Продать недвижимость за биткоины

Дом для криптобизнесменов: как продать и купить недвижимость за биткоины

Общая капитализация топ-10 криптовалют на сегодня $320 млрд. По оценке Российской ассоциации блокчейна и криптовалют, около 1,5 млн россиян задействованы в криптоиндустрии. На что тратят свои криптосбережения российские майнеры и криптотрейдеры? Покупают недвижимость: дома, квартиры, участки, апартаменты за криптовалюту?

Какую недвижимость продают за криптовалюту

Элитную недвижимость за биткоины продают с 2014 года, есть специальные площадки, например, bitcoin-realestate.com, где собраны предложения в основном Североамериканского региона. В Калифорнии можно купить поместье с видом на Тихий океан за 10 000 биткоинов.

В России мы нашли всего несколько предложений на рынке недвижимости о продаже за биткоины. Около 10 объявлений на Авито, хотя по заявлению представителей доски объявлений, «информация об обмене товара или услуги на криптовалюту запрещена на сайте avito.ru». За биткоины продают просторный коттедж в современном поселке в Подмосковье — за 52 криптомонеты.

Участок 24 сотки с собственным причалом на Волге и коттеджем в Нижегородской области за 40 биткоинов.

Всего за 10 биткоинов можно купить участок в стародачном подмосковном садовом товариществе с выходом в лес всего в получасе езды от Москвы. Построить дом своей мечты и наслаждаться пением птиц в сосновом бору недалеко от городской инфраструктуры. Это единственное предложение на основном сайте о московской недвижимости Циане.

Есть ли покупатели недвижимости за биткоины?

Вопрос, заданный риэлторам на Циане, вызвал оживленные споры. Большинство относится к запросу скептически и считает, что сделки с криптовалютой возможны только в будущем, а сейчас желающих поменять свою недвижимость на криптовалюту нет: «Как можно менять недвижимость (материальность) на то, что не подтверждено ничем материальным», «Похоже, владельцы криптоферм намайнили много коинов, но ни на что серьезное их не потратишь без обналички», «Для большинства обывателей биткоины такая абстракция, что одно упоминание в сделке подобной формы расчетов приведет скорее к сердечному приступу или долговременному обмороку».

В мире и в России становится все больше предпринимателей, зарабатывающих на криптовалюте, и покупка или продажа недвижимости за биткоины с ростом популярности криптовалют станет возможной и простой. Покупателю не нужно тратить комиссии на обмен криптовалюты. Продавец получает востребованный электронный актив. Но пока прослеживается тенденция, что продавец недвижимости за биткоины готов подвинуться по цене и взять на себя риски при оформлении сделки.

Правила оформления сделки за криптовалюту

Если покупатель и продавец недвижимости за криптовалюту встретились, как юридически оформить сделку? На этот вопрос отвечает Петр Лялин, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Синерджи Ресерч Групп», эксперт BCLawyers.

— На данный момент правовой статус криптовалют как объектов гражданских прав в России законодательно не определен. Данный вопрос остается на субъективное усмотрение правоприменителя. Криптовалюта не является платежным средством на территории России. Так, целесообразно в договоре купли-продажи недвижимости за криптовалюту указывать на применение к данному договору норм законодательства о договоре мены, а в случае невозможности применения данных правовых норм — также норм законодательства о смешанном договоре, содержащем элементы договора купли-продажи недвижимости и договора об отчуждении (уступке) имущественных прав.

Стороны могут предусмотреть конструкцию и с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где покупатель имел бы возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой. Данная договорная конструкция позволяет существенно снизить риск признания договора незаключенным.

Вместо варианта альтернативного обязательства можно использовать механизм опциона, в соответствии с которым одна из сторон получает право или приобретает обязанность передать другой стороне криптовалюту в счет денежных средств, которые она должна по договору купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту разделяется на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что упрощает регистрацию прав на недвижимость в Росреестре, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости. Более подробно о юридическом оформлении в интервью с Петром Лялиным.

Сделки с биткоином: будущее или реальность?

Купить недвижимость за криптовалюту и грамотно оформить сделку возможно. Это сложный, трудоемкий процесс. Но в будущем, с увеличением предложения и спроса на рынке недвижимости, процесс сделки станет отработанным и более реальным. А после внедрения смарт-контрактов оформление сделок с недвижимостью станет дешевле и прозрачнее.

текст: Ольга Кислинская, фото Rachel Sender, Avito, Cian.

Источник

Как россияне покупают недвижимость за криптовалюту

Сделки с любой недвижимостью с использованием криптовалюты разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. Без проблем купить с ее помощью жилье, арендовать офис или магазин можно в Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ). Покупатели соглашаются на такой вариант расчетов: сделки считаются безопасными, легальными и совершаются быстрее традиционных. Помимо экономии времени такой способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.

