Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:
где n — оставшийся срок экономической жизни
Например. Условия инвестирования:
Срок службы объекта — 5 лет;
R — ставка доходности инвестиций -12%;
Сумма вложений капитала в недвижимость 10000 тенге.
Требуется определить коэффициент капитализации по методу Ринга.
Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в таблице 4.1.
Таблица 4.1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга.
| № п/п | Остаток капиталовложений на начало периода | Возмещение капиталовложений | Доход на инвестированный капитал (12%) | Общая сумма дохода |
| Всего за 5 лет |
Возврат капитала происходит равными частями в течение срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Rk = R + SFF(n,Y), где (4.15)
SFF — фактор фонда возмещения;
Y = R — ставка дохода на инвестиции.
Например. Условия инвестирования:
срок владения объектом — 5 лет;
дохода на инвестиции составляет 12%.
требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097 .
Таблица 4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.
| № п/п | Остаток основной суммы капитала на начало года | Общая сумма возмещения | в том числе |
| % на капитал | Возмещение основной суммы | ||
| 2774,10 | 1574,10 | ||
| 8425,90 | 2774,10 | 1011,11 | 1762,99 |
| 6662,91 | 2774,10 | 799,55 | 1974,55 |
| 4688,36 | 2774,10 | 562,60 | 2211,50 |
| 2476,86 | 2774,10 | 297,22 | 2476,88 |
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)
Yб — безрисковая ставка процента
Например. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Определить коэффициент капитализации.
Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости. а частично за счет текущих доходов.
Например. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: По методу Ринга норма возврата капитала равна 10% (50% : 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
50%-ная потеря ´ 0,1574097 = 0,07887
Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.
При падении цены актива, вне зависимости от того рассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или Инвуда ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации
Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Например. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.
Решение: В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Rk = R — D ´ SFF (n,Y), где (4.17)
D — процент прироста цены актива
Таким образом, если прогнозируется прирост стоимости актива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.
Rk
Дата добавления: 2015-05-13 ; просмотров: 4146 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Источник
Рассчитайте ежегодную норму возврата по инвестиции по методу инвуда при следующих условиях
Метод Инвуд
Возврат капитала по фонду воспроизведения ставкой дохода на инвестиции (метод. Инвуд). Этот метод предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвес стиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Иллюстрацией этого метода является кредит, самоамортизуеться, где ставка капитализации для кредита является суммой процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита и фактора фонда возмещения инвестиций, который определяется по формулеою:
или
, (4 19)
где i — ставка дохода на инвестиции;
n — срок возмещения инвестиций;
— фактор фонда возмещения инвестиций;
— коэффициент погашения долга или взнос на амортизацию
Этот метод мы рассмотрим на следующем примере
Пример. На продажу выставлен объект недвижимости стоимостью 50 тыс. грн. Инвестор планирует получить доход на вложенный капитал в размере 6% годовых, считая, что ежегодный денежный поток составит примерно но 14 тыс грн. Одновременно инвестор планирует возместить свои инвестиции за 4 рок роки.
Необходимо определить коэффициент капитализации, а также возможность возмещения инвестиций за указанный срок
D = 50 тыс игры; n = 4; i = 6%
Фактор фонда возмещения и / (1 и) n — 1 = 0,06 / (1,06 4 -1) = 0,2286
Определим коэффициент капитализации:
К = 0,2286 0,06 = 0,2886, или. К = и (1 и) n / (1 и) n — 1 = 0,06 x 1,06 4 / (1,06 4 -1) = 0,2886
Первый ежегодный взнос, который предусмотрен на возмещение инвестиций, составит:
R, = D х и / (1 и) п — 1 = 50 х 0,2286 = 11,4296 тыс. грн. Годовая срочная выплата, которая обеспечивает возврат инвестиций и получение процентов на вложенный капитал, составит:
Y = 50 х 0,2886 = 14,4296 тыс игры
Проверка правильности определенного коэффициента капитализации и возможности возмещения инвестиций в определенный срок:
Расчет возмещения инвестиций (тыс. грн) представим в табл 45
| Роки | D | I = Dki | К | Y |
| 1 -й | 50,03 | 3,0 | 11,4296 | 14,4296 |
| 2 -й | 8,5704 | 2,3143 | 12,1153 | 14,4296 |
| 3 -й | 26,4551 | 1,5873 | 12,8423 | 14,4296 |
| 4 -й | 13,6128 | 0,8168 | 13,6128 | 14,4296 |
| Разом | — | 7,7184 | 50,0 | 57,7184 |
Этот пример является иллюстрацией для использования расчета возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. В этом примере норма возврата инвестиций является составной частью коэффициентов ициента капитализации. Она равна фактору фонда возмещения, который определяется по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции (0,06 / (1,006 4 — 1) = 0,2286). Другой составляющей коэффициента капитализации является ставка процентов на инвестиции. Использование этой методики обеспечивает полное возмещение инвестиции и получения по ним соответствующего дохода
Метод Хоскольда
. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод. Хоскольда)
В некоторых случаях инвестиции настолько прибыльными, что возможность их реинвестировать по той же ставке процента, что и первоначальные инвестиции, маловероятно. Поэтому для реинвестированных средств возможно полу имання дохода по низшей»безрисковой»ставки процента. Такой»безрисковый»подход в инвестиционной деятельности масс название метода. Хоскольдда.
