Реконструкция здания это инвестиции

Учет по МСФО инвестиций в реконструкцию основных средств

Капитализация затрат на реконструкцию основного средства возможна только при выполнении общих критериев признания этих затрат в балансовой стоимости объекта. Такими критериями являются вероятность получения будущих экономических выгод, связанных с объектом, и возможность надежной оценки его себестоимости.

В хозяйственной практике коммерческих организаций широко распространены инвестиции в реконструкцию основных средств (далее — ОС), в том числе объектов недвижимости. Порядок бухгалтерского учета и отражения в отчетности данных капитальных вложений вызывает множество вопросов как в рамках российских стандартов бухгалтерского учета, так и при формировании финансовой отчетности по МСФО.

Особая актуальность данной тематики применительно к отчетности по МСФО связана с тем, что в действующих стандартах отсутствуют прямые нормы, регулирующие порядок квалификации инвестиций в реконструкцию ОС, а также отдельные требования по учету затрат на реконструкцию.

Рассмотрим наиболее проблемные вопросы учета реконструкции ОС по стандартам МСФО (В данной статье не рассматриваются аспекты учета и отражения в отчетности операций по реконструкции инвестиционной недвижимости, регулируемые МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».) — квалификации расходов и раскрытия информации в отчетности по МСФО.

Квалификация затрат в качестве инвестиций в реконструкцию ОС. Момент начала капитализации

Порядок учета затрат, связанных с ОС, регулируется МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (далее — IAS 16, Стандарт) (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н). В Стандарте не описаны конкретные критерии квалификации расходов, связанных с существующими объектами ОС, в качестве подлежащих капитализации затрат на реконструкцию. Само понятие реконструкции в системе МСФО также отсутствует.

Компаниям следует руководствоваться общими нормами по признанию расходов, связанных с основными средствами, в качестве актива, а также требованиями по отражению последующих затрат, заложенными в IAS 16.

Так, фирма не должна признавать в балансовой стоимости ОС затраты на повседневное техническое обслуживание объектов, включающие расходы на ремонт и текущее обслуживание (п. 12 IAS 16). Вместе с тем в ряде случаев последующие затраты, связанные с объектом ОС, могут быть капитализированы, в частности, расходы на регулярную замену элементов основного средства, а также затраты на регулярные масштабные технические осмотры, необходимые для продолжения его эксплуатации. Причем капитализация последующих затрат возможна только при выполнении общих критериев их признания в балансовой стоимости ОС (пп. 7, 13-14 IAS 16):

• вероятность получения (увеличения) будущих экономических выгод, связанных с объектом;
• возможность надежной оценки себестоимости объекта.

Решение о выполнении критериев капитализации в каждом конкретном случае относится к области профессионального суждения бухгалтера, которое может базироваться на информации, полученной от технических специалистов, расчетах финансово-экономической службы в отношении экономической эффективности произведенных вложений и прочем.

По нашему мнению, для целей формирования отчетности по МСФО может использоваться подход к определению реконструкции, заложенный в законодательных и нормативно-технических актах РФ. В частности, ВСН 58-88 (р) (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р), утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988) определяют реконструкцию как комплекс строительных работ и мероприятий по перестройке, перепланировке, переоборудованию объектов недвижимости, которые могут включать в том числе:

• изменение планировки помещений;
• изменение габаритных размеров и технических характеристик объекта;
• возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований — их частичную разборку;
• замену изношенных и морально устаревших конструкций и оборудования на более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели объекта;
• разборку и усиление несущих конструкций и другое.

Все перечисленные выше виды работ связаны с изменением технико-экономических показателей объекта и могут способствовать повышению экономической эффективности его использования. При наличии соответствующего технико-экономического обоснования, подтверждающего достаточную уверенность в повышении будущих экономических выгод от использования объекта, расходы на данные работы могут быть признаны в качестве капитализируемых последующих затрат по ОС.