Чаще всего в расчетах используются две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. В цифровых финансах биткойн, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчета, именно в нем большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.

В последнее время частных покупателей недвижимости заинтересовали проекты, ориентированные не на спекуляции и майнинг, а исключительно на платежи. Так, платформа Ripple, технически опередившая такие привычные способы денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков, закрепившись в топ-3 крипторынка.

В Москве начали выставлять квартиры на продажу за криптовалюту

В этом году популярным виртуальным деньгам вызов бросили несколько амбициозных стартапов. В Юго-Восточной Азии бум IOS. Китайцы активно проводят сделки по покупке квадратных метров с помощью этих токенов. В Западной Европе (особенно в Скандинавии при посредничестве агентства недвижимости Just-Sold) за короткий срок завоевал авторитет стартап Coinify. Эта датская цифровая валютная платформа позволяет проводить криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.

В Восточной Европе в фаворитах значится проект Sphere. Как сообщил один из его руководителей – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная площадка создана для c2c-, b2b-, b2c-платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальным активом, ETF или инвестзолотом 999.99, которые хранятся в депозитариях банков Франкфурта, Таллина и выступают как средство обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи. Sphere из-за привязки к золоту обладает низкой волатильностью, поэтому стартап в первую очередь привлек внимание риэлторов и страховщиков.

Окно в Европу

Купить в Европе за цифровые деньги жилую и коммерческую недвижимость несложно, даже выезжать за рубеж не нужно. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков), получив e-residence. Виртуальное резидентство этой страны стоит 500 евро. Заполнив заявку, сдав биометрические данные (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID-карточку. Электронная цифровая подпись открывает перед инвестором широкие возможности в юрисдикции Евросоюза. Если он, конечно, не находится в красном циркуляре Интерпола или под персональными санкциями. Например, можно подписывать все документы, в том числе налоговые, в любой точке мира. Это касается не только покупок недвижимости, можно открыть фирму, счет в банке и т. п. Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.

С получением e-residence все сделки нерезидента на территории ЕС становятся легальными. После идентификации его личности не нужно доказывать налоговикам Евросоюза происхождение капитала. Это актуально, после того как США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров. Многие банки в Прибалтике и на Кипре фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах. Запреты негативно отразились на локальных рынках недвижимости. Особенно это заметно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии. В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать ордера на арест российского имущества сомнительного происхождения.

Покупатели тратят миллиарды на жилье в небоскребах Москвы

E-residence позволяет покупателям обойти эти заслоны. Не нужно при покупке выезжать на территорию ЕС на собеседование и объяснять настороженным еврочиновникам происхождение денег, отвечать на другие неприятные вопросы. Сейчас сделки с фиатными валютами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем сделки при помощи цифровых монет.

Без налогов

Покупка за криптовалюту домов, квартир, складов и отелей позволяет сэкономить на налогах. Как объяснили в налогово-таможенном департаменте Эстонии, согласно законодательству ЕС (постановление С-264/14 и документ № 892 комитета ЕС от 4.02.2016) сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, при покупке на территории Евросоюза недвижимости за криптовалюту налоги не взимаются. Данное правило действует не только в отношении физлиц, но и юрлиц.

«В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость. Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: забрать недвижимость можно только через процедуру банкротства. Других вариантов нет. Но тем, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать актив, нужно заплатить налог на дивиденды – около 21%», – сообщил Руслан Гулида, ведущий эксперт таллинского отделения RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей по торговле недвижимостью.

Схема сделки выглядит так: инвестор за рубли, евро или доллары покупает токены: биткойны или Sphere с его золотым фиксингом. Потом делает заказ местному риэлтору и покупает или берет в аренду понравившийся объект за криптовалюту. Все акты, валидированные нотариусами и юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются действительными. Споры решаются при помощи арбитража ad hoc. «Первый дом за биткойны был продан у нас в 2013 г. Гражданин Финляндии, владелец криптофермы, купил за сумму, эквивалентную 1 млн евро, дачу под Таллином», – рассказал Гулида. «Наша компания давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии. С помощью биткойна и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия», – говорит он.

Как в России?

В России такие сделки пока в диковинку. Первыми в РФ год назад выставили на продажу жилье за биткойны и эфириумы подмосковные застройщики: отличился M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей криптовалютами. За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн руб.). Как сообщил управляющий партнер M9 Development Максим Морозов, эксперимент привлек внимание покупателей. «Нам позвонили более 40 человек. Из них 10 доехали до коттеджей и потом до нашего офиса в сопровождении юристов. Многих отпугнула сложная схема сделки. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в нюансах международного финансового права. В итоге купили дома только четверо. Но расчеты прошли в рублях: мы просто выкупили у покупателей биткойны по курсу», – рассказал Морозов. По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: «Шутка ли, люди купили биткойны еще по курсу $150–200, а уже через пару лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15–20 раз, до $3000–4000, приобрели дома стоимостью от 15 млн до 25 млн руб. В общем, наварились неслабо».

