- q -ТЕОРИЯ ИНВЕСТИЦИЙ ДЖЕЙМСА ТОБИНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- Исследование направлено на изучение данных вопросов: сопоставление стоимости объектов недвижимости при приобретении на открытом рынке купли-продажи со стоимостью строительства новых объектов для разных регионов
- В каком населенном пункте построить объект коммерческой или многоквартирной недвижимости для получения наибольшего дохода при его продаже?
- Теория инвестиций q- Тобина
- Q-теория инвестиций Дж. Тобина
- Q-теория инвестирования
- Q – теория инвестиций Джеймса Тобина
q -ТЕОРИЯ ИНВЕСТИЦИЙ ДЖЕЙМСА ТОБИНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость – надежное средство получения дохода. Основная цель инвестирования (в том числе и в недвижимость) – это получение прибыли. Риски снижения доходов от объектов недвижимости меньше, чем при других способах инвестирования, поэтому вложение средств в недвижимость является наиболее оптимальным способом получения устойчивой денежной прибыли в долгосрочной перспективе. Такое вложение не позволяет получать значительную прибыль незамедлительно, но является привлекательным и относительно стабильным, поскольку в долгосрочной перспективе стоимость объектов недвижимости растет, покрывая уровень инфляции, что позволяет сохранить безопасность вложенного капитала.
Приобретая объект недвижимости, инвестор способен получать доход при сдаче его в аренду или перепродаже, а также при непосредственном использовании (например, выручка от реализации продукции в торговых объектах). Но для того чтобы получать доход от недвижимости, сначала нужно стать ее собственником. Это можно сделать одним из двух способов:
- приобрести объект недвижимости на открытом рынке, или, проще говоря, купить;
- инвестировать в строительство нового объекта, то есть построить.
И чтобы правильно управлять своими финансами, необходимо понимать, какой из этих способов более выгодный: в каком случае затраты на приобретение будут меньше, а, следовательно, доход будет больше.
В продолжение рассуждений по кластеризации населенных пунктов, возникает вопрос не только по количеству и качеству рыночной информации, но и по доходности объектов недвижимости в разных кластерах, что происходит с этими показателями с изменением балла развития населенного пункта?
Экономический потенциал вложений в недвижимость зависит от выбора региона, в связи с чем следует также обратить внимание на потребительский спрос объектов недвижимости и на уровень стоимости на схожие объекты в различных кластерах. Также для принятия решения об инвестировании на том или ином рынке недвижимости инвестору необходима актуальная информация об экономической ситуации в выбранном регионе.
Исследование направлено на изучение данных вопросов: сопоставление стоимости объектов недвижимости при приобретении на открытом рынке купли-продажи со стоимостью строительства новых объектов для разных регионов
Экономический потенциал вложений в недвижимость зависит от выбора региона, в связи с чем следует также обратить внимание на потребительский спрос объектов недвижимости и на уровень стоимости на схожие объекты в различных кластерах. Также для принятия решения об инвестировании на том или ином рынке недвижимости инвестору необходима актуальная информация об экономической ситуации в выбранном регионе.
Для того чтобы проанализировать данные показатели, была изучена одна из наиболее простых и популярных современных инвестиционных теорий – Q-теория инвестиций, предложенная Джеймсом Тобином. В основе теории лежит коэффициент q Тобина, равный отношению рыночной стоимости компании к восстановительной стоимости ее активов.
q – коэффициент Тобина;
Р – рыночная стоимость активов компании;
С – восстановительная стоимость активов компании, равная сумме расходов, необходимых для приобретения всех активов фирмы по текущим ценам.
Если Коэффициент Тобина q > 1, то рыночная стоимость компании превышает ее балансовую стоимость. Это значит, что рыночная стоимость отражает некоторые неизмеримые или не поддающиеся учету активы компании. С другой стороны, если q 1
Рыночная стоимость больше стоимости строительства. Это означает, что в этих городах при строительстве объекта возможен дополнительный доход после его перепродажи на открытом рынке.
q В населенных пунктах с отрицательным q доход, полученный при перепродаже объекта недвижимости, не покроет даже затрат на его строительство.