Отметим, что в отношении ряда крупных объектов, в том числе недвижимости, проведение реконструкции связано с получением различных разрешений и согласований в государственных органах. До получения данных разрешений у компании не может быть уверенности в том, что затраты на реконструкцию принесут будущие экономические выгоды. Поэтому даже если какие-либо расходы были понесены до получения разрешительных документов, капитализация данных затрат невозможна в связи с несоблюдением критериев признания. Эти затраты подлежат списанию в состав текущих расходов отчетного периода.

Таким образом, капитализация затрат на реконструкцию возможна начиная с момента, когда получено документальное подтверждение вероятности будущих экономических выгод по данному проекту (например, технико-экономическое обоснование), а также возможности проводить работы по реконструкции в рамках действующего законодательства (соответствующие разрешительные документы и согласования).

При определении состава капитализируемых затрат по реконструкции, формирующих себестоимость ОС, следует учитывать соответствующие нормы IAS 16. В состав затрат, капитализируемых в стоимости основных средств, включаются расходы, непосредственно связанные с проведением работ по реконструкции, а также иные затраты, связанные с приведением реконструируемого объекта в состояние, необходимое для эксплуатации в соответствии с намерениями руководства (п. 16 IAS 16).

Капитализируемые затраты на реконструкцию могут включать в себя:

• стоимость выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и работ по подготовке проектно-сметной документации;
• затраты на оплату труда рабочих, занятых на строительстве, и суммы соответствующих страховых взносов;
• затраты на подготовку строительной площадки;
• затраты на доставку строительных материалов и производство погрузочно-разгрузочных работ;
• стоимость пуско-наладочных работ (за вычетом выручки от продажи продукции, полученной в результате пробного выпуска);
• предварительную оценку затрат на демонтаж и удаление объекта ОС и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, если обязательства по несению данных затрат возникают у компании в результате проведения работ по реконструкции;
• затраты по займам, непосредственно связанным с финансированием работ по реконструкции (в соответствии с IAS 23 «Затраты по займам», введенным в действие на территории РФ приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

Затраты, не относящиеся непосредственно к проведению работ по реконструкции (такие как расходы на открытие нового производственного комплекса, на обучение персонала, административные и прочие общие накладные расходы), не могут быть капитализированы в качестве инвестиций в реконструкцию ОС (п. 19 IAS 16).

Особенности учета затрат на реконструкцию сложных (многокомпонентных) объектов

IAS 16 не определяет единицу измерения (объект) ОС. Данный вопрос относится к области профессионального суждения бухгалтера. При этом Стандарт требует выделения существенных компонентов основного средства, которые различаются по срокам полезного использования либо требуют регулярной замены (пп. 13, 43, 44, 70 IAS 16).

Выделенные компоненты должны амортизироваться отдельно, а при замене компонента его балансовая стоимость подлежит списанию на финансовый результат отчетного периода.

Таким образом, в случае если в ходе реконструкции происходит замена каких-либо частей ОС, необходимо отразить выбытие заменяемого компонента, списав его балансовую (остаточную) стоимость в состав прибылей и убытков.

При выполнении данного требования могут возникнуть сложности, если заменяемая часть не была выделена в качестве отдельного компонента. В этом случае IAS 16 разрешает определять стоимость выбывающей части на основе цены ее замещения (замены), которая будет принята в качестве себестоимости выбывающей части на момент ее приобретения или постройки (п. 70 IAS 16). Путем применения соответствующей нормы амортизации к стоимости замещения может быть определена остаточная стоимость выбывающего компонента (см. пример ниже).

Пример

В ходе реконструкции здания производится демонтаж мансарды и устройство полноценного верхнего этажа. Срок полезного использования здания определен как 50 лет. На момент начала реконструкции фактический срок службы здания составил 25 лет. При принятии здания в состав ОС мансарда не была выделена в качестве отдельного компонента, поэтому балансовая стоимость мансарды на момент демонтажа определяется исходя из предполагаемой стоимости замещения данной части здания. По информации, полученной от подрядной организации, стоимость строительства мансарды, аналогичной демонтируемой, составляет на текущий момент 300 тыс. долл. С учетом срока службы здания остаточная стоимость выбывающего компонента — мансарды оценена компанией в сумме 150 тыс. долл. Данная сумма отнесена на финансовый результат отчетного периода.

