Проект строительства гостиницы инвестиции

Инвестиции в гостиничный бизнес – как совместить приятное с полезным

Многие инвесторы особенно те, кто только начинает свою деятельность в этом очень интересном и прибыльном деле, стараются следовать стандартным методам управления капиталом, и, как правило, предпочитают модные и перспективные сферы инвестиций. Это относилось в свое время к нефтяным активам, затем в только появившиеся интернет — компании (начало 2000-х), сейчас опять интерес вызывают различные представители высоко технологического сектора и т.п.

Нисколько не умоляя перспективность вложения денег в такие перспективные активы, тем не менее, не стоит забывать и о традиционных и, кажется, давно позабытых отраслях экономики. В тех отраслях, в которых пытливый взгляд инвестора может найти не менее уникальные возможности, чем в различных стартапах и инновационных секторах.

Особое место в этом списке занимает индустрия гостеприимства, в том числе и гостиничный бизнес. Этот незаслуженно забытый формат инвестиций и бизнеса, несмотря на свою давнюю историю, насчитывающий несколько тысяч лет (как только люди начали путешествовать), столь же востребован и в наше время, и имеет все шансы стать одной из привлекательных инвестиций на многие десятилетия вперед.

Это связано в первую очередь с такими факторами как, например:

• увеличение мобильности населения планеты, что явно способствует росту спроса на гостиницы, как для отдыха, так и для деловых поездок
• стандартизация услуг гостиничных сетей формирует определенную систему качества, которая гарантирована в любом месте и в любое время для потребителей
• привлечение в сектор высоких технологий способствует прямому доступу клиентов к услугам гостиниц, начиная от он-лайн бронирования, и заканчивая индивидуальным обслуживанием в самой гостинице
• появление все больше и больше нестандартных форматов гостиничных услуг, таких, например, как семейные гостиницы, деревенский туризм и т.п.

В этой статье будет рассказано о некоторых аспектах и особенностях инвестирования в гостиничный бизнес, как в общемировой практике, так и в российских условиях. Также будет дана информация — как можно инвестировать в гостиничный бизнес на практике, с применением современных инвестиционных технологий.

Гостиничный бизнес — мировые тенденции и российские особенности

С точки зрения инвестора анализ возможностей вложения своего капитала в гостиничный бизнес может идти по двум направлениям:

• Первое — это географические особенности ведения гостиничного бизнеса
• Второе — это анализ гостиничных технологий на современном этапе и с учетом ближайшей перспективы.

Если говорить о первом направлении, то нисколько не выглядит удивительным, что тон всему гостиничному бизнесу в мире по — прежнему задают европейские отельеры. Причем основными законодателями индустрии гостеприимства являются страны южной Европы (Испания, Италия, Франция и т. д.), как в наибольшей степени приоритетные направления для приобретения, основания и работы гостиничного бизнеса.

Южный регион Европы характеризуется повышенной оптимальностью соотношения цена \качество услуг, въездного потока и капиталовложений в гостиничную отрасль. Это обусловлено невысокими ценами коммерческой недвижимости. Благоприятный климат и морское побережье гарантируют владельцам отелей солидные доходы.

Например, небольшой отель на территории Испании (см. Покупка недвижимости в Испании) потенциально приносит около 300 тыс. евро чистого дохода в год. Кроме того, в европейских государствах можно приобрести права исключительно на ведение бизнеса, что избавляет от необходимости покупать основные средства, т.е. саму недвижимость.

Стоимость права составляет в районе 350 тыс. евро в сумме с арендной рентой около 50 тыс. евро в год. Дополнительно в Европе активно реализуется кредитование перспективных направлений в предпринимательстве на выгодных для коммерсанта условиях (с пониженной процентной ставкой).

Если же говорить о втором направлении, то среди стандартных форматов гостиничных услуг все больше набирают популярность эксклюзивные типы гостиниц и услуг, например такие как:

• мини отели или хостелы
• семейные отели
• отели в природных парках, горах и труднодоступных ландшафтах
• технологии совместного владения одним номером в гостинице несколькими мелкими инвесторами по типу car sharing
• использование технологий индивидуального заказа по типу «airbnb».

Кроме этого, инвестор должен иметь представление об общей системе ведения гостиничного бизнеса в мире.

