Развитие отеля бизнес план

Как открыть гостиницу в городе

Гостиничный бизнес входит в число самых доходных направлений предпринимательской активности. Порядка 55-60% отелей выходят на самоокупаемость за 2-3 года работы (с учетом активного маркетингового продвижения). Проект потребует крупных инвестиционных вложений и тщательного планирования. Приведенный ниже готовый бизнес-плане по открытию гостиницы с расчетами окупаемости поможет детальнее разобраться в теме. Мы рассмотрим основные этапы работы, опишем важные для учета моменты дела, а также приведем примерный расчет выхода отеля на точку безубыточности.

Обзор рынка гостиничных услуг

Гостиничный бизнес – привлекательное направление работы в России, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Так, с января по сентябрь 2019 г. отели в стране заработали 205 млрд. руб., обслужив более 54 млн. туристов. Объем выручки немаленький, однако он меньше оборота в 2018 году на 6,9%. При всем при этом количество туристов выросло на 11%, и большинство из них оказались внутренними – сами россияне активнее путешествовали по стране, останавливаясь в различных отелях в Москве и регионах.

Гостиничное хозяйство в стране имеет большие перспективы к развитию. Наиболее привлекательны для людей комфортабельные и не слишком дорогие 2-3-звездочные отели. В рынок РФ активно вкладываются международные гостиничные сети. Они действуют напрямую либо используют франчайзинг: в 2018 году открылось 24 новых отелей под международными брендами.

Перспективы гостиничной отрасли

Выделяют несколько тенденций на российском гостиничном рынке.

Крупные городские агломерации РФ – центры ведения деловой активности. Рост этой активности повышает спрос на гостиницы. Несмотря на достаточно высокую конкуренцию в своей отрасли, в половине больших городов России не хватает гостиниц и отелей. Растет спрос на бизнес-отели, оборудованные коворкинг-центрами, конференц-залами и т.д. В этом плане можно выделить эконом-сегмент: в городах работает недостаточно 2- и 3-звездочных отелей.

Сфера туризма в стране развивается с каждым годом. Количество туристов (россиян и иностранцев) растет; особенно это касается выходцев из стран Азии. Это требует создания инфраструктуры, включая полноценные и мини гостиницы. Государство оказывает поддержку начинающим отельерам. В 2020 году ожидается выделение более 120 млрд руб. на эти цели.

Формат гостиницы

Предприниматель на стадии проекта выбирает подходящий для себя формат гостиницы.

1. Хостел. Это самый простой вид отеля; рассчитан на 5-7 номеров, в каждом из которых живет по несколько человек. Обычно предполагает общую кухню и зону отдыха.
2. Гостиница среднего масштаба. Предоставляет 15-20 номеров с гостиничным обслуживанием.
3. Малый отель. Содержит до 40 номеров.
4. Большая гостиница. Имеет от 50 номеров. На российском рынке работает несколько сотен такого рода отелей единичного или сетевого масштаба.

Последние два варианта предполагают крупные капиталовложения в проект, а также тщательное согласование с городскими властями и госорганами.

Настоящий бизнес-план предполагает открытие гостиницы среднего масштаба с 15 номерами.

Гостиничный сервис

Необходимо вкратце коснуться, какие услуги будут оказываться в отеле.

Во-первых, это проживание. Двери гостиницы круглосуточно открыты для заселения; посетителей селят в чистые, комфортабельные для проживания и отдыха помещения.

Во-вторых, питание. Чаще всего клиентам предлагается шведский стол с набором стандартных блюд, дополнительные услуги уже идут за отдельную плату.

В стандартном наборе услуг:

• ежедневная уборка номеров, включая смену белья и полотенец;
• глажка одежды;
• телефонная и интернет-связь;
• оказание медицинской помощи, включая вызов скорой помощи;
• доставка корреспонденции в номер и т.д.

Из платных услуг клиентам можно предлагать следующее:

• питание в номере;
• развлечения: бар, бильярд, бассейн, предоставление экскурсионных туров;
• услуги няни;
• сервис по уходу за животными;
• услуги салона красоты, солярия;
• аренда залов.

Как открыть отель и что для этого нужно

Самые крупные статьи расходов среди первоначальных инвестиций связаны с помещением отеля, его арендой и подготовкой. Объект должен находиться на выгодном месте; необходимо сделать современный и комфортабельный интерьер.