В случае если работы по реконструкции затрагивают два или более существенных компонентов ОС, учитываемых отдельно в соответствии с требованиями IAS 16, затраты по реконструкции, которые нельзя прямо отнести на определенный компонент, подлежат распределению между компонентами. Порядок распределения фирма определяет самостоятельно. В качестве базы распределения могут быть выбраны натуральные показатели, связанные с работами по реконструкции (например, площадь или объем помещений), сметная стоимость строительных работ, относящихся к отдельным компонентам, и т.п. Для принятия обоснованного решения по выбору методики распределения могут быть привлечены технические или финансово-экономические службы.

Прекращение капитализации затрат на реконструкцию и момент начала амортизации

Капитализация затрат на реконструкцию в стоимости основного средства должна быть прекращена, когда объект приведен в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства. С этого момента амортизация по данному объекту начисляется исходя из его новой стоимости, включающей затраты на реконструкцию (пп. 20, 55 IAS 16). Следует помнить, что амортизация стоимости реконструируемого объекта на период реконструкции не прекращается (п. 55 IAS 16).

Все последующие затраты не подлежат включению в стоимость ОС (соответствующего компонента). В частности, не могут быть капитализированы затраты, понесенные в течение периода, когда доступный для использования объект еще не введен в эксплуатацию или работает не с полной загрузкой (п. 20 IAS 16).

В случае если в результате проведенной реконструкции срок полезного использования объекта изменился, норма амортизации по данному объекту пересчитывается как результат изменения в бухгалтерской оценке, то есть перспективно (п. 51 IAS 16).

Пример

Компания проводит реконструкцию здания производственного цеха, в ходе которой изменилась планировка помещений, увеличилась его полезная площадь и было произведено усиление несущих конструкций.

Срок полезного использования здания, определенный при принятии его в состав ОС, составлял 50 лет. Первоначальная стоимость здания — 10 000 тыс. долл. Здание было включено в состав ОС 01.01.1994. По заключению технических служб, в результате реконструкции срок полезного использования увеличился до 60 лет.

Стоимость работ по реконструкции и прочих затрат, непосредственно связанных с реконструкцией, составила 3000 тыс. долл. Акт о приемке в эксплуатацию реконструированного здания подписан приемочной комиссией 01.01.2014.

Таким образом, остаточная стоимость здания на момент окончания реконструкции (с учетом стоимости реконструкции) составила:

10 000 тыс. долл. — 10 000 тыс. долл. х 20 лет : 50 лет + 3000 тыс. долл. = 9000 тыс. долл.

Оставшийся срок полезного использования после проведения реконструкции — 40 лет.

Сумма амортизации здания за 2014 г. составит:

9000 тыс. долл. : 40 лет = 225 тыс. долл.

Раскрытие информации об инвестициях в реконструкцию ОС в отчетности

Информация об инвестициях в реконструкцию и иная информация о реконструируемых объектах ОС подлежит обособленному раскрытию в финансовой отчетности при условии, что данная информация существенна для понимания пользователями отчетности финансового положения и результатов деятельности компании. В частности, может потребоваться раскрытие информации:

• о сумме произведенных затрат на реконструкцию, капитализированных в стоимости ОС;
• о балансовой стоимости реконструируемых объектов, которые в связи с проводимыми мероприятиями временно не используются в производственном процессе;
• об изменениях в бухгалтерских оценках в связи с проведенной реконструкцией (в части срока полезного использования и методов амортизации по реконструированным объектам), оказывающих существенное влияние на показатели отчетности.

В заключение еще раз подчеркнем, что определение оптимальной методики учета затрат на реконструкцию основных средств в соответствии с МСФО требует от бухгалтера применения профессионального суждения, основанного на принципах международных стандартов и понимании экономической сути операций и технологических особенностей мероприятий, проводимых с ОС, что, в свою очередь, невозможно без тесного взаимодействия с техническими и финансово-экономическими службами компании.