В этих городах затраты на строительство сопоставимы с рыночной стоимостью объектов на открытом рынке. Однако строительство в краткосрочной перспективе не выгодно, поскольку дополнительные затраты на аренду земельного участка или на содержание объекта снизят q. Выгодным будет инвестирование в строительство для извлечения доходов в долгосрочной перспективе или для использования объекта для собственных нужд.
В каком населенном пункте построить объект коммерческой или многоквартирной недвижимости для получения наибольшего дохода при его продаже?
Вполне ожидаемо, что и по коммерческой, и по многоквартирной недвижимости коэффициент q имеет наибольшее значение в Минске.
В настоящее время в крупных развитых городах для инвесторов наиболее привлекательной является коммерческая недвижимость, поскольку ее доходность выше, чем у жилой недвижимости (исключение составляет город Минск, где доходность коммерческой и жилой недвижимости сопоставима). В то же время с уменьшением балла развития населенного пункта коммерческая недвижимость теряет свою привлекательность намного быстрее, чем многоквартирная.
В результате исследования было выявлено различное влияние одного и того же фактора на значение q
Готовые аналитические исследования и аналитика рынка недвижимости по индивидуальному заказу.
Когда задумываются об аналитике, выбирают НКА!
Источник
Теория инвестиций q- Тобина
Джеймс Тобин предложил оценивать разрыв между существующей и оптимальной величинами основного капитала на основе информации, которую дает фондовый рынок. Для этого используется переменная q, которая равна отношению рыночной стоимости фирмы (согласно оценке фондового рынка) к стоимости капитала фирмы. Тобин показал, что q является хорошим индикатором функционирования фирмы и прибыльности инвестиций. Если q высок (больше единицы), то это означает, что оптимальный уровень капитала превышает существующий и, следовательно, инвестиции должны быть также велики. Обозначим через K существующий уровень капитала фирмы, а через V — рыночную стоимость фирмы, которая равна приведенному потоку дивидендов, тогда коэффициент q можно записать, как q = V/K (будем рассматривать однопродуктовую экономику, а потому цены не фигурируют в выражении для q). Как показал Хаяши (Hayashi, 1982), если производственная функция обладает постоянной отдачей от масштаба, то q также может быть подсчитано, как изменение стоимости фирмы в результате увеличения запаса капитала на единицу (то есть, среднее q равно предельному q). Учитывая это, рассмотрим предельное q, которое можно представить следующим образом.
Предположим, что запас капитала постоянен, а, значит, предельный продукт капитала также постоянен. Тогда дополнительная единица капитала увеличивает прибыль (до выплаты дивидендов) на величину, равную MPK-d, где d-норма амортизации. Приведенная стоимость потока дополнительных дивидендов равна предельному q:
Из соотношения (17) находим, что, если q больше единицы, то MPK>r+d, откуда следует, что капитал нужно увеличивать и наоборот, если q меньше единицы, то MPK
Источник
Q-теория инвестиций Дж. Тобина
Одна из наиболее простых и популярных современных инвестиционных теорий – q-теория инвестиций, предложенная Джеймсом Тобином (1918-2002). В данном теоретическом построении предпринимается попытка установить связь между стоимостью фирмы на рынке ценных бумаг (фондовом рынке) и разницей между наличным капиталом K и требуемым для будущего периода капиталом K*.