Таблица 1. Размер первоначальных расходов для открытия цветочного магазина.

Аренда помещения (250 кв. м)

Ремонт и подготовка

Оборудование и инвентарь

Заработная плата, 8 чел.

Работа и сбыт предполагается в городе с населением 1,5-2 млн. чел. В дополнительных расходах указаны затраты на коммунальные платежи, маркетинг и др. Размеры налоговых отчислений в расчете не учтены.

Какие документы оформить

В начале необходимо выбрать юридическую форму собственности своей компании. Основных вариантов два – ИП или ООО как наиболее простая форма юридического лица. Перед выбором конкретной формы нужно проконсультироваться с юристом.

Код ОКВЭД при открытии гостиницы – 55.1 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Другие коды указываются в зависимости от дополнительных услуг. При организации дела нужно исходить из требований ГОСТ Р 54606-2011 «Услуги малых средств размещения. Общие требования». Все гостиницы обязаны проходить процедуру классификации согласно российскому Положению о классификации гостиниц для получения «звездной» категории (от 1 до 5 «звезд»).

Также улаживаются все вопросы с Пожарной службой и СЭС (наличие договоров по дезинсекции, дератизации, вывозу мусора, ведение программы производственного контроля и пр.).

Выбор помещения: аренда или покупка?

По требованиям ГОСТ, в отеле должно быть проведено электричество, иметься водоснабжение, вентиляция, связь и другие коммуникации, а также распределенные на определенные площади номера (то есть перепланировка). И, конечно, нужно сделать хороший ремонт.

Выбор – покупка или аренда – помещения зависит только от возможностей бизнесмена. Конечно, объект лучше иметь в своей собственности, но имеющийся капитал не всегда позволяет купить здание или заняться его строительством.

Арендовать помещение у собственника или у городских властей; в любом случае важно правильно составить договор. Заключать его следует на срок не менее 5-10 лет. Все инвестиции в ремонт должны окупить себя. Кроме того, разрешить вопрос с индексацией арендной платы – оптимально указать в договоре максимальный процент, насколько может подорожать аренда за год.

Расположение объекта

Место, где будет располагаться отель, нужно выбирать тщательно. От этого напрямую зависит спрос на услуги и ценообразование. Располагать объект в промышленной зоне города либо в отдаленном спальном районе нерентабельно. При выборе места нужно сразу обратить внимание на три фактора: уровень человекопотока и инфраструктуры, транспортная доступность.

Перспективные места для расположения гостиницы:

• автовокзалы;
• железнодорожных вокзалы;
• станции метрополитена;
• в центральной части населенного пункта, недалеко от достопримечательностей;
• автотранспортные развязки;
• вдоль крупных трасс и т.д.

Если мини отель открывается в курортном городе, то делать это лучше ближе к пляжу.

Укомплектование номеров

При оснащении номерного фонда учитываются требования ГОСТ. Температура воздуха в номерах должна быть не ниже 18,5°C. Следует провести холодную и горячую воду, электричество, установить телевизор и телефон, обустроить вентиляцию.

Есть требования по укомплектованию помещений мебелью и предметами интерьера. По мнению опытных отельеров, покупать качественную и адекватную по цене мебель можно в магазинах типа IKEA, Leroy Merlin и т.д.

В номерах должно быть следующее:

• кровать (190×80 см на 1 человека);
• тумба или столик прикроватный (на каждого человека);
• комплект постельного белья, включая покрывала;
• настенная лампа (над кроватями);
• письменный стол;
• табуретка/кресло (на каждого человека);
• телевизор;
• зеркало;
• занавески;
• столовые принадлежности (на каждого человека);
• санузел;
• банные принадлежности (полотенце, одноразовый шампунь, мыло);
• тапочки (на каждого человека).

Как рассчитать загрузку гостиницы с учетом сезонности

При расчете эффективности работы гостиницы используют несколько показателей, и процент загрузки – один из ключевых. Он высчитывается из отношения занятых номеров на их общее количество за расчетный период. Обеспечить 100% загрузку непросто даже известным отелям, учитывая конкуренцию на рынке, количество клиентов и зависимость от сезона. Также загрузка зависит и от общей экономической ситуации в стране.