© Интернет-проект «Корпоративный менеджмент», 1998–2021

Источник

Последние несколько лет на российском рынке хорошо себя зарекомендовала стратегия инвестиций в покупку объектов недвижимости, нуждающихся в капитальном ремонте, с целью повышения их ликвидности. Инвесторы по бросовой цене приобретают ветхие здания и за счет реконструкции существенно повышают их капитализацию. Несмотря на высокий входной билет, доходность таких инвестпроектов достигает от 30% до 100%.

Как работает данная модель инвестиций? С какими рисками и сложностями может столкнуться инвестор? Какие объекты являются ликвидными, а какие не очень? Какие решения позволяют получать максимальный доход? Об этом и не только расскажет Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.

Как работает модель?

Идея в том, что инвестор приобретает ветхое здание в хорошей локации и проводит в нем капитальный ремонт или реконструкцию. За счет увеличения полезной площади, улучшения объемно-планировочных решений, замены коммуникаций и, как правильно, функционального назначения объекта его ликвидность существенно повышается. Далее уже реконструированное помещение можно перепродать, получив сразу до 100% прибыли, или использовать как источник пассивного дохода от сдачи в аренду по более высоким ставкам.

Залог успеха данной модели инвестиций в том, что большинство зданий под реконструкцию находятся в собственности государства и продаются на торгах по цене существенно ниже рыночной. В Москве средняя стоимость зданий, требующих капитального ремонта, составляет от 30 до 200 тысяч рублей за квадратный метр. На формирование стоимости объекта влияют такие факторы, как локация, площадь, состояние здания и коммуникаций, материал перекрытий.

Второе преимущества стратегии в том, что в центре столицы большой объем предложения ветхих объектов, которые используются неэффективно, а большинство покупателей или арендаторов не готовы вкладываться в их глубокую реконструкцию, поэтому предпочитают уже готовые здания с отделкой.

Наиболее востребованными у инвесторов активами для подобных проектов являются отдельно стоящие здания площадью от 300 до 1000 квадратных метров с презентабельными историческими фасадами с собственной территорией и парковкой. Такой актив можно эффективно переоборудовать в люксовый офис, жилую резиденцию, торговый центр, апарт-отель и др.

Риски

Основная сложность для инвестора заключается в грамотном просчете инвестиций, так как бюджет на реконструкцию может в разы превышать стоимость самого объекта. Важен правильный выбор возможных вариантов дальнейшего использования здания.

Так, например, много объектов на Сретенке, Покровке, Арбате, Пречистенке могут приносить более высокую доходность при переформатировании их в торговую недвижимость при организации витрин и делении на блоки с отдельными входами.

Вторая сложность – наличие у здания статуса объекта культурного наследия. Чтобы перепрофилировать такой объект может потребоваться более года и не всегда получается организовать отдельные входы и витрины. Данные объекты мало подходят под торговые цели, но за счет красивых фасадов часто используются в качестве представительств компаний или жилых резиденций.

Основная сложность при реставрации исторических построек, являющихся памятниками, заключается в сохранении первоначальной архитектуры, которая воссоздается по архивным данным и чертежам, с одновременным приспособлением зданий под современные условия эксплуатации.

В ряде случаев охранные требования могут распространяться и на элементы интерьеров – оформление холлов, галерей, внутренних помещений. Необходимо оценить состояние грунта под объектом и прилегающей территорией, исследовать состояния фундамента и несущих конструкций и степень их износа.

На основе этого разрабатывается проект, который подлежит обязательному согласованию в Департаменте культурного наследия, только после этого можно приступать к реализации строительного процесса. За счет сложности реставрационных работ такие проекты могут быть в 1,5-2 раза дороже нового строительства.

Факторы выбора объекта инвестиций

При выборе ветхого здания в качестве инструмента инвестиций первое, на что необходимо обратить внимание, – это локация. Именно она определяет ликвидность объекта. Например, если здание планируется использовать под торговые цели, то необходимо выбирать объекты с максимальным трафиком, обязательно на первой линии домов, желательно в небольшой удаленности от метро. С другой стороны, расположение особняка на второй линии на закрытой территории станет преимуществом, если использовать его в жилых целях.

