Комплексное инвестиционно-привлекательное благоустройство

Забота о состоянии городской среды может быть не менее рентабельной, чем вложения в строительство жилья и в коммерческую недвижимость. Сейчас этот бизнес находится в начальной стадии развития, но к нему уже проявляют интерес некоторые прогрессивно мыслящие застройщики. Озелененные территории представляют собой колоссальный инвестиционный ресурс. В процессе проектирования системы благоустройства территорий во главу угла, наш взгляд, должно быть поставлено создание устойчивой системы городского ландшафта.

Инвесторам в жилищной сфере это уже приносит доход, вернее не это, а формирование представления горожан о комфортном городе. Например, при рекламе жилых домов покупателю предлагаются не просто метры, а объект, фоном к которому служит живописный пейзаж, вид из окна на зеленые массивы, берег реки и т. д. Такая практика действительно приносит доход, поскольку позволяет существенно повысить стоимость недвижимости.

Однако если посмотреть на зеленый массив не из окна будущей квартиры, а изнутри, взору предстанут замусоренные территории, поврежденные людьми и временем деревья, иногда городки бомжей. То, что предлагается в качестве райской зелени, на самом деле таковой пока не является, поскольку денег в бюджете на содержание этих территорий недостаточно, продуманной и экологически обоснованной политики их развития нет.

Зеленые массивы являются как бы закрытой территорией, потому что формально они охраняются, а фактически — закрыты для горожан и не выполняют своей главной функции — удовлетворение рекреационных потребностей жителей. В настоящее время порядка 24-26% территории Москвы приходится, например, на объекты так называемого природного комплекса. В перспективе эта величина дорастет до 30%. К природному комплексу относятся земли, которые заняты преимущественно зелеными насаждениями, водными объектами. С этими территориями необходимо работать, чтобы их состояние соответствовало интересам города. В настоящее время на большинстве городских природных территорий введен жесткий природоохранный режим, фактически эти земли превращаются в бесхозные и не используются в интересах города. Между тем земли природного комплекса — это такой же капитал, как и другие городские земли, его можно и нужно развивать на экономической основе с целью обеспечения потребностей горожан в благоустроенных местах отдыха, формирования культурного, эстетически привлекательного ландшафта.

Вместо сугубо охранительной политики необходимо заняться развитием этих земель, и это распространено в мировой практике. Например, в Брюсселе на каждой экологически ценной площадке есть некий объект, привлекательный для инвестирования, своего рода гвоздь, на котором все висит — ландшафтный центр у берега, красиво организованный подход к воде, спортивный клуб, центр детского образования или творчества, гостиница. Нет ни одного покрытого зеленью пространства, которое бы не поддерживалось за счет деятельности определенного инвестора, который заинтересован в том, чтобы окружение его объекта было экологически благоприятным.

Благоустройство является равноправной составляющей любого проекта строительства наряду с архитектурными, инженерными и технологическими разделами, т.к. именно в ходе благоустройства и формируется облик городской среды. Однако, как правило, благоустройство превращается в обязательное обременение для заказчика-инвестора, который рассматривает его в первую очередь как не приносящий дохода фактор, повышающий стоимость квадратного метра жилья, редко как один из элементов, определяющих облик жилого района.
И мы не выдумываем ничего нового, мы хотим просто развернуть инвестиционные потоки и на зеленые территории городов. Инвестору нужны объекты для вложений в экологически дружественную деятельность — пусть зарабатывает, но при этом он же и прочистит русло реки, уберет мусор, посадит молодые здоровые деревья. Охраняться и защищаться от активного вторжения должны только ядра городских экосистем, за остальными территориями нужен прежде всего уход, причем индивидуально предусмотренный и основанный на экономическом расчете.

Экологический проект строится именно на том, что природа в городе, когда она облагорожена и поддерживается в хорошем состоянии, не нарушена, может приносить дополнительный доход. Что-то, например, можно более выгодно продать на фоне привлекательного природного ландшафта. В настоящее время появляются даже такие затратные инициативы, как рекультивация свалок в долинах рек с созданием спортивных центров на реабилитированных участках.