К примеру, средняя загрузка всех отелей заметно упала после 2015 года, но сейчас показатель постепенно восстанавливается. По данным консалтинговой компании JLL, в июне-августе 2019 года в крупных городах России загрузка выросла на 2-15% в сравнении с 2018 г. Во время сезона (летом, на крупные праздники) загрузка составит 70-85%. Вне сезона показатель может упасть до 40-50%.

Необходимый персонал

Работать в гостинице должен квалифицированный персонал, поскольку от качества его работы зависит долгосрочный успех и репутация заведения. Всякий клиент хочет вернуться или порекомендовать отель, в котором чисто и комфортабельно, хорошо обслуживают. Для работы в гостинице на 15 номеров достаточно будет 7-9 работников.

Источник

Бизнес-план гостиницы: образцы документов, расчеты

Бизнес-план гостиницы требует кропотливой работы и точных расчётов. Гостиничный бизнес — это возможность получить доход, выразить себя, улучшить условия жизни в регионе. Клиенты формируют впечатление о городе на основании вашего гостеприимства и качества сервиса. Каждый проект по-своему уникальный. Предприниматель сталкивается с трудностями, даже опираясь на методы работы успешных отельеров. За ошибки в расчетах приходится платить. Какие нюансы надо учесть в бизнес-плане открытия гостиницы, расскажем в статье.

Содержание

5 условий успеха стартапа в гостиничном бизнесе

1. Концепция отеля соответствует месторасположению

Локация определяет стиль интерьера, соотношение площадей, список дополнительных услуг и стоимость всего проекта. Рядом должны быть «точки притяжения» — бизнес-центры, туристические зоны, исторические постройки, особый природный ландшафт.

Как грамотно выбрать место для бизнеса

Проведите маркетинговое исследование. Опишите потенциальных клиентов:

• кто и на какой срок будет к вам приезжать?
• конкуренты отвечают требованиям ваших гостей?
• что может не устраивать посетителей в соседних отелях?

Как провести анализ рынка для бизнес-плана

Определите, какой будет загрузка гостиницы при разном количестве номеров. Сравните свой коэффициент загрузки с данными конкурентов. Рассчитайте MPI (market penetration index).

MPI = Загрузка вашего отеля, % / Загрузка отеля конкурентов, %

2. Продуманная архитектура и функционал помещения. Качественные мебель и расходные материалы

Размещение гостей — задача основная, но не единственная. Нужна дополнительная инфраструктура: питание, развлечение, уборка, ремонт, маркетинг, продажи и пр.

Чтобы не исказить расчеты в бизнес-плане гостиницы, создайте техническое задание. Опишите требования ко всем системам: номерам, помещениям общего пользования, оборудованию. Разработайте дизайн-проект и стиль отеля. На основе технического задания сметчики составят проектную документацию для разрешения на строительство.

Покупайте только специальную гостиничную мебель и операционные принадлежности (постельное белье, махровые изделия, оборудование для уборки и пр.). У них повышенная износостойкость.

Привлекайте компетентных в гостиничном бизнесе специалистов, которые смогут предложить оптимальную структуру бизнеса. Сроки окупаемости и прибыль складываются не только из выручки.

Непродуманная логистика персонала и гостей, упущенная экономия при прокладке инженерных сетей, частые поломки непрофессионального оборудования — все это «бьет по карману» собственника.

3. Используйте технологические инновации

Следите за новинками «гостиничных гигантов»:

• душ, «запоминающий» какую температуру воды предпочитает гость;
• цифровые семейные фото гостя на стенах номера вместо привычных картин;
• системы очистки воздуха для клиентов с аллергией;
• коворкинги — место притяжения фрилансеров и сотрудников офисов, которые вынуждены работать удаленно.

4. Квалифицированные сотрудники, оптимальная штатная структура

Работа людей напрямую влияет на прибыль. Составить команду нужно так, чтобы гостиница работала круглосуточно и бесперебойно. Основные отделы, которые обеспечивают внутренние процессы:

• служба бронирования, приема и размещения гостей (администраторы);
• горничные;
• операторы гладильных и стиральных машин;
• технический отдел;
• бухгалтерия;
• отдел кадров;
• отдел продаж и маркетинга;
• работники ресторана и других дополнительных сервисов (химчистка, медицинский кабинет и т.д.).

