

Инвестиции в отделку

Можно ли сделать качественный ремонт используя самое дорогое, но из самого дешевого сегмента материалов? Анна Лексина, архитектор и специалист по подготовке недвижимости к продаже и аренде отвечает на вопрос утвердительно. Мы попросили ее рассказать, как можно за счет ремонта повысить стоимость недвижимости, и что нужно знать, чтобы не ошибиться в расчетах.

Я закончила очередной проект на прошлой неделе, и в экселевском файле со сметой было 204 строчки. Это все «от» и «до» — все, включая полотенца, посуду и мусорное ведро. Если на каждом пункте сэкономить даже 500 рублей, на весь проект выйдет уже 100 000 рублей экономии.

Важно и вот что еще — я проектирую сразу в двух измерениях: в деньгах и во времени. Это значит, что приходится постоянно держать в голове, сколько будет стоить то или иное решение. Допустим, две двери обойдутся в 20 000 рублей, а три — в 30 000 рублей. Так ли нам нужна эти третья дверь? Ее можно заменить шторкой? А может вообще обойтись без нее. Сроки работ тоже несопоставимы — натяжной полоток монтируется от 1 до 3 дней, на остальные варианты уйдут недели. Точно ли нам не нравится натяжной потолок?

Теперь поговорим о муках выбора. Возьмем тот же проект из 204 пунктов в смете. Если на каждую строчку потратить один час — всего это 204 часа. Рабочий день длится 8 часов, так что в стандартном пятидневном графике на подбор отделочных материалов и декора уйдет… 5 недель! Далее это все посмотрит заказчик, захочет что-то поменять, внесет правки, мы пойдем на второй круг в 5 недель… Поэтому я так строю свою работу с заказчиками, что не обсуждаю варианты мебели, материалов или декора. Я принимаю решения в рамках заданного бюджета, всегда стараюсь оптимизировать смету и сроки работ — это важно и для меня, и для заказчика.

Суть инвестирования в ремонт

Я работаю только с проектами для аренды или оформляю квартиру перед продажей. Мои клиенты — это те, кто хочет на своей недвижимости заработать больше соседей. Иногда это молодые люди, которые купили то, на что хватило, но сами хотят жить в другом месте. Иногда те, кому квартира досталась по наследству. Иногда те, кто покупал квартиру на этапе котлована для последующей перепродажи. Объединяет их то, что все заказчики относятся к своей недвижимости как к инструменту, не трясутся над каждым цветочным горшком и понимают конкурентные преимущества жилья. При этом мне, конечно, важно, чтобы заказчик был доволен результатом: и визуальным, и финансовым.

Перед началом работы мы вместе с клиентом оцениваем оправданность вложений. Просчитываем, за сколько примерно квартиру можно будет сдать или продать (без ремонта и с нашим ремонтом). Это позволяет принять решение о том, стоит ли тратить деньги. Я почти всегда считаю, что стоит. Вложения позволяют выделиться на фоне всех конкурентов и установить цену выше, а сделку (или сдачу) осуществить быстрее.

Не для себя

В моей практике были проекты, когда условия обозначали примерно так: «Мы хотим сделать ремонт для сдачи квартиры в аренду, но может когда-то будем в квартире жить сами». Звучало логично. Но «для себя» и «под сдачу в аренду» — это принципиально разные проекты. Все хотят для себя самого лучшего и натурального: раковину из камня, стол из дерева… И заказчик осознает эти желания лишь в процессе работы. В итоге, желание сделать лучше, чем достаточно под аренду, запускает тот самый бесконечный процесс перебирания недешевых вариантов банкетки и люстры. А это уже совсем другая история.

Шаг вправо, шаг влево

Так в чем же проблема с расчетами бюджета? Чаще всего стоимость работ увеличивается в процессе работы над проектом, ведь известно, что аппетит приходит во время еды. Изменяются пожелания, добавляются задачи, изменяются объемы черновых работ (особенно актуально для старого фонда). Многие нюансы выпадают из поля зрения. Например, очень многие забывают о стоимости доставок. Я закладываю в бюджет 50 000 рублей только на них, но и эта сумма примерная.

Некоторые думают: «Буду делать ремонт только из материалов Леруа и ИКЕА, будет дешево». Встречи с заказчиками я начинаю, как правило, с долгого рассказа о том, что, да, мы будем покупать материалы только в сетевых магазинах, и все равно не будет так дешево, как представляется.

Ремонт в цифрах

Главный больной вопрос — вопрос стоимости. Самый бюджетный ремонт в квартире площадью 40 кв.м на моей практике обошелся в 1,2 млн рублей, а самый дорогой на такую же площадь вышел в 3,5 млн рублей. На этом месте начинается, обычно, дискуссия о том, что, мол, соседи или друзья друзей сделали дешевле и так далее. В самом начале я долго и подробно объясняю заказчику, из чего складывается стоимость ремонта, и почему итоговая сумма будет выше, чем все думают. Во-первых, редко кто считает проект «под ключ» с учетом посуды и декора (об этом шла речь в самом начале). Во-вторых, в проект мы с клиентом закладываем сроки окупаемости ремонта и от них отталкиваемся. Разница между 1,3 млн и 3,5 млн ощутима, но оба вложения по нашим расчетам должны окупиться за 2,5 – 3 года. Дальше уже идет чистая прибыль.

Однако изначальные характеристики объекта недвижимости (стоимость и расположение) — это самый важный критерий при планировании отделки. В квартире за 4 млн рублей не стоит делать ремонт за 3,5 млн для того, чтобы на этом заработать. Это не поднимет стоимость квартиры на стоимость ремонта. А вот в старом доме в центре города (в квартире, скажем, за 10-12 млн) такие вложения уже могут быть оправданы.

А можно без дизайнера?

Я верю, что можно воплотить в жизнь уютный и при этом современный интерьер и без привлечения специально обученного человека. Для этого нужно как минимум изучать примеры хороших интерьеров, сделанных со вкусом, и анализировать то, из чего они состоят. Пару месяцев просмотров и вы поймете, как выглядит то, что вам нравится. Или пойти простым (и далеко не самым плохим!) путем — повторить один в один какой-то из подсмотренных интерьеров. Например, интерьеры из ИКЕА, ведь у них работают действительно хорошие дизайнеры. Самая большая сложность будет со светом, потому что сценариев освещения должно быть несколько. В этом тоже можно разобраться самостоятельно, но это «невидимый» этап, о котором мало кто думает заранее. И тут возникает тот самый плюс работы с дизайнером. Он уже в этом разобрался!

Работа с дизайнером, на мой взгляд, — очевидная экономия времени и денег (даже с учетом авторского гонорара за ведение проекта). Он подумает, как организовать закупки с минимальным количеством доставок, объедет гипермаркеты в поисках лучшего варианта ламината, и предусмотрит достаточное количество розеток на кухне и в спальне (и все они будут в доступных местах, а не заставлены мебелью).

Самое главное — чтобы ваши представления о том, что вы хотите получить в итоге и сколько денег готовы на это потратить, совпали с представлениями дизайнера.

Текст подготовила Александра Лаврова

Источник