Владельцы криптоферм и трейдеры охотно фиксируют прибыль и в столице. Например, много шума на рынке жилья наделал покупатель апартаментов в «Москва-сити» за токены. Правда, и в этом случае расчеты по покупке объекта стоимостью около 40 млн руб. прошли также в рублях.

Несколько попыток провести похожие сделки было отмечено и на вторичном рынке. В августе прошлого года за 3000 биткойнов готовы были реализовать эксклюзивный коттедж в подмосковном поселке Николино. Сейчас за биткойны согласны продать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м в центре Москвы, в ЖК премиум-класса «Баркли парк» на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткойнами, сообщили в Savills. Как объяснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, «сегодня многие владельцы элитного жилья декларируют намерение рассматривать вариант продаж с расчетами в криптовалюте, но дальше деклараций дело не идет: в России нет законодательной базы для таких сделок».

Источник

Как купить квартиру за биткоины?

Биткоин и ведущие альткоины постепенно выходят за пределы бирж и становятся реальным платежным инструментом. Недвижимость Дома, квартиры и даже замки продаются за криптовалюты с 2013 года. Если у человека есть приличная сумма денег, которую он держит в биткоинах или других цифровых монетах, он может купить недвижимость практически в любой точке мира. В последнее время в этом отношении также набирают популярность платформы, которые дают возможность токенизировать права собственности через блокчейн. Но об этом подробнее.

Первые сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту

Первое объявление о продаже дома за биткоины появилось в марте 2013 года, в то время главная криптовалюта стоила всего 45 долларов. Дом на небольшом участке земли был выставлен на продажу в Канаде, владелец тогда сказал, что цифровые монеты нужны ему для развития веб-проектов. Дом больше походил на сарай, чем на жилое помещение, однако и на него был спрос, и через год в Интернете появилось первое объявление о продаже этой элитной недвижимости.

За 5 000 BTC (около 3 миллионов долларов в то время) можно было купить виллу в Израиле предварительно купив криптовалюту с семью большими спальнями, пятью ванными комнатами и подогреваемым бассейном с джакузи. Чуть позже за криптовалюту стали продавать более крупные и дорогие объекты жилой недвижимости. Так, на западе Франции, в королевской долине Дю Руаяль, был выставлен на продажу роскошный замок площадью 900 м2 , который был дворцом бракосочетания с винодельней. Замок сохранился и включает в себя виноградник, три парка, два леса и озеро. Известно, что замок был построен для королей Людовика и Карла по просьбе губернатора французского города Шательро.

С 2015 года недвижимость за криптовалюты стали предлагать не только частные продавцы. Цифровые монеты постепенно начали принимать крупные компании, специализирующиеся на продаже и аренде квартир. Биткоины и альткоины принимались британским оператором недвижимости Re/Max для аренды жилых и офисных зданий. В России компания M9 Development начала продавать дома за биткоины в 2017 году. Первыми объектами недвижимости стали дома в девелоперском комплексе “Отрада” на Новороссийском шоссе в Истринском районе Московской области. Кирпичный дом площадью 115 квадратных метров можно было купить за 55 BTC, дом площадью 145 квадратных метров – за 64 BTC, а дом площадью 206 квадратных метров. – За 81 BTC. Однако в настоящее время на сайте компании нет информации о том, что недвижимость можно купить за криптовалюты. Впрочем если вы рассматриваете покупку недвижимости не только за BTC но и за рубли, то обратите внимания на объявления о продаже недвижимости в Красноярске.

Почему выгодно приобретать дома за токены

Биткоин-консультант Джейк Брайан сказал в недавнем интервью Hgtv.com, что главное преимущество покупки недвижимости за биткоины – это скорость сделки. Оплата занимает всего 10 минут, и нет необходимости пользоваться банковской системой, кроме того, покупка жилых и офисных помещений за криптовалюту позволяет экономить на налогах. Если здание приобретается в Европейском Союзе, то, согласно законодательству ЕС, криптовалютные сделки считаются свободными от налога с продаж и НДС. И это большой плюс, потому что в этом случае налоги собираются не с физических и не с юридических лиц.

Где купить недвижимость за криптовалюту

Самый простой способ для россиян приобрести недвижимость в Европе – это воспользоваться услугами Генерального консульства Эстонии и получить виртуальный электронный вид на жительство. Если вы покупаете за цифровые монеты дом в России, вам придется искать профессионалов, которые смогут грамотно составить договор. В прошлом году “Ведомости” рассказали об опыте подмосковного застройщика M9 Development, который первым в стране стал продавать недвижимость за криптовалюты. Впоследствии управляющий партнер M9 Development Максим Морозов сообщил, что эксперимент привлек внимание многих покупателей, но почти всех их отпугнула сложная схема сделки из-за отсутствия соответствующих норм в российском законодательстве.