Благоустройство территории является обязательной частью проекта, но, как правило, проводимые мероприятия оказываются недостаточными для создания комфортной и эстетически привлекательной городской среды. Например, сейчас в Москве активно строится район Куркино, о котором принято говорить, что это — комплексно проектируемый район, который должен служить неким прообразом города будущего. Пока из-за недостатка средств, в рамках разрешенных затрат по действующим нормативам, уровень благоустройства района не соответствует современным представлениям о комфортной городской среде. Озеленение проведено лишь местами, растительность не ухожена. Кроме того, в условиях ограниченности городского бюджета и ориентированности его практически только на обеспечение социально гарантированного минимума объекты комплексного благоустройства очень быстро теряют свои потребительские свойства и качество, заданное при их проектировании и строительстве. Между тем в новых домах будут жить люди, у которых есть потребность где-то проводить свободное время и желание ощущать, что они живут в красивом городе. Им надо куда-то пойти посидеть на воздухе, вступить в клуб, получить за пару месяцев до начала дачного сезона свежую информацию о том, какие цветы лучше в этом году посадить. Именно на этом и можно зарабатывать.

Отдельно стоит сказать об оздоровлении малых водоемов. Мы должны дать людям возможность почувствовать вкус к водному благоустройству. Любой водный объект чрезвычайно притягателен. Возможности организации рекреационного пространства и бизнеса при наличии этого пространства значительно расширяются. И заниматься водоемами можно и нужно не за деньги города, потому что город один не сможет их эффективно эксплуатировать. У нас есть стартовый проект такого рода — пруд на улице Рокотова, напротив супермаркета «Седьмой континент», — там мы предполагаем создать садовый центр для жителей Ясенево.

В Москве благоустройство в зимний период и межсезонье для горожан даже актуальнее, чем в летний. В нашем городе практически полгода все покрыто снегом и говорить об озеленении не приходится. Но и снег может давать доход. Например, водоем, являющийся летом объектом, придающим дополнительную живописность ландшафту и улучшающим микроклимат, зимой можно использовать как каток. При этом и горячий кофе, если его подать в нужное время и в нужном месте, может принести прибыль. На самом деле, многие проекты, которые на первый взгляд кажутся миниатюрными, способны привлекать серьезные финансовые потоки.

Это фактически самостоятельная концепция развития территорий, которую мы разработали и предлагаем. Она подразумевает не только благоустройство и организацию пейзажа пруда, но и его длительное сохранение в воссозданном состоянии. Это и экологично, и рентабельно, в том числе для городского бюджета. Проекты, направленные на реабилитацию природных территорий, могут быть достаточно рентабельны. Для обеспечения успеха этих идей предстоит проделать огромную работу по созданию городским правительством системы экологических сервитутов как для уже освоенных, так и для еще ждущих своего часа территорий. Тема эта для Москвы совершенно новая.

Но для природных территорий большое будущее может быть обеспечено только при принятии новой политики, основанной на эколого-экономическом расчете системы эксплуатации территорий и землепользования.

Экономическая состоятельность системы эксплуатации может и должна быть основана на том, что указанные территории должны обеспечивать востребованные в городе функции досуга.

Для получения средств на поддержание благоустроенных территорий в пределах жилой застройки можно осуществлять самые разнообразные виды деятельности в рекреационно-досуговой сфере. Это и детские кружки, клубы и секции для детей различного возраста. Основной их задачей является дополнительное образование как для подготовки в школу детей дошкольного возраста, так и для развития и обучения детей школьного возраста. Лидирующие позиции занимают кружки английского языка, которые могут быть представлены как специализированными школами с различными методиками обучения, так и просто групповыми занятиями с преподавателями. Вторыми по значимости и популярности являются компьютерные кружки и курсы. Детские компьютерные кружки основываются на предварительном, поверхностном изучении (азов) компьютеров, а для детей старшего школьного возраста — на программировании. Кроме того, возможная форма коммерческой организации досуга — интернет-кафе, развиваемые во всем мире. При них могут существовать и курсы для начинающих пользователей, и клубы по интересам. На границе культурного досуга и образования стоят такие виды кружков, как рисования и музыки. Их расположение всегда желательно возле дома. Кружки рисования, изостудии, студии прикладного искусства и дизайна могут формироваться из различного возрастного состава жителей, основываясь на их последующем культурном развитии, «постановки руки», знакомства с историей искусств, развития в них чувства вкуса, гармонии и дизайнерских качеств.

