Расчет доходности от продажи квартиры

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2020 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2018 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2020 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2018 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2019 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2020 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2020 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2020 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2019 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2020 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2020 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2020 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).
В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2020 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Источник

Рассчитать налог с продажи квартиры: онлайн калькулятор

Налог при продаже недвижимости рассчитывается из нескольких важных параметров. Наш алгоритм, учитывая все параметры, поможет вам со 100% точностью рассчитать стоимость налога при продаже недвижимости для физических лиц. Калькулятор расчета налога постоянно обновляется, включает в себя все свежие поправки в законодательстве 2021 года и рассчитывает сумму платежа бесплатно!

Калькулятор налога с продажи недвижимости 2021

Налог с продажи квартиры или другой недвижимости является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

• Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
• Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:

• Жилье получено в наследство.
• Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
• Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
• Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)

Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей.
Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости.

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.

Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи недвижимости

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

S – стоимость объекта недвижимости
S₀ – налоговый вычет
R – налоговая ставка, %

Например, Вася купил квартиру за 6 млн. руб., а продал за 12 млн. руб. Рассчитаем, сколько ему придется заплатить в бюджет:

1. Доход Васи составил 12 000 000 – 6 000 000 = 6 000 000 руб.
2. С этой суммы необходимо заплатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.

Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7

Для того, чтобы выполнить расчет налога с продажи квартиры, воспользуйтесь нашим онлайн калькулятором. Введите в форму документально подтвержденную сумму продажи квартиры, срок владения, год приобретения, документально подтвержденную сумму расходов на покупку квартиры, вашу долю собственности в процентном соотношении, кадастровую стоимость и метод покупки. Также поставьте галочку, если продавец является налоговым резидентом. После этого нажмите на кнопку расчета и калькулятор выдаст объем налогооблагаемой базы и сумму налога. На нашем сайте есть большое количество разнообразных онлайн калькуляторов, которые помогут вам с расчетами.

Источник

Налог с продажи недвижимости. Практические примеры

Вернуться в категорию: О недвижимости

Налог с продажи недвижимости. Практические примеры.

В первой своей публикации на данную тему мы подробно остановились на правовой природе данных платежей, законодательными требованиями и условиями, касающимися налогообложения прибыли продавцов недвижимости. Напомним, что от налога освобождаются сделки с имуществом, находящимся в собственности:

• более 3-х лет (если приобретено до 2016 года);
• более 5-ти лет (если приобретено позднее 1 января 2016 года).

Также, НДФЛ не нужно платить при продаже объектов, срок владения которыми составит 3 года, если это единственное жилье или получено:

• по наследству или в дар;
• в результате приватизации;
• по договору содержания с иждивением.

Во всех прочих ситуациях налогом облагается доход продавца. По новым правилам в расчетах участвует кадастровая стоимость. Как правильно исчислить подоходный, как применить вычет, и можно ли снизить размер платежа? На эти вопросы мы ответим примерами из практики.

Пример 1. Продажа квартиры со сроком владения менее пяти лет

Г-н Иванов приобрел жилье в Воронеже, в феврале 2019 за 2,0 млн. рублей. В октябре 2020 он его продал за 2,2 млн. рублей.

Жилье было приобретено обычным способом, в результате покупки. Пятилетний срок владения освобождает от уплаты подоходного, но объект продается ранее.

Поэтому, придется рассчитать налогооблагаемую базу.

По сведениям Росреестра, кадастровая оценка данной квартиры на 1.01.2020 составила 1,75 млн. рублей.

Отметим, что продажная цена превышает оценку кадастра. В этом случае нет повода пересчитывать налогооблагаемую базу.

Есть два варианта определить НДФЛ:

• с применением фиксированного вычета: (2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000;
• с учетом затрат на приобретение: (2200 000 – 2000 000) х 13% = 26 000.

Как видим, второй вариант гораздо выгоднее. Использовать его можно, если сохранились все документы, подтверждающие оплату покупки.

Пример 2. Продажа по цене ниже покупки

Г-н Петров купил таунхаус в Тамбове в декабре 2019 года за 3 млн. рублей и продал его летом следующего года за 1,3 млн. рублей. Кадастровая оценка 2,5 млн. руб., что выше цены продажи объекта.

Указывать в декларации доход в размере 1,3 не стоит: налоговики сделают перерасчет по кадастру с применением поправочного коэффициента и сразу начислят штраф.

Расчет основы для исчисления НДФЛ будет выглядеть следующим образом:

Продавец может применить вычет или указать затраты по приобретению жилья. Варианты исчисления подоходного:

Для второго варианта придется подтвердить оплату покупки.

Важно знать: налоговые органы проявляют повышенный интерес к сделкам с ценами ниже кадастровых. Сотрудники ФНС проведут проверку легитимности операции, потребуют данные о финансовом положении продавца и покупателя. Если выяснится, что цифры намеренно занижены, готовьтесь платить налог, исчисленный от фактической или от рыночной цены на недвижимость в вашем регионе. Кроме этого, придется отдать штраф и пени.

Например, если г-Н Петров в отчете укажет неверный доход, штраф составит

68 тыс. руб. = (1540 – 1 200) х 20%

Пример 3: Продажа квартиры, полученной в наследство

Г-жа Сазонова получила в январе 2018 года наследство от бабушки: квартиру в Сочи. Оценка по Росреестру на 01.01.2020 составила 8,5 млн. рублей. В июле 2020 года объект был продан за 6 млн. рублей.