Поэтому контракты, основанные на опционах и взаимозачете взаимных требований, заключались швейцарскими юристами. В результате четырем гражданам России удалось купить дома за биткоины, но все расчеты были произведены в рублях, и компания просто выкупила цифровые монеты у покупателей по текущему на тот момент курсу. Сегодня bitcoin-realestate.com считается одним из самых популярных сайтов, предлагающих недвижимость за криптовалюты. Портал доступен в России, позволяет оценить рынок и посмотреть, какие дома по всему миру вы можете купить или арендовать и сколько вам придется заплатить.

Фактические цены указаны в долларах, поскольку курс BTC слишком волатилен, но сделки проводятся в цифровых монетах. В 2017 году житель США купил квартиру в Украине через децентрализованный рынок недвижимости Propy. Сделка была проведена с использованием смарт-контракта, оплата была произведена в Ethereum, также несколько раз объявления о продаже жилых единиц за криптовалюту появлялись на российско-украинском портале частных объявлений OLX.ua.

Какую выгоду дает токенизация недвижимости

В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о новых платформах, предлагающих токенизацию недвижимости или токены купли-продажи недвижимости. Например, в середине сентября представители платформы Harbor объявили о токенизации акций фондов недвижимости на сумму более 100 млн долларов, а на следующий день AssetBlock объявила о запуске одноименной платформы для торговли коммерческой недвижимостью, токенизированной на блокчейне Algorand.

По данным компании, клиенты сервиса могут купить токены и стать соинвесторами гостиничного комплекса стоимостью 60 миллионов долларов. Однако пока в распоряжении инвесторов есть только цифровые монеты, их обмен на доли в недвижимости будет возможен только в будущем. Несмотря на громкие заявления сотрудников AssetBlock, нет никакой гарантии, что в будущем монеты действительно будут обмениваться на квадратные метры. Токенизация активов означает их дробление на акции (цифровые монеты), которые могут купить инвесторы. При работе с недвижимостью специалисты не токенизируют помещения, а только права на бронирование и управление активами.

Покупатель такого токена становится частичным владельцем здания; этот метод повышает ликвидность объектов: благодаря этому здания могут быть проданы гораздо быстрее. Для инвесторов это возможность войти в крупный бизнес с минимальными финансовыми вложениями. Это также еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость без дополнительной юридической бюрократии, хотя и с новыми рисками.

Недвижимость за биткоины в Европе

Купить жилую и коммерческую недвижимость в Европе за цифровые деньги несложно, вам даже не нужно ехать за границу. Самый простой способ для россиян – получить э-резидентство в одном из генеральных консульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков). Виртуальное проживание в этой стране стоит 500 евро. После заполнения заявления, предоставления биометрических данных (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образца подписи, резидент не из ЕС после короткой проверки получает ID-карту.

Электронная цифровая подпись дает инвестору широкие возможности в юрисдикции Европейского Союза. Если на него не распространяется “красное уведомление” Интерпола или персональные санкции. Например, вы можете подписывать все документы, включая налоговые, в любой точке мира. Это относится не только к покупке недвижимости, вы можете открыть бизнес, банковский счет и т.д. Однако такое проживание не дает вам визы для въезда в Эстонию. С получением электронного резидентства все сделки нерезидента в ЕС становятся легальными, после идентификации его личности нет необходимости доказывать происхождение капитала налоговым органам ЕС.

Это важно после того, как США и ЕС резко ужесточили контроль за движением капитала россиян из оффшорных зон. Многие банки в странах Балтии и на Кипре фактически прекратили вести дела с российскими гражданами, заморозив средства на их счетах. Запреты оказали негативное влияние на местные рынки недвижимости, особенно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии. В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать судебные запреты на российскую недвижимость сомнительного происхождения.

Электронное резидентство позволяет покупателям обойти эти барьеры, без необходимости ехать в ЕС на собеседование, объяснять происхождение денег настороженным европейским чиновникам и отвечать на другие неприятные вопросы. В настоящее время транзакции с использованием фиатных валют (евро, доллары) дороже и требуют больше времени, чем транзакции с использованием цифровых монет.

Без налогов в Европе

Покупка домов, квартир, складов и отелей с помощью криптовалют позволяет экономить на налогах. Как поясняет Налоговый и таможенный департамент Эстонии, согласно законодательству ЕС (Регламент C-264/14 и документ Комитета ЕС № 892 от 4.02.2016), криптовалютные сделки считаются свободными от налога с оборота и НДС. В результате при покупке недвижимости в ЕС за криптовалюты налоги не взимаются. Это правило распространяется не только на физических, но и на юридических лиц. “В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость.

Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: оно может быть изъято только через процедуру банкротства. Других вариантов нет, но те, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать активы, должны заплатить налог на дивиденды – около 21%”. – сказал Руслан Гулида, главный эксперт Таллиннского филиала RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей недвижимости. Схема сделки выглядит следующим образом: инвестор покупает токены за рубли, евро или доллары: биткоины или Sphere с ее золотым креплением. Затем он размещает заказ у местного брокера и покупает или арендует понравившуюся ему недвижимость за криптовалюту.

Все акты, утвержденные нотариусами и адвокатами, отражаются в смарт-контрактах, которые признаются действительными в ЕС. Споры разрешаются через арбитраж ad hoc. “Первый дом за биткоины был продан у нас в 2013 году. Гражданин Финляндии, владелец криптовалютной фермы, купил дом под Таллинном за сумму, эквивалентную 1 миллиону евро”, – сказала Гулида. “Наша компания уже давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии, с биткоином и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия”, – сказал он.

Как россияне покупают недвижимость за криптовалюту

Операции с криптовалютой разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. В Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ) вы можете без проблем купить дом, арендовать офис или магазин. Покупатели соглашаются на такой способ оплаты: сделка считается безопасной, законной и проводится быстрее, чем традиционная. Помимо экономии времени, это позволяет жителям стран, не входящих в ЕС, легализовать свои инвестиции и избежать налогов.

Две крупнейшие виртуальные монеты, наиболее часто используемые для расчетов, – это биткоин и эфириум. В цифровых финансах биткоин, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчетов, и именно здесь большинство трейдеров размещают свои прибыли. Эфириум с его смарт-контрактами гарантирует безопасность и скорость, В последнее время частные покупатели недвижимости заинтересовались проектами, которые сосредоточены исключительно на платежах, а не на спекуляциях и майнинге.

Например, платформа Ripple, технически предшествующая таким привычным методам денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков и закрепилась в тройке лидеров криптовалютного рынка. В этом году несколько амбициозных стартапов бросили вызов популярным виртуальным деньгам. В Юго-Восточной Азии IOS переживает бум, и китайцы активно проводят сделки с недвижимостью с использованием этих токенов. В Западной Европе (особенно в Скандинавии, где посредником выступало агентство недвижимости Just-Sold) стартап Coinify завоевал доверие за короткий период времени. Эта датская платформа цифровых валют позволяет осуществлять криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.

В Восточной Европе проект Sphere является одним из фаворитов, как сказал один из его лидеров – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная платформа предназначена для c2c-, b2b-, b2c- платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальными активами, ETFs или investgold 999.99, которые хранятся на депозитах банков во Франкфурте, Таллинне и выступают в качестве средства обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи. Sphere имеет низкую волатильность благодаря своей связи с золотом, поэтому стартап привлек внимание в первую очередь брокеров по недвижимости и страховщиков. В России такие сделки все еще являются редкостью.

Год назад первые застройщики в Российской Федерации выставили на продажу квартиры за биткоин и ethereum: отличилась компания M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании активно занимаются майнингом и торговлей криптовалютами. За 55 биткоинов в поселке “Отрада” на Новорижском шоссе можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн рублей). По словам Максима Морозова, управляющего партнера M9 Development, этот эксперимент привлек внимание покупателей. “Более 40 человек позвонили нам.

Многих из них отпугивала сложная схема сделок, в российском законодательстве нет адекватных норм, поэтому контракты на основе опционов и взаимозачетов готовили юристы из Швейцарии. К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в тонкостях международного финансового права. В итоге только четыре человека купили дома, но расчеты велись в рублях: мы просто выкупали биткоины у покупателей по курсу”. – Морозов сказал. По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: “Без шуток, люди покупали биткоины по курсу 150-200 долларов, а через несколько лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15-20 раз, до 3000-4000 долларов, они покупали дома стоимостью от 15 млн до 25 млн рублей. В общем, заработали хорошую прибыль”, владельцы криптовалютных ферм и трейдеры с удовольствием устанавливают прибыль в столице, например, покупатель квартир в “Москва-Сити” наделал много шума на рынке жилья за токены.

Однако и в этом случае расчеты за покупку объекта стоимостью около 40 миллионов рублей также производились в рублях. Было предпринято несколько попыток провести аналогичные сделки на вторичном рынке. В августе прошлого года они были готовы продать эксклюзивный дом в подмосковном Николино за 3 тысячи биткоинов. Теперь за биткоины согласился продать жилье на Рублево-Успенском шоссе, собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 квадратных метров в центре Москвы в премиальном комплексе “Баркли Парк” на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткоинами, сообщили в Savills. Как пояснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, “сегодня многие владельцы элитных квартир заявляют о намерении рассмотреть варианты продажи с расчетом в криптовалютах, но дальше деклараций дело не идет: в России нет правовой базы для таких сделок”.