Перечисленные виды досуга могут быть развиты в нежилых помещениях застройки микрорайонов на условиях договоров аренды. Сюда можно включать необходимые отчисления на благоустройство территории, стилевое оформление прифасадной части.

Анализ ориентировочных расценок на популярные в настоящее время виды досуга, который можно организовать как на открытом воздухе, так и в нежилых помещениях первых этажей зданий свидетельствует о том, что в случае их развития возможно окупить планируемые расходы.

Кроме того, значительные прибыли могут быть извлечены и при сопутствующей торговой деятельности на территориях — продаже напитков, игрушек, цветов в соответствующих зонах около спортивных сооружений, размещении детских аттракционов, создании общественных центров. По данным социологического опроса, проведенного Агенством «Росбизнесконсалтинг» в феврале 2003 г., каждый десятый заработанный рубль жители в возрасте до 35 лет тратят на покупку игрушек, каждую вторую бутылку безалкогольного напитка покупают непосредственно в местах отдыха. Приведенные цифры свидетельствуют об огромном потребительском спросе на товары, которые можно реализовывать на свободных от застройки озелененных территориях, если привлекать на них посетителей.

Кроме решения прямых экономических задач системное комплексное благоустройство досуговой инфраструктуры города может обеспечить:
— создание новых рабочих мест;
— создание источников финансирования для поддержания требуемого состояния городских незастроенных озелененных территорий, обеспечивающих комфортную городскую среду;
— дополнительные поступления денежных средств в городской бюджет в виде налогов;
— улучшение экологической обстановки (уменьшения площади территорий под свалками, формирование городской среды экологическими методами);
— культурное и физическое развитие молодежи;
— удовлетворение потребностей в отдыхе;
— уменьшение криминогенной напряженности в городе;
— повышение экономической и социальной эффективности землепользования;
— создание мотивации у жителей к улучшению жизни за счет расширения рынка услуг (экономическо-психологическая теория — «Хочешь тратить, нужно зарабатывать»).

Для экономически состоятельного развития территорий необходимо создать механизм стратегического планирования, вектор ответственности которого был бы направлен на экономически доходное развитие отдельных городских территорий с учетом их экологических, ландшафтных, градостроительных особенностей и вместе с тем основанном на системном подходе к развитию городской среды в целом. В качестве территориальных единиц доходной деятельности выступают места, способные к самодостаточному, экономически состоятельному развитию. Они определяются на основе их комплексной (системной) внутриресурсной обеспеченности и общегородских приоритетов. Границы «доходных мест» развития города имеют сугубо территориальную, исторически сложившуюся предопределенность и не всегда совпадают с административными границами.

Помимо финансового обеспечения очень важно создание эффективной системы управления, позволяющей организовать работу с инвесторами таким образом, чтобы обеспечить защиту их интересов и повысить заинтересованность в благоустройстве и развитии территорий. Данная система должна предусматривать такие механизмы, как:
— разработку городских целевых программ развития территорий, регулируемого правилами инвестиционного поведения, а не только определяемого конкретными объектами строительства;
— выбор в качестве инструмента развития территории понятия доходности, предполагающего четыре основных компонента — социальные цели, план развития территории (инвестиционная концепция), система управления территорией, система правовых отношений и регламентов, определяющих правила ведения хозяйственной деятельности;
— смещение акцентов с ресурсоемких и неокупаемых на интеллектуальноемкие, социально востребованные и экономически рентабельные виды деятельности на территориях;
— модернизацию работы с инвесторами: должны быть созданы системы гарантий инвестиций в деятельность, имеющую длительный срок окупаемости (более 5 лет), системы работы города с инвесторами по «серийным контрактам», налажено стимулирование участия инвесторов в перевооружении подрядных организаций на лизинговой основе, введены в повседневную практику развития территорий города концессии.