В мировой практике сформировалось несколько моделей организации гостиничного бизнеса:

1. Модель Ритца получила свое наименование в память швейцарского предпринимателя Цезаря Ритца, в честь которого названы многие престижные отели мира. Основное внимание в этих отелях уделяется поддержанию европейских традиций изысканности и аристократизма (к ним относится, например, «Палас-Отель» в Москве), но в настоящее время эта модель переживает кризис.
2. Модель, получившая имя Кемонса Уилсона, ориентирована на большую гибкость в сочетании с достаточно высокими стандартами обслуживания (сеть гостиниц «Холидей Инн»). Важные требования гостиничной сети, организованной по этой модели, включают:

• единство стиля (архитектуры, интерьера), обозначений и внешней информации;
• быстроту регистрации клиентов;
• наличие номеров, предусмотренных для постоянных клиентов;
• завтрак «шведский стол»;
• наличие конференц-холла;
• гибкую систему тарифов; единая модель управления, маркетинг и службы коммуникаций.

Под контролем гостиничных сетей, построенных по данной модели, находятся более 50 % гостиничных номеров в мире. Такие сети управляются одним собственником (головным холдингом).

1. Третья модель – «независимые» гостиничные сети. В этом случае под единой торговой маркой объединяют гостиницы по каким-либо однородным признакам, выдерживающие определенные стандарты и наборы услуг, независимо от страны расположения.

К таким сетям относятся, например, “Art Hotels” (“Best Western Hotels”) и “Аэростар” (“Supranational Hotels”). Семейства или ассоциации — “The Leading Hotels of the World”, “Preferred Hotels & Resorts Worldwide”, “Small Luxury Hotels of the World” и другие.

Как инвестировать в международные системы гостиниц и отелей?

Самый доступный способ для большинства частных инвесторов — это инвестирование через фондовые торговые площадки. Практически на любой европейской или американской фондовой бирже можно найти акции гостиничных сетей и консорциумов.

Инвестиции в гостиничный бизнес — Российская специфика

Российский рынок туризма, и в частности гостиничного обслуживания, переживает в настоящее время если не потребительский бум, то, во всяком случае, устойчивую положительную динамику. Что связано в первую очередь с переориентацией большей части клиентов на внутренний туризм, и приходом в отечественный сектор гостиничного сервиса денег из — за границы.

На текущий момент главные тенденции развития российского гостиничного сектора определяют такие факторы как, например:

• развивается деятельность по формированию отечественных гостиничных сетей;
• растут потребности в гостиницах эконом класса и хостелах, обеспечивающих интересы значительной части потребителей гостиничной услуги, что предполагает развитие этого сегмента на рынке гостиничных услуг;
• в гостиничном бизнесе ощущается нехватка линейного и технического персонала и прогнозируется переизбыток менеджеров;
• сохраняется проблема взаимоотношений туроператоров и гостиниц, связанная с нарушением договорных отношений;
• прослеживается тенденция развития сегмента экзотических и экологических («зеленых») гостиниц.

Все российские гостиничные компании объединяет многофункциональность»: они стремятся охватить полный спектр от консалтинга до строительства и управления. Такова стратегия УК «РосинвестОтель», развивающая сеть VOYAGE Hotels&Resorts в направлениях — городские, загородные и клубные отели.

В настоящее время компания управляет тремя гостиницами: бизнес-отель «VOYAGE Hotels&Resorts Домашний Уют» , «VOYAGE Club Загорье» и «VOYAGE Club Волгино» (Московская область). Шесть гостиничных объектов находятся на различных стадиях готовности. Планируется развитие проектов в России – в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ярославле, Сочи и Москве.

Есть также известные региональные гостиничные операторы, например, такой, как «Интурист отель групп». Под управлением этого гостиничного холдинга находятся четыре гостиницы: московские «Космос» и «Пекин», «Алтай Vilage» в Алтайском крае, Savoy Westend Hotel в Карловых Варах и отель Principe в Италии.

Для частного инвестора, находящегося в России, к сожалению, нет такой возможности, как инвестировать свои капиталы в гостиничные активы через открытый фондовый рынок, поскольку пока еще нет выхода даже крупных российских отельеров на этот рынок капитала. Объясняется это тем, что все свои активы (и юридическую регистрацию) они хранят в зарубежных странах, в том числе и в офшорах.