Величина q представляет собой отношение цены фирмы на фондовом рынке к ее восстановительной цене или, как принято говорит в российской экономической литературе, к восстановительной стоимости. Цена фирмы на фондовом рынке представляет собой сумму денег, которую покупатели готовы заплатить в определенный момент времени за все ее акции. Восстановительная стоимость фирмы или, точнее, восстановительная стоимость ее капитала представляет собой затраты на приобретение на рынке товаров аналогичных зданий, сооружений, машин, оборудования и нематериальных активов, которые равны по производственным возможностям основному капиталу фирмы. Например, если цена всех акций фирмы на фондовом рынке равна 2 млрд. руб., а основной капитал, равный по производственным возможностям основному капиталу фирмы, можно приобрести на рынке товаров за 1 млрд. руб., величина q будет равна двум (q = 2 млрд. руб./1 млрд. руб. = 2).
В соответствии с q-теорией считается, что, если q > 1, то требуемый для будущего периода капитал больше имеющегося (K* > K). Инвестиции в развитие данной компании должны быть значительными. Если q
Предположим для простоты анализа, что затраты предприятия равны амортизации основного капитала. Тогда общая сумма прибыли, получаемой на единицу капитала, равна (MPK – d), где MPK – предельная производительность капитала показывающая, насколько увеличивается продукт при росте капитала на единицу, d – удельные амортизационные отчисления или затраты основного капитала на единицу производимой продукции (для упрощения можно принять их равными всем производственным затратам). Пусть MPK, d, r = const, то есть не меняются во времени. Любой инвестор сравнивает получаемую прибыль на единицу вложенного капитала с нормой процента r, то есть с тем доходом, который он мог бы получить если бы вложил ту же сумму, например, на депозит в банке. Следовательно, в данном случае величина q может быть определена иным образом:
, (1.27)
Под предельной производительностью капитала понимается максимальное увеличение выпуска продукции при увеличении капитала на единицу. Применительно к макроэкономическому анализу это максимальное увеличение валового национального продукта при увеличении основного капитала общества на единицу. Если ВВП является функцией от капитала, то его предельная производительность будет равна 
.
Очевидно, что q > 1, если MPK > r + d и q r + d, то K K*.
Следовательно, q-теория Джеймса Тобина представляет фондовый рынок в качестве индикатора, показывающего, необходимо ли увеличивать имеющийся основной капитал. Когда q > 1, то есть цена единицы капитала на фондовом рынке выше стоимости приобретения единицы этого капитала на рынке товаров, то имеющаяся величина основного капитала. должна быть увеличена до требуемого значения K* Если q
Для отдельных фирм подтверждена зависимость колебаний величины q и инвестиций. Исследования по экономике США показали, что существует зависимость между усредненным для экономики в целом значением показателя q и общим уровнем инвестиций. Однако, эта зависимость слаба. Следовательно, показатель q в полной мере не может быть использован для объяснения инвестиционных циклов. Однако, изменение показателя q говорит о тенденциях инвестиций, а, следовательно, об изменении значительной части совокупного спроса в экономике. Кроме того, показатель q характеризует связь между рынком реальных инвестиций (а, следовательно, и агрегированным спросом) и финансовым рынком, прежде всего рынком корпоративных ценных бумаг. Последние два обстоятельства описывают значение показателя q для макроэкономического анализа.
Дата добавления: 2016-12-16 ; просмотров: 5218 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ
Источник
Q-теория инвестирования
Q-теория инвестиций связывает изменение объема инвестиций с коэффициентом Тобина (q). Согласно этой теории объем инвестиций будет зависеть от значения величины коэффициента «q». Поскольку коэффициент «q» показывает оценку стоимости, которую фондовый рынок дает активам компании по отношению к издержкам производства этих активов, то если:
1) q>1, рынок ценных бумаг оценивает установленный капитал в сумму превышающую стоимость его замещения, что, в свою очередь, позволяет выпустить новые акции, использовать вырученные средства для реальных инвестиций и повышения доходности акционеров. Путем продажи акций фирмы могут инвестировать новый проект, дающий прирост прибыли. Фирмы будут продолжать инвестиции до тех пор, пока коэффициент не станет равным единице;
Анализируя график, можно сделать следующие выводы:
1. Если q>1, то есть стимулы к инвестированию. В этих условиях фирмам выгодно выпускать новые акции, используя вырученные средства для финансирования инвестиций в реальный капитал.