Разработаны системы льгот, предусматривающих зачет в системе платежей для расходования средств на реабилитацию территории (рекультивацию свалок, мелиорацию подтопленных территорий, территорий ранее занятых сторонними пользователями — под гаражи, огороды и т. д.).

Разработаны экономические механизмы с закреплением их правовыми документами, обеспечивающие возможность целевого финансирования.

Разработаны системы экономических удельных обременений — платежей от хозяйствующих субъектов, обеспечивающих поддержание требуемого качества городского ландшафта на территориях, не входящих в непосредственные границы хозяйствующего субъекта.

Должно пройти перераспределение ответственности между органами власти и хозяйствующими субъектами с целью повышения у последних внутренней мотивации к сбалансированному долгосрочно-доходному развитию территории как основе их экономической деятельности.

Важно осуществить переход от тематического к территориальному планированию и управлению в области формирования городской среды.

Источник

Инициатива на местах: как благоустроить город без крупных инвестиций

Об авторе: Анастасия Долгорукова, студентка международной магистерской программы «Прототипирование городов будущего» Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ.

В феврале 2020 года Всемирный банк представил исследование «The Hidden Wealth of Cities» (Скрытое богатство городов). Доклад предлагает городам раскрывать экономический потенциал за счет инвестиций в общественные пространства. Городские власти часто не уделяют достаточного внимания развитию качественных публичных пространств из-за непродуманного градостроительного планирования, бюджетных ограничений или других первоочередных приоритетов. В результате, эти объекты становятся городским пассивом, который истощает городской бюджет на свое поддержание.

Примеры 20 городов со всего мира, приведенные в публикации, иллюстрируют, как успешные общественные пространства помогают городам укрепить социальную сплоченность; способствуют здоровью и благополучию горожан; поддерживают местную экономику; стимулируют джентрификацию и рост предпринимательства; и привлекают дополнительные инвестиции в городские кварталы.

В 2019 году центр городской экономики КБ Стрелка опубликовал исследование, в котором была проведена оценка валового городского продукта (ВГП) крупнейших российских городов. Вывод этой работы — инвестиционные вложения в повышение качества городской среды связаны с увеличением объема ВГП.

Развитие общественных пространств является одной из успешных политик для экономического благополучия городов.

Благоустройство должно быть экономически целесообразно, так как происходит за счет привлечения инфраструктурных инвестиций. При дефиците денежных средств городские администрации вынуждены полагаться на местный бизнес, частные инициативы и партнерство с муниципальными органами.

Для повышения качества городской среды необходимо искать решения, способные улучшить общественные пространства в условиях ограниченных бюджетов.

Термин «тактический урбанизм» (Tactical Urbanism) подразумевает временные, маломасштабные и малозатратные мероприятия, направленные на улучшение городской среды. Данный подход позволяет без крупных вложений преобразить городскую среду и проверить, как будет работать пространство в новом формате. В случае успеха это позволит сразу получить экономический и общественный эффект и даст повод задуматься о более капитальных решениях.

Преимущество тактического урбанизма — вовлеченность граждан в жизнь города. Подобная инициатива побуждает государственные органы власти и градостроителей налаживать контакт с неравнодушными жителями для совместного решения городских проблем.

Супер-кварталы в Барселоне

В Барселоне уже долгое время реализуется известный проект «Superblocks». Цель проекта — закрыть часть улиц для автомобильного движения, предоставив их пешеходам. Идея основана на принципе «супер-кварталов» — кварталы объединяются в блоки 3×3 и внутри блока все улицы делаются пешеходными.

Это проект рассчитан на 503 супер-блока. Для проверки эффективности такого решения власти города воспользовались тактическим урбанизмом и изменили пространство с помощью разметки, уличной мебели, деревьев в кадках и прочих передвигаемых объектов.

Это позволяет попробовать разные решения, перед тем как выбрать наиболее эффективное, и не нести издержки при реализации неудачных вариантов.