Например, инвестиционная компания вложила капитал в проект, приносящий прибыль — 18% годовых и рассчитан на 4 года, что значительно больше средней доходности по этой отрасли. Суммы, полученные за сче нок возврата инвестиций, могут быть без риска реинвестированы только по ставке 8%, а ожидаемый доход за первый год составит 1,5 млн гррн.
Поскольку 4-х летний фактор фонда возмещения ставок 8% составляет 0,08 / (1,08 4 — 1) = 0,222, то общий коэффициент капитализации составит 0,18 0,222 = 0,402
Для определения стоимости 4-х летнего потока доходов разделим доход за первый год на коэффициент капитализации. За первый год доход составляет 1,5 млн грн, таким образом, стоимость всего потока будет равна юват: 1,5 / 0,402 = 3730000 декабре грн.
В годовом доходе отдача на вложенный капитал (процентный доход) составит 3,73 x 0,18 = 0671400 грн, а возврата вложенного капитала — 3,73 * 0,222 = 0828060 грн. Проверим этот расчет: 0,6714 0,82806 = 1,49946 1,5 млн грн грн.).
В случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как к доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов был обеспечен как полное возмещение инвестированного капитала, так и получения дохода по нему. Для этого коэффициент капитализации должен быть увеличений.
Пример. Владелец дома, первоначальная стоимость которого 50 тыс. грн, сдает его в аренду на 10 лет. После окончания срока аренды дом теряет свою первоначальную стоимость на 20%. Определим: размер ежегодного пашет ендного платежа, который вносится в конце каждого года, который обеспечил бы возмещение части утраченного капитала, и доход на вложенный капитал в размере 10% годовых, коэффициент капитализациизації.
Размер утраченного капитала составляет и 50×0, 2 = 10 тыс грн
Фактор фонда возмещения: и / [(1 и) n -1] = 0,1 / [(1 0,1) 10 — 1] = 0,0627454
Возмещение утраченного капитала за 1 год составляет:
0,0627454 x10 000 = 627,454 грн
Сумма годового арендного платежа должна составлять:
50 000×0, 1 627,454 = 5627,454 грн
Сумма, полученная арендодателем за весь срок аренды (сумма аннуитетов), составит:
5627,454 х [1,1 10 — 1] / 0,1 = 5627,45 x15, 937425 = 89687,06 грн
Определим коэффициент капитализации
Возмещение капитала (инвестиций) с учетом их потери в размере 20% при аннуитетном методе составит: 0,2 x0, 1 / (1,1 — 1) = 0,2 x0, 062 745 394 = 0,01254908
Отдача (процентная ставка на вложенный капитал) — 10% (0,1). Коэффициент капитализации составляет: 0,01254908 0,1 = 0,11254908. Начальная (текущая) стоимость инвестиций равна 5627,454 / 0,11254908 = 50 0 0000.
При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученную от перепродажи активов, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обесп пеку! лу.
Пример. Земельный участок сдается в аренду на 10 лет по процентной ставке в размере 12% годовых. Текущий доход остается постоянным и составляет 9,6 тыс. грн. Предполагается, что до окончания срока в аренды стоимость земельного участка возрастет на 2525 %.
Определим коэффициент капитализации и текущую стоимость участка
Необходима ставка отдачи: 0,12
Прирост стоимости: 0,25 х (0,12 / [1,12 10 — 1]) = 0,25 * 0,056984164 = 0,01424604
Коэффициент капитализации: 0,12 x0, 014246041 = 0,105753959
Текущая стоимость участка: 9,6: 0,105753959 = 90,777 тыс. грн
Стоимость на момент перепродажи: 90,777 x1, 25 = 113,47 тыс грн
Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, мы установили, что периодические доходы, поступающие могут быть разделены на две части: доход на капитал и возмещения капитала. Доход на ка ал — это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, то есть конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности инвест ицийного проекта, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста или уменьшения стоимости капитала за период владенияння.
Источник