Тем не менее, акции некоторых гостиничных сетей, имеющие российское происхождение, можно купить или через внебиржевой рынок, или через фондовые площадки за границей.

Источник

Бизнес-план инвестиционного проекта:​ гостевой дом

Инвестировать средства в банковские вклады, валюту или ценные бумаги не единственный способ сохранить деньги. Земля и недвижимость остаются активами с низким риском потери ликвидности. Прошлые провалы экономики показали, что они первыми возвращаются к докризисным продажам. Окупятся ли вложения в гостевой дом и как рассчитать целесообразность инвестиционного проекта строительства — расскажем в статье.

Содержание

Концепция проекта «Гостевой дом»: ​инвестиционная стратегия​, выгоды, проблемы

Вложения в недвижимость в туристическом регионе — долгосрочная инвестиция и гарантия постоянного дохода. Золотое правило успеха — сочетание средних цен на аренду жилья и высокого качества услуг.

Что туристы ждут от гостевых домов?

1. Небольшое число номеров и удобное расположение. Напуганные Covid, люди избегают густонаселенных отелей. Они хотят отдыхать в небольших гостиницах, с минимальным числом соседей. При этом расположение (удаленность от моря и центра города), экологическая обстановка остаются решающими при выборе.
2. Высокий уровень сервиса. Сейчас, как никогда, важно забыть про работу по системе «совок». Из-за пандемии средний класс лишился доходов и возможности выехать за границу. Людей, которые помнят европейскую систему all inclusive, обстоятельства вынуждают осваивать просторы России. Самое время удивить клиентов зарубежным стилем работы вашего отеля. Это же позволит устранить конкурентов, которые не желают менять привычный «домашний бизнес» под современные требования.
3. Свободный доступ на кухню. Это принципиальный момент для семей с маленькими детьми. Гости хотят сами выбирать: готовить им еду, питаться в кафе на улице или в ресторане в гостинице.

Минусы вложений в гостевые дома:

• значительная сумма инвестиций — от 10 млн. руб. за дом площадью 300-400 кв.м. с прилегающей территорией;
• длинный срок окупаемости — 7-10 лет.

Анализ рынка: почему начинать нужно в кризис

Гостиничный бизнес — один из самых стабильных. В кризис 2008 года, когда крупные предприятия закрывались, гостиницы продолжали работать с нагрузкой 20-30%. За 1.5-2 года они восстановили прежнюю выручку.

В 2020 году закрытые границы переориентировали путешественников на внутренний рынок. Из-за пандемии, по данным туроператоров, поток туристов сократился на 35-40%. Появились новые тенденции в организации отдыха: посетители ждут от отелей возможности совмещать удаленную работу и отдых (job+leisure). Стали популярными длительные туры на юг России.

Крупные отели простаивают. Просели все, кто вел бизнес за счет заемных средств. В попытках сэкономить отели уменьшают расходы, перестают себя рекламировать, рассчитывая на то, что людям некуда ехать.

Но кризис не может быть вечным. Чтобы поймать первую волну клиентов, нужно уже сейчас правильно сформулировать свое предложение и собрать потенциальных гостей. Когда эпидемия пойдет на спад, просто напомните о себе, сделайте рассылку.

Пока конкуренты будут разгоняться, вы уже примете первых посетителей.

Бизнес-план для инвестора:​ источники средств

До старта проекта определите источники финансирования строительства и обустройства. От этого зависит организационная структура бизнеса, срок окупаемости, уровень доходов.

Кредит или факторинг: что лучше для малого бизнеса

Собственные средства

Свободные деньги потребуются, даже если вы не планируете покрывать 100% расходов. Деньгами собственника оплачивают оформление земли и разрешительной документации на строительство, первоначальный взнос на кредит, страховку и пр.

Соинвесторы, партнеры по бизнесу

Важно избежать разногласий и контролировать вклад каждого участника. В уставных документах указывают доли и взаимные обязательства сторон: порядок финансирования, распределение дохода от аренды, разделение площадей дома и пр.

Виды инвестиционных договоров

Государственная поддержка

Фонды поддержки малого бизнеса выделяют средства начинающим предпринимателям. Условия финансирования зависят от конкретного региона. Уполномоченные организации выдают кредиты от 100 млн. руб. до 1 млрд. руб. по ставке 7-10%. Понадобится пакет уставных документов и ​бизнес-план инвестиционного проекта​ с оценкой эффективности.