В мини-гостиницах один сотрудник может совмещать сразу несколько функций: горничная подает еду из ресторана в номер, управляющий занимается маркетингом и рекламой.

Количество персонала зависит от типа гостиницы (звезд) и режима работы. Для администраторов нужно определить самые загруженные часы и график смен. Для горничных — рассчитать сколько времени потребуется на уборку одного номера. Технический работник должен быть в отеле круглосуточно т.к. ремонт может потребоваться в любое время. Продуманная структура позволит сохранить штат в кризис и удержать опытных специалистов.

Все, кто отвечает за помощь гостям должны быть профессионалами: высшее образование, языковые курсы, онлайн школы гостиничного бизнеса и т.д. Обучайте персонал, ставьте цели (KPI) и контролируйте их результат. Сотрудники гостиницы создают ее репутацию.

5. Реалистичный бизнес-план открытия гостиницы

Срок окупаемости зависит от масштабов и организации бизнеса. Как правило, городские отели начинают приносить прибыль быстрее, чем загородные из-за отсутствия крупных затрат на благоустройство и прокладку коммунальных сетей.

Доходы гостиницы рассчитывают исходя из стоимости номеров, средней загрузки (RevPAR) и списка дополнительных услуг (могут приносить до 70% дополнительной прибыли).

Основные ежемесячные затраты: зарплата, коммунальные услуги, расходные материалы, аренда (если помещение не в собственности).

На этом этапе инвесторы вносят корректировки в проектную документацию, структуру отеля, набор услуг. Регулируя процент загрузки номеров и уровень расходов, нужно создать пессимистичный и оптимистичный бизнес-планы гостиницы, рассчитать минимальный уровень продаж (точку безубыточности).

Обеспечьте регулярный контроль показателей эффективности работы гостиничного комплекса:

• Доход от продажи номеров (Room Revenue)

Выручка от реализации номеров — Доходы от ресторана, Налоги, Комиссии туристическим агентствам

• Процент загрузки (Occupancy %)

Проданные за период номера / Общее количество номеров * 100%

• Средний доход с одного номера (RevPAR)

RevPAR = Выручка от продажи номеров / Общее количество номеров в отеле

В идеале коэффициент должен все время увеличиваться. Падение говорит о том, что площади гостиницы используются неэффективно. Причины: новые конкуренты, завышенные цены, слабая работа отдела продаж.

• Средний доход на гостя с учетом продажи дополнительного сервиса гостиницы (RevPAC)

Выручка от реализации номеров и всех услуг / Количество гостей

Этот показатель характеризует эффективность работы всех служб. Чем выше RevPAC, тем лучше. Его можно использовать как KPI для администраторов и отдела продаж.

Гостиница: нормативные документы, регламенты

Гостиница может располагаться только в помещениях коммерческого назначения. Участок должен относится к землям поселений или рекреационного назначения. Жилые квартиры/дома придется переводить в нежилой фонд.

Документы, которые нужны для запуска гостиницы:

1. Свидетельство о праве собственности на землю и здание либо договор аренды.
2. Для строительства:
   1. проект/план участка;
   2. разрешение на строительство.

Бизнес-план инвестиционного проекта:​ гостевой дом

1. Разрешение БТИ на перепланировку помещения.
2. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП о регистрации юридического лица или ИП. Основной вид деятельности (код ОКВЭД) 55.1 — Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

Чем отличается ИП от ООО: ОКВЭД, налогообложение, отчетность

1. Заявление в налоговую о переходе на льготный режим налогообложения (упрощенная система, патент).
2. Свидетельство об аккредитации и присвоении категории (звезды). Типы гостиниц и порядок работы аттестационной комиссии приведены в Постановлении Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860.
3. Лицензии на дополнительные услуги (продажа алкоголя, аптека, перевозка пассажиров и пр.). Список лицензируемых видов деятельности приведен в ст.12 Федерального закона № 99 «О лицензировании» от 04.05.2011. Порядок регистрации продажи алкоголя в Федеральном законе № 171-ФЗ от 22.11.1995.
4. Уведомление органов госнадзора о начале осуществления отдельных видов деятельности: бытовые услуги, розничная торговля, общественного питания и пр. (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 584).
5. Проверка на соответствие требованиям пожарной безопасности и СЭС. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить договора на вывоз ТБО, уничтожение вредителей, проверку систем вентиляции, назначить ответственных за пожарную безопасность.
6. Регистрация контрольно-кассового аппарата в налоговой (лично или на сайте ФНС).
7. Договор на оказание гостиничных услуг.
8. Внутренние нормативные акты:
   1. устав
   2. брендбук
   3. служебные инструкции
   4. книга отзывов и предложений
   5. штатное расписание
   6. график работы