Сравниваем две цены, применяем поправочный коэффициент к кадастровой:

Это ниже цены реализации, поэтому для расчета не принимается. В декларации продавец укажет договорную цену.

Так как не было расходов на приобретение, базу уменьшаем на вычет:

НДФЛ = (6,0 – 1,0) х 13% = 650 тыс. руб.

Можно ли было избежать уплаты подоходного? Да, если совершить сделку через полгода: в январе 2021 года наступит трехлетний период владения наследуемым имуществом.

Пример 4. Продажа единственного жилья

Г-н Пахомов в 2017 году купил квартиру в Краснодаре. Других объектов недвижимости у него нет. 31 марта 2017 года он зарегистрировал право собственности.

Продать недвижимость без уплаты налога он может в любой момент с 31 марта 2020 года – по истечение трех лет владения.

Такие права дает налогоплательщику новый закон. При ранее действующих правилах, г-ну Пахомову пришлось бы ждать 5 лет.

Если имущество будет продано раньше, придется заплатить НДФЛ, рассчитав его по вариантам, приведенным выше.

Пример 5. Продажа дома

Г-н Лукьянов в 2018 году закончил постройку городского коттеджа. В 2020 году он решил его продать за 18 миллионов рублей.

Кадастровая оценка составила 25 миллионов. Скорректировав ее на 0,7 получаем 17,5 миллионов, что ниже цены сделки. В декларации будет указана цифра из договора.

Продавец снизил базу на произведенные расходы. К отчету он приложил бумаги, подтверждающие покупку участка, строительных материалов, оплату работ по подведению коммуникаций и СМР. Всего на 18 миллионов.

Определение налогооблагаемой базы:

18,0 (цена продажи) – 18,0 (затраты) = 0

Другими словами, расходы продавца равны его прибыли и основания для начисления НДФЛ нет.

Если к представленным сведениям у налоговиков не будет вопросов, платить налог не придется.

Пример 6. Продажа новостройки

Г-жа Марусина в 2019 году купила квартиру за 3 млн. по договору долевого участия (ДДУ), надеясь стать новоселом через несколько месяцев. Но застройщик нарушил сроки сдачи, и г-жа Марусина нашла другой вариант. В следующем году она продала недвижимость другому дольщику, уже за 4 млн.

Так как дом не был сдан застройщиком, кадастровая стоимость квартиры не определена. Поэтому доходом выступит сумма сделки:

НДФЛ = (4000 – 3000) х 13% = 130 тыс. руб.

Отметим, что такой отчет примут при подтверждении расходов. Если дольщик не сохранила квитанции об оплате, она сможет уменьшить базу только на фиксированный вычет, НДФЛ составит 390 тыс. руб.

Как правильно подать декларацию 3НДФЛ

Продав недвижимость вы должны отчитаться в ФНС до 30 апреля следующего года. То есть, продав комнату, дом, дачу или апартаменты в 2020 году, нужно отправить форму 3НДФЛ не позднее 30 апреля 2021 года. Заплатить подоходный необходимо до 15 июля.

В 3НДФЛ отражают прибыль от сделки и затраты (или вычет). Если нет оснований для платежа (НДФЛ = 0), отчет все равно надо сдать.

Ошибка многих налогоплательщиков в игнорировании своих обязанностей. ФНС не прощает забывчивых и недисциплинированных продавцов недвижимости: если «нулевой» отчет не подан, ждите штраф 1000 рублей. Если просрочен платеж – ждите штраф 5% от суммы и пени за просрочку.

Какие документы необходимо передать в ФНС

Вместе с 3НДФЛ налогоплательщик передает копии документов. Примерный перечень:

• выписка ЕГРН или свидетельство о собственности (подтверждаем, что продали свою, а не чужую недвижимость);
• договор купли-продажи (с реквизитами продавца и покупателя, с указанием суммы сделки и способов расчета);
• платежные документы (расписки, квитанции, платежные поручения, переводы, чеки) – все, что подтверждает получение денег за проданный объект.

В качестве обоснования затрат на приобретение можно представить:

• договор ипотеки, купли-продажи, ДДУ, дарения и любые другие документы, доказывающие происхождение у вас недвижимости;
• подтверждение оплаты декларируемых затрат;
• договоры на проведение строительных и ремонтных работ с чеками.

Важно знать: в ходе проверки, налоговики могут отказать в приеме каких-либо данных, посчитав их недостаточными. Так, например, договор на строительство дома без квитанций об оплате работ не будет принят.

Что делать в таких случаях?

Если вы не можете найти или восстановить документы, придется сделать новые расчеты и подать исправленную декларацию. Помните о сроках расчетов с бюджетом: до 15 июля нужно внести платеж. Если к этой дате вы погасите задолженность, претензий не будет.

Кто и как будет платить налог на имущество

Продавая квартиру, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество с момента утраты права собственности. Другими словами, как только в Росреестре будет сделана соответствующая запись, обязанность пополнять государственный бюджет перейдет новому владельцу.

Напоминаем, что изменения в оценке объектов коснулись и налогообложения: налог на имущество сегодня рассчитывается по кадастровой цене. На эту тему читайте наш предыдущий обзор.

Расчет платежа производится пропорционально месяцам владения. Например, если квартира продана в мае, то ее первый собственник оплатит налог за 5 месяцев, а второй – за последующие 7.

Мы рекомендуем проверить отсутствие задолженности: технические ошибки в огромной информационной базе ФНС не редкость. Иногда граждане получают квитанции за имущество, проданное несколько лет назад. Если такой случай наступил – подайте заявление в ИФНС на изменение данных и перерасчет.

Источник