Второе – возможность увеличения площади и этажности здания. Именно эти приемы позволяют в разы повысить стоимость и, соответственно, доходность объекта. Наибольшее увеличение площади возможно за счет пристроенно-надстроенных частей здания, но сделать это должны позволять характеристики земельного участка.

«У нас, например, есть ряд объектов с уже разработанными проектными решениями, где площадь зданий получилось увеличить в 3-4 раза. Один из таких проектов в центре Москвы подразумевает сохранение первоначальной архитектуры исторического особняка и пристройку к нему шестиэтажного современного офисного здания. После реализации изначальная площадь объекта недвижимости увеличится более чем в 3 раза – с 1200 до почти 4000 квадратных метров», − отметила Елена Земцова.

Поэтому перед реализацией реконструкции необходимо получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), где указаны допустимые площадь и высотность построек, исходя из этого разрабатывается проект.

Повышенным спросом всегда пользуются здания с большой территорией, которая дает еще и преимущество в виде собственной парковки.

Именно поэтому, если целью является извлечение максимальной выгоды, то стоит избегать памятников архитектуры, так как возможности для перепланировки и увеличения площади будут ограничены.

Например

В качестве удачного примера реализации инвестпроекта по реконструкции здания эксперт приводит дом на Сретенском бульваре, д. 1. Ранее в здании располагались склады, поэтому площади использовалась совершенно неэффективно. Ведь Бульварное кольцо – это прогулочная туристическая зона. Локация отлично подходила не для склада, а для размещения стрит-ритейл помещения. Поэтому здание было переформатировано под торговую галерею с витринами и отдельными входами, что позволило более выгодно сдать площади в аренду и получить высокую доходность от арендного бизнеса на уровне 10% годовых, что является хорошим показателем для центра Москвы.

В процессе ремонта полностью заменили инженерию и увеличили электрическую мощность, общая площадь здания увеличилась примерно на 10% за счет перепланировки и составила 762 кв. м. Появились витрины и отдельные входы с главной улицы. Были сохранены и воссозданы из стеклофибробетона все классические архитектурные элементы фасада здания и восстановлена кирпичная кладка, а цоколь и места общего пользования отделаны гранитом.

Сейчас здание сдается в аренду блоками площадью от 65 до 370 кв. м по ставке от 250 тыс. до 1,5 млн рублей в месяц. По сей день отмечается высокий интерес со стороны арендаторов совершенно разных форматов. Что неудивительно, ведь локация крайне удачная – центр города, рядом множество бизнес-центров, включая офисы Лукойл и жилые дома, в шаговой доступности сразу 3 станции метро. Объект расположен на первой линии бульварного кольца на пересечении ул. Сретенка и Сретенского бульвара, здесь интенсивный пешеходный и автомобильный трафики.

Второй пример – особняк на Большом Афанасьевском переулке, д. 8 стр. 2, который был реализован совместно с архитектурной студией AD Studio Татьяны Борониной. Это совершенно иной формат – здание расположено в тихом переулке Старого Арбата, на закрытой территории, где нет трафика. Объект – идеальный вариант использования под представительский офис или жилую резиденцию.

Особняк класса А площадью 500 кв. м находится на закрытой территории с парковкой. Изначально здание представляло собой маленький одноэтажный домик с мезонином. В ходе реализации проекта площадь была увеличена в 2 раза за счет надстройки второго этажа. Были полностью замены все коммуникации, создано эргономичное внутреннее пространство, выполнена дорогая дизайнерская отделка с использованием натурального мрамора и гранита, проведена меблировка премиальными итальянскими брендами.

В итоге представительский особняк сдается в аренду за 4 млн рублей в месяц, доходность арендного бизнеса составляет около 20%. Капитализация проекта за время его реализации выросла в 2 раза.

Источник