Уставный капитал ООО

Пример бизнес-плана мини-гостиницы: расчеты, образцы документов

Размер вложений и сроки окупаемости зависят от региона, количества номеров, качества управления. Для большинства проектов можно говорить о сроке окупаемости в 5-8 лет.

Приведем пример бизнес-плана мини-гостиницы на 30 номеров, в помещении 900 кв.м.

Здание используется на правах аренды. Ежемесячная арендная плата — 108 000 руб. в мес. из расчета 120 руб. за кв.м.

Источник финансирования — собственные средства.

Число жителей в городе — 600 тыс.

Центры притяжения: исторические памятники архитектуры, усадьба русского писателя, удаленность от Москвы 200 км.

Первоначальные вложения

Наименование	Сумма, руб.
Регистрация	100 000
Перепланировка и ремонт (5 000 руб. за 1 кв.м.)	4 500 000
Оборудование, мебель (в среднем 100 000 руб. на один номер, плюс обустройство общих зон)	5 000 000
Расходные материалы на первые месяцы работы (постельное белье, посуда, полотенца и пр.)	1 000 000
Реклама, создание сайта, разработка вывески	600 000
Непредвиденные расходы	300 000
Итого первоначальные вложения	11 500 000

Бизнес-план мини-гостиницы на 30 номеров, в помещении 900 кв. м. Расчёты

Как написать бизнес-план самостоятельно — пошаговая инструкция

План продаж

В отеле расположены 25 номеров: 20 — Стандарт, 5 — Люкс. Ресторана нет.

Ожидаемый средний чек — 2 600 руб.

Процент загрузки отеля плавно увеличивается от 10% до 70% в течение трех лет.

Прогнозный доход от химчистки — 1% от выручки от аренды.

Общая сумма продаж составляет:

1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Количество рабочих дней в году	360	360	360	360	360
Количество номеров	30	30	30	30	30
Выручка от аренды, руб.	11 232 000	16 848 000	19 656 000	19 656 000	19 656 000
Прочие доходы (1% от аренды), руб.	112 320	168 480	196 560	196 560	196 560
Итого выручка, руб.	11 344 320	17 016 480	19 852 560	19 852 560	19 852 560

План продаж гостиницы на 25 номеров на 5 лет

Ежемесячные расходы (без учета налоговых платежей)

Наименование	Сумма, руб.
Аренда	108 000
Оплата труда (с учетом взносов в фонды)	429 000
Коммунальные платежи	100 000
Расходные материалы	200 000
Реклама	60 000
Техническое обслуживание помещений	50 000
Непредвиденные расходы	50 000
Итого ежемесячные расходы	997 000

Бизнес-план гостиницы: ежемесячные расходы

Штатное расписание мини-гостиницы:

Должность	Оклад*, руб.	Количество сотрудников	Итого оплата труда, руб.	Взносы в фонды (30%), руб.	ФОТ, руб.
Управляющий	60 000	1	60 000	18 000	78 000
Администратор на ресепшн	40 000	3	120 000	36 000	156 000
Бухгалтер/кадровик	30 000	1	30 000	9 000	39 000
Горничная	20 000	6	120 000	36 000	156 000
Итого	429 000

Бизнес-план гостиницы: штатное расписание

* средняя заработная плата в выбранном регионе по данным сайта hh.ru

Экономические показатели проекта

Горизонт планирования — 10 лет.

В расчеты бизнес-плана заложено ежегодное увеличение расходов на 5%.

Минимальная ожидаемая доходность — 10%.

Проект окупается на 4-й год работы. Чистая приведенная стоимость больше 0, т.е. гостиница обеспечит денежный поток и вернет вложенные средства.

Внутренняя норма доходности в 2 раза превышает ставку дисконта. Это означает, что, при заданных условиях, инвестировать деньги в проект выгоднее, чем в ценные бумаги или банковские вклады.

Источник