“Несколько клиентов обратились к нам с предложением проводить сделки по продаже и покупке жилой недвижимости в Москве и Московской области с использованием криптовалюты. Но это были единичные случаи”. – говорит управляющий директор компании “Метриум Премиум”, члена партнерской сети CBRE Илья Менжунов. По его словам, накануне Нового года реальная сделка сорвалась из-за того, что криптовалюта покупателя за несколько дней обесценилась на 40%, пришлось отложить до лучших времен. “Спрос и предложение на расчеты в криптовалютах практически на нуле”, – подтвердил Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента “Миэль – сеть офисов недвижимости”. Разработке необычного инструмента препятствует и российское законодательство.

“Расчеты за покупку недвижимости в нашей стране должны производиться в рублях, даже если на ценнике указан эквивалент в долларах. Поэтому в краткосрочной перспективе мы не ожидаем массового появления криптовалютных покупателей на российском рынке недвижимости”. – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании “Инком-Недвижимость”. “Чтобы криптовалютные транзакции стали массовыми в Российской Федерации, структура таких взаиморасчетов должна быть понятной. Теперь в распоряжении покупателя есть два проверенных рабочих инструмента: аккредитив и банковская ячейка.

В случае с криптовалютами неясно, какая платежная платформа будет выступать в качестве банка и насколько она будет заслуживать доверия. Также неясно, в какой момент происходит урегулирование: до или после перерегистрации права собственности”. – утверждает Менжунов. В Европе расчеты по сделкам с цифровыми монетами происходят до перерегистрации права собственности. Что дает уверенность покупателю? В большинстве стран ЕС нотариус отвечает за чистоту сделки.

Риски сделок

Несмотря на возможности, которые открываются перед держателями криптовалют, покупка и продажа имущества включает в себя процессы, регулируемые законом. Заместитель главы Министерства финансов Алексей Моисеев высказался по этому поводу, заявив, что подобные сделки опасны со многих точек зрения. Тот же принцип можно использовать для обмена на снаряды или другие товары.

Он считает, что использование криптовалют при покупке недвижимости может быть связано с желанием покупателя скрыть свои доходы. Министерство финансов также обеспокоено тем, что в случае разбирательств, связанных с незаконными продажами, государство не сможет защитить жертву, так как в настоящее время отсутствует законодательная база, регулирующая отношения в этой сфере. Подрядчики могут столкнуться с рядом трудностей при заключении сделок:

• Отказ от передачи прав собственности;
• Признание судом недействительности сделки;
• Невозможность получения вычета при последующей продаже;
• Легкое использование мошеннических схем с обеих сторон;
• Трудности с налоговой инспекцией.

Любой из этих случаев может закончиться для одной из сторон частичной или полной потерей всех имеющихся средств.

Законность применения криптовалюты на рынке российской недвижимости

Проконсультировавшись с юристом о законности покупки недвижимости за биткоины, любой обратившийся получит четкий ответ. Законодательство не регулирует эти отношения и поэтому не может одобрить или запретить такие сделки. Адвокат может лишь предупредить обе стороны о возможных трудностях, во-первых, сложность касается оформления договора, адвокаты рекомендуют между контрагентами заключать два вида договоров, исходя из поставленных задач, а именно договор мены или купли-продажи.

При заключении договора купли-продажи необходимо указать сумму, причитающуюся за имущество, но она не может быть выражена в криптовалюте, а только в российских рублях. Поэтому необходимо будет указать, что имущество продается за условные единицы (биткоины). Они будут выражены в рублях по курсу биткоина на день покупки квартиры. Соглашение об обмене имеет и другие сложности: по условиям стандартного договора, с которым обычно имеют дело подрядчики, имущество обменивается на имущество, но криптовалюта не может рассматриваться как вещь в юридическом смысле.

Поэтому необходимо определить, на что будет обмениваться имущество и как это будет прописано в соглашении об обмене. Одним из вариантов может быть указание, что имущество обменивается на флэш-накопитель, содержащий файл wallet.dat. Кроме того, в одном из пунктов контракта необходимо будет указать, что определенная сумма биткоина хранится в электронном кошельке. Для того чтобы продавец недвижимости мог застраховаться от того, что кошелек окажется пустым или будет содержать меньше биткоина, юристы рекомендуют включить в договор пункт о неустойке. Процесс передачи доступа к кошельку также должен быть задокументирован протоколом передачи.

Как зарегистрировать сделку?