2. Если q r+d, то Ω>0=>РСУК↑=>q↑.
В том случае, когда в будущем ожидается повышение прибыли, сегодняшняя инвестиционная политика может стимулировать рост инвестиций.
Предположим, что в недалеком будущем предполагается изменить систему налогообложения, в результате чего ожидаемые налоги сократятся. Тогда мы имеем следующую цепочку зависимостей: DТ е ↑=>DΩ е ↑=>РСУК↑=>↑q=>I↑, где DТ е — ожидаемые изменения налогов на прибыль, DΩ е – ожидаемый прирост прибыли на единицу установленного капитала.
Таким образом, принимаемые инвестиционные решения зависят от экономической политики, проводимой в текущем периоде, и от политики, которая, как ожидается, будет проводиться в будущем.
Источник
Q – теория инвестиций Джеймса Тобина
Обратимся к так называемой q–теории инвестиций, предложенной Джеймсом Тобином ([10]). В данном теоретическом построении предпринимается попытка установить связь между стоимостью компании на рынке ценных бумаг (фондовом рынке) и разницей между наличным капиталом K и требуемым для будущего периода капиталом K*+1.
Величина q есть отношение цены компании на фондовом рынке к ее восстановительной цене или, как принято говорит в российской экономической литературе, к восстановительной стоимости. Цена компании на фондовом рынке представляет собой сумму денег, которую покупатели готовы заплатить в определенный момент времени за все акции данной компании. Восстановительная стоимость компании или, точнее, восстановительная стоимость капитала компании представляет собой затраты на приобретение на рынке товаров аналогичных зданий, сооружений, машин, оборудования и нематериальных активов, которые равны по производственным возможностям основному капиталу компании. Например, если цена всех акций компании на фондовом рынке равна 2 млрд. руб., а основной капитал, равный по производственным возможностям основному капиталу компании, можно приобрести на рынке товаров за 1 млрд. руб., величина q будет равна двум (q = 2млрд. руб./ 1 млрд. руб. = 2).
В соответствии с q – теорией считается, что, если q>1, то требуемый для будущего периода капитал больше имеющегося (K*+1>K). Инвестиции в развитие данной компании должны быть значительными. Если q
 |
Ясно, что q>1, если MPK r+d, то K K*.
Следовательно, q – теория Джеймса Тобина представляет фондовый рынок в качестве индикатора, показывающего, необходимо ли увеличивать имеющийся основной капитал. Когда q>1, то есть цена единицы капитала на фондовом рынке выше стоимости приобретения единицы этого капитала на рынке товаров, то имеющаяся величина основного капитала. должна быть увеличена до требуемого значения K*. Если q
2. В макроэкономике принято выделять три основные составляющие инвестиций:
· инвестиции в основной капитал;
· инвестиции в запасы;
· инвестиции в жилищное строительство.
3. Существенным фактором, определяющим объем инвестиций в основной капитал, является скорость, с которой фирмы переходят от имеющегося основного капитала к его требуемой величине. Период времени, отделяющий момент начала создания основного капитала от момента получения эффекта от его введение в действие, определяется как инвестиционный лаг. В связи с существованием инвестиционного лага, объем требуемого основного капитала в экономике в целом находится в положительной зависимости не только от величины продукта общества в данном году, но и от его величины в последующие годы. Одновременно требуемый основной капитал находится в обратной зависимости от величины издержек использования капитала.
4. В Российской экономической литературе инвестиции в основной капитал структурируются двояким образом:
а) рассматривается технологическая структура, понимаемая как соотношение долей инвестиций в машины и оборудование, инвестиций в здания, сооружения в сумме с прочими инвестициями в их общем объеме;
б) анализируется воспроизводственная структура, которая теоретически правильно должна быть определена как соотношение инвестиций на простое и расширенное воспроизводство основного капитала в их общем объеме.