Где взять деньги на открытие бизнеса? Без кредитов и займов у друзей

Кредиты

Банки готовы профинансировать экономически обоснованные проекты. В качестве компенсации рисков они потребуют первоначальный взнос 10-40% от суммы. Если заключить договор проектного финансирования, то выплачивать кредит можно будет на этапе эксплуатации, т.е. из доходов от аренды комнат, а не во время строительства.

Программа инвестиционного бизнес-плана строительства гостевого дома

Цель проекта

Построить гостевой дом и сдавать комнаты в аренду. Место расположения — Азовское побережье, Краснодарский край. Удаление от береговой линии 800 метров, от городского пляжа 1 500 метров. Собственного пляжа нет. До центра города можно добраться на общественном транспорте.

Необходимая разрешительная документация

• Свидетельство о праве собственности на землю либо договор аренды участка. Назначение земель — «под ИЖС».
• План-схема участка с размещением построек.
• Кадастровый паспорт на землю.
• Разрешение местных властей на строительство дома.
• Разрешение на ввод здания в эксплуатацию и присвоение почтового адреса.
• Кадастровый паспорт на здание.
• Выписка из ЕГРН.
• Разрешения Роспотребнадзора и Противопожарной службы.
• Согласование подключения к электросетям и водоканалу.

Лицензия и подтверждение категории (звезды) для гостевого дома не требуется.

Образец расчета инвестиционного бюджета бизнес-плана

Гостевой дом — здание в 3 этажа. Общая площадь 400 кв.м. на 10 номеров. Метраж рассчитан исходя из минимальной площади на одного гостя пятизвездочной гостиницы — 12 кв.м. (Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860).

• Цокольный этаж: прачечная, бойлер, прочие технические помещения и вспомогательное оборудование.
• 1 этаж: ресепшн, кухня, комната временного хранения для багажа, комната персонала.
• 2,3 этажи номерной фонд:
  • 7 двухместных номеров
  • 2 трёхместных номера
  • 1 семейный номер со смежными комнатами.

• парковка
• зона отдыха: мангал, бассейн, футбольная площадка, детская комната, тренажерный зал и пр.

Расчетный срок строительства и отделки здания – 10-12 месяцев. Застройщик должен знать особенности работы в местной климатической зоне. Критерии отбора:

• использование современных технологий;
• качество выполненных ранее работ;
• стоимость.

Цена возведения гостевого дома зависит от местоположения и размера участка, материалов отделки, дизайна фасада, типа кровли, коммуникаций и т.д. Строительная компания должна предоставить точную смету расходов, спецификацию материалов, сроки выполнения работ.

Стоимость строительства «коробки» дома из различных материалов на 2021 год (на основе сумм, указанных на сайтах поставщиков):

Материал, технология строительства	Стоимость, руб/м 2
Клееный брус толщиной более 200 мм	40 000
Кирпич 510 мм	25 000
Газобетонный блок	13 500
Каркасный дом	14 500

Расчет инвестиционного проекта

Пример сметы расходов на строительство дома из газобетонных блоков:

• облегченный фундамент — 1 500 тыс. руб.
• утепление (минеральная вата) — 800 тыс. руб.
• железобетонные перекрытия — 1 000 тыс. руб.
• газобетонные блоки — 560 тыс. руб. (из расчета на 400 м 2 площади: 160 м 3 блоков по цене 3 500 руб. за м 3 )
• работа по укладке блоков — 560 тыс.руб.
• оштукатуривание — 1 100 тыс.руб.

Итого стоимость «открытой коробки» — 5 520 тыс. руб.

• кровельные работы, отделка, остекление — 3 500 тыс. руб.
• коммуникации (вода и водоотведение, септик, освещение, отопление) — 1 500 тыс. руб.

Итого стоимость дома — 10 520 тыс. руб.

• оборудование и отделка прилегающей территории, система пожарной сигнализации, охраны — 2 000 тыс. руб.

Итого расходов на строительство — 12 520 тыс. руб.

На оборудование гостевого дома в 10 комнат понадобятся еще 1.5-2 млн руб.