Пока покупка или продажа имущества за биткоины не запрещена напрямую, вы имеете на это право. Однако в ЗАГСе могут и отказать, поэтому, чтобы избежать этого, рекомендуется указывать цену в местной валюте (по текущему курсу). В этом случае процесс не будет отличаться от обычного.

Передача права собственности

При продаже недвижимости требуется регистрация перехода права собственности. В стандартном режиме продажи за российские рубли весь процесс основан на законе “О государственной регистрации”. В нем также определены условия, при которых государственный орган имеет право отказать в регистрации. В настоящее время продажа недвижимости за криптовалюту не входит в список запрещенных сделок, но Росреестр может отказать в передаче прав собственности без объяснения причин, и контрагентам придется бороться с ведомством, чтобы доказать законность и правомерность такого рода сделок.

Сложности приобретения недвижимости

Хотя теоретически возможно приобрести недвижимость за биткоины, эксперты рекомендуют воздержаться от таких сделок или обменять криптовалюту на действующую в стране валюту, и только потом прописаться в квартире или доме. Такое мнение поддерживает и суд, утверждая, что на данный момент у российских судов нет правовой базы для принятия правильного решения в случае конфликта.

Другим аргументом является то, что биткоин – это криптовалюта, которая переводится анонимно. Продавец недвижимости может отрицать факт получения биткоинов, и ничего нельзя будет доказать. Даже после заключения сделки одна из сторон может подать иск, чтобы оспорить законность сделки. В этом случае более вероятно, что суд вынесет положительное решение, признав сделку недействительной и обязав контрагентов вернуть друг другу все полученное. Если одна сторона получит свою собственность обратно, другая может не получить биткоин в полном объеме.

Налоговые сборы в России

Еще одно осложнение, которое может поджидать покупателя недвижимости в тот момент, когда он собирается ее продать. Для того чтобы налоговый вычет был учтен, необходимо подтвердить сумму расходов на покупку дома в российских рублях. Поскольку на момент совершения сделки расчеты производились в биткоине, эквивалент в российских рублях будет очень сложно конвертировать, так как не существует единого обменного курса, который можно было бы законно принять во внимание.

Данные о сделках по оплате недвижимости хранятся только в реестре блокчейна, а информация о сделке записывается только строкой цифр. Для налоговой службы эта информация бесполезна, а значит, продавец не может рассчитывать на налоговый вычет, что повлечет за собой очень большие расходы. Единственным решением в этом случае было бы не продавать квартиру и использовать ее в долгосрочной перспективе. Все операции с использованием криптовалют возможны, но всегда следует помнить о сложности и риске, который возрастает в несколько раз. Возможно, вскоре такие сделки будут поддержаны на законодательном уровне, но пока они могут полагаться только на креативность и личную ответственность контрагентов.

Как купить квартиру за криптовалюту в Украине

Покупка квартиры за криптовалюту отличается от традиционной сделки купли-продажи из-за неопределенного статуса используемого финансового инструмента. Купить квартиру за биткоин в Украине возможно, но пока криптовалюта в недвижимости еще не получила широкого распространения. Существуют лишь единичные сделки с его использованием, как на внутреннем, так и на внешнем рынках. Давайте рассмотрим, как заключаются такие сделки, в чем их преимущества и недостатки, и готовы ли продавцы перейти на них.

Недвижимость за криптовалюту в Украине по закону

Официально в Украине криптовалюта не признана платежным средством, она не разрешена законом, но и запрета на ее использование тоже нет. Более того, сейчас есть предпосылки для легализации биткоина, поскольку криптовалюта не запрещена законом, продавцы и покупатели нашли возможность использовать ее в сделках с недвижимостью. С точки зрения украинского законодательства, криптовалюта является нематериальным активом – у нее есть владелец, который имеет право распоряжаться ею, и она не имеет физической формы. В связи с тем, что криптовалюта является нематериальным активом, она используется в обменных контрактах. Именно в форме договора мены происходит купля-продажа имущества за криптовалюту.

Как заключить сделку купли-продажи за криптовалюту

Продажа квартиры за криптовалюту похожа на нотариально заверенную сделку эскроу, соглашение о свопе и традиционную сделку купли-продажи по предварительному договору. Стороны заключают договор о намерениях, и покупатель переводит криптовалюту в депозитарий, После перехода права собственности от продавца к новому владельцу следующим шагом является регистрация сделки в Государственном реестре, и покупатель получает выписку из него. Криптовалюта по-прежнему остается зарезервированной на депозите, и только после того, как нотариус внесет выписку из реестра в систему, продавец сможет получить оплату за недвижимость.

Особенности налогообложения

Налоги на сделку аналогичны обычным продажам, продавец платит 1% государственной пошлины, а если квартира находилась в его собственности менее трех лет или это не первый проданный объект в текущем году, он должен заплатить 5% подоходного налога и военный сбор в размере 1,5%.