5. Издержки использования капитала тем выше, чем выше реальная норма процента и норма амортизации. Налогообложение так же оказывает влияние на издержки использования капитала: чем выше инвестиционная налоговая скидка, тем они ниже и, следовательно, выше стимулы к инвестициям.
6. Инвестиции в основной капитал оказывают воздействие на величину валового национального продукта с определенным запаздыванием, значение которого определяется инвестиционным лагом.
7. На практике при принятии решений об инвестициях экономические субъекты используют расчет окупаемости инвестиций, приводя (дисконтируя) затраты и результаты к единому моменту времени. Использование метода дисконтирования особенно наглядно демонстрирует зависимость динамики инвестиций от величины нормы процента в экономике.
Библиография к разделу 1.
1. Интернет: сайт ИЭПП www.%20iet.ru/trend/2002/razd3.pdf по состоянию на 16.06.2003.
2. Дорнбуш Р., Фишер С. Макроэкономика. Гл. 9.
3. Мэнкью Н. Макроэкономика. Гл. 10, пп. 10-3, 17.
4. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. Гл. 17. С. 319 — 321.
6. Джефри Сакс, Фелипе Ларрен Б. Макроэкономика. Глобальный подход. М.: Дело, 1996. Гл. 5.
7. Баранов А.О. Инвестиционный лаг в воспроизводстве общественного продукта и фондов. Новосибирск: Наука. Сиб. отд-ние, 1991. Гл. 1.
8. Российская Федерация в 1992 году. М.: Респ. информ.-издат. центр, 1993. С. 530 — 532.
9. Ермилов А.П. Механизм инвестиционного цикла при капитализме. Новосибирcк: Наука. Сибирское отд-ние. 1986.
10. J. Tobin. A General Equilibrium Approach to Monetary Theory. Journal of Money. Credit and Banking. Feb. 1969.
Раздел 2. Модель открытой экономики
Внешнеэкономические связи играют существенную роль в формировании продукта любой страны. Если говорить о России, то после начала перехода к рыночной системе развития она стала страной с весьма открытой экономикой. По данным Госкомстата РФ в 2000 г. экспорт составлял примерно 42 % от ВВП, а импорт – примерно 18 % от ВВП ([3], с. 36 – 37).[2] Однако значение внешнеэкономических связей не исчерпывается внешнеторговым оборотом. Огромное влияние на развитие экономики страны оказывает движение капиталов. Нерезиденты могут инвестировать свои капиталы в развитие экономики данной страны, приобретать государственные и корпоративные ценные бумаги. Резиденты могут экспортировать капитал с целью вложений в другие страны в виде прямых инвестиций или в виде приобретения других активов (иностранных государственных ценных бумаг, ценных бумаг зарубежных корпораций). Значение движения капиталов для России наглядно продемонстрировал финансовый кризис августа 1998 г., когда нерезиденты, владевшие значительной долей российских государственных ценных бумаг, опасаясь потерять свои активы, начали их массовую продажу, на полученные рубли стали покупать доллары, что в конечном итоге могло привести Центральный банк России к ситуации полной потери золотовалютных резервов. В результате государство объявило о своей неплатежеспособности (дефолте), а Центральный банк России в считанные дни девальвировал рубль в несколько раз.
Поэтому модель IS–LM, описывающая равновесное состояние на рынке товаров и рынке активов, была модифицирована в направлении учета внешнеэкономических связей с целью более адекватного отражения реальных процессов в народном хозяйстве. Эта модификация впервые была выполнена в 60-х годах XX века американскими экономистами Робертом Манделлом и Маркусом Флемингом. Поэтому модель IS–LM для открытой экономики часто называют моделью Манделла – Флеминга. Прежде чем перейти к этой модели введем несколько важных понятий.
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Источник