Общественное пространство на месте пустыря в Челябинске

Команда Льва Владова, известного как Челябинский урбанист, благоустроила общественное пространство, используя простые и дешевые материалы. С помощью паллет и небезразличных к городской среде людей они превратили пустырь в место рекреации и проведения досуга. Сам проект обошелся челябинским урбанистам в 25 тыс. руб.

Также командой Льва был реализован проект по созданию тротуара вместо парковки на площади перед зданием университета С помощью декоративных камней и клумб удалось организовать комфортный тротуар, практически не сократив количество парковочных мест, так как пространство на площади раньше использовалось неэффективно.

Сквер-перлога в Твери

Архитектор Никита Маликов договорился с городской администрацией, нашел спонсоров и организовал общественное пространство в историческом центре Твери на набережной Волги. Ему удалось создать сквер-перголу, где отдыхают люди и любой желающий может бесплатно провести свое мероприятие. Общая стоимость проекта составила 1 млн руб.

Качество общественного пространства измеряется не в количестве уложенной плитки или кубометрах залитого бетона. Можно создать пространство из доступных материалов с минимальным вмешательством в природу.

Набережная в Белгороде

Таким путем пошли в Белгороде при реконструкции набережной реки Везёлка. Вместо благоустройства из гранита и бетона, там решили сделать трехкилометровую прогулочную зону площадью 7,5 га за 164 млн руб.

Бюджет кажется внушительным, но для сравнения в Тюмени строительство 916 м гранитной набережной и зоны отдыха площадью 9,8 га стоит 535 млн руб.

Так выглядит набережная Везёлки после реконструкции:

А так выглядит набережная в Тюмени:

Если городской бюджет не готов тратить деньги на благоустройство, то можно обратить внимание на общественные движения. Часто, чтобы сделать город лучше, достаточно не мешать людям.

Возможно, и в вашем городе проходит фестиваль «Том Сойер». Это волонтерское некоммерческое сообщество, действующее с 2015 года. Основное направление для них — спасение исторических зданий. Работы ведутся за счет пожертвований и усилий волонтеров, которые помогают в восстановлении исторического облика зданий.

Если в вашем городе есть исторические объекты, которые со временем ветшают и могут быть потеряны навсегда, а на их спасение нет средств — стоит обратиться к фонду «Внимание». Если вы готовы взять на себя работы по спасению исторической вывески, восстановлению исторического облика дверной группы, реставрации мозаичного панно или даже восстановлению целого здания — вы можете привлечь средства через краудфандинг с помощью фонда.

На момент написания статьи фонд успешно собрал средства на 26 проектов и успешно завершил 19 из них. Оставшиеся семь находятся в работе, открыт сбор средств еще на восемь объектов.

Грустная история «Активации»

«Активация» — группа архитекторов, которая была сформирована в 2011 году в Вологде. В течение года «Активация» смогла реализовать пять общественных пространств для отдыха вологжан. Всю архитектурную работу проводили участники проекта, на строительство объектов было затрачено 2,5 млн руб.

За один год проект смог организовать общественное пространство на набережной, открыть несколько сцен рядом с университетом и драматическим театром для проведения мероприятий и разместить скамейки на центральных улицах города.

К сожалению, все построенные объекты были снесены в 2018 году. Срок службы деревянных сооружений без ухода составляет пять лет. Город не стал следовать рекомендациям по уходу за пространствами, и они обветшали.

Какие еще способы благоустройства есть в условиях ограниченных ресурсов

Fabrication Laboratories или Фаблаб — это небольшие мастерские, оборудованные ручными инструментами, приборами и ЧПУ станками. Они создаются для того, чтобы у каждого человека была возможность прийти в лабораторию и смастерить что-нибудь своими руками. При этом не обязательно придумывать проект с нуля, многие хорошие решения уже выложены в открытый доступ как Open Source проекты. Достаточно найти тот проект, который подходит под нужную цель, и изготовить его. Фаблабы расположены по всему миру, в том числе и в России.

Один из примеров — объединение фаблаб-мейкеров для изготовления бесплатных защитных щитков против COVID-19 для медицинских работников:

Источник