Во всех номерах должны быть сплит-системы, телевизоры, санузлы, душевые кабины. Для создания дополнительных мест лучше поставить кресла-кровати вместо старомодных раскладушек. Клиентам важно все: от розеток до внешнего вида администратора. Стандарты гостиниц 4-5 звезд можно посмотреть в Приложениях к постановлению Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860.

Финансовый​ бизнес-план: образец ​расчетов, эффективность вложений в гостевой дом

Форма собственности

Если вы единственный участник бизнеса, самый экономичный вариант — зарегистрировать ИП с упрощенной системой налогообложения «6% с доходов».

Если инвесторов несколько, нужно разработать бизнес-модель ООО и зафиксировать долю каждого участника. Это усложнит бухгалтерский учёт, но убережет от споров при распределении прибыли или реализации дома.

Чем отличается ИП от ООО: ОКВЭД, налогообложение, отчетность

Продажи

В бюджет первого года продаж не стоит закладывать большое число посетителей. Максимальная заполняемость в сезон первые три года может выглядеть так:

Назначая цену, учитывайте колебание спроса. В сезон ставка аренды может быть чуть выше чем в остальные месяцы. Средняя цена гостевого дома на Азовском побережье в 2021 году (по данным букинговых сайтов):

Даты	Цены, руб/сутки
01.01-30.04	1 800
01.05-05.06	2 000
06.06-30.06	2 200
01.07-25.08	2 200
26.08-10.09	1 800
11.09-31.12	1 700

Расходы

Собственник дома самостоятельно выполняет административные, коммерческие и маркетинговые задачи. Бухгалтерские услуги переданы на аутсорсинг.

Ежемесячные затраты составляют 100 000 руб. в месяц, в т.ч.:

• оплата коммунальных услуг — в среднем 20 000 руб. в мес. Зимой сумма за воду и электричество меньше, но дом постоянно нужно отапливать.
• оплата труда — 50 000 руб. в месяц;
  • Два временных работника (горничная, повар) в летний сезон — 40 000 руб.
  • комиссия за двух сотрудников по договору аутсорсинга (бухгалтер, охрана) 10 000 руб.
  • комиссия туристическим агентствам, букинговым системам за рекламу и привлечение клиентов — 5 000 руб.
• расходы на оказание дополнительных услуг (моющие средства, продукты, бензин, экскурсии и пр.) — в среднем 30 000 руб.

Оценка бизнес-плана строительства ​гостевого дома

В расчетной модели источник финансирования — собственные средства инвесторов.

Период активной работы — в течение 6 месяцев ежегодно.

Количество дней работы в году	180
Средняя ставка за номер, руб.	2 000
Расходы в год, руб.	1 200 000
Ставка дисконта	10%
Срок проекта, лет	20
Чистая приведенная стоимость (NPV), руб.	1 155 282
Внутренняя норма доходности (IRR)	11%
Срок окупаемости (PP), лет	8

Оценка бизнес-плана инвестиционного проекта «Гостевой дом»

С учетом приведенных выше цен и расходов, срок окупаемости гостевого дома составляет 8 лет. Положительный NPV и IRR подтверждают, что проект окупит вложенные деньги.

Риски инвестиционного проекта

Поток клиентов даже в самые плохие сезоны гарантируют: мягкий климат, освоенные туристические зоны, средний уровень цен и качественный сервис.

Что может случиться?

Нарушение сроков строительства и сдачи объекта, банкротство застройщика. Решение: проверяйте легальность строительной компании. Утвердите окончательную методику калькуляции цен. Предусмотрите в договоре штрафные санкции за задержку работ или порчу материалов.

Природные катаклизмы (штормы, дожди), спады экономики.

Решение: контролируйте расходы. Подготовьте пессимистичный сценарий развития. При падении выручки, будьте готовы снизить траты на 10-20-30%, чтобы остаться в плюсе. Определите точку безубыточности — минимально допустимый уровень цен и количество продаж. Страхуйте имущество.

Рост конкуренции

Решение: следите за чистотой отеля, расширяйте ассортимент дополнительных услуг, удивляйте клиентов приятными мелочами: бесплатное мороженное и аниматоры для детей, художественные выставки в коридорах, тематическая библиотека и прочие мелочи. Будьте оригинальны и про вас будут помнить и возвращаться снова.

Источник