Покупка недвижимости за криптовалюту за границей

Многие считают, что биткоин, созданный с высоким уровнем безопасности и анонимности, в будущем заменит бумажные деньги. Некоторые сектора экономики, в том числе – недвижимость, уже начали работать с биткоином. Тенденция быстро набирает обороты, вот пять городов, где вы можете купить дом за цифровую валюту.

Майами, штат Флорида

По данным газеты Miami-Herald, житель Флориды недавно продал свой дом в Корал Гейблс за 1 600 BTC (это более 6 миллионов долларов). Риэлторы убеждены, что Южная Флорида (особенно Майами) – идеальный рынок для сделок с биткоинами. По их мнению, использование альтернативной формы оплаты открывает путь для покупателей из Азии, Канады, Южной Америки и т.д.

Нью-Йорк

Некоторые инвесторы и агенты по недвижимости в Большом Яблоке также считают, что за биткоином будущее. Magnum Real Estate, например, была одной из первых компаний, взявших на себя риск, по данным Manseon Global. Для криптовалюты продаются квартиры в Ист-Виллидж, Манхэттен, Нью-Йорк, говорят риэлторы, является идеальным местом для биткоинов, так как это предпринимательский город, который не боится рисковать. Пока за биткоины можно купить только жилую недвижимость, но это лишь вопрос времени, когда офисы и другие коммерческие здания последуют этому примеру.

Lake Tahoe, Калифорния

Популярное место отдыха, озеро Тахо также принимает криптовалюты, и анонимный покупатель приобрел участок площадью 1,4 акра за 1,6 миллиона долларов (275 BTC). Хотя покупка за криптовалюту была инициативой клиента, а не продавца, сделка состоялась, что показывает потенциал цифровой валюты и в этом регионе, пишет Realtybiznews.

Дубай, ОАЭ

США – не единственная страна, использующая криптовалюты, недавно девелопер Knox Group of Companies объявил о планах строительства квартир в столице Эмиратов. Однокомнатные квартиры можно будет приобрести за 33 BTC, а кондоминиумы – за 54 BTC и выше (около 250 000 долларов США). Кстати, некоторые квартиры уже раскуплены, так что если вы хотите иметь дом в Дубае, это ваш шанс.

Япония

Эта страна одной из первых легализовала криптовалюту, но она не так активна в плане ее интеграции в рынок недвижимости. Здесь единичны случаи продажи квадратных метров с использованием этого финансового инструмента.

Бали, Индонезия

Казалось бы, Индонезия – не первая страна, о которой вы подумаете в связи с криптовалютами, но факт остается фактом. Покупатель приобрел виллу на Бали за 86 BTC (около $500 000), и это была одна из первых сделок с недвижимостью за биткоины с момента появления криптовалюты.

Преимущества и недостатки покупки квартиры за криптовалюту

Преимущества криптовалют на рынке недвижимости:

• Альтернативный способ оплаты – держатели криптовалют и те, кто готов их принимать, могут заключать контракты без использования обычных денег;
• Повышенная конфиденциальность – криптовалюта не зависит от банков, и стороны сделки скрыты;
• Финансовые преимущества и скорость расчетов – стороны платят низкий процент комиссионных, а сделка проходит быстрее, чем традиционный банковский перевод.

Недостатки криптовалют в сфере недвижимости заключаются в рисках для сторон сделки:

• Неопределенный статус финансового инструмента – вера в безопасность биткоина придет после его легализации;
• Волатильность курса – криптовалюта дешевеет и растет на несколько процентов за несколько часов, а для того, чтобы ее стоимость изменилась в несколько раз, требуется всего несколько дней.

Поэтому продавцы все еще предпочитают обычные деньги, существует риск, что с момента резервирования денег до момента заключения договора купли-продажи стоимость актива изменится или криптовалюта станет незаконной. Поэтому пока биткоин не будет легализован и не станет более стабильным, он не будет массово использоваться в недвижимости.

Почему рынок недвижимости не готов к криптовалюте

Причина, по которой криптовалюта еще не используется на первичном рынке, заключается в отсутствии покупателей, принимающих ее в качестве оплаты. Это связано с отсутствием правового регулирования биткоина, Другим фактором является низкая конкурентоспособность по сравнению с традиционными деньгами, Из-за особой природы криптовалюты финансовые регуляторы не рассматривают ее как деньги, валюту, валютную ценность и т.д. Его правовой статус не определен, поэтому застройщики и частные лица рассматривают условные деньги как более практичный и надежный вариант расчетов при покупке и продаже недвижимости. Если вы хотите использовать биткоин для покупки квартиры, они обменяют его на гривны. Есть разработчики, готовые работать с покупателями, предлагающими криптовалюты, они работают с посредником, который обменивает биткоины на гривны, а сама сделка заключается с использованием официальной валюты.

Источник